Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетнего». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При обязательном нотариальном заверении процесс госрегистрации максимально упрощен. Сторонам достаточно предоставить договор и сопутствующие документы нотариусу, который лично передаст информацию в Росреестр.
Возможность участия в сделках
Российский закон разделяет всех несовершеннолетних на три группы:
· До 14 лет. За них все решения принимают родители, либо опекуны, усыновители.
· От 14 до 18 лет. Граждане этой возрастной категории имеют право заключать сделки самостоятельно, если законные представители дали на это свое официальное, заверенное у нотариуса согласие.
· Эмансипированные подростки. Решение об эмансипации принимает суд, после вынесения подобного вердикта несовершеннолетний признается взрослым и дееспособным – в этом случае он получает право распоряжаться своим имуществом без участия органов опеки и родителей.
В случае, если ребенок не эмансипирован или не имеет официального согласия от родителей на продажу недвижимого имущества, в будущем сделку признают незаконной. Удастся ли новому собственнику вернуть потраченные деньги – большой вопрос, а вот с квартирой придется распрощаться.
Осторожно, дети. Верховный суд разъяснил, на что обращать внимание при покупке вторичного жилья
Очень полезное разъяснение сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, когда разбирала спорную ситуацию, связанную с покупкой квартиры у собственников, среди которых были несовершеннолетние дети.
Известно, что жилье на так называемом вторичном рынке чаще всего дешевле новостроек. Но и рисков потерять только что приобретенную квартиру, и деньги при такой покупке — больше. Особенно если продавец — семья с маленькими детьми.
Нельзя признать недействительной сделку, основываясь только на ст. 167 Гражданского кодекса
Мало кто знает, что положенное при таких сделках согласие органов опеки еще ни о чем не говорит. Точнее, не страхует от возможных проблем.
Дело в том, что опека лишь разрешает сделку при условии, что маленьким собственникам будет куплено равноценное продаваемому жилье. А если это условие не выполнят, то уже проведенную сделку купли-продажи легко признают незаконной.
Наша история началась в Челябинской области. Там некая гражданка решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей. Каждому из них принадлежало по 1/3 доли.
На продажу мама получила письменное согласие органов опеки. Давая согласие, опека выдвинула условие — квартиру продать можно, если одновременно будет приобретено другое жилье, в котором дети получат по 1/3 доли. Сообщить о покупке госорганам надо было в течение месяца после продажи жилья.
А дальше события развивались следующим образом. Сделка состоялась. Новая хозяйка квартиры полностью рассчиталась за покупку и справила новоселье. Но пожить спокойно в новой квартире ей не удалось.
Причина оказалась в том, что прежняя владелица, вопреки договоренности, не приобрела на детей новую квартиру, которая упоминалась в согласии органа опеки. То есть гражданка нарушила прописанное в разрешении условие. Отдел опеки потребовал признать сделку недействительной по статье 168 Гражданского кодекса РФ. Эта статья говорит о сделке, противоречащей закону.
Расстроенная новая хозяйка попыталась защищаться и обратилась в суд. Она утверждала, что разрешение опеки на сделку вообще незаконно, поскольку в нем не сказано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами, и не уточняется, на какой счет переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей.
А еще она нашла такой аргумент — при выдаче разрешения не выяснили мнение отца детей, а ее, как покупательницу, не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жилье несовершеннолетним.
Местный городской суд с доводами опеки согласился целиком и полностью. И он удовлетворил иск отдела опеки, признав недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность прежней владелицы и ее детей. Ну а истице, так и не ставшей полноправной собственницей новой квартиры, присудили компенсацию в сумме стоимости жилья.
В своем решении городской суд сослался на статью 167 Гражданского кодекса, которая говорит о последствиях недействительной сделки. Но Челябинский областной суд отменил решение городских коллег и принял новое решение, отказав опеке, а заодно и истице.
По мнению апелляции, то, что прежняя хозяйка не купила своим детям жилье и нарушила договоренности с опекой, не делает договор купли-продажи квартиры незаконным.
По мнению апелляции, сделку совершили с соблюдением всех процедур, фактически она исполнена и оснований для недействительности нет.
При этом позицию в суде объяснили нормами статьи 168 Гражданского кодекса, на которую первая инстанция не ссылалась.
Опека с таким отказом не согласилась и дошла до Верховного суда РФ. Там материалы спора изучили и с выводами областного суда не согласились. При этом Верховный суд сослался сразу на две статьи Гражданского кодекса — статью 168 «Сделка, противоречащая закону» и статью 173.1 «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».
Верховный суд РФ указал, что суд первой инстанции не мог признать недействительной сделку, основываясь только на статье 167 Гражданского кодекса.
В этой статье не установлены основания, по которым признается недействительность. Но эти основания предусмотрены в других статьях того же кодекса — 168 «Сделка, противоречащая закону» и статье 173.
1 «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».
Опека разрешает сделку с квартирой, если детям купят равноценное жилье. Иначе сделку отменят
Верховный суд подчеркнул — в первой инстанции не сослались ни на одну из этих статей, а апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неправильно истолковала нормы, на которые сослалась. Вот на что обратили внимание в Верховном суде — суд основал свое решение на утратившем силу варианте статьи 168 Гражданского кодекса РФ.
Апелляция должна была уточнить, по каким основаниям истец оспаривает сделку, и в зависимости от этого определить, какие обстоятельства значимы для спора и влияют на действительность сделки или свидетельствуют о ее ничтожности, указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда.
А еще облсуд не принял во внимание, что согласно статье 173.1 Гражданского кодекса, установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершенных без необходимого согласия третьего лица, органа юрлица или госоргана либо органа местного самоуправления.
По мнению истца, не было оснований для вывода, что сделку совершили с согласия опеки, ведь ответчик не получил согласия на отчуждение недвижимости без обеспечения детей другим жильем, и этот довод в Верховном суде РФ сочли важным.
Высокий суд также отметил, что нет доказательств соблюдения прав детей, — того, что средства от продажи квартиры попали на их счет в банке или были израсходованы в их интересах. Поэтому велел спор пересмотреть.
Права несовершеннолетних детей на квартиру
Права несовершеннолетних детей на жилое помещение защищает российское законодательство. Это приводит к наложению ограничений на возможности, предоставляемые ипотечным кредитованием.
Ипотечными банками не берется в качестве залога недвижимость, принадлежащая лицам несовершеннолетнего возраста. Это значит, что для взятия ипотечного кредита под залог уже имеющегося жилого помещения, его собственником не должно быть несовершеннолетнее лицо. Нельзя использовать уже имеющееся жилое помещение как первоначальный взнос, если собственник – ребенок или даже он просто прописан в этом помещении.
Для того, чтобы ребенком не была безвозвратно утрачена его собственность, органы опеки и попечительства осуществляют контроль. Именно эти органы и дают разрешение на проведение операций с недвижимостью (если ее собственником является несовершеннолетнее лицо).
Если у ребенка в продаваемом жилом помещении есть только прописка, то есть вариант с его перепропиской у кого-то из близких – до момента перепродажи.
Если же ребенок – собственник продаваемого жилого помещения, то органы опеки могут выдать разрешение на выделение доли собственности несовершеннолетнего лица в новом жилом помещении (после того, как будет погашен ипотечный кредит. О том, стоит ли погашать ипотеку досрочно можно узнать здесь).
Есть и другой, более сложный способ – обмен долями собственности с каким-либо родственником. Таким образом, ребенок будет обладать долей собственности в квартире дедушки, бабушки и так далее (при этом собственниками продаваемой квартиры будут только взрослые люди). В данном случае стоит учитывать, что такой вариант возможен только в том случае, если новая доля не меньшего размера.
Есть и такой способ – это если отсутствуют сговорчивые родственники: это продажа имеющегося жилья, покупка чего-либо небольшого. При этом не берется ипотечный кредит (ребенок обеспечивается необходимой собственной площадью). Оставшаяся разница от продажи используется в качестве первоначального взноса для получения ипотеки.
Все эти нюансы никак не касаются вопроса детской регистрации в жилом помещении (если оно приобретено по ипотечному кредиту). Регистрация ребенка на такой площади допускается без проблем.
Нотариус вам в помощь, или Когда сделка может быть оспорена
По закону о государственной регистрации недвижимости сделка по продаже жилья, собственником которого является несовершеннолетний, требует нотариального удостоверения. «Если она будет проведена в простой письменной форме, без участия нотариуса, то ее без проблем можно будет признать недействительной», – говорит Петр Гусятников.
Согласно законодательству, несовершеннолетние в возрасте от 0 до 14 лет являются полностью недееспособными и не могут выступать самостоятельной стороной сделки, дети от 14 до 18 лет имеют частичную дееспособность и могут самостоятельно проводить сделки с согласия родителей или законных представителей. Поэтому, в зависимости от возраста ребенка, формулировки в договорах купли-продажи будут отличаться».
Например: «Иванов Иван Иванович, 1986 года рождения, паспорт 45 00 111222, выдан «05» февраля 2011 г. ОУФМС по г. Москве, зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. Полетов, д. 7, являющийся законным представителем несовершеннолетнего ребенка Иванова Петра Ивановича, не достигшего 14-летнего возраста, именуемого в дальнейшем «Продавец»…».
Если ребенок старше 14 лет, то в договоре будет указан именно он без ссылки на законного представителя. При этом, в качестве приложения по договору, обязательно должно идти согласие его представителей. Без него такой договор также достаточно легко признать недействительным.
«Если родителей или иных законных представителей двое, они оба должны дать свое согласие на сделку. На юридическом уровне допустимо, что представлять несовершеннолетнего и давать согласие будет, например, только мать, но на практике, отец может добиться расторжения такого договора через суд, мотивируя это тем, что он не давал своего согласия», – говорит Петр Гусятников.
Например: муж, жена и несовершеннолетний ребенок проживали в трехкомнатной квартире. Квартира была приватизирована отцом и ребенком, которые и стали собственниками этой квартиры. Мать от участия в приватизации отказалась. В результате семейного конфликта отец принял решение продать квартиру. Для того, чтобы получить согласие органа опеки, он предъявил доказательства покупки другой квартиры, где у ребенка была доля в праве общей собственности. Орган опеки и попечительства дал согласие на сделку, и отец (муж) продал трехкомнатную квартиру. Но мать предъявила иск о признании договора купли-продажи трехкомнатной квартиры недействительным, указывая на то, что не давала своего согласия на продажу и не запрашивала согласия органа опеки.
Истица также настаивала на том, что, дав согласие на продажу, орган опеки и попечительства фактически решил вопрос о месте жительства ребенка после расторжения брака. После переезда ребенок проживает с отцом, а вселению истицы во вновь приобретенную квартиру ответчик препятствует. Суды отказали в иске, но Верховный Суд РФ отменил акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение. В результате иск жены был удовлетворен, а сделка признана недействительной.
Покупатель квартиры мог бы избежать проблем, связанных с признанием договора недействительным, если бы получил письменное согласие обоих родителей.
Другой пример: неблагополучная семья с двумя детьми продала единственную квартиру, в которой проживали несовершеннолетние дети. Спустя год после совершения сделки семья так и не выселилась из квартиры. Более того, покупательница квартиры все это время жила с ними, и даже была подвергнута побоям со стороны отца семейства. В результате очередного конфликта она обратилась в суд с иском о выселении семьи из купленной ею квартиры. Однако суд отказал ей в удовлетворении требований, признал заключенный между ними договор купли-продажи квартиры недействительным.
В качестве обоснования своего решения суд указал следующее: продавец квартиры (мать семейства) сознательно допустила ущемление жилищных прав своих несовершеннолетних детей, зарегистрированных и проживающих в спорном помещении, сделка была совершена без согласия органа опеки и попечительства и не в интересах детей, которые не были обеспечены другим жилым помещением.
Таким образом, истица при приобретении квартиры не получила согласия органов опеки и попечительства, не выяснила материальное и социальное положение семьи, а также место дальнейшего проживания детей, что привело к тому, что она понесла значительные убытки, связанные с арендой жилья и оплатой юридических услуг. Конечно же, суд взыскал с продавца квартиры денежные средства, но учитывая и так тяжелое материальное положение семьи, истица вряд ли их получит.
Аналогичная позиция была высказана и Конституционным Судом РФ. Суд отметил, что родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей и их действия в любом случае не должны приводить к лишению детей жилища.
Поэтому при заключении договора купли-продажи квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние, покупателю следует настоять на получении согласия органов опеки, а также выяснить место жительства ребенка в случае продажи квартиры.
Условия, при которых можно оформить куплю-продажу
Покупаемая квартира тут, как и в обычных случаях, должна быть юридически чистой и иметь все требуемые документы. Нельзя, чтобы объект недвижимости находился под арестом или в залоге. Данные требования предъявляются к продавцу недвижимого имущества, который должен представить бумаги, подтверждающие правоспособность объекта.
Здесь самое важное – это наличие правоустанавливающего и правоудостоверяющего документа в оригинале. Также к продавцу и лицу, представляющему интересы несовершеннолетнего покупателя, предъявляются следующие требования:
- наличие документа, удостоверяющего личность, с пропиской;
- правоспособный возраст;
- дееспособность.
Если родители (или другие уполномоченные) передоверяют свои полномочия поверенным лицам, то нужно оформить на них нотариально удостоверенную доверенность с перечислением действий, которые эти лица могут совершать в ходе сделки.
В данном случае стороной сделки выступит несовершеннолетний собственник, а поверенного внесут в договор в качестве представителя, «действующего в интересах». Законный представитель должен предусмотреть возможные риски и проверить:
- паспорт, а также все документы на квартиру, принадлежащую физлицу;
- учредительную документацию застройщика, если квартира приобретается в новостройке.
Покупка недвижимости на материнский капитал
Появление закона об обеспечении семей материнским капиталом за рождение или усыновление детей частично исправило затруднительное положение многих граждан, оказавшихся в подобных ситуациях. Согласно данному закону, государство выдает семьям денежные средства, которые можно потратить на улучшение жилищных условий. Тут, однако, всплывает небольшой нюанс: новая недвижимость, купленная таким способом, должна быть оформлена не только на взрослых, но и на их детей. Получается, что каждому из членов семьи будет принадлежать определенная доля квартиры.
На первый взгляд кажется, что это выгодное решение квартирного вопроса. Но так ли все радужно на самом деле? Нет, нет и еще раз нет. Все дело в том, что взрослый ребенок-собственник может обернуться для престарелых родителей настоящей трагедией. Ни для кого не секрет, что отношения, пускай даже между самыми близкими людьми, не всегда остаются хорошими. Увы, мало кто задумывается о вероятном негативном исходе дела. Еще хуже тем родителям, которые, очевидно, из благих намерений, оформляют на ребенка сразу всю квартиру и впоследствии теряют на нее права.
Так стоит ли вообще пользоваться материнским капиталом, чтобы оформить квартиру на ребенка? Рассмотрим основные риски такого поступка.
Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником без рисков
Покупателю необходимо убедиться, что права ребёнка соблюдены и все документы оформлены правильно. Несовершеннолетние дети могут быть как зарегистрированными в квартире, так и являться её собственником. Если в квартире прописан ребенок, не достигший 18 лет и не имеющий доли в собственности, продать её тоже нельзя.
Покупателю необходимо обратиться в ЕГРН и запросить выписку, в которой будет указана вся информация по приобретаемой недвижимости: собственник или собственники, наличие или отсутствие ограничений на сделки купли-продажи, зарегистрированные лица. Если несовершеннолетнего ребенка в списке зарегистрированных нет и у продавца есть другое жилье, его необходимо выписать и прописать в новом до начала сделки. Если планируется делать прописку в покупаемой недвижимости, можно предоставить в органы опеки нотариально заверенное обещание родителей выполнить это после покупки жилья и прописать отдельный пункт в договоре продажи имеющейся квартиры.
Как проверить наличие альтернативного жилья у ребенка
При таких обстоятельствах органы опеки без проблем разрешают родителям или законным представителям продавать квартиру. Если на ребенка зарегистрирована доля в другой недвижимости, в этом случае его права полностью соблюдены и покупатель может спокойно подписывать договор купли-продажи без каких-либо рисков.
Проверить наличие другого жилья у несовершеннолетнего ребенка можно, спросив об этом у продавцов. Узнайте точный адрес квартиры и обратитесь в ЕГРН за выпиской. Получить её можно в течение одного дня.
Если покупка квартиры только в планах, целесообразно уточнить детали сделки, почему приняли решение продавать, как будет проходить регистрация, когда будет куплено новое жилье и т. д. Задуматься стоит, если недвижимость, которую планирует купить продавец, меньше по площади имеющейся квартиры. Но, если новая квартира располагается в более престижном районе, намерения переезда очевидны.
При рассмотрении заявок на получение разрешения на продажу органы опеки уделяют внимание всем деталям. Более того, действуя в интересах ребенка, они учитывают вероятность развода родителей в будущем, поэтому к приобретению жилья меньшей площади всегда относятся с осторожностью. Их задача защитить права ребенка, если родители начнут делить имущество.
У покупателя квартиры с несовершеннолетним собственником нет повода для беспокойства, если получено разрешение от органов опеки и у ребенка уже есть равноценная доля в новом жилье. Ещё один способ обезопасить себя — воспользоваться титульным страхованием.
Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми
Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещается. Правила отчуждения регулируются жилищным и гражданским кодексом РФ. Однако это не простая процедура. Сложность заключается в обеспечении законности сделки.
Государство защищает права детей с удвоенной силой. Поэтому в некоторых случаях продажа может произойти только с согласия государственных органов. А это требует дополнительных документов и времени.
Многое зависит и от имущественных прав ребенка. Он может являться:
- собственником жилья;
- владельцем доли в продаваемой квартире;
- прописанным в ней, но не имеющим право собственности (в данном случае единственное право – проживания);
- ее наследником.
В каждом из этих случаев механизм отчуждения квартиры не одинаков. На порядок и сроки сделки влияют и иные обстоятельства, такие как:
- основание приобретения квартиры (договор дарения, мены, купли продажи и другие);
- способ продажи (наличный, безналичный);
- наличие обременения жилья;
- возраст ребенка.
Последний пункт имеет особое значение. Согласно статьям 26-28 гражданского кодекса РФ, возраст ребенка влияет на его дееспособность. Виды:
- полная (с 18 лет и в некоторых других узаконенных случаях);
- ограниченная (с 14 до 18 лет);
- частичная (с 6 до 14 лет).
До шести лет ребенок недееспособен.
Проблем с продажей не возникает при наступлении полной дееспособности, дающей право свободно вступать в правоотношения и нести обязанности по сделкам. Однако не всегда для этого необходимо достижение восемнадцатилетнего возраста.
Получить полную дееспособность можно с шестнадцати лет:
- После вступления в брак. При этом развод не является основанием для ограничения дееспособности. Исключение составляют лишь фиктивные супружеские отношения.
- В результате эмансипации. Это узаконенный процесс, в результате которого лицо становится дееспособным вследствие начала работы по трудовому договору или занятия предпринимательской деятельностью.
При наступлении этих обстоятельств процедура продажи квартиры упрощается и проходит на общих основаниях.
В случае с ограниченной и частичной дееспособностью (а также при ее отсутствии) потребуется разрешение органов опеки. Для его получения необходимо предоставить сведения, подтверждающие, что новая жилая площадь не хуже предыдущей. При этом учитывается:
- размер новой квартиры, ее площадь;
- расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
- условия проживания;
- техническая оснащенность;
- соответствие санитарных норм утвержденным законом;
- иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.
Главная цель органов опеки – защита прав ребенка. Новые жилищные условия не должны ущемлять его имущественные права. Помимо этого, все сделки происходят с согласия родителей или опекунов.
Использование материнского капитала
При приобретении квартиры на средства материнского капитала, дети должны быть в обязательном порядке вписаны в число собственников жилья. Если они не фигурируют среди собственников, то это прямое нарушение закона и прав детей. Кроме детей в качестве собственником должен быть указан и супруг, если он не числиться среди собственников, то его права тоже ущемлены. А это очередной повод на восстановления прав заинтересованных лиц в судебном порядке.
Факт использования материнского капитала при приобретении данной квартиры имеет смысл проверять в том случае, если у продавца больше двух детей, которые не являются собственниками данной квартиры. Сертификат на материнский капитал выдается тем семья, в которых второй и последующие дети родились после 2007 года. Если дети имеются, это вполне может означать, что сертификат быт использован при покупке данной квартиры.
При этом сама недвижимость может быть приобретена и ранее 2007 года, так как материнский капитал мог быть использован при погашении ипотечного кредита. Если продавец уверяет, что материнский капитал не был использован, то стоит в этом убедиться, запросив у него сам сертификат или выписку с пенсионного фонда о сумме остатка материнского капитала.
Основная сложность как раз и заключается в получении этой справки, так как решение Пенсионного фонда предсказать сложно, они могут выдать такую справку, а могут и не выдать, все зависит от политики отделения, куда обращаются заявители. На сегодняшний день единого механизма контроля и использования средств материнского капитала не реализовано.
Как защититься от возможных рисков?
Уберечь себя от неприятных последствий сделки с несовершеннолетним можно одним или сразу несколькими из ниже перечисленных способов:
- Убедиться в возможности продавца обеспечить выполнения условий разрешения органов опеки, изучить предварительный договор на новую квартиру для ребенка, а так же документы на нее, получить консультации юристов по этому поводу.
- Внимательно проверяйте документы на квартиру: договоры-основания возникновения прав собственности, наличие разрешения органов ООиП, документы по альтернативной сделке,
- Использовать ячейку в банке для передачи денег, это позволит сохранить деньги и максимально быстро их вернуть, если сделка по каким-либо причинам отмениться. Дополнительно подстраховаться возможно указанием условий получения денег в договоре не только переход прав собственности, но и покупку нового жилья для ребенка, его выписку и проданной недвижимости.
- Избежать покупок квартир, которые были унаследованы ребенком не более 6 месяцев назад, а так же квартир, приобретенных с привлечением маткапитала.
- Использовать титульное страхование. Это позволит вернуть деньги за квартиру, если сделка будет отменена не по вине покупателя, кроме того страховая компания при заключении договора титульного страхования проведет дополнительную проверку объекта недвижимости.
Как осуществляются сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних? / Кадастровая палата
Важно знать, что детские права охраняются законом, поэтому они должны контролироваться родителями или иными законными представителями. В свою очередь, действия родителей, опекунов или попечителей по управлению имуществом детей подпадают под юрисдикцию органов опеки и попечительства. Более того, возраст несовершеннолетнего влияет на объем полномочий при сделках.
Какие существуют категории несовершеннолетних лиц?
Совершая сделку с недвижимым имуществом, собственником которого является ребенок, необходимо знать, что объем прав несовершеннолетнего собственника существенно отличается от объема прав совершеннолетнего. Учитывать эти особенности при совершении сделки с недвижимостью необходимо, иначе это может привести к недействительности сделки.
Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет (совершеннолетия), подразделяются на две категории (ст. ст. 26, 28 ГК РФ):
- лица в возрасте от 14 до 18 лет;
- лица, не достигшие 14 лет.
Первая категория лиц, в отличие от второй, наделена большими правами при заключении сделок с недвижимостью.
Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребенка, она может быть признана судом недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).
Лица, не достигшие 14-летнего возраста (малолетние) в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).
При этом, как в первом, так и во втором случае, законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
Получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства
Недвижимость, собственником которой является ребенок, является исключительно его имуществом. Родители, усыновители и опекуны не могут по своей воле продать, обменять, подарить, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества ребёнка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).
При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, как правило, содержит определенное условие. Например, приобретение в собственность ребенка иного недвижимого имущества взамен отчуждаемого.
Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут представлены в органы регистрации. Обойти это условие не удастся, в противном случае в регистрации сделки будет отказано.
Без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе:
- по обмену или дарению;
- сдаче внаем (аренду);
- сдаче в безвозмездное пользование или в залог;
- влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;
- любых других действий, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного.
Обращаем внимание! Предварительное разрешение либо отказ в его выдаче должно быть предоставлено законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства. Отказ в выдаче предварительного разрешения может быть оспорен в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).
Нотариальное удостоверение сделки
Завершающее требование – обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи, если собственником либо участником общей собственности продаваемого недвижимого имущества является несовершеннолетний. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (т.е. недействительность).
Подача документов на регистрацию
Поскольку договор купли-продажи квартиры, продавцом (одним из продавцов) которой является несовершеннолетний, в силу части 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.
2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлежит нотариальному удостоверению, за государственной регистрацией прав на основании такого договора может обратиться нотариус, удостоверивший этот договор, или любая из его сторон.
Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:
- лично в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) «Мои документы»;
- лично в рамках услуги по выездному обслуживанию;
- дистанционно с помощью единого портала государственных и муниципальных услуг или официального сайта Росреестра. Обязательным условием подачи документов в электронном виде является наличие усиленной квалифицированной электронной подписи;
- лично в офисах Федеральной кадастровой палаты Росреестра (по экстерриториальному принципу);
- почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении в территориальный орган или офис Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.
Что означает если собственник несовершеннолетний?
Для покупателя это как минимум лишняя головная боль, так как количество бумаг, которые придется собирать для покупки подобной квартиры просто огромно, получение их беспроблемными также назвать сложно. И даже это не гарантирует, что в будущем, подросток не возжелает доказать что его часть квартиры продана незаконно. И самое интересное, что ему это будет сделать реально.
Права человека до 18-ти летнего возраста защищают органы опеки, даже если у него есть родители и он живет в полной нормальной семье. Именно эта государственная структура разрешает или запрещает продажу. Особое внимание уделяется продажам, при которых реализуется доля ребенка в собственности. Ведется контроль, получил ли он достойную замену той части недвижимости, которая у него была.
Коротко о покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками
Покупать квартиры с несовершеннолетними можно, но процесс сложнее, чем обычная сделка. Если покупатель не будет участвовать в процессе и не проверит, есть ли у продавцов разрешение органов опеки на сделку, то в итоге он может лишиться квартиры. Её вернут продавцу, а он уже должен будет возвращать покупателю деньги.
- Проверьте выписку из ЕГРН и архивную справку — нужно выяснить, является ли ребенок собственником, или у него есть только право проживания.
- Если несовершеннолетний просто зарегистрирован, попросить продавца выписать его до сделки. Например, к родственникам. Когда ребенок владеет долей в жилье, нужно разрешение органов опеки.
- Убедитесь, что сделка не противоречит принципу закона — условия жизни ребенка не должны ухудшаться. Это означает, что родители должны выделить несовершеннолетнему долю в новом жилье, она должны быть больше по площади и стоимости, плюс нужно соблюдать пропорции. Если ребенок владел 50% квартиры, то не выйдет выделить ему 1/16 долю, пусть и тоже площади.
- Пропишите в договоре все условия сделки. Добавьте туда пункт, в котором поясните, как продавец будет возмещать вам убытки в случае расторжения сделки по инициативе органов опеки.
- Если у продавцов еще нет квартиры для выделения доли ребенку, и они собираются ее приобрести, проводите обе сделки одновременно или в кратчайшие сроки. Пропишите все условия в договоре.
- Обратитесь за помощью к юристу, который специализируется на таких сделках.
Какими правами на жилплощадь будет обладать малолетний покупатель?
Полноценное право распоряжения полученной недвижимостью наступает по достижении 18 лет. До этого времени ответственное распоряжение жильём осуществляют законные представители. Таким лицом не обязательно должен быть представитель, оформивший квартиру.
Например, если сделку оформляла мать ребёнка, то вносить платежи и отвечать за эксплуатацию и ремонт в квартире может его отец. С 14 лет, после получения паспорта, ответственное распоряжение может переходить ребёнку, но любое юридическое действие сопровождается уполномоченным представителем. Право собственности даёт несовершеннолетнему ряд преимуществ, которые обязаны реализовать законные представители.
В их числе:
- прописка в квартире;
- проживание на её жилплощади;
- сохранность имущественных интересов.