Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ваша заявка уже обрабатывается». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Приезжает оценщик, осматривает недвижимость, делает фотографии, проверяет насколько совпадает фактический план с планом БТИ, оценивает общие физические характеристики квартиры и дома, в котором она находится. На основе своих наблюдений и данных, уже делает заключение.
Документы для оценки квартиры
Список необходимых документов представитель оценочной компании сообщит вам после того, как уточнит информацию о недвижимости. Но есть ряд документов, которые понадобятся в обязательном порядке.
Для недвижимости на вторичном рынке:
- документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности
Для недвижимости на первичном рынке:
- договор долевого участия
- акт приема-передачи квартиры
- документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
Кратко: зачем нужна оценка недвижимости и как ее заказать
-
Оценка недвижимости нужна для точного расчета цены на объект. Банку эта цифра нужна, чтобы убедиться в ликвидности жилья — если заемщик не выплатит кредит, банк заберет квартиру.
-
Чтобы заказать процедуру, возьмите список организаций в банке и позвоните в несколько из них — отчет от аккредитованных оценщиков банки принимают без придирок.
-
Соберите документы на объект, подготовьте его к фотоотчету — оценка пройдет в течение 3−5 дней, готовый отчет получите вы и банк.
Независимая оценка недвижимости является обязательным условием при покупке квартиры в ипотеку. Она необходима для передачи в залог объекта недвижимости. Банк получает отчет об оценке с указанием рыночной стоимости и с учетом этих данных выдает ипотеку. Традиционный процесс оценки проходит в офлайн-формате и выглядит следующим образом: на объект выезжает оценщик, делает снимки объекта и самого дома. Далее на основании полученных данных готовится отчет об оценке. Когда документ готов, заемщик отвозит его в банк.
Но перед этим клиенту нужно выбрать подходящую оценочную компанию, совершив множество звонков и оставив свои контакты, а это не всегда безопасно (поскольку потом могут поступать нежелательные звонки с различными рекламными предложениями). Кроме того, нужно согласовать время с оценщиком для осмотра квартиры. Все это занимает время и требует дополнительных усилий. В итоге на подготовку отчета об оценке может уйти до пяти-шести дней. Сам банк в это время не контролирует процесс, а ипотечная сделка поставлена на паузу.
Сколько стоит профессиональная оценка недвижимости
Если вам требуется подготовить официальный оценочный отчет, например, для банка при оформлении ипотеки, нужно обращаться к профессиональным оценщикам. Стоимость услуги — от 5000 рублей. Тарифы на определение цены жилплощади представлены в таблице.
|
Наименование вида экспертизы |
Стоимость проведения экспертизы в досудебном порядке за единицу |
Стоимость проведения экспертизы в рамках судебного разбирательства за единицу |
|
Определение рыночной стоимости квартиры |
5 000 рублей |
15 000 рублей |
|
Определение рыночной стоимости жилых домов |
||
|
до 150 м2 |
8 000 рублей |
15 000 рублей |
|
до 350 м2 |
15 000 рублей |
20 000 рублей |
|
свыше 350 м2 |
От 25 000 рублей |
От 30 000 рублей |
|
Определение рыночной стоимости земельного участка |
||
|
до 10 соток |
7 000 рублей |
15 000 рублей |
|
до 50 соток |
12 000 рублей |
20 000 рублей |
|
от 90 соток |
25 000 рублей |
30 000 рублей |
|
от 1 Га |
по согласованию |
по согласованию |
|
Определение рыночной стоимости нежилых зданий и помещений |
||
|
до 150 м2 |
15 000 рублей |
От 20 000 рублей |
|
до 300 м2 |
От 20 000 рублей |
От 25 000 рублей |
|
до 500 м2 |
От 25 000 рублей |
От 30 000 рублей |
|
до 1000 м2 |
От 35 000 рублей |
От 40 000 рублей |
|
свыше 1000 м2 |
по согласованию |
по согласованию |
|
Определение рыночной стоимости предприятия |
||
|
малого |
От 50 000 рублей |
От 50 000 рублей |
|
среднего |
От 150 000 рублей |
От 150 000 рублей |
|
крупного |
От 200 000 рублей |
От 200 000 рублей |
|
Иные виды оценки |
По договоренности |
Для чего оценивают недвижимость
В большинстве случаев выдача жилищного кредита сопровождается оформлением залога недвижимости. Клиент может заложить банку приобретаемую квартиру или находящуюся у него в собственности. Сумма кредита не может быть выше цены закладываемой квартиры по ее среднерыночному значению.
Важно! Требование о составлении оценочного отчета при выдаче жилищного займа диктуется Федеральным законом «Об ипотеке».
Обязательно ли делать оценку квартиры при ипотеке? Если вы закладываете недвижимость, оценочный отчет придется заказать в любом случае. Это правило касается не только залоговых квартир, но и других объектов недвижимости – жилых домов, земельных участков, коммерческих площадей и пр. Избежать лишних трат можно только при отказе от залога, например, обеспечив кредит поручительством. Однако, условия выдачи ипотечных займов требуют заложить квартиру, иначе банк откажется выдавать деньги.
Самостоятельно определить стоимость залоговой квартиры не сможет ни банк, ни заемщик. Этим занимаются специализированные компании, которые оценивают недвижимость, транспорт и прочие материальные ценности.
Подготовленный экспертом документ имеет стандартную форму — отчет включает не просто заключение о стоимости, а пошаговые расчеты с фото, примененными коэффициентами, формулами. В отчете обязательно указывают:
- точный адрес квартиры, позволяющий ее идентифицировать;
- реквизиты оценщика, включая данные квалификационного удостоверения;
- рыночную стоимость недвижимости — непосредственно квартиры;
- описание МКД и близлежащей территории;
- подробную информацию об оцениваемом объекте с техническим планом;
- сведения о юридической чистоте, отсутствии обременений;
- анализ ликвидности — прогнозируемый срок продажи помещения, если банку придется принудительно реализовывать залог.
Оценщик оперирует фактами — он указывает, как определил рыночную цену, какие данные проанализировал, почему принял во внимание отдельные особенности самой квартиры или дома.
Методы оценки стоимости недвижимости для целей ипотечного кредитования
Согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО) No1, выделяются три основных подхода, которыми пользуется оценщик при осуществлении оценки объекта недвижимости:
- Затратный подход
В данный подход входят такие экспертные методы, которые базируются на установлении расходов, которые потребуются в случае покупки, воспроизведения или же замещения оцениваемого объекта (с учетом его износа и устаревания), а также когда необходимо установить величину затрат на создание точной копии исследуемого объекта. В основном затратный подход используется тогда, когда имеется надежная и достоверная информация, с помощью которой можно установить размер указанных выше расходов. Федеральные стандарты оценки Российской Федерации устанавливают критерии, с помощью которых возможно признать объект точной копией исследуемого объекта или же таким объектом, который схож по свойствам с оцениваемым.
- Сравнительный подход
В сравнительный подход включаются такие оценочные методы, которые основываются на получении цены оцениваемого объекта путем его сопоставления с имеющимися аналогичными объектами. Данные экспертные методы базируются как на прямом соотнесении оцениваемого объекта с его аналогами, так и на статистическом анализе, а также на экспертном исследовании сведений о том рынке, к которому относится исследуемый объект.
Данный подход к оценке объектов недвижимости рекомендуется к применению экспертом-оценщиком в тех случаях, когда имеются правдивые и достаточные для экспертного анализа данные о ценах и характеристиках имеющихся объектов-аналогов. В сравнительном подходе могут использоваться для сопоставления как цены уже совершенных сделок по приобретению квартиры в ипотеку, так и цены, указанные в предложениях заключить подобную сделку.
- Доходный подход
Как проходит осмотр и оценка недвижимости
Оценка проводится уже после первичного одобрения ипотеки и выбора объекта для покупки. Если покупается объект вторичного рынка или готовая новостройка, оценка проходит сразу, отчет входит в обязательный комплект документов. Если речь о строящемся объекте, то оценка делается после сдачи дома, то есть уже после выдачи ипотеки.
Для проведения оценки необходимо предоставить специалисту выписку из ЕГРН и документы технической инвентаризации. Если понадобятся дополнительные документы, клиенту предварительно сообщат.
Так как квартира еще не куплена, документы для оформления ипотеки и ее оценки собирает продавец. Он же ждет оценщика, встречает его, сопровождает осмотр помещения.
Как проходит оценка недвижимости для ипотеки:
Подать заявку оценочной фирме, оплатить услугу и договориться о визите специалиста. Обычно все это можно сделать дистанционно.
Обеспечить ему доступ в квартиру, дать ее осмотреть, сделать необходимые для отчета фото.
Ждать изготовления отчета. Часто аккредитованные банками фирмы-оценщики напрямую присылают отчет в банк, в итоге заемщику не нужно совершать дополнительные действия.
По срокам ориентируйтесь на 5-10 дней. Обычно в первый или второй рабочий день после приема заявки выезжает специалист. Потом 3-6 дней делается отчет и передается в банк. Это время входит в отведенные банком 60-90 дней на поиск объекта и сбор документов на него.
Где заказать оценку недвижимости
Оценкой недвижимости могут заниматься как крупные специализированные компании, так и частные лица. При этом ст. 15.1 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требует от специалиста наличие определенной квалификации и ее подтверждение.
Запросите список следующих документов:
При оформлении ипотеки банк направляет к аккредитованным компаниям, профессионализм которых не вызывает сомнений. Но не обязательно обращаться именно к ним.
Попробуйте поискать услуги экспертов самостоятельно, при этом обращайте внимание на опыт организации, поищите отзывы других клиентов и проверьте набор документов, которые доказывают экспертность специалистов по оценке.
Закон не ограничивает возможность проанализировать рыночную стоимость жилища самостоятельно. Но такая оценка не будет рассматриваться судом и банком в случае возникновения споров. Поэтому лучше доверить это ответственное дело профессионалам.
Документы для оценки квартиры
Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов. Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться. Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.
Для первичного жилья
При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:
Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.
Для вторичного жилья
При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:
Преимущества и недостатки оценки квартиры для ипотеки
Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение цены квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог. Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка. Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.
Недостаток тут всего один: необходимость платить. Стоимость услуг оценочной компании не поражает воображение, однако 5-6 тысяч рублей, это все весомая цифра. Именно поэтому рекомендуется выбирать ту компанию, которая предлагает самую низкую стоимость с сохранением высокого качества работы.
Что следует знать об оценке квартиры в новостройке для ипотеки?
Перед тем, как зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную в ипотеку, необходимо в банке оформить закладную на недвижимость. В документе обязательно отражается рыночная стоимость ипотечной (залоговой) квартиры. Напомним, что все эти особенности и алгоритм оформления квартиры в новостройке в ипотеке регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Цель проведения оценки квартиры в новостройке для закладной – это определение ликвидности объекта. Оценщику необходимо выехать на объект, чтобы осмотреть, сфотографировать его и придомовую территорию. Если многоэтажный жилой дом ещё не построен, то оценка ещё не существующих или недостроенных объектов – это сложная процедура. По сути, определяется рыночная стоимость не самой квартиры, а имущественного права на неё. Оценщики тщательно подбирают квартиры-аналоги, расположенные в схожих домах. В ситуации с недостроенными квартирами факторы, влияющие на цену, которые мы привели выше, применяются частично, а специалист определяет стоимость с учётом коэффициентов. Так, рыночная цена определяется с учётом инфляционных рисков. Не остаётся в стороне и риск банкротства компании-застройщика. Год завершения строительства и период ввода в эксплуатацию тоже имеют значение.
Что влияет на оценку недвижимости?
- Во внимание берется престижность района и экологическое состояние – если квартира рядом с промышленной зоной, то стоимость будет ниже.
- Если же рядом с квартирой много школ, детсадов, поликлиник и других важных социальных объектов, стоимость повысится.
- Важно не только состояние отделки квартиры, но и состояние подъезда и общих перегородок. Грубо говоря, квартира с евроремонтом в разваливающемся доме не будет оценена дорого.
- Берется в расчет и наличие двора – обустроенная для отдыха территория ценится выше, чем «пятачок» на десять машин.
Напомним, сама квартиры оценивается по:
- Площади;
- Количеству комнат;
- Общему состоянию – отделка, перекрытия, планировка;
- Наличие или отсутствие дефектов в ремонте;
- Этаж – первый или последний дешевле.
Нужна ли повторная оценка квартиры при рефинансировании?
Если вы планируете сделать рефинансирование ипотеки – т.е. перезаключить договор ипотечного займа, повторная оценка потребуется в случае, если первому отчету больше шести месяцев.
Фактически рефинансирование – это новый договор. Соответственно, банк проводит все операции заново. В том числе и выясняет, сколько денег он получит, если ваша сделка будет разорвана и квартиру придется пускать на торги. Для этого ему нужны данные о ликвидной стоимости жилья.
Если же вы решили провести рефинансирование меньше чем через шесть месяцев после составления отчета об оценке, то в теории повторные действия не нужны. На практике же нужно уточнять у менеджеров – судя по отзывам клиентов, некоторые менеджеры все-таки требуют сделать документ заново.