Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог на недвижимость полученную по наследству при продаже с 2023 года для физических лиц». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство
Для сделки потребуются:
- паспорта всех участников сделки;
- договор купли-продажи;
- разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
- справка о зарегистрированных в квартире лицах;
- правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
В соответствии с законами РФ, любой доход, полученный физическим лицом, должен облагаться налогом. Таким образом, лицо, которое продает квартиру, дом или иной объект недвижимого имущества, получает доход. Это значит, что оно должно заплатить налог с продажи недвижимости.
Следует учесть, что обязанность уплаты налога возникает с момента оформления сделки и действует до истечения пяти лет с момента регистрации права собственности.
Не все сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом. В законодательстве содержится понятие минимального срока владения имуществом. Данное понятие снимает с собственника квартиры обязательства по уплате налога.
Минимальный срок владения имуществом ограничен тремя и пятью годами. При этом срок зависит от способа и срока приобретения права собственности.
Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ
Для недвижимости, купленной до 01.01.2016, срок минимального владения составляет 3 года.
Если Вы приобрели недвижимость до 01.01.2016 года, то при продаже этого объекта недвижимости в 2020 году Вы освобождаетесь от уплаты налога. Стоить отметить, что не имеет значения каким путем была получена недвижимость — будь то дарение, приватизация, договор купли-продажи (купчая), наследство — налог НДФЛ не платим!
Для недвижимости, купленной после 01.01.2016, срок минимального владения составляет 5 лет.
Если Вы приобрели недвижимость после 01.01.2016 года, и срок владения меньше пяти лет (а в 2020 году срок владения все еще меньше 5 лет), то придется заплатить налог НДФЛ 13%. Также не забываем обратить внимание на начало статьи, где указано, что НДФЛ — это именно налог на доход. Проверьте, возможно в Вашем случае доход и не возник.
Полная оплата недвижимости по ДДУ, также начинает отсчет срока минимального владения недвижимостью. Это принято Федеральным законом от 23 ноября 2020 года N 374-ФЗ, долгожданная поправка к статье 217.1 п.2 Налогового кодекса Российской федерации о минимальном сроке владения для квартир, купленных по Договору Долевого Участия.
К примеру, в марте 2016 году я купил по ДДУ квартиру на котловане в новостройке. Документы о праве собственности я получил только в 2020 году. В апреле 2021 года я продаю квартиру за любую сумму без налога. Так, как согласно 374-ФЗ, я полностью выдержал безналоговый период в 5 лет.
Если же собственник владеет недвижимостью менее минимального установленного законом срока и доход при продаже образовывается (например, покупал дом за 10 млн, продает за 12 млн), то придется заплатить налог НДФЛ.
При продаже недвижимости, купленной после 01.01.2016 года, налог НДФЛ составит 13% от суммы договора купли-продажи или 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налог будет начислен на большую стоимость. Узнать кадастровую стоимость и рассчитать налог можно на сайте ЛИВЛА в разделе КАДАСТР.
К примеру, Я продаю дом, который построил в 2019 году за 20 млн. рублей. В Договоре купли-продажи мы указываем сумму 20 млн. рублей, а кадастровая стоимость объекта недвижимости, согласно Росреестру — 40 млн. рублей. НДФЛ будет начислен из расчета 70% от кадастровой стоимости, так как она выше суммы указанной в ДКП.
Старый хозяин имеет право продать всю квартиру или только ее часть. Новый хозяин может распоряжаться приобретенными квадратными метрами только после прохождения государственной регистрации. Если в соглашении числится два и больше продавцов, то каждый из них несет ответственность и отчитывается перед ФНС.
НДФЛ может быть 13% или 30% от суммы, полученной за продажу имущества. Это зависит от условий продажи, какими правилами и нормами законодательства руководствовались участники, когда именно произошла сделка.
Перед тем, как перейти к оформлению сделки эксперты рекомендуют обдумать все шаги, этапы, так же нужно заказать выписку из ЕГРН. Узнать, как правильно оформить соглашение, чтобы оно соответствовало нормам, чтобы сделка не была аннулирована.
Одним из этапов является расчет обязательного взноса за продажу квадратных метров. Нужно взять сумму, за которую была куплена квартира и сумму, за которую она будет продана. Если приобретение обошлось дороже продажи, обязательный платеж не начисляется. Если прибыль равна или больше, устанавливается сбор 13%.
Продажа квартиры, доставшейся по наследству в 2021 году
Налог с продажи квартиры, полученной по наследству, обязателен для всех физических лиц, производящих операцию на территории России. По состоянию на 2021 год, есть только одно исключение — срок владения недвижимостью, отталкиваясь от которого ФНС решает о необходимости собственника уплатить налог.
Разъяснения правовой нормы даны в п. 3 и п. 4 ст. 217.1 НК РФ. Налогом не облагается продажа недвижимости, полученной в наследство более трех лет назад. При этом существуют и более строгие правила, так что наследникам вполне повезло. Так, например, для продажи купленного жилья, а не полученного в дар, наследство, в результате действия договора ренты или приватизации, срок владения должен составлять не менее пяти лет, иначе налог заплатить придется.
Важно понимать, что других способов не платить налог с продажи дома, полученного по наследству, попросту нет. При отсутствии основания в виде трехлетнего и более длительного владения домом, нельзя даже и думать о продаже «из-под полы»: сокрытие дохода, суть, есть грубое нарушение налогового законодательства, что при поимке обернется либо колоссальным штрафом, либо лишением свободы на срок не менее двух лет.
Итак, мы уже выяснили, что только в одном случае можно продать жилье без налогового сбора. Если оснований для получения льгот нет, то какую сумму придется в итоге заплатить ФНС? Подоходный налог — он же НДФЛ — разнится для резидентов и нерезидентов РФ. Разграничению понятий посвящена 207 статья НК РФ.
В ней дано определение нерезидента — это граждане РФ и иностранцы, находящиеся вне территориальных пределов России больше 183-х суток в течение одного календарного года. В отношении иностранцев вводится дополнительное правило: чтобы получить статус резидентства, из положений законодательных актов вытекает необходимость оформления РВП или ВНЖ.
Формула расчета стоимости дана в ст. 217 НК РФ. Для унаследованного жилья никаких новых переменных не вводится, поэтому при реализации имущества нужно пользоваться общей формулой. Сумму налогового сбора рассчитывают двумя путями:
- 13% либо 30% от суммы, указанной в договоре купли-продажи;
- Если по договору стоимость квартиры оказывается меньшей, чем 70% от кадастровой ее стоимости, налог выплачивается в процентах от кадастровой стоимости.
Разберем простой и довольно распространенный вариант уплаты налога. Допустим, кадастровая стоимость жилья составляет 4 млн рублей. Наследники решили продать недвижимость за 3,5 млн рублей. В процентах от кадастровой стоимости получается 87.5%. Соответственно, при расчете налога будет принята во внимание сумма, указанная в договоре — 3,5 млн рублей. 13% от этой суммы составляют 455 000 рублей.
И рассмотрим тот же вариант, но с налоговым вычетом. Максимальный размер возврата налога из ФНС по данному основанию — 1 млн рублей. Если гражданин официально устроен и регулярно выплачивает налоги, необлагаемая налогом сумма в размере 1 млн рублей может собраться за 1-1.5 года работы, поэтому будем в формуле использовать максимальную сумму вычета.
3,5 млн рублей — 1 млн рублей вычета = 2,5 млн облагаемых налогом рублей. От них считаем 13% и получаем 325 000 рублей, требуемых к уплате по закону.
Налог с продажи квартиры, полученной по наследству и по договору дарения
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с 14 статьей Семейного кодекса Российской Федерации и п. 18.1 ст. 217 НК РФ. (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
Но если не близкими родственниками, соответственно, необходимо заплатить налоги. В договоре дарения не стоит искусственно занижать стоимость жилья. Налоговый инспектор обратит на это внимание и заставит вас заплатить налог от кадастровой стоимость жилья. Если же у вас есть основания для того, чтобы снизить стоимость недвижимости, дайте веские аргументы в пользу такого расхождения с кадастром.
Пример 1: Дядя подарил племяннику квартиру. Так как дядя и племянник не являются близкими родственниками, племяннику придется заплатить налоги. Кадастровая стоимость жилья составляет 3 500 000 рублей, соответственно, налоги составят 3 500 000 * 13% = 455 000 рублей.
Пример 2: Бабушка подарила внуку квартиру. Внук не должен платить налог на дарение, так как бабушка и внук — ближайшие родственники.
Если продать квартиру после определенного срока владения, то нет необходимости платить налог и подавать декларацию.
Минимальный срок владения для продажи квартиры, которую получили в подарок — 3 года.
Пример: В апреле 2020 года вы получили в подарок от родителей квартиру. Если продадите ее после апреля 2023 года, то налог не заплатите. С момента владения квартирой пройдет 3 года.
Срок владения имуществом, полученным в наследство, начинается со дня смерти наследодателя, а не с момента переоформления собственности на наследника согласно ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 20 февраля 2015 № 03-04-05/ф8357.
Пример: Внук получил квартиру в наследство от деда, умершего в январе 2017 года. В марте 2018 года внук оформляет право собственности. В апреле 2020 он продает квартиру. Внуку не нужно платить налог с продажи, так как срок владения квартирой начался с января 2017 (с момента смерти наследодателя) и превысил 3 года.
Если квартира приобретена в браке и получена по наследству от умершего супруга. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность на основании письма Минфина РФ от 30 мая 2016 № 03-04-05/30938, 02 апреля 2013 N 03-04-05/9-326.
Пример: В 2015 году супруги купили квартиру и зарегистрировали ее на жену. После смерти жены в 2019 году муж вступил в наследство. В 2020 году он продал квартиру. Платить налог с продажи собственности не нужно, так как срок владения недвижимостью начался с 2015 и превысил 3 года. Несмотря на то, что квартира была оформлена на жену, она куплена в браке и считается общей собственностью. Основание: ст. 34 Семейного Кодекса РФ.
Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на первую долю, таким образом по факту происходит увеличение доли в той собственности, на которое уже есть право (основание — письмо Минфина РФ от 24 октября 2013 № 03-04-05/45015).
Пример: В 2015 году дочь и мать приватизировали квартиру и оформили ее в долевую собственность. Каждый стал владельцем ½ квартиры. В 2019 году мать умирает, и дочь получает в наследство ее долю. В 2020 году он продает квартиру и ей не нужно платить налог с продажи, так как он владеет жильем больше 3 лет — с 2015 года. Владение недвижимостью началось с момента оформления долевой собственности, а не с момента получения наследства.
Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.
Есть несколько видов вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:
1. С подтверждением фактических расходов на покупку. Но когда вы получаете квартиру в подарок или в наследство, соответственно, расходы по данной недвижимости у вас нулевые. Поэтому этим видом вычета до продажи квартиры в 2019 году воспользоваться было нельзя.
2. Без подтверждения расходов. Этот вид вычета касается как раз тех, кто получил квартиру в подарок или в наследство, так как никаких расходов нет. Вы получите вычет — 1 млн. рублей, таким видом вычета можно воспользоваться 1 раз в год на 1 объект недвижимости. С 01.01.2016 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.
Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость. Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн. рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.
3. Если несколько долей в подаренной или унаследованной квартире. Будет выгоднее, если собственники продадут свои доли как самостоятельные объекты купли-продажи.В этом случае имущественный налоговый вычет предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн рублей.
Пример: Два брата владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности по 1/2 каждому. Квартира была продана по двум раздельным договорам купли-продажи и оформлена как продажа двух самостоятельных объектов. Каждая доля была продана за 1,5 млн рублей (в сумме 3 млн рублей за квартиру).
Рассчитаем размер налога для каждого из собственников:13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 1 000 000 (сумма вычета)) = 65 000 рублей. Таким образом, каждый из собственников при продаже своей доли получит максимальный налоговый вычет в 1 млн рублей. Если бы они продали квартиру по одному договору, то налог бы составил: 13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 500 000 (сумма вычета)) = 130 000 рублей, так как налоговый вычет 1 млн рублей будет распределяться в размере ½ каждому.
Семьи с детьми могут не платить НДФЛ при продаже жилья уже с 2021 года
Право на освобождение от уплаты налога с продажи подаренной квартиры имеется в том случае, если она подарена членом семьи. Когда жилое имущество подарено не родственником, чтобы продать его без уплаты налога, придется подождать установленный законом срок владения.
Налог с продажи приватизированной квартиры взимается, если срок владения ею меньше трех лет.
Уплата налога с продажи квартиры производится в обозначенные законом сроки. Декларации отправляют в ФНС не позже конца апреля будущего года. Начисленную пошлину необходимо заплатить не позже 15 июля.
Тех, кто попытается уклониться от оплаты налога, ждут штрафные санкции в размере 20–40% от суммы сбора. Гражданин, не оплачивающий пошлину, будет привлечен к административной, а в некоторых случаях к уголовной ответственности.
Если в декларацию внести неправильную стоимость, то со временем реальные данные все-таки окажутся в налоговой службе. Покупатель будет оформлять имущественный вычет и передаст в налоговую информацию о фактической стоимости.
С полученного дохода физлица платят налоги. Налог с продажи квартиры в 2022 году для физических лиц составляет 13%, если собственник владел недвижимым имуществом менее трех лет. Пошлину можно уменьшить, если использовать право на вычет.
- Налоги при приобретении недвижимости (дарение, покупка).
- Налоги при продаже недвижимости.
- Налоги при покупке квартиры в новостройке.
- Налоги при продаже одного и покупке другого жилья в этом же году.
- Налоговый вычет при покупке и продаже недвижимости.
Рассказываем о налогах при продаже или покупке жилья простым языком, с объяснением в схемах.
Вне зависимости от причины перехода права собственности в отношении жилой недвижимости сопровождающие этот переход операции подразделяются на приобретение и отчуждение. Производя отчуждение (продажу, дарение) жилой собственности недавний ее владелец при обозначенных условиях (схема ниже) должен выплатить государству налог – на прибыль, если бывший собственник является юрлицом или на доходы (НДФЛ), если квартира принадлежала физлицу.
Гражданин вправе совершить сделку продажи жилья, а через некоторое время или сразу же – сделку покупки квартиры. И у него есть полное право обратиться за вычетами по обеим сделкам, оформив на каждую документы в отдельности и подав их одновременно. Почему нет? Это законом не запрещается. И скорее всего гражданин получит вычет по обеим сделкам, проведенным им в одном налоговом периоде. Только это будут отдельные вычеты по каждой сделке, а не взаимозачетные.
- Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
- Как рассчитать сумму налога
- Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
- Как уменьшить налог с продажи квартиры
- Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
- Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
- Налог с продажи ипотечной квартиры
- Налог с продажи подаренной квартиры
- Налог с продажи квартиры пенсионером
- Как получить налоговый вычет с продажи квартиры
Какой налог при продажи квартиры, полученной по наследству?
Для физических лиц порядок и сумма сбора в 2021 году остается прежними.
Для определения размера необходимо следовать правилам:
- Если жилье в собственности находилось менее 3 лет, то НДФЛ при продаже оплачивается на общих основаниях.
- Выручка наследника может быть меньше, чем кадастровая стоимость жилья по состоянию на 1 января года, в который происходила регистрация прав собственности, умноженная на 0,7 (понижающий коэффициент). В этом случае доход будет приравнен к кадастровому показателю, умноженному на 0,7. При отсутствии кадастровой стоимости к 1 января года, когда проходила государственная регистрация прав собственности, данное правило не применяется.
Внимание! Гражданин для уменьшения суммы сбора может использовать не имущественный вычет, а показатели выручки, применяя осуществленные им издержки. Уменьшить доход можно на 1 миллион рублей (для квартир, жилых домов, комнат, дач, садовых домов, земельных участков).
Если имущество было передано по долям, а затем производится его продажа, общая сумма налога делится между продавцами пропорционально размеру собственности. При продаже только своей части недвижимости 13% взимается с его дохода.
Срок владения имуществом начинает отсчитываться со дня открытия наследства. Если были переданы доли от квартиры как самому наследнику, так и, впоследствии, третьим лицам, длительность не меняется.
Жилье может быть не единственным. При проверке будут приниматься во внимание объекты, находящиеся в долевой или совместной собственности.
Например, если одна квартира числится за женой, а вторая за ее супругом, она не считается единственным объектом. Потому что жена по закону — совладелец собственности, приобретенной в законном браке.
Покупка жилья после 1 января 2016, при этом не единственного, которое находится в собственности, означает, что новые правила на нее не действуют и платить НДФЛ придется. Однако есть один нюанс, который поможет избавиться от нежелательных расходов.
Достаточно выждать пятилетний срок и затем приступать к продаже. Те, кто купил квартиру в 2016 году, могут спокойно ее продавать после истечения даты покупки в 2021 году, а если в 2017, то в 2022 уже не нужно будет платить государству проценты с суммы.
Отдельные тонкости заключаются в подсчете срока вступления во владение. При получении наследства принимается во внимание не дата вступления в права наследования, а дата его открытия – то есть смерти человека, от которого оно досталось.
Еще недавно во внимание принималась дата покупки, цена квартиры и расходы на приобретение минус имущественный вычет. Можно сэкономить, если кадастровая стоимость квартиры выше продажной, но для этого нужно навести о ней справки.
Есть также возможность получить налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей или отнять от цены размер ранее понесенных расходов на покупку объекта недвижимости. В расходы включаются не только цена, но и ипотека или стоимость строительства.
- Принятие поправок в налоговое законодательство внесло послабления для простых граждан.
- Уменьшение минимального срока проживания для владельцев отдельных категорий.
- Возможность освобождения от уплаты НДФЛ с продажи не единственного жилья при соблюдении определенных условий.
- Есть нюансы, влияющие на отсчет срока владения.
- Закон предусматривает изменения только для тех, чей доход составит более 5 млн руб.
- Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
- Как рассчитать сумму налога
- Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
- Как уменьшить налог с продажи квартиры
- Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
- Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
- Налог с продажи ипотечной квартиры
- Налог с продажи подаренной квартиры
- Налог с продажи квартиры пенсионером
- Как получить налоговый вычет с продажи квартиры
Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:
- цена продажи квартиры или
- 70% кадастровой стоимости квартиры.
При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.
Например, гражданин Петров купил квартиру за 5 млн руб., а продана за 5,5 млн руб. Таким образом:
5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.
НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 руб.
— Налоговый кодекс РФ предусматривает два варианта вычета.
1. Применить вычет в фиксированном размере. Следует иметь в виду, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости. Например, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности. Чтобы применить вычет, нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, предоставить в ФНС по месту жительства налоговую декларацию и документы, подтверждающие факт продажи имущества, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета.
2. Дождаться истечения минимального срока владения. В качестве дополнительного варианта минимизации налогового бремени можем рассмотреть третий вариант. Наиболее частый вопрос, возникающий у налогоплательщиков: когда можно не платить налог при продаже квартиры? Ответ: НДФЛ не возникает при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом. По общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет. Но стоит иметь в виду, что для отдельных ситуаций предусмотрены исключения. Например, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний срок владения.
Если квартира реализуется до истечения 3 лет от даты открытия наследства, полученный доход облагается в установленном порядке. При обложении дохода от продажи квартиры учитываются особенности:
- При исчислении налога льготы в отношении особых категорий граждан (ветеранов, инвалидов и других) не применяются.
- Доходы и налог к уплате подлежат декларированию. Отказ от исполнения обязанностей по уплате налога и подаче декларации влечет наложение штрафа и пени за пропуск срока платежа.
- Лицо не сможет значительно занизить стоимость реализации имущества.
При проверке налогообложения сделки сумма продажи подлежит сравнению со стоимостью, заявленной в кадастре.
При расхождении стоимости имущества в кадастре и суммы продажи более чем на 30% в сторону уменьшения налоговыми органами производится доначисление налога. При этом:
- Учитывается стоимость недвижимости в кадастре, имеющаяся на первое число года, в котором произведена передача прав собственности, зарегистрированная в Росреестре.
- Для определения ограничительной величины по имуществу, проданному с начала 2016 года, используется формула: Сумма продажи = кадастровая стоимость х 0,7.
- В случае выявления стоимости реализации меньше суммы, рассчитанной по формуле, стоимостью продажи является расчетная величина.
- Региональные власти имеют право на применение понижающего коэффициента в меньшем размере. Уменьшение производится до нулевого показателя в отношении отдельных категорий граждан или имущества.
Кадастровая стоимость недвижимости пересчитывается каждые 5 лет. При отсутствии в регионе оценки по кадастровой стоимости доначисление налога при занижении стоимости не производится.
Ндфл при продаже унаследованной квартиры 2021 год
Уменьшить налог от продажи квартиры полученной по наследству можно до такой степени, что ничего платить не придется. Конечно, процедура подразумевает невысокую стоимость жилья, но трату нервов с налоговыми декларациями, как то:
- официально продаваемое наследство оценивается суммой менее 1 миллиона, что подразумевает отсутствие налоговой пошлины;
- вычитают из цены расходы по приобретению дома, его ремонта, оформление имущественного права.
Из оставшейся суммы затем извлекают утвержденные кодексом 13%. Конечно, каждый должен выбрать один лишь пункт, да и минимальная стоимость дома доставшегося по наследству не должна быть ниже 70% его кадастровой цены.
Реализация наследованного владения обязывает собственника уплатить налог с продажи квартиры. Данная прибыль должна быть отражена налоговой декларацией до 30 апреля, следующего года после сбыта имущества и получения дохода. Заполняется декларация после продажи квартиры принятой в наследство несколькими способами, как то:
- Заполнить от руки бланк отчетности, полученный в налоговой администрации, либо распечатанный с официального сайта Федеральной Налоговой Службы РФ.
- Внести данные о полученной прибыли в электронный документ декларации, расположенный на веб-странице финансовой организации.
- При помощи специализированных программ для налогоплательщиков.
Отсутствие финансовой, либо компьютерной грамотности позволяет прибегнуть к помощи юриста, который быстро и качественно подготовит необходимые документы. Поэтому продажа квартиры после вступления в наследство не обременит жизнь ее бывшему владельцу. Запишитесь на бесплатную консультацию прямо у нас на сайте в специальной форме.
Сдать декларацию физическое лицо может лично, отправить почтой, воспользоваться телекоммуникационными каналами с электронной цифровой подписью.
Оплатить необходимую пошлину поможет следующий пакет документов:
- копия гражданского паспорта;
- заявление на имущественный вычет;
- свидетельство о праве на жилье;
- соглашение купли-продажи;
- подтверждающий документ о получении денежной суммы владельцем недвижимости.
После проверки правильности составления декларации, физическое лицо безналичным способом перечислит налог.
Чтобы полностью избежать налогов от продажи квартиры, делать ничего не надо. Достаточно подождать 3 года с момента смерти наследодателя. После этого, при продаже квартиры, вам не надо платить налог и подавать налоговую декларацию.
При этом важный момент 3 года считаются именно с даты смерти наследодателя, а не с даты получения свидетельства о праве на наследство и не с даты изменения собственника в Росреестре.
3 года специальный льготный срок для избавления от налога на наследственное имущество.
Если квартира получена иным способом, например, покупка у другого человека, то срок составит 5 лет.
Как таковых ограничений цену продажи квартиры не установлено. Однако, если цена составляет меньше 70% от кадастровой стоимости, то налог вы будете считать в любом случае от 70% кадастровой стоимости.
То есть, если квартира по кадастру стоит 10 000 000 рублей, продали вы ее за 5 000 000 рублей, налог вы заплатите с 7 000 000 рублей.
Вы продали квартиру за 5 000 000 рублей
Применили налоговый вычет 1 000 000 рублей
Значит, налог исчисляется от 4 000 000 рублей
4 000 000 13% = 520 000 рублей
520 000 рублей вам надо будет заплатить налог, вместо 650 000 рублей, если бы налоговый вычет не применялся.
В подобной ситуации с помощью налогового вычета вы сможете сэкономить 130 000 рублей.
❓ Сколько раз можно применять вычет на продажу квартиры?
В отличие от налогового вычета на покупку квартиры (только 1 раз в жизни), вычет на продажу квартиры можно применять неограниченное количество раз.
После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).
Помимо заявления в Росреестр предоставляются:
- паспорт продавца и покупателя;
- договор купли-продажи и подписанный акт приема-передачи квартиры;
- квитанция об оплате госпошлины покупателем в размере 2000 рублей.
Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.
Продажа любого имущества приводит к получению дохода, а доход по российским законам облагается подоходным налогом. Соответственно, с продажи квартиры также нужно платить такой налог, независимо от того, получена ли она по наследству или стала собственностью продавца иным путём.
Единственная особенность касается не самого факта получения квартиры в наследство, а времени, прошедшего с этого момента и до момента её продажи.
Налогообложение при продаже дома, который получен в наследство
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с 14 статьей Семейного кодекса Российской Федерации и п. 18.1 ст. 217 НК РФ. (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
Но если не близкими родственниками, соответственно, необходимо заплатить налоги. В договоре дарения не стоит искусственно занижать стоимость жилья. Налоговый инспектор обратит на это внимание и заставит вас заплатить налог от кадастровой стоимость жилья. Если же у вас есть основания для того, чтобы снизить стоимость недвижимости, дайте веские аргументы в пользу такого расхождения с кадастром.
Пример 1: Дядя подарил племяннику квартиру. Так как дядя и племянник не являются близкими родственниками, племяннику придется заплатить налоги. Кадастровая стоимость жилья составляет 3 500 000 рублей, соответственно, налоги составят 3 500 000 * 13% = 455 000 рублей.
Пример 2: Бабушка подарила внуку квартиру. Внук не должен платить налог на дарение, так как бабушка и внук — ближайшие родственники.
Если продать квартиру после определенного срока владения, то нет необходимости платить налог и подавать декларацию.
Минимальный срок владения для продажи квартиры, которую получили в подарок — 3 года.
Пример: В апреле 2020 года вы получили в подарок от родителей квартиру. Если продадите ее после апреля 2023 года, то налог не заплатите. С момента владения квартирой пройдет 3 года.
Срок владения имуществом, полученным в наследство, начинается со дня смерти наследодателя, а не с момента переоформления собственности на наследника согласно ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 20 февраля 2015 № 03-04-05/ф8357.
Пример: Внук получил квартиру в наследство от деда, умершего в январе 2017 года. В марте 2018 года внук оформляет право собственности. В апреле 2020 он продает квартиру. Внуку не нужно платить налог с продажи, так как срок владения квартирой начался с января 2017 (с момента смерти наследодателя) и превысил 3 года.
Если квартира приобретена в браке и получена по наследству от умершего супруга. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность на основании письма Минфина РФ от 30 мая 2016 № 03-04-05/30938, 02 апреля 2013 N 03-04-05/9-326.
Пример: В 2015 году супруги купили квартиру и зарегистрировали ее на жену. После смерти жены в 2019 году муж вступил в наследство. В 2020 году он продал квартиру. Платить налог с продажи собственности не нужно, так как срок владения недвижимостью начался с 2015 и превысил 3 года. Несмотря на то, что квартира была оформлена на жену, она куплена в браке и считается общей собственностью. Основание: ст. 34 Семейного Кодекса РФ.
Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на первую долю, таким образом по факту происходит увеличение доли в той собственности, на которое уже есть право (основание — письмо Минфина РФ от 24 октября 2013 № 03-04-05/45015).
Пример: В 2015 году дочь и мать приватизировали квартиру и оформили ее в долевую собственность. Каждый стал владельцем ½ квартиры. В 2019 году мать умирает, и дочь получает в наследство ее долю. В 2020 году он продает квартиру и ей не нужно платить налог с продажи, так как он владеет жильем больше 3 лет — с 2015 года. Владение недвижимостью началось с момента оформления долевой собственности, а не с момента получения наследства.
Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.
Есть несколько видов вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:
1. С подтверждением фактических расходов на покупку. Но когда вы получаете квартиру в подарок или в наследство, соответственно, расходы по данной недвижимости у вас нулевые. Поэтому этим видом вычета до продажи квартиры в 2019 году воспользоваться было нельзя.
2. Без подтверждения расходов. Этот вид вычета касается как раз тех, кто получил квартиру в подарок или в наследство, так как никаких расходов нет. Вы получите вычет — 1 млн. рублей, таким видом вычета можно воспользоваться 1 раз в год на 1 объект недвижимости. С 01.01.2016 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.
Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость. Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн. рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.
3. Если несколько долей в подаренной или унаследованной квартире. Будет выгоднее, если собственники продадут свои доли как самостоятельные объекты купли-продажи.В этом случае имущественный налоговый вычет предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн рублей.
Пример: Два брата владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности по 1/2 каждому. Квартира была продана по двум раздельным договорам купли-продажи и оформлена как продажа двух самостоятельных объектов. Каждая доля была продана за 1,5 млн рублей (в сумме 3 млн рублей за квартиру).
Рассчитаем размер налога для каждого из собственников:13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 1 000 000 (сумма вычета)) = 65 000 рублей. Таким образом, каждый из собственников при продаже своей доли получит максимальный налоговый вычет в 1 млн рублей. Если бы они продали квартиру по одному договору, то налог бы составил: 13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 500 000 (сумма вычета)) = 130 000 рублей, так как налоговый вычет 1 млн рублей будет распределяться в размере ½ каждому.
В конце 2019 года приняли Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ, который внес изменения в Налоговый кодекс.
Статья 220 Налогового кодекса дополнена следующими нормами:
При продаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.
Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.
Это значит, что в 2020 году уже можно подать декларацию в налоговую о доходах за 2019 год с учетом этих изменений. К сожалению, к доходам, полученным от продажи имущества ранее 2019 года, новые вычеты в сумме расходов дарителя и наследодателя применить нельзя.
Ндфл при продаже унаследованной квартиры 2021 год
Ставка налога для резидентов составляет 13%, уплата производится по окончании года совершения операции. Для нерезидентов (граждан или подданных иностранных государств, находящихся на территории страны менее 183 дней в году) предусмотрена ставка в размере 30%, исчисляемая от полученного дохода. Количество дней пребывания устанавливается по отметкам, проставляемым таможенной службой при пересечении границы. Льгота по освобождению от уплаты налога по истечении трехлетнего периода применяется только резидентами РФ. Нерезиденты должны уплатить налог в любом периоде реализации.
Пример о расчете суммы НДФЛ
С 1 января 2016 года законодательство внесло некоторые изменения, влияющие на срок обладания имуществом, когда физическое лицо освобождается от налогового платежа за реализацию унаследованного имущества. Упомянутые изменения являются действующими и в нынешнем, 2021 году.
Данное изменение касается не только продажи унаследованного имущества, оно применимо к реализации приватизированного жилья, дарственного, поэтому не имеет кардинальных различий. Поэтому подоходное бремя несет на себе каждое физическое лицо в случае сбыта недвижимости новому собственнику.
Подвергшиеся изменениям налоговые правила фиксируют подоходный платеж для физических лиц на уровне 13%, что подразумевает уплату налога за проданную недвижимость, которая находилась во владении менее пяти лет. Однако если собственник дома пожелает продать его намного раньше, игра принимает другие условия.
Находящаяся на плечах владельца ненужная ему недвижимость имеет свойство опустошать его кошелек дополнительными государственными сборами. Поэтому он старается выставить ее на продажу сразу после получения наследства. Данный случай подлежит налогообложению, т. к. жилое помещение продается ранее прошедших трех лет. Его хозяин обязан предоставить налоговой инспекции декларацию ндфл после сбыта унаследованного имущества.
Налоговый кодекс страны декларирует, что пошлина уплачивается с цены превышающей 1 млн руб. Практически, владельцу предусматривается имущественный вычет, который компенсирует часть расходов связанных с покупкой или постройкой жилого объекта, что гарантировано налоговым законодательством России.
Величина налога при продаже унаследованной квартиры равняется обычной подоходной пошлине, которая составляет для граждан Российской Федерации 13%. Иностранным же подданным придется выложить несколько больше — 30%. Усвоить приведенное, поможет прилагаемый образец при соглашении купли-продажи имущества, для упрощения действий примем округленное число.
Получив за дом 2 млн руб., бывший его владелец обязан уплатить пошлину за сумму превышающую 1 млн. Таким образом, физическое лицо уменьшит заработанную за дом сумму всего на 130 т. р., а не четверть миллиона. Дополнит сказанное еще одно условие. Существующий налоговый вычет допускается использовать не более одного раза.
Кодекс предусматривает так же процедуру продажи квартиры после вступления в наследство без уплаты налога. Этому способствуют следующие факторы:
- владелец распоряжался личной собственность больше чем три года;
- недвижимость реализуется по цене ниже одного миллиона рублей, что применимо к сбыту однокомнатной квартиры, либо некоторой части жилого помещения.
Пенсионеры и инвалиды не являются льготной категорией лиц, которые освобождены от уплаты налога при продаже квартиры. Они в обязательном уплачивают стандартные 13%.
Какой налог при продажи квартиры, полученной по наследству?
Для физических лиц порядок и сумма сбора в 2021 году остается прежними.
Для определения размера необходимо следовать правилам:
- Если жилье в собственности находилось менее 3 лет, то НДФЛ при продаже оплачивается на общих основаниях.
- Выручка наследника может быть меньше, чем кадастровая стоимость жилья по состоянию на 1 января года, в который происходила регистрация прав собственности, умноженная на 0,7 (понижающий коэффициент). В этом случае доход будет приравнен к кадастровому показателю, умноженному на 0,7. При отсутствии кадастровой стоимости к 1 января года, когда проходила государственная регистрация прав собственности, данное правило не применяется.
Внимание! Гражданин для уменьшения суммы сбора может использовать не имущественный вычет, а показатели выручки, применяя осуществленные им издержки. Уменьшить доход можно на 1 миллион рублей (для квартир, жилых домов, комнат, дач, садовых домов, земельных участков).
Если имущество было передано по долям, а затем производится его продажа, общая сумма налога делится между продавцами пропорционально размеру собственности. При продаже только своей части недвижимости 13% взимается с его дохода.
Срок владения имуществом начинает отсчитываться со дня открытия наследства. Если были переданы доли от квартиры как самому наследнику, так и, впоследствии, третьим лицам, длительность не меняется.
Основным условием выставления на продажу наследства служит его оформление на право собственности. После регистрации преимущественного права, обладатель недвижимости может начать сбор документов для ее дальнейшей реализации. Пакет документов должен содержать следующие свидетельства и подтверждения:
- заверенное нотариально имущественное право;
- сертификат государственной регистрации полномочий;
- одобрение кого-либо из супругов на реализацию имущества, если имеющийся брачный контракт предусматривал получение по наследству совместной собственности;
- технический паспорт жилья;
- подтверждение об отсутствии задолженности по коммунальным обязательствам;
- соглашение о купле-продаже вступает в силу с момента регистрации, согласно статьям Гражданского кодекса РФ.
Дополнительным условием, чтобы состоялась продажа квартиры доставшейся по наследству, послужит предварительный нотариальный отказ других претендентов на имущество.
К тому же, можно продать квартиру лишь через шесть месяцев после смерти ее первоначального владельца. Это как раз тот срок, когда получатель наследства законно обретет свои права.
Время, отпущенное на получение документов наследования, не предусматривает реализацию жилья, что будет считаться незаконным при ее проведении.
Налогообложение доходов физических лиц при продаже имущества
Гражданин, вступивший в наследство, получает право собственности на свое имущество. Оно предоставляет ему не только право владения и пользования, но и право распоряжения имуществом. Владелец унаследованной квартиры может ее подарить, сдать под наем, в аренду, по договору безвозмездного пользования. Он может и продать квартиру после ее перехода по наследству. Законодательство никак его в этом не ограничивает.
Несмотря на то, что принятие наследства может быть осуществлено раньше, чем наследник обратиться к нотариусу, распорядиться имуществом он не может до момента, пока его право собственности не будет зарегистрировано в Росреестре. А для этого придется получать свидетельство у нотариуса.
Можно обратиться в Росреестр сразу после получения свидетельства либо дождаться, пока на квартиру не найдется покупатель. В последнем случае допускается фактически одновременное проведение сразу двух сделок:
- Сначала продавец регистрирует свое право собственности.
- Сразу после этого стороны подписывают договор и регистрируют сделку.
Прежде чем продать унаследованную квартиру, следует получить выписку из ЕГРН с указанием права собственности продавца. После того, как право собственности зарегистрировано, можно сразу продать квартиру. Искать покупателя можно и раньше, но осуществить сделку до оформления права собственности не получится.
Сама процедура продажи унаследованной квартиры абсолютно стандартная. В таком случае не имеет значения, продается она за наличные, по ипотеке или с использованием государственной программы, например, материнского капитала.
Последовательность действий выглядит следующим образом:
- На квартиру находится покупатель, стороны заключают договор аванса или задатка.
- Стороны подготавливают сделку, в том числе собирают необходимые документы.
- Согласуется и составляется договор купли-продажи. В случае, когда предметом договора выступает наследственная квартира, необходимо указать, что основанием права собственности является выданное нотариусом свидетельство. Необходимо указать имя нотариуса, номер свидетельства и дату его выдачи.
- Затем покупатель и продавец подписывают договор и отправляются в отделение Росреестра или в МФЦ.
- В срок от 5 до 9 дней покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности на жилье.
Если в сделке используются заемные или государственные средства, то проект договора должен быть согласован с источником оплаты — банком при ипотеке, ПФР при маткапитале и т. д.
Сроки продажи квартиры зависят от разновидности и сложности сделки — участия третьих лиц, несовершеннолетних, государственных органов или кредитных организаций и т. д.
Доход физических лиц, в том числе полученный от реализации недвижимого имущества, облагается НДФЛ в размере 13 % от полученной прибыли.