Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры в 2023 за наличный расчет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Некоторые продавцы, застройщики, риэлторы или юристы с их стороны настаивают на предоставлении такого документа. При покупке квартиры на торгах организаторы без согласия не допустят к процедуре. С одной стороны, это неправомерно. С другой стороны, торги пройдут, а свою правоту придется доказывать на суде. Поэтому иногда проще оформить документ.
Особенности согласия на покупку квартиры от супруга
Супруг, не давший свое нотариальное согласие на приобретение квартиры, может инициировать признание сделки недействительной. Процедура проходит обязательно в судебном порядке. Обращение возможно в течение календарного года от даты, когда он узнал или должен был узнать о покупке.
При необходимости получить согласие на покупку недвижимости от супруга следует выполнить следующее:
- Документ принимается только по нотариальной форме с подписью и печатью нотариуса.
- Дающий свое согласие супруг должен явиться в нотариальную контору лично с документом, удостоверяющим личность.
- Дополнительно предоставляются свидетельство о заключении брака и предварительный договор купли-продажи, где содержится информация о приобретаемой квартире. Согласие будет дано только в отношении этой сделки.
- В документе должны содержаться следующие сведения:
- дата и место оформления;
- информация о дающем согласие супруге и супруге, который приобретает квартиру;
- реквизиты свидетельства, подтверждающего регистрацию брака;
- разрешение в отношении действий по приобретению квартиры с указанием характеристик объекта;
- указание, что оба супруга ознакомлены со статьями Семейного кодекса, а также о наличии или отсутствии брачного договора;
- подпись заявителя, производимая в присутствии нотариуса;
- информация о нотариусе, заверившем документ, его подпись и печать.
Услуга по нотариальному заверению документа требуют внесения государственной пошлины — 500 рублей. Дополнительно потребуется оплатить иные действия в соответствии с установленным тарифом (юридические и технические работы). В итоге сумма может достигать 2 000 рублей.
Обычно согласие имеет разовый характер. Оно не ограничено во времени и может действовать до тех пор, пока не будет отозвано.
Инструкция: как оформить согласие супруга на сделку
Так как оформить нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости? Это несложно, и самостоятельно ничего придумывать не нужно: документ оформляется у нотариуса.
Поэтому всё, что нужно — записаться к нотариусу, и об этом лучше позаботиться заранее, чтобы избежать долгих очередей.
С собой потребуется взять:
- паспорта,
- договор на квартиру,
- брачный контракт (если он есть),
- свидетельство о браке,
- документ, подтверждающий дееспособность обратившихся, — но это нужно не всегда.
Когда нужно согласие супруга на покупку или продажу недвижимости
Ценный объект, приобретенный в официальном браке, – это общее имущество супругов. Это актуально, даже если один из них не трудоустроен, следит за хозяйством, и только второй оплатил покупку жилой площади, по документам стал ее единоличным собственником. Все равно у обоих равные права владения имуществом. Потребуется согласие и на покупку квартиры от супруга, и на обмен, на любые другие юридические операции.
Если с продажей все понятно – нельзя просто так распорядиться нажитым совместно имуществом, то обязательность разрешения при покупке квартиры обусловлена тем, что финансы на сделку тратятся из семейного бюджета. Жена может быть недовольна, что муж так распорядился капиталом, в этом случае она вправе составить исковое заявление.
Ипотечное жилье – тоже совместное имущество. У него статус залогового до погашения кредита. Согласие супруги и на покупку недвижимости в ипотеку, и на реализацию – утвержденное требование. Исключение при приобретении – когда один супруг заемщик, второй созаемщик. В этой ситуации оба оформляют договор. Если возникает необходимость реализовать ипотечную квартиру до завершения расчета по кредиту, дополнительно потребуется разрешение финансового учреждения.
Как оформить согласие супруга?
Если обратиться к практике совершения сделок купли-продажи квартир, то редко продавцы сами спрашивают у покупателя нотариально заверенное согласие супруга.
Однако, когда дело доходит до подачи документов на регистрацию перехода права собственности в Росреестре, отсутствие нотариально заверенного согласия супруга покупателя может стать причиной отказа в принятии документов. Такая ситуация возникает часто как раз из-за разночтений в законодательстве.
Если вас не устраивает риск подобного исхода, тогда об оформлении документа стоит позаботиться заблаговременно. Более того, вопрос о наличии согласия вам может задать и риелтор. Это не удивительно, так-как заключая с вами договор сотрудник риелторской конторы несет ответственность за результат сделки, поэтому его стремление сразу отсечь возможные риски оспаривания в будущем купли-продажи – вполне понятно.
В оформляемом документе можно указать конкретный объект недвижимости (его адрес, площадь, этаж и т.д.), либо дать общее согласие на приобретение недвижимости. Для оформления не обязательно вдвоем приходить к нотариусу, достаточно присутствия того, кто дает согласие.
С собой в нотариальную контору необходимо взять собственный паспорт и свидетельство о браке. Стоимость процедуры в разных конторах может варьироваться, но в среднем составляет около 1000 руб.
Что происходит после развода?
Несмотря на то, что с момента официального расторжения брака семейные отношения между бывшими супругами прекращаются, это не означает, что люди становятся абсолютно независимыми друг от друга.
Чтобы перестать быть зависимыми, бывшим супругам придется пройти процедуру раздела имущества. До этого момента приобретенное за годы брака имущество (в отсутствие брачного договора) остается общим. Это же относится и к финансовым накоплениям на счету любого из бывших супругов. Как только в судебном порядке или в добровольном раздел будет завершен и надлежащим образом заверен, каждый из супругов сможет по своему усмотрению распоряжаться своей долей, а также покупать квартиру без согласия бывшего мужа или жены.
Если же развод состоялся, а раздела имущества так и не произошло, тогда любому из бывших супругов перед покупкой квартиры обязательно придется получить нотариально заверенное согласие бывшего супруга.
Как правильно составить согласие
Разрешение от супруга должно содержать в себе следующие сведения:
- дата написания документа, название города проживания сторон;
- информация о том супруге, который выражает согласие на покупку жилья: ФИО в полном варианте, дата рождения, паспортные данные (№, серия, каким учреждением выдан документ, дата его выдачи);
- информация о покупателе;
- дата регистрации супружеского союза, реквизиты свидетельства;
- одобрение сделки по покупке жилья;
- информация о покупаемом жилье (№ кадастрового паспорта, адрес нахождения, стоимость);
- указание на наличие брачного контракта, если супруги составляли данный документ;
- срок действия согласия, если оно является разовым или временным.
К заявлению потребуется приложить следующий перечень документов:
- Паспорта супругов;
- Правоустанавливающая документация на имущество;
- Свидетельство о регистрации супружеского союза;
- Квитанция об оплате услуг нотариуса (от 500 рублей, конкретную стоимость необходимо уточнять у сотрудника агентства).
Нотариус может самостоятельно написать текст согласия супруга. Документ составляется в одном экземпляре, а при необходимости заявители могут оформить его дубликаты. Подпись ставится исключительно в присутствии сотрудника нотариального агентства.
✅ Законодательная база
Покупка квартиры семейной парой регулируется следующими положениями Семейного кодекса (№ 391-ФЗ от 29.12.2015):
- — Предполагается, что все действия, связанные с совместным имуществом (в данном случае, трата денег на покупку дома), осуществляются по взаимному согласию, каждый из них действует с согласия другого. Однако это не исключает права другого супруга обратиться в суд в случае доказательства отсутствия согласия и незнания о покупке. — Разъясняет необходимость получения нотариального согласия супруги (супруга) при заключении имущественных сделок, требующих государственной регистрации прав (в данном случае приобретение жилого помещения), а также подлежащих государственной регистрации или нотариальному удостоверению. Если это действие (фактическое или планируемое) не будет совершено в течение 12 месяцев с даты регистрации, может быть заявлено о недействительности сделки.
Таким образом, пункты 2 и 3 статьи 35 Семейного кодекса противоречат друг другу и могут привести к спорам, вплоть до расторжения договора купли-продажи, при покупке дома супружеской парой.
✅ Как оформить согласие супруга на покупку квартиры
Документ может быть выдан у любого нотариуса. Вот что вам нужно сделать:
- Прийти лично к стороне, выдающей разрешение, в противном случае нотариус не имеет права заверять разрешение. Доверенность в этом случае неприемлема.
- Возьмите с собой следующие документы: Паспорт, свидетельство о браке, предварительный договор (если есть), квитанция об оплате пошлины (если нотариус не открыл на месте платежное агентство).
Стандартной формы согласия супругов на покупку квартиры не существует. Вы можете заполнить форму самостоятельно или получить ее у нотариуса. Заявление должно содержать следующую информацию:
- Дата и место подготовки (название места).
- Данные заявителя (мужа или жены), дающего согласие: ФИО, дата рождения, паспортные данные (номер, серия, дата выдачи, наименование органа, выдавшего паспорт), место регистрации.
- Сведения о супруге, осуществляющем сделку.
- Сведения о свидетельстве о браке (дата регистрации, регистрационный номер и орган, выдавший свидетельство).
- Разрешение на совершение определенных сделок (приобретение недвижимости).
- Указание на то, существует ли брачный контракт.
- Включение статей 34-35 Семейного кодекса, информация о правах и обязанностях сторон.
- Подпись заявителя (должна быть сделана в присутствии нотариуса).
Можно ввести дополнительную информацию о помещении:
- Цена: Если необходимо ограничить стоимость жилья определенной суммой;
- Адрес и некоторые характеристики конкретного объекта недвижимости (обычно применяется в договорах купли-продажи по ипотеке или за счет средств материнского капитала).
Если нет ограничений по стоимости и местонахождению недвижимости, супруг может согласиться на приобретение «абстрактного» жилья. В этом случае пишется предложение «По цене и на условиях по своему усмотрению».
В конце указываются данные нотариуса, подтверждение правоспособности заявителя, его личная подпись, печать и регистрационный номер. Документ выдается в единственном оригинале; при необходимости заявитель может запросить копии. В зависимости от того, как было приобретено имущество, оно затем направляется в регистрационную палату или кредитную организацию. Продавцам обычно не требуется разрешение, поскольку оно не является одним из обязательных документов сделки купли-продажи.
Когда согласие обязательно, а когда нет?
На сегодняшний день большое количество договоров о приобретение недвижимости подписываются непосредственно с компаниями, что сооружают дома. Если полной суммы на приобретение жилья пока нет, покупающей стороне может быть предложено, заключить договор об долевой участи.
И хотя, предусматривается, что один из супругов при распоряжении общими деньгами выступает в согласии другого, для совершения сделки, которая касается наиболее ценных видов собственности, имеющих существенное значение для семьи, закон предусматривает нотариальное удостоверение согласия. В таком случае для сдачи документов в органы регистрации нотариальное согласие является обязательным. О правилах регистрации сделки и договора купли-продажи квартиры в регистрационной палате можно узнать здесь.
Например, квартира приобреталась в браке, деньги были потрачены на покупку и мужа и жены, но они решили оформить жилье только на одного члена семьи. Для того чтобы в будущем продать квартиру, нотариусу или органу регистрации прав необходимо будет предоставить нотариально подписанное соглашение всех членов семьи.
Если во время сделки такое соглашение не предоставить, то у стороны, которая осуществляет покупку квартиры, могут в будущем возникнуть проблемы. На сегодняшний день в законодательство, что регулирует вопросы регистрации недвижимости, были внесены изменения, согласно которым во многих случаях регистратор не обязан требовать нотариальное соглашение.
Например, регистратор не потребует соглашение, если супруги будут уже в разводе. Такие законодательные изменения повышают риски для будущих покупателей приобрести жилье, на которое в дальнейшем может претендовать совершенно посторонний для него человек.
До 03.2013, согласно действующим на то время нормам законодательства, договор купли продажи квартиры в совместной собственности супругов должен был в обязательном порядке регистрироваться в специальном реестре. Но после этой даты, 03.2013 г., регистрации подлежит исключительно право собственности. В результате этого, нормы Законов, которые устанавливали необходимость оформления нотариального разрешения супруга на регистрацию сделки по покупке квартиры, потеряли свою актуальность.
На недвижимость, которая приобретена одним из членов семьи, будет распространено общее право.
С этого следует, что во время расторжения брака все имущество, которая была куплено в годы совместной жизни, будет поделено пополам, между всеми членами семьи, учитывая имущественные права малолетних детей.
Когда разрешение не требуется?
Разрешение второго супруга на проведение сделки не требуется в том случае, когда передача прав собственности на объект недвижимости проводится на безвозмездной основе. В эту категорию входят:
- Приватизация.
- Дарение.
- Наследование.
Важно! Получать согласие также не требуется, если недвижимость принадлежала мужу или жене до того, как был заключен брак (согласно статье 256 ГК РФ и статье 36 СК РФ).
Стоит также отметить, что по закону этот документ требуется лишь в тех случаях, когда предполагается распоряжение недвижимостью. Покупка квартиры к этой категории не относится, так как на момент заключения соглашения переход права собственности еще не зарегистрирован, и, соответственно, распоряжение ею не планируется.
Если в жилплощадь, являющуюся личной собственностью одного из супругов, за время брака были вложены средства семейного бюджета – суд, скорее всего, признает этот объект недвижимости совместной собственностью.
Таким образом, один из партнеров имеет полное право приобрести недвижимость, не заручаясь нотариально заверенным согласием второго супруга. Получать разрешение также не потребуется, если:
- Приобретается недвижимость в нежилом фонде.
- Если недвижимость изначально была приобретена в совместную собственность.
- Если квартира была зарегистрирована на мужа и жену с четким указанием их долей.
Когда нужно нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости?
Существует определенный набор документов, которые нужны при продаже квартиры. Необходимые документы для продажиквартиры обязательно включают бумаги о праве на собственность – без них купля-продажа невозможна. С этими бумагами должно быть все в порядке. Чтобы избежать неприятностей, обязательно убедитесь в том, что информация в официальных источниках отвечает данным в документах.
На недвижимости, которую хотите продать, не должно быть обременений, а все права на неё обязательно подтверждать, в том числе, если имущество перешло в качестве наследства – только так купля-продажа будет законной. Практически все сведения можно найти в выписке из ЕГРН. Она заказывается в МФЦ или в офисе Росреестра. В этом документе указано, кто является собственником имущества, есть ли на квартире аресты или обременения, какова кадастровая стоимость имущества.
Прежде чем кто-то захочет купитьквартиру, нужно чтобы текущие собственники провели оценку недвижимости, покупка которой осуществляется. Это поможет в точности определить, сколько будет стоить квартира, когда осуществляется её купля-продажа. На точную стоимость имущества влияет множество факторов:
- Насколько развитая у дома инфраструктура;
- Есть ли придомовая территория (её состояние);
- Насколько большая в квартире кухня;
- Параметры метража продаваемой площади.
Принимаются во внимание и другие важные факторы, чтобы успешно продать или купитьнедвижимость. Чтобы не учитывать сотню рассматриваемых параметров, можно просто посмотреть, какие цены выставляют на квартиру с такими же, как у вас параметрами в вашем районе. Так гораздо быстрее и точнее разберетесь со средним показателем стоимости.
Когда выставите на сайт квартиру по цене, за которую её могут купить, не спешите сразу продавать – покупка может быть невыгодной. Лучше посмотрите, сколько звонков вызовет ваше объявление. Когда за сутки звонили больше десяти человек готовых купить жилье, цену можно повышать (но не слишком сильно). Когда поступило всего 1-2 звонка, но никто не захотел покупать квартиру – лучше снизить цену чтобы жилье смогли купить. Этот шаг снизит выгодность продажи для продавца, но позволит гораздо быстрее найти покупателя. Давно замечено, что для быстрой продажинедвижимости достаточно снизить её рыночную стоимость на 15%, и жилье оторвут с руками.
Можно воспользоваться услугами оценщика, с которым покупка недвижимости станет удобнее. Но услуги этого специалиста не бесплатные, хотя цены разумные – от 3 до 5 тыс. рублей. Оценщик выполнит всю работу за вас – проведет диагностику рынка, вашего района, просмотрит квартиры, что уже выставлены на продажу. Это отличный шаг, особенно если квартирапокупается людьми, оформившими на неё ипотеку.
Несмотря на некоторые противоречия в законе, мнение многих юристов и риелторов насчет приобретения жилья одним из супругов однозначно: при совершении крупной сделки, например, купли-продажи недвижимости, оптимально присутствие обоих супругов, которые выражают свое обоюдное согласие на приобретение жилплощади.
Если один из супругов не имеет возможности присутствовать в момент заключения договора, желательно, хотя и необязательно, его письменное согласие, правильно оформленное и заверенное нотариально. Это позволит избежать многих проблем и вопросов, которые могут возникнуть в последующем.
Приобретение недвижимости является довольно рискованным шагом, который, как правило, требует долгих раздумий, взвешивания всех «за» и «против» и совместного принятия решений. Такой важный этап в жизни супругов, как покупка жилья, не должен предприниматься лишь одним из них, ведь недвижимость стоит больших денег, а значит, является крупным финансовым вложением для любой семьи.
Как показывает практика, одной из распространенных причин распада супружеской пары являются имущественные споры. Ведь жизнь — непредсказуемая штука. Бывают случаи, когда письменное согласие супруга на приобретение недвижимости в буквальном смысле выручает покупателей от всевозможных казусов.
Бывают случаи, когда законопослушные граждане приобретают квартиру у мошенников, находящуюся в залоге или оформленную в ипотеку. Несмотря на то, что такое обременение всегда должно быть зарегистрировано в Росреестре, покупатели могут узнать о нем лишь после совершения сделки, отдав деньги мошенникам.
В такой ситуации, благодаря письменному согласию супруга на покупку квартиры, можно будет доказать следующее:
- недвижимость приобреталась с чистыми намерениями и неосведомленности о мошеннических схемах недобросовестных риелторов или продавцов недвижимости;
- отсутствовал факт сговора недобросовестным риелтором и одним из супругов;
- супруг, давший свое согласие на покупку квартиры, не имел претензий на покупку недвижимого имущества.
Внесенные изменения в Гражданский Кодекс придали супружеским парам некую свободу выбора в принятии решения о необходимости согласия супруга на покупку недвижимости. Однако, лучше не рисковать и заручиться соглашением своего партнера на совершение сделки по покупке жилья.
Данный шаг позволит подстраховаться и не подвергнуть лишний раз свою семью риску.
Неотделимые улучшения – когда вместо согласия есть претензии
Даже если у одного из супругов есть недвижимое имущество, приобретенное им до брака, в момент развода есть вероятность, что второй супруг потребует свою долю. Основанием для этого должны быть неотделимые улучшения – изменения, которые произошли с недвижимостью за время брака, были сделаны за счет труда или общих средств супругов (или того, кто претендует на долю), и привели к увеличению рыночной стоимости недвижимости.
В качестве причин, приведших к неотделимым улучшениям, могут выступать:
- Реконструкция
- Увеличение общей площади недвижимости (например, за счет возведения пристроек, мансарды и т. п.)
- Капитальный ремонт
- Переоборудование
Улучшения должны быть очевидны как на техническом, так и на юридическом уровне. Доказательства личных вложений денег должны быть документированы (подойдут выписки с банковских счетов, квитанции, акты выполненных работ).
Такие споры обычно рассматриваются через суд. Причем в судах разных инстанций судьи приходят к разным решениям по этому вопросу, потому что законодательная база дает простор для юридической инициативы.
Частный случай: Супругами был произведен ремонт в квартире, принадлежащей жене. Это дало мужу основания полагать, что теперь он должен получить долю в квартире. В ходе судебного разбирательства суд может прийти к выводу, что произведенные манипуляции относятся к текущему ремонту, и не влияют на стоимость жилья. А это значит, что претензия будет отклонена.
ДДУ и права супругов на жилье
Многие семьи решают жилищный вопрос за счет приобретения недвижимости на стадии строительства. В таком случае подписывается договор долевого участия. ДДУ отличается от договора купли продажи на вторичном рынке тем, что покупатель получает не готовый объект в собственность, а право требования определенного объекта по окончанию строительных работ.
Частный случай: за квартиру по ДДУ, купленную в браке, кредитные платежи вносил только муж. На момент развода квартира не сдана (право собственности не было оформлено). Если у мужа есть все доказательства того, что погашение кредита по ДДУ шло только за счет его средств, он будет признан единоличным собственником. Если жена сможет доказать, что также вкладывала свои средства (например, в первоначальный взнос), ей будет выделена доля в недвижимости.
Обычно ДДУ оформляется на одного из супругов, второй является созаемщиком. Если хотите избежать спорной ситуации при разделе имущества, берите в созаемщики другого родственника или заключайте брачный контракт.
Согласие супруги на продажу недвижимости
А также необходимо учитывать дополнительные нюансы оформления согласия на распоряжение жилыми помещениями. В частности, еслибывшие супруги остаются совладельцаминедвижимости, без оформления согласия продать жилье также невозможно.
Продажа с оформлением документовкупли-продажи не требуетучастие обоих супругов, поскольку второй партнер долженсоглашатьсяна условия, изложенные в проекте договора (в частности, на цену, на порядок расчетов и т. д.).
Если в текстесогласия вписывается ценапродажи, заключение договора на иных условиях будет невозможно. Как правило, если сторонамиуказываются цены в согласии, то это условие определяет минимальное значение стоимости продажи.
А такжепродать недвижимость без согласия супруганельзя, даже если представить доверенность,оформленную нотариусом. Это связано с различным правовым значением данных документов, поскольку доверенность только предоставляет полномочия по совершению юридически значимых действий.
Если распоряжение недвижимостью осуществлялось без оформления согласия, сделка может быть оспорена в пределах трехлетнего срока исковой давности.После пропуска сроков на подачу иска, оспорить сделку будет практически невозможно, поэтому необходимо обратить особое внимание на своевременность предъявления претензий.
В случае с продажей жилья согласие второй половины не требуется если:
- Каждый из супругов владеет недвижимостью на праве общей доли или совместной собственности, и сделку заключают оба.
- Имущество было получено человеком до вступления в брак, в порядке дарения, наследования или другим безвозмездным способом.
- Общая недвижимость была передана одному из супругов на условиях двухстороннего добровольного соглашения либо по решению суда о разделе имущества.
- Недвижимое имущество нажито каждым из супругов во время брака в период их раздельного проживания при фактическом прекращении семейных отношений. В этом случае на указанное имущество не будет распространяться правовой режим общей совместной собственности. Однако для этого необходимо решение суда о признании имущества собственностью данного супруга.
- Недвижимое и любое другое имущество приобретено во время брака, но брачным договором это имущество переведено в раздел раздельной собственности каждого из супругов.
Такой же принцип касается и приобретения недвижимости. Если для этого расходуются собственные средства одного из супругов, то согласие второго не требуется. Личными доходами в данной ситуации будут являться полученные до заключения брачно-семейного союза либо признанные таковыми в рамках контракта или решения суда.
Дарение имущества в браке
Супруги могут получать или отчуждать недвижимость безвозмездно, заключая нотариальный договор дарения. Особенности регулирования этого вида сделки зависят нескольких факторов:
- кто участник сделки;
- выделены ли доли в имуществе.
Чтобы было понятнее, приведем несколько примеров.
- Супруг получил имущество в дар, находясь в браке. Фактически — это личное имущество. Но, если в ходе семейной жизни было произведено его улучшение, то вполне возможно, что имущество может быть признано общим в судебном порядке или по соглашению (оно также заверяется нотариально). Фактически, согласие второй половинки на сделку с таким имуществом — не требуется. Однако, в будущем супруг может оспорить сделку, поэтому — лучше подстраховаться.
- Муж и жена намерены подарить имущество третьему лицу. Если в общем имуществе не выделены доли, и оно находится в режиме общей собственности, то согласие на сделку необходимо. Если доли выделены, то каждый из супругов имеет право распоряжаться своей долей без согласия второй половинки.
- Супруг дарит имущество (или его доли) — второму супругу. При такой сделке согласие второй половинки не нужно.