Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок и особенности приватизации дачного домика на приватизированной земле». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура приватизации дачных и садовых домов проводится в полном соответствии с двумя Федеральными законами, зарегистрированными под номерами № 137 от 2001 года и № 93 от 2006 года. Начинается процесс любой приватизации со сбора необходимых документов. Дальнейшие шаги зависят от того, к какой категории земель относится участок с постройкой. Обращаться по вопросам приватизации строений, относящихся к садоводствам нужно в органы власти местного самоуправления.
Срок рассмотрения заявки на приватизацию строения определён законом в 2 недели. В случае отказа, он предоставляется в письменном виде с указанием причин принятия отрицательного решения. Оно может быть обжаловано в судебном порядке. При положительном решении вопроса следующим шагом приватизации является регистрация прав собственности. Пакет документов на строение предоставляются в Регистрационную палату вместе с принятым решением администрации. Вместе с ними подаётся квитанция об оплате государственной пошлины.
Кроме гаражных кооперативов существуют индивидуальные, на строительство которых граждане получали разрешение в разные времена. Землю под такими гаражами приватизировать легче всего – на них распространяются все положения «Дачной амнистии». Отдельно стоящее здание гаража (точнее, земля под ним) оформляется лично, напрямую в Росреестре или МФЦ «Мои документы».
А вот земля гаражного кооператива приватизируется только по коллективной заявке. Земля переводится в собственность только после полной выплаты паевого взноса. Оформлением занимается выборное лицо, представляющее всех членов кооператива. Обычно в этой роли выступает председатель.
Основные расходы на приватизацию земли под гаражом – это оформление кадастровой документации.
Огромное количество частной недвижимости в России расположено на земле, принадлежащей государству. С многоквартирными домами все понятно, в этом случае выбора нет. А вот землю под частным домом можно и нужно приватизировать. Пока владелец дома этого не сделает, земля останется на балансе государства. Следовательно, распоряжаться ею домовладелец не может. И в случае отчуждения (например, для строительства государственного объекта) получит компенсацию лишь за жилое строение.
Так что приватизировать землю, на которой стоит частный дом, все-таки стоит. Вам предстоят затраты, но, по крайней мере, выкупать участок по рыночной стоимости не придется.
Итак, какие расходы потребуются для приватизации земли под ИЖС
|
Наименование |
Стоимость |
|
Техпаспорт на строение |
1500 рублей |
|
Выписка из ЕГРН |
300 рублей |
|
Проведение процедуры межевания |
От 7000 рублей |
|
Госпошлина |
350 рублей за землю под домом и 2000, если приватизируются и другие участки |
|
Услуги нотариуса |
От 1000 рублей |
Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками. Бывают ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены, привела пример руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».
«С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем. Однако проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать свое право собственности на них, что необходимо, к примеру, для подключения газа», — предупредила юрист.
На этом этапе новый собственник как раз может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. Чтобы этого избежать, желательно покупать уже оформленные объекты.
Приватизировать земельный надел в СНТ можно в индивидуальном порядке и коллективно. Процедура в обоих случаях не отличается, но имеет определенные недостатки и преимущества:
- При индивидуальной приватизации сбор документов и другие необходимые действия осуществляет пользователь земли, и это у него много времени не занимает.
- В коллективной приватизации участвуют все члены СНТ, это часто затягивает сроки выполнения процедуры. Нужно знать, что при проведении такой приватизации необходимо оформление доверенности на человека из СНТ, который будет заниматься вопросом переоформления – это влечет за собой дополнительные расходы.
Межевание садового участка
Межевание земли подразумевает определение границ участка посредством их установки или восстановления и закрепления на местности. Так что если вы давно подозреваете своего соседа в посягательстве на часть вашей земли, то без межевания вам не обойтись. Кроме того, земельные участки в садовых товариществах при их организации не подвергались межеванию, поэтому данная процедура необходима, чтобы обособить ваш участок от остальной территории коллективного землевладения.
Межевание – это платная комплексная услуга, которую предоставляют геодезические компании, и длится она от 10 до 14 дней. В целом же межевой план изготавливается 1,5 месяца.
С чего начинается приватизация земельного участка в садоводстве?
Приватизация земельных садовых участков начинается с обращения в правление СНТ, подав соответствующее заявление. Если оформляются земельные массивы дачного посёлка – для граждан процедура ограничивается поданным ходатайством. Если приватизация инициирована несколькими участниками – следует подать запрос в правление о подготовке документации, отражающей добросовестную уплату паевых и членских взносов.
После того как собрание предоставит заявителю разрешение на приватизацию, ему потребуется получить выписку с полученным разрешением и приложенными справками о добросовестной уплате членских и паевых взносов, а также – земельного налога.
Иногда выделяются отдельные титульные владельцы, в то время как остальные совладельцы в совместном праве на землю продолжают арендовать участки. В таком случае вначале требуется:
- Подать заявление в правление о разрешении межевания своей доли участка.
- Получив разрешение, обратиться в геодезическую компанию с полученным разрешением, провести межевание и подготовить межевое дело.
- На основании межевания поставить участок на отдельный кадастровый учёт, с получением отдельного номера.Инструкция получения кадастрового номера на земельный участок находится здесь.
- Обратиться в администрацию с заявлением, которая выступает арендатором и запросить разрешение на приватизацию принадлежащего ЗУ.
- В случае отказа обратиться в суд и получить разрешение постановлением суда.
Можно и нужно ли приватизировать садовый участок?
Все садовые участки делятся на два типа, в зависимости от целевого назначения:
- под ИЖС – были выданы физическому лицу для осуществления индивидуального жилищного строительства (дачного домика);
- под ЛПХ – предназначены для ведения личного подсобного хозяйства.
Получить муниципальные земли в собственность для того, чтобы иметь возможность их последующей реализации и сдачи в аренду можно только путем приватизации. Затягивать с переоформлением не стоит, так как согласно законодательству «о дачной амнистии», бесплатно такая возможность у граждан Российской Федерации существует до 1 марта 2020 года. В последующем, если Правительство РФ в очередной раз не продлит сроки, приватизацию можно будет осуществить только платно.
Бесплатная приватизация садов и огородов возможна, если выполняются все нижеперечисленные условия:
- земли переданы под ИЖС/ЛПХ;
- у садоводов на руках есть договор бессрочного пользования землями или договор аренды;
- надел закреплен за физическим лицом до 25.10.2001 года (в период действия старого налогового законодательства);
- участок не изъят из оборота и не является частью природоохранной зоны.
Документы в местную администрацию
В перечень документов, необходимых муниципалитету для принятия решения по вашему вопросу, входят:
- Паспорт заявителя.
- Учредительные документы СНТ, заверенные нотариусом.
- Описание местоположения садового участка. Документ составляется владельцем земли в свободной форме. Он должен содержать информацию о площади и территориальных границах земельного надела, который заявитель желает приватизировать.
- Решение правления товарищества, включающее данные о заявителе и его садоводческом участке. Документ подтверждает как принадлежность земли заявителю, так и соответствие описания участка его реальному местоположению.
Уполномоченный орган может запросить у заявителя дополнительные документы:
- акт, подтверждающий выделение земельного участка гражданину;
- свидетельство о праве гражданина на пожизненное наследование и владение участком;
- иной документ, подтверждающий право пользования участком;
- выписку из государственного реестра о том, что СНТ является некоммерческим;
- кадастровую карту приватизируемой земельной территории.
Все вышеперечисленные документы по закону должны находиться на рассмотрении муниципалитета не более двух недель. После этого (при правильном оформлении документов и отсутствии препятствий для приватизации) вы получите решение о передаче участка в личную собственность. С ним и следует обращаться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Что необходимо для регистрации права собственности?
Для приватизации ЗУ нужно членство в дачном кооперативе, с выделенной долей в совместном титульном праве, официально оформленной в правлении некоммерческого общества (НКО). Таковыми могут выступить как обозначенные дачные посёлки СНТ, так и такие их разновидности как ДНТ и ДНП. В принципах приватизации земель между ними отсутствуют существенные различия, и процедура укладывается в типовой алгоритм.
Если участки оформлены в аренду кооперативом, который постановил начать приватизацию – процесс облегчается для владельцев участков тем, что основные вопросы придётся решать правлению СНТ. Учредителю потребуется получить решение общего собрания, которое выступает в роли правоустанавливающего органа. Порядок приватизации арендованного ЗУ подробно расписан прямо здесь.
Чтобы оформить земельный участок в собственность, вам нужно собрать документацию для подачи в Росреестр. Перечень документов, необходимый для регистрации полномочий, большой. Проще всего тем владельцам, у которых есть свидетельства, подтверждающие законное владение:
- О передаче земельного участка в бессрочное пользование;
- О передаче земельного участка во владение с правом наследования;
- Ранее действовавшее свидетельство о праве собственности.
В большинстве случаев таких документов нет. В такой ситуации нужно собрать любые подтверждения, что ваши права законны:
- Выписки из документов, где есть информация, что участок был передан для ведения хозяйства;
- Членская книжка садоводческого товарищества;
- Справка об уплате членских взносов в СНТ;
- Выписка из хозяйственной книги;
- Справка от БТИ;
- Копии документов из архивов;
- Кадастровый паспорт участка (если ЗУ стоит на кадастровом учете) и т.д.
Можно ли не регистрировать землю?
Так как дачная амнистия на земельные участки действует бессрочно, возникает ложное ощущение, что регистрировать ЗУ не обязательно. Мы рекомендуем оформить права:
- Пока полномочия не зарегистрированы, вы не можете распоряжаться своей собственностью. С ней нельзя совершать никакие сделки;
- Юридически, владение землей, на которую не оформлены права, можно считать самозахватом. Особенно, если участок уже увеличился за счет лишних соток;
- На такой земле не получится построить никакие капитальные объекты. Уведомление о строительстве должен подавать собственник или владелец участка. И вам все равно придется сначала зарегистрировать ее по закону;
- Сложность с подведением коммуникаций. Если земля не зарегистрирована, коммунальные службы вам откажут.
Закон о приватизации дачных домов в снт
Заявление формируется в произвольной форме, так как на законодательном уровне установленного образца не предусмотрено.
В документе необходимо зафиксировать:
- в шапке: полное название адресата (должность, название органа, территориальное расположение, ФИО);
- название документа – заявление;
- основной текст (« Прошу разрешить мне провести приватизацию садового дома, находящегося по адресу…»);
- подпись и дата.
Перечень организаций, в которые потребуется обратиться, имеет отличия для тех, у кого земля уже находится в собственности, и для тех, кто начинает действия по оформлению дачного участка и строений на нем с нуля.
Регистрация любых объектов недвижимости осуществляется в Росреестре. Следовательно, пакет необходимой документации необходимо в итоге направлять именно в этот орган. Однако при процедуре формирования и сбора бумаг потребуется обратиться еще в некоторые инстанции.
Все вопросы можно легко разрешить, если обратиться в многофункциональный центр. Сотрудники МФЦ подробно проконсультируют, какой пакет документов требуется подготовить и предоставить для осуществления приватизации земельного участка и дома, возведенного на нем (о приватизации дома с земельным участком читайте тут, а о необходимом пакете документов для процедуры оформления земель разных нужд рассказано здесь).
Помните, что надземных этажей у садового дома должно быть не более трех (мансарда входит в этажность). Он может быть какого угодно года постройки, главное, чтобы собрать документы для регистрации вы успели до 1 марта 2026 года.
Пошаговая инструкция регистрации домов на садовых участках, действующая до 1 марта 2026 года:
- Заказываете технический план. Вместо разрешительных документов при дачной амнистии используется простая декларация, заполненная собственником земельного участка. В ней он указывает характеристики построенного дома. Материал стен – кирпич, количество этажей – 2, и т. п. Декларация является частью технического плана.
- Подаем пакет документов для регистрации в Росреестр. Вместе с техническим планом для регистрации понадобится заявление о постановке на учет жилого дома с одновременной регистрацией права собственности от каждого собственника, и государственная пошлина в размере 350 рублей. Если дом оформляется в долевую собственность, размер пошлины делится на количество владельцев. Документы удобно подавать через МФЦ. Право собственности на дом возникнет на основании технического плана и права собственности на земельный участок.
- Получаем выписку ЕГРН. Выписка из ЕГРН на здание будет результатом процедуры, она будет готова через 10 рабочих дней.
Реконструкция жилого дома на садовом участке, как мы уже упоминали выше, происходит без согласования с органом местного самоуправления. Порядок точно такой же, как при постановке здания на учет:
- Заказываете технический план, заполняете декларацию.
- Подаете в Росреестр заявление об учете изменений жилого дома на основании технического плана. Госпошлина в данном случае не оплачивается, так как право собственности на дом не возникает.
- Получаете через 10 рабочих дней выписку из ЕГРН с измененными характеристиками объекта недвижимости.
- ЗК РФ (ст. 39.5);
- ФЗ № 218 от 13.07.2015 года (ст. 14, 16);
- Определение ВС РФ по делу № 73-АПГ15-3;
- Определение ВС РФ по делу № 58-АПГ16-1;
- Определение ВС РФ по делу № 9-АПГ16-4;
До 2020 года действует упрощенная схема приватизации земли. Возможность приобрести дачный участок без бюрократической волокиты привлекает все большее количество граждан. Оформить в собственность можно следующие типы недвижимости, право пользования которыми возникло до конца октября 2001 года:
- Дачные, садовые, огороднические участки;
- Располагающиеся на земле постройки (гаражи, бани, подсобные помещения, домики).
Оформить в собственность можно участки, которые последние 5 лет использовались по назначению. В случаях, когда более трех лет пользователи земли не появлялись в дачном объединении, муниципалитет имеет право найти нового арендатора.
Разрешается приватизация земли членами дачных и садовых организаций, при условии, что территория была передана некоммерческому объединению до 31.10.2001 года.
Самый простой способ оформить дом — сделать это одновременно с регистрацией прав на дачный участок. Понадобятся следующие документы:
- Заявление;
- Схема участка;
- Технический план построек;
- Документы, подтверждающие права на землю.
Чтобы приватизировать дом и иные дачные строения нужно заполнить две декларации об объекте недвижимости: на землю и на постройки. Все данные вписываются согласно имеющимся документам. Приватизация подразумевает бесплатную передачу недвижимости в собственность. Но оформление документов потребует затрат:
- Госпошлина за оформление дома (около 2000 рублей);
- Получение документации в БТИ (до 10000 рублей, если требуется составление кадастрового паспорта);
- Оформление иных справок (до 2000 рублей).
Процедура приватизации является не обязательной, но все большее число граждан хотят иметь права на имущество. Государственная регистрация собственности позволяет не переживать о многих вещах: можно ли передать участок наследникам, разрешат ли прописаться в дачном доме и многое другое. Отметим плюсы приватизированной земли:
- Право распоряжаться имуществом без ограничений (дарить, продавать, делить, обменивать, закладывать в банк);
- Законодательная защита собственности (никто не сможет отобрать участок);
- Разрешение на строительство (возведенные сооружения не будут признаны незаконными и не подлежат сносу).
Если дом на дачном участке — капитальное сооружение и вы планируете его использовать в качестве постоянного места жительства, то имеет смысл его приватизировать. К сожалению, на данный тип постройки после 1 марта 2020 года не распространяется упрощенная схема приватизации. Собирать придется полный пакет документов со всеми выписками, с оформлением кадастрового паспорта и получением разрешения на ввод в эксплуатацию. Также, дачный дом должен отвечать следующим требованиям:
- Иметь почтовый адрес (находится в населенном пункте);
- Быть высотой не более трех этажей;
- Использоваться для проживания одной семьи;
- Отвечать всем техническим и инженерным требованиям;
- Быть пригодными для проживания круглый год.
Можно ли приватизировать участок в СНТ
Участки земли садового товарищества применяют в некоммерческих целях. Такими целями не могут быть: получение прибыли и реализация выращиваемых овощей и фруктов. Такие земли используют для выращивания продукции для собственного потребления либо для строения дома.
Если земля не выкуплена и не приватизирована, то она считается собственностью муниципалитета. Пользователь участка, в случае его получения до 2001 года, то есть когда еще не был принят Земельный кодекс, может оформить его владение по упрощенной схеме без каких-либо финансовых расходов.
Участки в садовом некоммерческом товариществе, отданные пользователям после 2001 года, могут приватизироваться в административном порядке и совершенно бесплатно. Стоит сказать, что процесс намного тяжелее, и потребуются дополнительные документы. Но в результате, став собственником, можно распоряжаться землей по своей необходимости: оставлять в наследство, перепродавать, обменивать.
Правом приватизации обладают только владельцы участков и строений, расположенных на них.
Бесплатно приватизировать можно:
- Земельные наделы, на которых расположены жилые и нежилые строения, которые являются собственностью владельца в результате наследования, заключения договора купли-продажи или по решению судебных органов. Но собственность на земельный участок по каким-то причинам не оформлен в собственность.
- Участки, переданные в бессрочное пользование или полученные в результате наследования жилых и других строений, без указания права собственности на землю.
- Землю, которая была передана на правах аренды под ведение личного хозяйства, до момента введения Земельного Кодекса.
Есть и еще один неприятный нюанс: если строения на участке не были переданы в собственность по Закону, то землю придется выкупать у местных властей по рыночной стоимости.
Стоимость – если нет кадастрового паспорта.
Сложность оформления садовых участков часто связана с тем, что со времени первоначального выделения земли может пройти немало времени. На практике встречаются ситуации, когда количество сменившихся владельцев достигает десятка и более. Если право собственности не было официально зарегистрировано и соответствующая запись в реестре отсутствует, то невозможно говорить о наличии законных прав владения.
Под кадастровым паспортом земельного участка понимается выписка, полученная из государственного кадастра недвижимости. В таком документе содержится полная информация о наделе и его характеристиках. Ранее такой документ считался обязательным для возможности регистрации прав собственности. Его полноценной заменой и подтверждением факта постановки участка на кадастровый учет сегодня выступает выписка из ЕГРН.
Сведения кадастрового паспорта могут быть неактуальны, так как указанная в документе информация была актуальна только на дату его выдачи. За прошедшее время площадь и границы участка могли быть изменены, поэтому для получения точных данных рекомендуется сделать запрос и получить выписку из ЕГРН.
Для постановки на кадастровый учет требуется наличие межевого плана, а при отсутствии подобного документа требуется привлечение услуг специализированной фирмы.
Стоимость проведения работ зависит от следующих факторов:
- тип земельного участка;
- размер территории;
- сложность местности;
- срочность и объем работ.
Проведение работ для постановки на кадастровый учет без параллельной госрегистрации прав собственности при подаче документов в Росреестр занимает не более 5 дней, а при варианте взаимодействия с МФЦ срок составить 7 дней. Регистрационные услуги предоставляются на безвозмездной основе, но расходы могут потребоваться в случае привлечения посреднических или нотариальных услуг.