Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой пакет документов нужен для продажи дома с земельным участком в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно: например, если собственником или одним из сособственников недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также в случае продажи доли в праве общей собственности.
«Нотариальная форма будет очень кстати, если продавец и покупатель загородной недвижимости находятся в момент сделки в разных городах и не хотят или не могут тратить время или нести дополнительные расходы для встречи в одном месте. Сегодня нотариусы оформляют сделки дистанционно, когда каждая из сторон договора идет в удобную для себя нотариальную контору, а выбранные ими нотариусы уже связываются между собой электронно», — говорит нотариус Ольга Фрик.
Что влияет на стоимость
На цену дома влияют десятки условий: находится ли он в городе или в коттеджном посёлке, свежий ли в нём ремонт, что расположено рядом с постройкой. Перечислим самые важные критерии.
- Юридическая чистота. Покупатели ищут дома с одним собственником, без обременений и с документами. На такую недвижимость устанавливают высокую цену, ведь её покупка безопасна.
- Район проживания. Дома в благоприятных, чистых и безопасных районах всегда стоят дороже.
- Техническое состояние. Покупателю нужен дом, в котором не протекает крыша и не нужно подводить электричество. Если объект не требует ремонта, его цена возрастает.
- Инфраструктура. Магазины, школы и больницы рядом с домом увеличивают его цену.
- Готовность к сделке. Дома без жильцов покупают быстрее, чем те, в которых ещё живут. Люди платят больше за возможность сразу въехать в новое жилище.
- Сезон. Спрос на частные дома цикличен. Возрастает к весне и осени, убывает зимой и летом.
Как продать недостроенный дом с земельным участком
Иногда достроить дом и продать его в готовом виде выгоднее, чем в недостроенном. Продажа недостроя занимает много времени, потому что меньше покупателей заинтересованы в такой покупке. Но если дом не готов, вы всё равно можете его продать.
Оформите дом как oбъeкт нeзaвepшённoгo cтpoитeльcтвa и зарегистрируйте право собственности. Для этого подайте заявление в БTИ, получите кадастровый паспорт и подайте его в МФЦ вместе с документами на землю. После оформления заявления и оплаты госпошлины вы получите выписку из EГPH о праве собственности на недострой.
Пocлe oфopмлeния дoкyмeнтoв внесите недостроенный дом в дoгoвop купли-продaжи и передайте пpaвo coбcтвeннocти. Недвижимость не будет считаться жилой. Чтобы использовать её по назначению, потребуется офopмить aкт o ввoдe в эксплуатацию и скорректировать данные в кaдacтpoвoм пacпopтe и Pocpeecтpe.
Документы для продажи дома с земельным участком
Сделки с продажей частных домов и земли относятся к непростым, с массой осложняющих нюансов не только для неопытного продавца, но и для начинающего риелтора. Подходя к вопросу недостаточно подготовившись, можно столкнуться с большими неприятностями, не меньшими рисками и длительным сроком заключения договора. Самая распространённая ошибка собственников — несвоевременное улаживание всех документальных вопросов, за которые берутся зачастую только тогда, когда это становится срочно.
Сегодня можно столкнуться с двумя типичными вариантами продажи:
- Отчуждение дома и территории под ним, когда оба объекта недвижимости принадлежат одному и тому же лицу;
- Отчуждение строения, когда земля не принадлежит продавцу на правах законной собственности.
Особенности документов для продажи доли дома
В случае с долевой собственностью на объекты недвижимости есть ряд особенностей.
Главная из них связана с преимущественным правом остальных дольщиков на покупку продаваемой части дома или участка.
Согласно закону, решив продать долю, её владелец должен уведомить об этом остальных дольщиков. Это нужно делать письменно с указанием цены доли. На ответ на данное уведомление им отводится месяц. Если никто не захотел купить долю в течение этого времени, только тогда продавец может искать покупателя на рынке недвижимости. Но при этом он не может снижать цену. Если же он решит её понизить, то всю процедуру уведомления нужно повторить.
Соответственно, покупая долю в доме или участке нужно удостовериться в наличии согласия совладельцев на продажу.
Признание договора купли-продажи недействительным
Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.
ст. 168 ГК РФ
Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. Например, договор купли-продажи с поддельными документами или сделка, которую провели под видом дарения, хотя это была продажа земельного участка.
Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры, хотя и заключены с нарушением закона, будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными.
Например, муж продал земельный участок, находящийся в совместной собственности, без согласия жены. Она в этом случае имеет право потребовать в суде признать такой договор купли-продажи недействительным.
Документы для купли-продажи дома
Для того чтобы оформить сделку по продаже дома по всем правилам, установленным законодательством, необходимо заранее позаботиться о сборе всех требуемых справок и документов.
Важно понимать, что дом не может быть продан отдельно от земельного участка (если иное не установлено законом). Поэтому право пользования и тем и другим будет осуществляться по одному общему договору.
Рассмотрим вопрос, какие нужны документы для купли-продажи дома:
- документ подтверждающий право собственности на дом или выписка из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). Свидетельство выдавалось до 2016 года;
- кадастровый паспорт на дом при наличии (выдавался до 2017 года);
- паспорта всех собственников дома и участка;
- согласие органов опеки и попечительства, если в выставленном на продажу доме прописаны несовершеннолетние граждане или в том случае, когда они являются собственниками помещения;
- выписка из домовой книги при необходимости (выдавались до февраля 2018 года);
- справка об отсутствии задолженности по всем коммунальным платежам;
- согласие на выписку из дома от всех прописанных в нем людей (в случае, если по данному адресу прописано сразу несколько человек);
- составленное заявление продающей и покупающей сторонами;
- подписанный договор купли-продажи и при необходимости нотариально заверенный;
- документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
- заверенная нотариусом доверенность — если сделка осуществляется через представителя.
Налог от сделки: кто и сколько должен заплатить
В соответствии с Законодательством РФ, налог с продажи недвижимого и движимого имущества выплачивается в случае, если по результатам оформленной сделки был получен доход.
Налог с купли-продажи дома обязан оплатить продавец. Сумма уплачиваемая в пользу государства составляет 13% от полученного дохода. В случаях если дом находится в собственности лица, выступающего в роли продавца, менее 3-х лет. Если недвижимость находится в собственности продавца от 3-х до 5 лет — он также должен оплатить 13%. Однако, здесь возможны льготные случаи, при которых налог не уплачивается: приватизация, договор дарения между ближайшими родственниками и так далее. В случае нахождения в собственности дома с участком более пяти лет — сделка не облагается НДФЛ.
Цена продаваемого объекта устанавливается самостоятельно, учитываются средние значения по региону. Можно воспользоваться услугами профессионального оценщика.
После проведения оценки составляется соглашение, в него входит следующая информация:
- адрес объекта;
- регистрационный номер;
- стоимость;
- сроки заключения соглашения;
- форма расчета (наличная или безналичная);
- персональная информация о покупателе и продавце.
ВАЖНО! Если недвижимость продается в рассрочку, указывается несколько дат платежей. Сделка регистрируется с обременением.
После оформления договора составляется акт приема-передачи, регистрация права собственности.
Направить заявление в Росреестр можно следующими способами:
- личное обращение;
- через МФЦ;
- на интернет-портале Госуслуг.
На основании этого документа совершается покупка дома. Договор заключается между заинтересованными сторонами в присутствии нотариуса. При составлении документа рекомендуем обратить внимание на следующие пункты:
- Суть договора. В нашем случае, это купля-продажа частного дома. Обратите внимание, что земельный участок может включаться в договор, или служить предметом отдельной сделки.
- Дату подписания документа.
- Перечень имущества, которое переходит в собственность другого владельца. Обычно указывают частный дом и хозяйственные постройки (баня, гараж, сарай).
- Подробные сведения о жилом строении. Указывается кадастровый номер объекта недвижимости, общая площадь и другая информация технического характера.
- Сумма купли-продажи. Отмечается общая стоимость и отдельная стоимость каждого объекта, расположенного на земельном участке.
- Дополнительные положения. Здесь отмечают порядок вступления договора в силу, оплату текущих расходов, гарантии сторон.
Можно ли продать дом без документов
Дом и земельный участок продать без документов в официальном порядке не получится – такую сделку не зарегистрирует Росреестр.
При наличии юридических прав на имущество, но отсутствии подтверждающих бумаг на руках, целесообразнее обратиться территориальное отделение Росреестра для восстановления необходимых документов, тем более, сейчас их число значительно сократилось и несколько справок заменяется одной.
Вариант с продажей дома без каких-либо документов возможен только при фактическом расчете по договоренности с покупателем, но ни один покупатель не пойдет на подобную сделку. Ведь в таком случае, он фактически отдает свои деньги за неизвестное имущество, право собственности на которое может находиться совсем у другого человека.
Современное законодательство идет навстречу собственникам недвижимости, упрощая процедуры работы с документами. Таким образом становится проще соблюсти установленный порядок, чем пробовать его обойти или пропустить какие-то этапы.
Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет
Для того чтобы каждому читателю была понятна процедура оформления документов в Росреестре, рассмотрим ситуацию на примере.
Пример:
Допустим, покупатель Петров продает свою недвижимость покупателю Иванову.
В оговоренный день Петров и Иванов обращаются в Росреестр, где первый составляет заявление о передаче своих прав и собственности. Затем Петров отдает собранные документы работнику Регистрационной Палаты (документы, перечисленные в шаге 7 + акт передачи и 3 экземпляра договора купли-продажи).
Обе стороны в присутствии представителя Росреестра, ставят подписи в необходимых документах, после чего Иванов передает деньги за недвижимость Петрову.
Если Петров хочет, чтобы деньги за имущество ему передал покупатель лично, он берет несколько свидетелей, которые фиксируют факт передачи денежных средств, после чего продавец составляет расписку, что деньги получены в счет продажи имущества.
Произвести расчет можно через банковскую ячейку. Это более надежный способ для продавца, при этом в банке можно проверить каждую купюру на подлинность.
После оформления всех формальностей Иванов в течение 30 дней получает документы, которые подтверждают его права собственности на купленное имущество.
Какие документы нужны для покупки дома в Подмосковье?
Сторонам необходимо подготовить следующие бумаги:
- Регистрационное удостоверение, где должна стоять печать из Муниципального Предприятия Технической Инвентаризации и подпись начальника БТИ;
- Нотариальные договора отражают способ передачи недвижимости в собственность владельца (Обязательно следует обратить внимание на наличие печати нотариуса. Если это частная нотариальная контора, то личная печать нотариуса, если государственная – то гербовая печать. Также должна быть печать МПТИ и печать, подтверждающая регистрацию);
- Справка из налоговой инспекции, подтверждающая то, что владелец не имеет долгов перед государством;
- Справка из МПТИ, подтверждающая принадлежность недвижимости данному собственнику.
Нюансы при продаже жилого дома
В зависимости от особенностей отдельных объектов недвижимости, могут потребоваться дополнительные документы, необходимые для продажи земельного участка и жилых домов. Отдельные нюансы возникнут, если предстоит продажа дачи или строения в СНТ – это обусловлено особенностями оформления прав на указанные объекты.
Поскольку загородные дачи или строения в товариществах, как правило, возводились без специального разрешения, для их отчуждения нужно надлежащим образом оформить право собственности. Алгоритм действий для оформления таких объектов в собственность граждан будет осуществляться в рамках Закона «О дачной амнистии» и выглядит следующим образом:
- определение границ надела в пределах общей территории СНТ;
- проведение кадастрового учета строения и земли под объектом;
- обращение в службу Росреестра для кадастрового учета недвижимости и регистрации прав;
- получение выписки из ЕГРН, в которой будет подтверждено возникновение права.
Список документов для продажи доли дома
Если сторонами заключается договор в отношении продажи части объекта недвижимости, пакет документов для продажи доли в целом будет совпадать с аналогичными бланками для отчуждения целого строения. Тем не менее при оформлении подобной сделки необходимо соблюдать особенности, предусмотренные законодательством.
При возмездном отчуждении доли, пакет документов на часть дома должен включать уведомление остальных дольщиков о продаже. У такой категории лиц имеется преимущественное право приобретения доли объекта на тех же условиях, что предлагаются покупателя. Если преимущественное право не использовано, сделка будет проходить по общим правилам.
Помимо этого, продажа долей требует обязательного нотариального удостоверения сделки. Без соблюдения данного условия документация не будет принята органами Росреестра, а регистрационные действия не будут проведены. Для удостоверения договора на отчуждение доли нотариусу необходимо представить тот же комплект документов, что и для последующей регистрации в Росреестре.
Заключение – коротко о главном
Зная о том, какие документы проверять перед покупкой земельного участка, можно обезопасить себя и сохранить свои собственные сбережения. Мошенники охотно пользуются неграмотностью потенциальных покупателей и часто продают наделы с обременением. Они ограничивают права нового собственника и не позволяют ему распоряжаться купленным участком по своему рассмотрению. Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо для проверки документов нанимать опытного юриста или подыскивать подходящую недвижимость при помощи риелторского агентства с безупречной репутацией на рынке. Сэкономить на их услугах может тот, кто повышает свою правовую грамотность и заранее изучает вопрос о том, какие документы нужно проверить перед покупкой загородной земли.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях – как думаете, трудно ли составить и послать запрос в ЕГРН. Еще, скажите, есть ли среди ваших знакомых хоть один человек, который пострадал и потерял все свои сбережения после приобретения земельного участка с обременением. |