Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в коммунальной квартире: пошаговая инструкция на 2022 год». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Один мой старый товарищ и коллега неустанно повторяет и напоминает — Таня куда вы лезете?! Лучше взяться за продажу обычной квартиры, нежели коммунальной, подумайте хорошенько, уж очень много геморроя, а деньги те же…
Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире
Для понимания общей картины и процесса сделки, можно выделить в продаже комнаты в коммунальной квартире следующие стадии:
- Определение условий и цены продажи комнаты
- Оформление (желательно через нотариуса) извещения с условиями продажи, необходимо назначить цену и направить заказным письмом всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире
- Собрать необходимый для продажи комнаты комплект документов
- В случае, если у комнаты несколько собственником, можно взять нотариально заверенную генеральную доверенность на продажу от других сособственников
- Выписаться из комнаты всем прописанным и взять справку из паспортного стола о снятии с регистрационного учёта по месту жительства
- Согласовать и составить договор купли-продажи на комнату в коммуналке
- Провести сделку в банке — через закладку денег в ячейку или аккредитив
Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире
Для понимания общей картины и процесса сделки, можно выделить в продаже комнаты в коммунальной квартире следующие стадии:
- Определение условий и цены продажи комнаты
- Оформление (желательно через нотариуса) извещения с условиями продажи, необходимо назначить цену и направить заказным письмом всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире
- Собрать необходимый для продажи комнаты комплект документов
- В случае, если у комнаты несколько собственником, можно взять нотариально заверенную генеральную доверенность на продажу от других сособственников
- Выписаться из комнаты всем прописанным и взять справку из паспортного стола о снятии с регистрационного учёта по месту жительства
- Согласовать и составить договор купли-продажи на комнату в коммуналке
- Провести сделку в банке — через закладку денег в ячейку или аккредитив
Как оформить отказ соседей от преимущественного права покупки?
Всем соседям необходимо направить уведомление о продаже комнаты с указанием цены и адреса объекта. Уведомление может быть направлено по почте заказным письмом или телеграммой с уведомлением о вручении или нотариусом. Также можно вручить такое уведомление лично, но при этом стоит сохранить подписанный экземпляр.
Если другие собственники хотят выкупить комнату, то происходит оформление договора купли-продажи в обычном порядке. Если же они готовы отказаться от преимущественного права, им необходимо обратиться к нотариусу с полученным извещением и паспортом и оформить такой отказ. Иначе потребуется их личное присутствие при регистрации перехода прав собственности на комнату.
Если сосед не отвечает на извещение, нужно подождать 30 дней. Тогда порядок будет соблюден, и комнату можно будет продавать стороннему покупателю.
Что такое коммуналка и история ее появления
Под коммунальными квартирами понимается недвижимость, жилыми комнатами в которой владеют разные собственники. К местам же общего пользования причисляют прихожую, коридоры, кухню и санузлы, которыми владельцы вынуждены пользоваться сообща.
Сами по себе коммунальные квартиры являются пережитком советского быта и восходят к 1918-му, когда новая на тот момент власть отменила на жилье частную собственность, начав «уплотнение» и заселение к прежним собственникам квартир новых соседей. Последние обычно были представителями рабочего класса, которым где-то нужно было жить. В качестве же нормы для этих целей правительство определило 9 кв. м на человека, вынудив остававшиеся, «лишние», метры отдавать нуждающимся.
В постсоветской России коммуналки пребывают в полулегальном положении, а современные власти то и дело пытаются избавиться от этого вида жилья, называя его наследием прошлого. В этих целях начиная с 1990-х россиянам сообщали о принятии программ расселения коммуналок, которые даже к 2020-м победить окончательно так и не удалось. Однако если прежде коммуналки принадлежали государству, с 1991-го их можно приватизировать, бесплатно оформив в собственность.
Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2022 году
Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:
- удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
- выписка из ЕГРН;
- документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
- уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
- документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
- нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
- согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
- нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.
Рекомендуется все взвесить и выработать процесс продажи комнаты. Условно всю процедуру можно разделить на несколько последовательных шагов. Важно соблюсти их очередность и все формальности при их реализации.
Они следующие:
- Установить цену на комнату – провести оценку объекта. Это можно сделать самостоятельно, либо посредством возможностей специализированных риелторских компаний.
- В установленном законом порядке проинформировать соседей о предстоящей продаже, тем самым соблюсти их право приобрести недвижимость в первую очередь (ст. 250 ГК РФ).
- Собрать пакет необходимых документов для совершения сделки.
- Если жилье находится в общей долевой собственности – получить нотариально заверенное разрешение иных владельцев.
- Заняться поиском покупателя.
- Перед сделкой, выписать всех проживающих в комнате.
Когда речь идет о помещении находящимся в долевой собственности, остальные дольщики имеют первоочередное право купить продаваемую часть. Если они отказываются, тогда преимущество приобрести квадратные метры в коммуналке получают соседи. Однако такие ситуации встречаются редко.
Как можно быстро продать комнату в коммунальной квартире
Главная проблема преимущественного права (с точки зрения продавца и покупателя-третьего лица) – это необходимость ждать целый месяц до того момента, как можно будет закрыть сделку.
Фактически, если все документы уже готовы и предварительные договоренности достигнуты, сделать все можно всего за 1 день, но преимущественное право рушит все планы. Таким образом, существенно ускорить продажу комнаты в коммунальной квартире можно следующими способами:
- Предварительное уведомление совладельцев. Как только продавец определяется с тем, что он действительно будет продавать комнату и узнает конкретную цену/условия, он может сразу предложить всем желающим ее выкупить. Параллельно он может искать покупателя «на стороне». В результате, к тому моменту, как покупатель будет найден, у продавца уже будет полное право продавать комнату без оглядки на преимущественное право. Этот способ выгоден еще и тем, что в некоторых случаях соседи действительно согласятся купить эту комнату и, как следствие, искать покупателя не придется.
- Подготовка документов. Нужно убедиться, что все документы в порядке и соответствуют действительности. Это существенно сокращает сроки продажи. Единственное исключение – разрешение от органов опеки. Этот документ можно получить буквально за несколько дней.
- Дарение комнаты. Преимущественное право можно не учитывать, если комната передается в дар. Однако если на самом деле это не дарение, а покупка-продажа (то есть, например, деньги покупатель тоже якобы передает «безвозмездно»), подобную сделку могут оспорить другие собственники.
- Отказ от покупки. Если заранее известно, что соседи не будут покупать комнату, от них можно попросить отказ. Он заверяется нотариально и все расходы на это придется нести продавцу. Проблема тут в том, что некоторые соседи, исключительно из вредности, могут отказаться давать отказ.
- Прописка покупателя и передача ему части комнаты в собственность. Если оформить хотя бы небольшую часть комнаты в собственность потенциального покупателя, он тоже будет считаться совладельцем и воспользоваться преимущественным правом для выкупа этого же жилья. Проблема только в том, что, если стороны не договорятся, заставить этого покупателя вернуть ранее переданную ему часть комнаты будет невозможно.
Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей в Москве?
Сделки с недвижимым имуществом, находящимся в собственности нескольких жильцов, давно являются одними из самых нелегких на рынке недвижимости.
Даже у высококвалифицированного риелтора с большим опытом может уйти множество дней на сбор всех документов и согласование всех деталей сделки. Прежде чем начать такую сделку, необходимо тщательно изучить особенности комнаты и коммунальной квартиры, в которой она находится.
Первое, что необходимо выяснить перед продажей комнаты в коммуналке, это тот факт, кто является собственником помещения. Сделать это достаточно легко, нужно лишь заказать выписку из ЕГРН с актуальными данными в МФЦ или Росреестре.
Если сосед игнорирует уведомление.
Согласно статье 250 ГК Российской Федерации, срок для получения согласия или отказа от всех соседей составляет тридцать календарных дней с момента отправки им уведомления.
Если в указанный срок сосед не выразил свое мнение и проигнорировал уведомление, то по истечении срока ожидания можно продавать комнату без согласия соседей.
В случае отправки почтовых уведомлений нужно самостоятельно отсчитывать срок окончания ожидания ответа, если же отправить уведомления через нотариуса, то нотариус самостоятельно все посчитает и известит об окончании срока ожидания, если согласие или отказ так и не будут получены.
Капанкина Ю.И. подала исковое заявление к Покатиловой Л.В. о признании незаконным соглашения о продаже комнаты в коммуналке, возврате денежных средств, полученных по договору.
В ходе рассмотрения иска требования были изменены, истица уточнила заявление. Просила право владения ответчика за спорной комнатой прекратить.
Материалами дела подтвердилось подписание между сторонами дела соглашения о продаже спорной комнаты, расчеты произведены истцом до подписания договора, факт оплаты ответчиком не оспаривается.
При обращении в территориальный орган Росреестра за регистрацией договора стало известно о нарушении Покатиловой Л.В. требований об извещении иных собственников долей квартиры.
Несообщение продавцом соседям, имеющим право на первоочередную покупку, о намерении продать комнату послужило причиной отказа регистрирующего органа в регистрации сделки.
Договор купли-продажи комнаты нотариально удостоверен не был, содержал условие одновременной покупки квартиры с включением в него несовершеннолетнего. Данные обязательства ответчиком не выполнены. Факт получения денег ответчиком не оспорен.
В силу положений статьи 165 ГК РФ суд признал сделку действительной, в связи с чем нотариальное удостоверение сделки не требуется.
Учитывая, что сделка купли-продажи спорного имущества между сторонами фактически состоялась и исполнена сторонами в полном объеме, суд удовлетворил исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности.
Какие действия необходимо предпринять, чтобы продать комнату
Так как право собственности на многие помещения в коммунальных квартирах возникло давно, нужно проверить, зафиксировано ли оно в электронной базе Росреестра (ЕГРН). Если нет, следует поднять все имеющиеся документы и выяснить, была ли приватизация или комната досталась иным путем. Необходимо зарегистрировать право владения в госорганах, и только после этого можно выходить на сделку.
Как проходит продажа комнаты в коммунальной квартире в 2021 году:
- Следует направить соседям письменные уведомления о продаже помещения. В документе обязательно указывается сумма будущей сделки.
- Затем следует дождаться их ответа, на это дается один месяц. Если ждать не хочется, можно сразу оформить их нотариальный отказ от покупки комнаты. Расходы за услуги нотариуса несет продавец.
- Подписывается договор купли-продажи, одновременно передается аванс или сразу вся сумма. Факт передачи наличных денег фиксируется распиской или специальной отметкой в договоре. Если оплата переводится на банковский счет, выдается платежное поручение.
- В то же время можно подписать акт приемки. Лучше всего это сделать на месте, чтобы покупатель убедился, что помещение передается в нормальном состоянии. Или же подписание можно перенести на поздний срок, если продавцу нужно время для переезда.
- Договор сдается на регистрацию в Росреестр, а покупателю выдается расписка с датой выдачи готовых бумаг.
- Собрав полный пакет документов, который в этом случае нужен, отправляются в нотариальную контору, где нотариус оформляет их соответствующим образом.
- Также определяются со стоимостью комнаты и вносят ее в уведомление, которое затем рассылают всем собственникам заказными письмами по почте. Если спустя месяц никто из соседей никак не отреагировал на уведомление, собственник, если хочет, имеет право заниматься продажей сторонним лицам. Тогда уже можно не переживать, что впоследствии суд признает сделку недействительной, тем более потому, что в процессе уведомления участвовал нотариус.
- В БТИ следует взять выписку и кадастровый паспорт. Если документы имеются на руках, но их срок – больше пяти лет, то придется получать новые бумаги, которые будут выданы после того, как специалист осмотрит помещение.
- Далее следует выписать из комнаты всех лиц, которые были там зарегистрированы, и получить об этом справку.
- Если комната принадлежит не одному лицу, то необходимо получить согласие всех собственников на сделку, заверенное нотариально.
- С лицом, которое будет покупать помещение, составляют договор купли-продажи, а нотариус его заверяет.
- Далее оформляют акт фактической передачи комнаты.
- После этого покупатель может подавать документы в регистрационный орган для переоформления на него собственности.
Новые правила продажи
В коммунальных квартирах обычно проживает несколько жильцов. Каждому из них принадлежит своя личная комната, в то время как кухня, санузел и коридор признаются общей собственностью.
Чтобы защитить интересы соседей коммунальной квартиры, закон закрепил за ними право преимущественной покупки. Проще говоря, они должны дать своё согласие на реализацию жилья третьему лицу в случае, если сами не пожелают стать ее собственниками.
Самого документа, который бы носил название «согласие на продажу», не существует. Это условное обозначение волеизъявления соседей, согласных или не согласных на покупку комнаты.
Продать комнату в коммунальной квартире может только ее собственник. В случае проживания в квартире по договору социального найма сначала требуется получение права собственности и приватизации жилья.
Правила продажи в 2022 комнаты в коммуналке помимо необходимости получения согласия соседей ничем не отличаются от обычных сделок с недвижимостью.
О возможности продажи комнат в коммунальной квартире
Для некоторых коммунальных квартир приватизация уже завершилась полностью. Но есть и варианты с социальным наймом, с отдельными комнатами, прошедшими приватизацию.
Продажа сама по себе – реализация права распоряжения собственностью по своему усмотрению. Это одно из важнейших прав, которые вообще доступны собственникам.
Право продавать комнаты в коммуналках есть только у владельцев, либо у тех, кто наделён соответствующими полномочиями. Она должна быть приватизирована, если есть желание оформить продажу.
Если квартира неприватизирована, то можно осуществить обмен, на другое жильё, не прошедшее приватизацию. Обмен относится к специфическим договорам, которые заключают между собой собственники квартир.
Наймодатели-собственники жилья играют в этом договоре важную роль, хотя подписывают его только непосредственные наниматели.