Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 11.7. Перераспределение земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Необходимость в перераспределении земельных участков возникает по разным причинам. Чаще всего, собственник обращается по этому вопросу тогда, когда возникает проблема, которую удобно решить путем перераспределения земельных участков. Например, изломанная линия границы; вклинивания смежных участков; подвод коммуникаций; неудобный подход или подъезд; дом, который уже построен выходит за предельно допустимые границы от забора. Ведь по сути – перераспределение площади земельных участков – это процедура их объединения, а затем раздела. То есть, перераспределение создано для удобства собственников, чтобы исключить дополнительную волокиту с документами.
Сроки рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков
В соответствии со ст.39.29 (п.8) Земельного кодекса срок рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков составляет 30 рабочих дней.
Этот срок может быт увеличен до 45 рабочих дней в случае, если для рассмотрения заявления требуется получить дополнительную документацию или материалы.
Если же заявление подано с нарушениями (в комплекте не хватает документов, подано в иной орган) – тогда оно возвращается в течение 10 дней со дня поступления.
Рассмотрев заявление о заключении соглашения о перераспределении земель администрация принимает одно из следующих решений:
- Утвердить схему расположения, либо основываясь на утвержденный проект межевания дать положительный ответ на подписание соглашения о перераспределении земельных участков;
- Отказать в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, указав при этом законные причины.
Порядок заключения соглашения о перераспределении земельных участков
Ст. 39.29 ЗК РФ установлен порядок заключения соглашения о перераспределении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности.
Граждане или юридические лица, собственники участков должны обратиться в уполномоченный орган с заявлением о перераспределении.
К заявлению о перераспределении земельных участков необходимо приложить копии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на участок, принадлежащий заявителю (договоры купли-продажи, дарения и т. д., а также свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН), в случае, если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН; схему расположения земельного участка; документ, подтверждающий полномочия представителя (если заявление подаётся представителем); заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо.
Заявление, а также документы, прилагаемые к нему, по выбору заявителя могут быть поданы или направлены в уполномоченный орган лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети Интернет (п. 5 ст. 39.29 ЗК РФ).
Как оформить перераспределение земельного участка с муниципальными землями
Прирезка земельного участка осуществляется через выкуп в собственность, т.е. вы выкупаете часть соседнего участка и за счет этой части увеличиваете свой участок («Перераспределение земельного участка ст.ст. 39.28, 39.29 ЗК РФ). Размер платы за земельный участок, который вы хотите добавить к имеющемуся, устанавливается собственником земли – государством, субъектом федерации либо муниципальным образованием в зависимости от ее принадлежности (п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ). Для расчета итоговой цены прирезаемого земельного участка достаточно знать его площадь, кадастровую стоимость и размер платы за прирезку, который устанавливается владельцем земли в процентах от ее стоимости.
В результате перераспределения земельного участка образуется новый, увеличенный земельный участок. Предельные размеры площади части земельного участка определяются в соответствии со ст. 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков. Если у вас ПЗЗ района утверждено, применяются положения указанные в данном ПЗЗ. Думаю если в ПЗЗ есть такой пункт, то максимальный размер прирезки будет не более 100 кв.м (1 сотки).
Соглашение составляют между собственником земли (муниципалы, субъекты) и собственником участка, который увеличивается. Последний подает в районную администрацию заявление о перераспределении земельного участка. Срок рассмотрения и принятия решения 30 дней.
Комментарий к Статье 11.7 Земельного кодекса РФ
Термин «перераспределение земельных участков» долгое время использовался в законодательстве применительно к совершенно иным, нежели образование земельных участков, отношениям.
Так, в соответствии с Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» земельные участки, остающиеся после бесплатной передачи земель коллективам колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерным обществам, в том числе созданным на базе государственных сельскохозяйственных предприятий, включались в фонды перераспределения земель. Создание фонда перераспределения земель предусматривается ЗК РФ и в настоящее время (см. комментарий к ст. 80).
———————————
Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1992. N 1. Ст. 53.
Документы для перераспределения земельных участков
Для того чтобы начать процедуру перераспределения земель, представьте в Росреестр такие документы:
- гражданские паспорта заявителей, то есть участников соглашения о перераспределении;
- письменное соглашение собственников смежных участков о перераспределении земельных участков;
- заявление соответствующего образца в подразделение ЕГРН о перераспределении;
- технические и кадастровые паспорта, другая техническая документация на земельные участки, которых касается процесс перераспределения;
- правоустанавливающие документы на земельные участки, указанные в соглашении о перераспределении.
Могут потребоваться и другие документы по усмотрению работников Росреестра.
Когда необходимо перераспределение земель?
Законодатель давно прописал возможность перераспределения земель. Перечислил случаи, когда это делать необходимо:
- собственники наделов могут обратиться к процедуре перераспределения для более удобного расположения границы, для беспрепятственного строительства дома с учетом красной линии;
- если участки имеют неровные границы, процедура перераспределения призвана помочь выровнять их;
- у владельцев земель могут быть внутренние требования, просьбы определить четко внешние границы;
- перераспределение может понадобиться, если вмешался какой-то федеральные проект, например, строительство магистрали или прокладка железной дороги.
Требования к перераспределяемым земельным участкам
Земельный кодекс не содержит прямых требования к перераспределяемым земельным участкам. В статье 11.9 установлены требования к образуемым участкам. Однако, исходя из них уполномоченным на то органом производится оценка участков, границы которых просят перераспределить их собственники.
Перераспределить границы участков можно только тогда, когда они являются смежными. Участки должны быть зарегистрированы установленным образом.
Кроме того, участки должны находиться на территории одного и того же муниципального образования, должны принадлежать к одной и той же категории земель. Границы перераспределяемых участков не должны так же пересекать границ муниципального образования и населенного пункта.
Исходя из того, что существовавшие до перераспределения участки перестают существовать, право собственности их владельцев не должно быть обременено, за исключением сервитута. Под обременениями понимаются арест, иные обременения, которые будут препятствовать использованию новых участков в соответствии с ВРУ.
- Если на участке имеются строения, перераспределение не должно препятствовать использованию их по назначению.
- Если строений нет, перераспределение границ не должно препятствовать их возведению и эффективному (рациональному) использованию самих участков.
- Если участок пересекает границы территориальной зоны, его границы так же не могут быть перераспределены.
Правила перераспределения земли и земельных участков
Допустим, ваша земля требует изменения границ — они слишком изломаны. Вы договорились с соседями по земельному участку о перераспределении, то есть об объединении наделов и закреплении новых границ собственности. Получается, что вы совместными действиями с другими собственниками создали новые земельные участки. Это и есть перераспределение (ст. 11.7 ЗК РФ).
Суть перераспределения земли, находящейся в собственности, состоит в том, чтобы прекратить существование неудобных наделов и образовать обновленные земельные участки. Перераспределить можно исключительно смежные наделы и только по согласию всех владельцев. Если собственники согласны, то инициатор собирает необходимые документы и обращается в местную администрацию.
Участниками перераспределения выступают заинтересованные стороны — выгодоприобретатель, по инициативе которого и перераспределяется земля, и владельцы смежных земельных участков.
Сторонами могут быть физические и юридические лица, муниципалитеты и даже государство. Перераспределение возможно между двумя или несколькими гражданами-владельцами частной собственности, таким же способом перераспределить земельные участки могут и собственники из числа юридических лиц.
Законодательство позволяет проводить перераспределение земель, находящихся в частной собственности, и государственных/муниципальных наделов. В некоторых случаях проводится изменение границ между государственными/муниципальными землями.
Сама процедура проходит так: собственники составляют соглашение о разграничении, регистрируют результат своих договоренностей в органах местного самоуправления, после чего ставят новые земли на учет.
Если сторонами сделки выступают граждане или юридические лица (два юридических лица, физическое лицо и организация, два гражданина), то владельцы наделов подписывают соглашение и запрашивают разрешение у соответствующих органов.
В тех случаях, когда перераспределение земельных участков проводится между муниципальными структурами и гражданами, нужно получить особое разрешение и подтвердить основание для такой процедуры.
Сделки между двумя или несколькими государственными/муниципальными структурами весьма редки — они проводятся для перерегистрации одного надела, находящегося в собственности владельца, в пользу нового административного собственника.
Все вопросы о перераспределении земель решаются на уровне локальных администраций, муниципалитетов и органов местного самоуправления (для сельских поселений).
Запустить процедуру можно только между соседними (смежными) наделами — перераспределяемые земельные участки должны соприкасаться хотя бы в одной точке. Земля, в отношении которой проводится имущественная сделка, не может быть арестованной, ограниченной или обремененной.
Для того чтобы перераспределение земельных участков было законным, инициатору надлежит получить согласие всех собственников и их супругов (при наличии).
Сам процесс и его результаты не должны затрагивать интересы третьих лиц. В отношении всех распределяемых объектов необходимо провести межевание (подтверждающие документы должны быть в наличии). После завершения процедуры образования нового надела все права и обязанности переходят к собственнику.
Перераспределение земельных участков — это не бесплатная процедура. Заявитель оплачивает государственную пошлину и обязательные услуги кадастрового инженера (он проводит перерегистрацию). Если площадь надела после окончания процедуры останется такой же, то никаких дополнительных платежей перечислять не нужно. Если же общая площадь земельного участка увеличится, то владельцу придется заплатить:
- 15% от стоимости надела по кадастру — при незначительном превышении установленных норм;
- 100% кадастровой стоимости участка — если новое земельное образование превышает государственные нормативы на 10% и более.
Сохранение обременений и прав третьих лиц при перераспределении
По общему правилу, при перераспределении земельных участков объект владения заинтересованного лица меняется, однако суть и объем его прав остаются прежними. Так, если физическому лицу подлежащий перераспределению участок был ранее предоставлен на законном основании в бессрочное пользование, за ним сохраняется это же право, но уже на другой участок, отличающийся от первоначального площадью и/или конфигурацией. Аналогичным образом сохраняется право безвозмездного пользования и право наследуемого владения.
Сервитут с целью доступа к воде, беспрепятственного проезда/прохода или установленный для прогона скота, сохраняется в рамках прежних границ своего действия.
Закон защищает также арендаторов земельных участков. При перераспределении наделов такие лица получают право заключить новый договора аренды на тех же условиях, без необходимости проведения торгов, конкурсов или аукционов
Что такое Фонд перераспределения земель?
Для перераспределения земельных участков, находящихся в собственности государства, у последнего должны быть в наличии свободные территории, которые в процессе перераспределения передаются юридическим лицам или гражданам. Эти земли могут быть использованы для сельскохозяйственной деятельности и основания на них:
- Фермерского хозяйства.
- Сельского товарищества.
- Сенокосных лугов или выпасов скота.
- Сельскохозяйственного кооператива.
Фонд распределения земель формируется за счет свободных от права собственности территорий несколькими способами:
- Граждане добровольно отказались от участков, т.к. не имеют возможности или желания обрабатывать их, поддерживать в надлежащем порядке.
- Собственник скончался, не оставив завещания либо наследники по закону отказались от имущественных прав.
- Надел изъят у бывшего владельца принудительно по решению суда.
- Земельный участок выкуплен государством с выплатой компенсации собственнику.
Порядок и этапы перераспределения
Перераспределение земельных участок осуществляется в установленном порядке и в сроки, указанные в действующих нормативных правовых актах. Процесс включает несколько этапов:
- Владельцы перераспределяемых участков заключают взаимное соглашение о перераспределении земли. Не имеет значение, кому принадлежат землевладения: физическим лицам, государству или муниципалитету.
- Каждый из владельцев собирает и передает в МФЦ или другой уполномоченный орган пакет документов вместе с заявлением.
- Представители уполномоченного органа анализируют основания для перераспределения и выносят постановление.
- Кадастровый инженер выполняет необходимые межевые работы, включая геосъемку и оформление межевого дела согласно общей кадастровой схеме.
- Новообразованные участки ставятся на кадастровый учет в Росреестре. Каждый участок получается индивидуальный кадастровый номер, на него оформляется паспорт, а данные о площади вносятся в государственный кадастр объектов недвижимости.
- На финальном этапе выполняется регистрация прав собственности на участки для каждого владельца.
Возможные причины отказа в перераспределении участков
Государственные органы могут не принять заявление и вынести письменный отказ в перераспределении на законных основаниях. Вот список самых распространенных причин для отказа:
- Один из собственников, участвующий в сделке, не согласен c перераспределением.
- Alt наделе, который планируется перераспределить, возведены здания, принадлежащие органу местной власти или государству.
- B отношении участков установлены ограничения — арест или обременение.
- Надел имеет муниципальную, государственную бронь или выставлен на аукцион.
- Земельный участок, в котором заинтересован заявитель, подлежит передаче третьим лицам по приоритетному праву.
- B результате процедуры будет превышен максимально допустимый размер участка, установленный местными органами власти (индивидуально для каждого региона).
- Надел относится к категории земель c ограниченным оборотом.
- Заявитель не предоставил полный пакет документов либо сведения в них неверны.
- B результате процедуры будут изменены границы участков третьих лиц, которые не давали согласия на перераспределение.
- Границы участков не соприкасаются друг c другом, наделы находятся в разных территориальных зонах или принадлежат разным категориям землепользования.
Соглашение не может быть подписано ни на каких условиях, если со стороны уполномоченного органа поступил отказ. Основания к нему отражены в ст. 39.29 ЗК РФ. Любой землепользователь может с ними ознакомиться для того, чтобы предупредить появление возможных проблем в будущем времени и сделать все в соответствии с законом. Причины отказа:
- земельный надел относится к категории наделов, в отношении которых запрещается распределение;
- земли, в отношении которых идет процесс перераспределения, с разным видом разрешенного использования;
- наделы, которые пытается присоединить собственник, не относятся к смежным;
- если участки находятся под обременением, то не получено согласия третьих лиц на перераспределение;
- на участках, которые могут получиться в результате перераспределения, будут располагаться объекты недвижимого имущества, относящиеся к государственной и муниципальной собственности;
- в межевом деле фигурирует земельный надел, который изъят из гражданского оборота или ограничен в нем;
- земли принадлежат к разным муниципальным образованиям;
- участок выступает в качестве резерва для нужд государственного и муниципального значения;
- участок – это лот, о проведении аукциона было предварительное оповещение;
- после перераспределения образуется очень большой по площади участок, он превосходит законодательно установленные лимиты;
- существует необходимость в том, чтобы уточнить границы земельного надела, если он принадлежит гражданину;
- схема земельного надела противоречит документации, а также не соответствует планировке территории.
Порядок перераспределения земельных участков
Для проведения данной процедуры предусмотрен определенный порядок действий, зафиксированный в нормативных правовых актах.
Перераспределение проводится в несколько этапов:
- Собственники земель оформляют письменное соглашение, включающее в себя все сведения, нужные для предстоящего мероприятия. Также проводится сбор документов;
- Пишется ходатайство, которое в дальнейшем направляется в отделение Росреестра и в организацию, которая будет выполнять землеустроительные работы;
- Орган гос. власти, имеющий соответствующие полномочия, принимает решение по возникшему по поводу перераспределения земель вопросу;
- Кадастровый инженер выполняет все необходимые работы по межеванию территории: производит геодезическую съемку и оформляет результаты в виде межевого дела, согласующегося с общим планом кадастра;
- Полученные в ходе перераспределения участки проходят процедуру регистрации в Росреестре. Это означает, что созданным владениям присваивается собственный номер кадастра, площади заносятся в ГКН, оформляется протокол, где указывается факт образования новых землевладений, их собственникам выдается кадастровый паспорт;
- В последнюю очередь производится оформления участков земель в собственность каждого из граждан, принимающих участие в данной процедуре.
В различных этапах перераспределения принимают участие собственники владений, работники геодезических организаций и должностные лица, работающие в Росреестре. Данная процедура, как и другие подобные мероприятия по образованию новых владений, занимает некоторое количество времени – примерно 2 месяца.