Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить земельный участок в аренду без торгов в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Получить землю бесплатно для строительства дома и ведения сельского хозяйства можно по региональной программе развития территорий. Одна из самых известных — «дальневосточный гектар», действующая с 2016 года. Землю можно взять в Чукотском автономном округе, Амурской, Магаданской, Сахалинской области и Еврейской автономных областях, Забайкальском, Камчатском, Приморском и Хабаровском краях, Республике Бурятия и Республике Саха (Якутия).
В России много заброшенных земельных участков, нередко — с домами. Нередко такие объекты можно встретить в дачных товариществах и деревнях. Закон позволяет россиянам стать владельцем такой земли и даже дома почти бесплатно. Есть несколько способов, как это сделать. Для начала, нужно убедиться, что у участка нет владельца. О своем намерении необходимо также уведомить местные власти.
Если собственник не найдется, участок перейдет местным властям, которые назначат торги на розыгрыш земли. Владельцем «бесхозяйки» становится победитель аукциона. Если в торгах принимает участие только один участник, соглашение заключается с ним. Как правило, стоимость участка оказывается ниже рыночной.
Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дома или участка земли связан с понятием «приобретательная давность». Гражданин может занять бесхозный дом и открыто в нем проживать. Если за 15 лет не объявляются законные собственники, новый жилец может оформить юридические права на дом. Но для этого придется выполнить три условия. Во-первых, жилец должен ухаживать за земельным участком и оплачивать коммунальные услуги. Во-вторых, он не должен скрывать факт нахождения заброшенного имущества в его владении. В-третьих, жить на участке нужно непрерывно.
Пошаговая инструкция получения земельного объекта
Для того чтобы понять, как получить участок без торгов в аренду, рекомендуем ознакомиться с общепринятым пошаговым алгоритмом действий.
- находим интересующий объект при помощи публичной кадастровой карты или путем прямого запроса в муниципалитет, либо иным доступным способом;
- если объект относится к неорганизованным, то потенциальному арендатору придется за свой счет составить схему надела;
- подаем заявку о предварительном согласовании аренды;
- получаем решение от потенциального арендодателя;
- проводим межевальные работы;
- ставим объект на кадастровый учет;
- подаем заявление о предоставление земельного участка во временное пользование;
- заключаем договор;
- осуществляем регистрационные действия.
Основания отказа в предоставлении аренды земли без торгов
Фактически в случае если Вы претендуете на земельный участок, на котором у Вас уже имеются зарегистрированные объекты недвижимости, единственным основанием для отказа в предоставлении аренды земли без торгов, может служить предоставление неполного и ненадлежащего комплекта документов. Или же неверно оформленного заявления.
В условиях же, когда, вы намерены приобрести свободный участок в аренду, перечень оснований для отказа увеличивается:
- Со дня публикации извещения о намерении передать земельный участок в аренду, в уполномоченный орган поступили такие же заявления. В данном случае приобретение участка возможно не иначе как посредством проведения торгов
- Вид разрешенного использования земельного участка, не соответствует целям его предоставления
- В отношении земельного участка, уже ведутся работы по его передачи третьим лицам по ранее поданным заявлениям
Если участок еще не одобрен и его только предстоит сформировать, то заявитель может столкнуться со следующими проблемами:
- В период предварительного согласования границ земельного участка, также поступило заявление лица, намеренного приобрести указанный земельный участок
- Предполагаемый к образованию земельный участок, расположен в зоне, в которой не допускает возведение ИЖС
- На участке расположены не зарегистрированные строения и/или сооружения
Сколько стоит аренда земельного участка у государства
Подробный расчет ежегодной арендной платы выполняет Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) перед началом аукциона. Стоимость аренды будет зависеть от базовой ставки аренды для данной категории земель с учетом площади участка, вида его целевого использования, поправочного и зонального коэффициентов.
При наличии кадастровой оценки в течение последних 5 лет, размер арендной платы зависит от результатов торгов и кадастровой стоимости земельного участка (договор аренды заключают с тем, кто больше предложит максимальную ставку аренды за 1 год). Если кадастровая оценка не проводилась или ей более 5 лет, то торги проводят по процентной ставке от рыночной стоимости. Периодичность проведения государственной кадастровой оценки 1 раз в 3-5 лет.
Сколько земельных участков можно оформить в аренду
Применительно к ЛПХ ЗУ — Федеральный закон РФ от 7.07.2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» п.4 ст.4 — Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Предоставление таких земель осуществляется в порядке, установленном ЗК РФ п.5 ст.4:
- Предельные размеры общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство (ЛПХ), устанавливается в размере 50 соток (0,5 га).
- Максимальный размеры земельных участков под индивидуальное жилое строительство (ИЖС), предоставляемых гражданам из муниципальной собственности, устанавливаются региональным и муниципальным законодательством.
Преимущества и недостатки получения земельных наделов без торгов
К преимуществам такого способа приобретения земли можно отнести:
- бесплатное стартовое приобретение земли;
- разделенная на определенные части арендная плата;
- учет выплачиваемой арендной платы в сумму выкупа надела;
- строительство дома и хозяйственных построек;
- использование надела для личных хозяйственных нужд
- возможность продлить срок аренды;
- возможность пересдать территорию в наем третьему лицу.
Недостатки такого варианта в том, что:
- участок достается не бесплатно и за него необходимо выплачивать деньги;
- устанавливается срок строительства дома;
- арендатор может использовать надел только с целью, что указана в пунктах соглашения.
В остальном этот вариант практически ничем не отличается от других способов пользования землей и, конечно же, имеет право на жизнь.
Недостатки аренды участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности
При таком большом количестве плюсов возникает вопрос: а есть ли минусы? Они действительно существуют. Во-первых, сама ст.39.1 «Земельного кодекса» сформулирована так, что вызывает много вопросов. В ней много оговорок, разобраться в которых вне конкретной ситуации нелегко. Во-вторых, Кодекс содержит пространство для злоупотреблений и коррупции.
Например, участок может предоставляться как в собственность бесплатно, бессрочное пользование, так и в аренду. Формат сотрудничества определяет местный орган. И, думается, одним людям будут хорошие условия, а другим – похуже. В ст.39.6 Кодекса перечислены ситуации, когда участок предоставляется в аренду с торгов или без них. И здесь в число игроков, вольных распоряжаться ресурсами, помимо местной власти вступают Президент и Правительство.
Именно отсутствие бесспорного и логичного алгоритма выделения земли – главный недостаток сотрудничества. Кроме того, арендатор имеет низкую защиту перед возможным изъятием собственности.
В общем, принимая землю в аренду, нужно очень внимательно вычитать договор, а в дальнейшем – не терять времени при регистрации возведённой недвижимости. И надеяться на то, что кусок земли не станет нужнее другому человеку (юридическому лицу).
Обратите внимание! При нецелевом использовании предмета аренды, договор может быть расторгнут досрочно. Поэтому если решается вопрос об изъятии участка, стоит быть кристально чистым в его использовании. Иначе можно остаться без компенсации.
Недостатки аренды участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности
При таком большом количестве плюсов возникает вопрос: а есть ли минусы? Они действительно существуют. Во-первых, сама ст.39.1 «Земельного кодекса» сформулирована так, что вызывает много вопросов. В ней много оговорок, разобраться в которых вне конкретной ситуации нелегко. Во-вторых, Кодекс содержит пространство для злоупотреблений и коррупции.
Например, участок может предоставляться как в собственность бесплатно, бессрочное пользование, так и в аренду. Формат сотрудничества определяет местный орган. И, думается, одним людям будут хорошие условия, а другим – похуже. В ст.39.6 Кодекса перечислены ситуации, когда участок предоставляется в аренду с торгов или без них. И здесь в число игроков, вольных распоряжаться ресурсами, помимо местной власти вступают Президент и Правительство.
Вариант 4. Получение земельного участка по госпрограммам
Получить земельный участок от государства в аренду на основании федеральных и региональных законов могут и следующие категории граждан, относящиеся к так называемым льготным:
1.Многодетные семьи, семьи с детьми-инвалидами, а также семьи, усыновившие (удочерившие) ребенка или детей из детского дома.
2. Ветераны ВОВ, участники боевых действий, ликвидаторы ЧАЭС, а также члены их семей, бывшие несовершеннолетние узники концлагерей и гетто.
3. Члены семьи военнослужащего, погибшего, пропавшего без вести или получившего ранение в период прохождения службы, в том числе в мирное время, после 3 сентября 1945 года.
4. Граждане, получившие звание «Почетный гражданин Воронежской области».
5. Сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей.
6. Инвалиды.
7. Молодые семьи и другие льготные категории граждан
Земельные участки в аренду (и даже в собственность) предоставляются также и на основании различных федеральных и региональных программ. Например, на основании программы “Дальневосточный гектар”.
Процесс предоставления земельных наделов может осуществляться благодаря регулирующим процедуру законам. Порядок предоставления земельных участков без торгов, предполагает очередность таких действий:
- на первом этапе арендатору необходимо определится с поиском участка. Информацию о свободных участках можно получить, обратившись к муниципальным властям и учитывая все возможные варианты осуществить свой выбор. Выписку о наличии свободных наделов можно получить непосредственно в Росреестре или выбрать самому на сайте организации.
- Следующий этап предполагает составление заявления на предоставление участка в аренду. Решение этого вопроса можно перенести в кабинеты местной администрации. Заявление с прошением предоставления земли и указанием цели использования надела необходимо писать на имя главы. муниципалитета. В заявлении подробно указывается весь перечень предоставляемых документов: паспорт, ИНН код, справка с места работы, справка с места жительства.
- Решение местной администрацией будет вынесено в течение периода, предполагающего для этой цели тридцать дней. Такой срок предусмотрен законом.
- Все полученные на руки документы, необходимо предоставить кадастровой палате, чтобы получить паспорт на землю, а также поставить земельный надел на учет.
- Осуществление кадастровой оценки земли происходит на протяжении тридцати дней. Этот срок необходим для изготовления документов, изготавливаются также схемы и чертежи участка.
- После получения кадастровых документов, с местной администрацией составляется соглашение, в котором указывается целевое предназначение арендуемой земли. Основными пунктами составленного договора является:
- дата и место подписания;
- наименование субъектов заключивших сделку;
- наименование объекта аренды;
- имущество;
- страхование;
- период действия договора;
- права и обязанности сторон;
- целевое назначение надела;
- условия использования;
- существенные ограничения пользования землей;
- условия и сроки передачи земли в пользование;
- ответственность сторон;
- форс-мажорные обстоятельства;
- заключительные положения;
- адресные реквизиты сторон с подписями.
- Договор аренды регистрируется в государственных структурах Росреестра.
Условия предоставления земельных участков без проведения торгов
Часть вторая статьи 39.6 Земельного кодекса РФ отмечает возможность предоставления надела без проведения конкурса. В норме прописывается более тридцати условий, которые должны быть соблюдены заявителем. Их можно поделить на несколько групп в зависимости от оснований.
Законодательно предусматривается список граждан, которые могут стать арендаторами. К ним относят как физических, так и юридических лиц. Среди последних выделяют КФХ, религиозные организации и казачьи общества.
Также определяются категории наделов и цели их использования.
Среди основных направлений отмечают:
- строительство объектов, ранее не завершенных;
- садоводство;
- огородничество;
- сельскохозяйственная деятельность;
- охоту;
- освоение участков и т.д.
Участки предоставляются в безвозмездное пользование на срок:
- не более шести лет – лицам для ведения ЛПХ и КФХ в МО, установленных законодательством субъекта;
- не более шести лет – лицам для ИХЖ и ЛПХ в МО, работающим по основному месту работы в этих МО по специальностям, определенным законодательством;
- не более десяти лет – малочисленным народам Севера, Сибири и дальнего Востока для возведения сооружений с целью сохранения традиционного образа жизни.
Прочие случаи описаны в статье 39.10 ЗК РФ.
Договор аренды ЗУ заключается на срок:
- от 3 до 10 лет для строительства и реконструкции сооружений;
- до 9 лет для строительства линейных объектов;
- до 20 лет гражданам для ИЖС и ЛПХ;
- на срок, не превышающий срок договора аренды земли, если выделяется участок, образованный из исходного земельного участка;
- до 49 лет – в прочих случаях.
Арендные отношения между собственником земли и её пользователем должны быть оформлены в законном порядке. Нужно составить договор аренды. Если срок его действия менее 1 года или он бессрочный (о чём сделана пометка в «теле»), то его не нужно регистрировать в Росреестре.
В остальных случаях это необходимо сделать. Поэтому составляется 3 экземпляра договора – один арендатору, один собственнику и один в Росреестр. Составляется он по шаблону, здесь нужно указать следующую информацию:
- сведения о каждой стороне сделки. Физическое лицо указывает о себе – полностью ФИО, паспортные данные, адрес места жительства и контактную информацию. Юридическое лицо – полное название, ФИО и должность руководителя, документ, на основании которого осуществляется деятельность;
- сведения об участке – адрес места расположения, кадастровый номер, площадь, назначение;
- реквизиты документа, который подтверждает законное имущественное право на надел;
- если уже на земле есть строения, то сведения о них – этажность, площадь, назначение;
- арендная плата, порядок её уплаты;
- срок действия;
- реквизиты каждой стороны, подписи, дата подписания.
Порядок получения в аренду земли у администрации без аукциона
Не каждый знает, как можно получить землю в аренду у администрации без аукциона. А выяснив это, можно уберечь себя от лишней траты времени и средств не только на аренду, но и на приобретении участка. Аренда земельного участка у физического лица покажется более простой сделкой, и времени на её оформление потратится меньше. Но денег придется выложить больше, так как такой собственник назначает более высокую цену.
Экономичным вариантом будет получение участка в аренду у муниципальной власти с последующим выкупом. Размер арендной платы связан со ставкой рефинансирования и составит около 1,5% от кадастровой стоимости земли. Получить землю без аукциона могут только физические лица или фермеры.
Для юридических лиц обязательно участие в публичных торгах.
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!
Простор для толкований
В текущих формулировках постановления сосредоточены риски, которые могут помешать реализации инициативы, считает управляющий партнер аналитического агентства WMT Consult Екатерина Косарева. Например, есть положение о том, что арендаторы или покупатели государственной земли не должны в прошлом иметь правонарушений, связанных с ненадлежащим использованием участков.
Но такие нарушения вполне может обнаружить проверка, — отмечает эксперт. — Росприроднадзор регулярно находит на частных территориях несанкционированные свалки и инициирует административные дела. Если земли много, за такими нарушениями можно и не уследить даже рачительному собственнику. Штрафы даже в 10-20 тысяч рублей для граждан и до 200 тысяч рублей (по ст. 8.8 КоАП РФ) для организаций подъемны далеко не для всех.
Возможно ли предоставление земельного участка без торгов
То есть «без торгов» это лишь условно? Основание предоставления зу без торгов — ИЖС. При аренде без торгов цена аренды определяется законом субъекта (участок неразграничен), а в случае аукциона — цена рыночная. Наверняка, подаются левые заявки, и большинство участков идут на аукцион? Или я неправильно понимаю?
1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заключен договор о комплексном освоении территории, если иное не предусмотрено подпунктами 2 и 4 настоящего пункта;
1.1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2021 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;
(пп. 1.1 введен Федеральным законом от 23.06.2021 N 221-ФЗ)
2) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов этой некоммерческой организации, этой некоммерческой организации;
КонсультантПлюс: примечание.
С 1 января 2021 года Федеральным законом от 29.07.2021 N 217-ФЗ подпункт 3 пункта 2 статьи 39.3 излагается в новой редакции.
3) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации;
4) земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и относящегося к имуществу общего пользования, этой некоммерческой организации;
КонсультантПлюс: примечание.
С 1 января 2021 года Федеральным законом от 29.07.2021 N 217-ФЗ подпункт 5 пункта 2 статьи 39.3 признается утратившим силу.
5) земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного юридическому лицу для ведения дачного хозяйства и относящегося к имуществу общего пользования, указанному юридическому лицу;
6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;
7) земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса;
8) земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
9) земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;
(в ред. Федерального закона от 03.07.2021 N 336-ФЗ)
КонсультантПлюс: примечание.
С 1 января 2021 года Федеральным законом от 29.07.2021 N 217-ФЗ в подпункт 10 пункта 2 статьи 39.3 вносятся изменения.
10) земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса;
11) земельных участков гражданам в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
(пп. 11 введен Федеральным законом от 01.05.2021 N 119-ФЗ)
3. Если единственная заявка на участие в аукционе по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель ��ризнан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, продажа такого земельного участка осуществляется указанному лицу.
Сроки аренды участка под ИЖС
Земельный кодекс РФ вводит срок максимального действия договора аренды земельного участка – не свыше 20 лет. При заключении аренды в администрацию направляется уведомление о планируемом строительстве.
Срок для возведения жилого дома, как правило, соответствует длительности срока действия аренды (к примеру, на 10 лет). Это согласуется с нормами законодательства. Если требуется, уведомление о планируемом строительстве можно продлить на основании обращения собственника ЗУ.
Стоит учитывать! Правовые акты устанавливают обязательство гражданина-арендатора начать возведение жилого строения в течение 3-х лет.
устанавливает обязанность арендатора приступить к строительству в течение первых трех лет. Госземконтроль (надзор) поручен федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (служба Росреестра), а также ее территориальные структуры. Она следит за тем, чтобы частный застройщик своевременно приступил к постройке.
Если арендатор не приступил к строительству на земле ИЖС, она может быть изъята.