Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выбрать и купить квартиру по переуступке прав собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Как получить квартиру по договору переуступки прав требования
Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.
Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.
Для этого потребуются:
- паспорт;
- договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
- копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
- акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
- квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.
Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.
Процедура заключения договора цессии
Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.
«Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартира куплена в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка. Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.
В первую очередь определитесь с жилым комплексом, где вы планируете приобрести квартиру. Изучите рынок недвижимости – предложения от застройщика и от частных лиц. Выберите жилье, подходящее по метражу, этажности и другим важным для вас параметрам.
После этого убедитесь в хорошей репутации строительной компании:
- Уточните, не планирует ли застройщик обанкротиться – эти сведения содержатся в Едином реестре сведений о банкротстве. Если вы найдете такую информацию, лучше отказаться от сделки.
- Проверьте наличие судебных дел в отношении компании – сделать это можно в онлайн-картотеке сайта Федеральных арбитражных судов. Изучите, почему дольщики и подрядчики судятся с застройщиком. Может быть, причина в низком качестве работ или неисполнении обязательств по ДДУ.
- Посмотрите проектную документацию – она должна быть выложена на сайте фирмы. Нужно выяснить, когда планируется сдача дома, и сравнить его реальное состояние с планами застройщика.
- Почитайте отзывы о жилом комплексе и строительной компании на форумах и в социальных сетях.
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:
Проанализировать и подготовить документы
- Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
- Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
- Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.
Подписать договор
- Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения. - Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
Передача денежных средств продавцу
Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.
Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.
После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.
Итак, подведём итоги:
- Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
- Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
- Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.
Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки
| № | Наименование документа | Экземпляр |
|---|---|---|
| 1 | Документ, удостоверяющий личность (паспорт) | оригинал |
| 2 | Документ об уплате госпошлины | оригинал и копия (с 2-х сторон) |
| 3 | Зарегистрированный ДДУ | оригинал |
| 4 | Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями | 4 экземпляра |
| 5 | Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность) |
оригинал и копия |
| 6 | Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным |
оригинал и копия |
| 7 | Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется) |
оригинал |
В.: Обязательно ли в принципе согласие застройщика на уступку, если, например, дольщик ничего не должен застройщику?
А.К.: Первое отличие между уступкой права требования и переводом долга заключается в том, что если я всё выплатил застройщику, застройщик только должен мне квартиру передать, то я могу уступить права по общему правилу без согласия застройщика. Но нужно смотреть договор. В 214 законе не указано, что уступка права требования возможна без согласия застройщика. В ГК РФ говорится, что я могу уступить права требования другому лицу, если я полностью всё оплатил, и мне не нужно согласие застройщика, если иное не установлено в договоре долевого участия. Если такое согласие предусмотрено, а, как правило, застройщики пишут, что уступка права требования возможна только с согласия застройщика, то в таком случае сначала необходимо получить согласие застройщика, подписать договор с цессионарием, т.е. с новым дольщиком, а уже потом регистрировать уступку, после этого такой договор будет считаться заключенным. Если происходит перевод долга, т.е. я еще не выплатил все деньги застройщику и хочу уступить свой долг другому лицу, то нужно обязательно согласие застройщика, даже если это не указано в договоре.
Вид договора цессии должен быть идентичен первоначальному договору: в письменном виде, нотариально заверен или занесен в государственный реестр. В обоих договорах должен быть указан тип передаваемого права, обязанности сторон, ответственность в случае нарушения. Затем необходимо приложить документы, которые и являются причиной для совершения сделки (в каждом конкретном случае нужны определенные документы).
Дата заключения договора является моментом передачи права. Но для каждого случая условия цессии разнятся, поэтому должник всегда может проконсультироваться с юристом.
Процедура цессии признается законной, если были выполнены требования:
-
по аналогичным сделкам требование не передавалось;
-
цедент передает права на тех же условиях и в том же объеме, коими располагал и сам;
-
должник не против проведения операции;
-
должник в курсе совершения сделки.
Регистрация договора уступки права требования в долевом строительстве
Стороны должны обратиться в Росреестр через МФЦ для регистрации цессии.
Независимо от того, кто является цедентом – физическое лицо или подрядчик, для регистрации переуступки понадобится следующий пакет документов:
- Паспорта сторон сделки. Нотариальная доверенность, если в деле участвует представитель.
- Договор цессии (минимум в трех экземплярах).
- Госпошлина от обеих сторон сделки.
- Документы, подтверждающие перевод долга на нового приобретателя, или договор ипотеки, или иные документы, свидетельствующие об оплате по договору.
- Письменное согласие застройщика (при необходимости).
- Нотариальное согласие супруга (если цедент купил квартиру по ДДУ, находясь в зарегистрированном браке).
- Разрешение от органов опеки (если правообладатели – несовершеннолетние или недееспособные лица).
Сведения о ДДУ уже есть в регистрирующем органе, повторно его сдавать не нужно. Важно, чтобы после сделки ДДУ остался у покупателя.
В результате покупатель должен забрать ДДУ и договор цессии со штампом регистрирующего органа. Продавец – только договор цессии.
Сделка по переуступке не самая простая и безопасная. Покупателю в ней нужно провести двойной объем работы по проверке документов. Иначе можно дважды столкнуться с недобросовестными продавцами, одним из которых будет цедент, а другим – застройщик.
Юридический центр Константина Богатыря в г. Санкт-Петербурге более десяти лет успешно сопровождает сделки с недвижимостью. Каждый юрист нашего центра – профессионал в своей специализированной области. Помощь людям, покупающим квартиру в новостройке, одно из самых востребованных и приоритетных направлений в нашей работе.
Мы гарантируем чистоту и безопасность сделки для покупателей. Проводим проверку застройщиков. Составляем договора, консультируем граждан по рискам приобретения той или иной недвижимости. Мы знаем ответ на самый популярный вопрос клиентов: «Как не потерять свои деньги, вложив их в долевое строительство».
Опасность № 7. Доплата
При наличии задолженности по ДДУ застройщик будет взыскивать ее у нового дольщика.
«Необходимость доплаты по ДДУ может возникнуть в нескольких случаях. В первом случае — при заключении договора уступки новый дольщик не убедился в том, что выплаты по ДДУ предыдущим дольщиком, в том числе юридическим лицом, особенно при проведении им взаимозачетов с застройщиком, произведены в полном объеме и без нарушений графика оплаты по договору.
Во втором случае возможна доплата в случае увеличения площади объекта долевого строительства после ввода дома в эксплуатацию и проведения соответствующих обмеров.
В-третьих, если цена по договору первоначальным дольщиком оплачена не в полном объеме, необходимо получить разрешение на заключение договора уступки у застройщика», — сообщил Олег Островский.
Квартира по переуступке: что это значит
Переуступка прав на квартиру оформляется при перепродаже недвижимого имущества, которое еще не было введено в эксплуатацию. На этапе котлована жилье, как известно, стоит гораздо дешевле, и потому нередко инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.
Переуступка права собственности означает заключение контракта, по которому передаются права на жилую недвижимость в новостройке, а также обязанности по договору. Их в данном случае предоставляет уже не застройщик или девелопер, который возглавляет строительство, а физ- или юрлицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
Когда осуществляется продажа по переуступке прав, то в соответствии с договором вы приобретаете не само жилье, а имущественное право на него. Вы вправе заявить о нем после того, как объект будет введен в эксплуатацию и будут оформлены нужные документы.
Далее в таблице ниже обозначим ключевые понятия такой процедуры:
|
Базовые определения переуступки |
|
|
Цессия |
Соглашение, по которому уступаются права требования |
|
Цедент |
Продавец |
|
Цессионарий |
Покупатель |
Переуступка квартиры: риски
Несмотря на то, что процесс переуступки квартиры в ЖК является законным, сделка сопряжена с рядом рисков, причем больше всего рискует покупатель.
1. Проблемы с застройщиком. Претенденту на покупку жилья на условиях переуступки перед заключением сделки не лишним будет задуматься: а по какой причине, собственно, нынешний владелец вообще решил избавиться от квартиры?
Конечно, чаще всего для продавцов это возможность дополнительного заработка. Но случается и такое, что от квартиры пытаются избавиться в связи с выявившимися проблемами. К таким проблемам можно отнести приближающееся банкротство застройщика, срыв сроков сдачи, несоответствие строящегося дома его первоначальному плану и т. д.
Порядок покупки квартиры по договору уступки прав требования у подрядчика
В долевом строительстве довольно часто встречаются случаи, когда в роли первого инвестора выступает подрядчик либо поставщик материалов. Если первоначальным инвестором является подрядчик, в данном случае действует простая схема покупки квартиры: между застройщиком и подрядчиком заключается договор подряда с дальнейшим поэтапным зачетом стоимости работ по мере выполнения в счет оплаты приобретаемых объектов. Покупателю необходимо проверить:
- договор долевого участия в строительстве;
- договор подряда;
- документы, подтверждающие выполнение порядных работ;
- соглашение о зачете стоимости работ;
- справку от застройщика об отсутствии взаимных претензий и осуществлении зачета.
Основные риски в такой сделке — это возможность признания ее недействительной, споры между супругами и банкротство девелопера.
Сделка может быть признана недействительной
Если это произойдет, покупатель теряет право требовать объект недвижимости. Продавец, в свою очередь, должен вернуть покупателю его деньги.
Признание сделки недействительной может произойти в таких ситуациях:
— договор уступки заключен раньше периода, указанного в ДДУ;
— девелопер не дал своего согласия на заключение сделки;
— девелопера не уведомили о подписании договора уступки.
Банкротство девелопера
Девелопер может обанкротиться, в результате чего стройка останавливается. Сейчас закон защищает дольщиков. Для этого в 2017 году был создан специальный фонд долевого строительства. Формируется он за счет взносов от компаний, которые подписывают с будущим дольщиком ДДУ. Сумма взноса — 1,2% от цены каждого заключенного договора. С 2022 года фонд называется «Фонд развития территорий».
Средства фонда могут потратить для продолжения замороженной стройки. Но строительство будет длиться дольше. Кроме этого, по решению фонда дом могут не достраивать — в таких случаях дольщику возвращают деньги. Но за счет средств фонда нельзя вернуть проценты по ипотечному кредиту, если его брали для покупки квартиры на стадии строительства. Для этого нужно обращаться в суд.
Еще нужно учитывать, что при определении суммы возможной компенсации среднюю цену квадратного метра по данным Росстата умножают на площадь квартиры. Но при расчете нельзя использовать площадь, превышающую 120 квадратов.
Средства фонда по действующим нормам не могут быть использованы с целью:
— погашения убытков, которые понес человек, имеющий право требовать квартиру;
— погашения компенсации за моральный вред;
— перечисления неустойки по договору;
— возврата денег за квартиру, право требования которой было приобретено не у дольщика, а у юридических лиц.
Если лицу, купившему право требования, вернули за счет средств фонда не всю сумму, оставшиеся деньги возвращают после включения в реестр кредиторов. Если требования признают обоснованными, деньги могут вернуть, но в порядке очередности требования.
Споры с супругой или супругом
Если ДДУ подписан в браке, супруг или супруга дольщика должны дать согласие на сделку, заверенную у нотариуса. Если такой документ не предоставить в Росреестр, договор уступки не зарегистрируют. Сделка также может быть признана недействительной в случае, если дольщик после подписания ДДУ развелся и при уступке права требования не уведомил супруга или супругу.
ДДУ оформлялся с использованием маткапитала
Если для покупки объекта в возводимой новостройке у девелопера использован материнский капитал, после введения дома в эксплуатацию в квартире должна быть выделена доля ребенку. В таких сделках нужно получать согласие органа опеки. Также согласие нужно получить и в случае, если в ДДУ среди лиц, имеющих право требовать квартиру, указан несовершеннолетний. При отсутствии согласия сделку можно оспорить.
А нужно ли согласие должника при заключении договора цессии?
Да, в определенных случаях, установленных законом или договором, цессионарий или цедент должен получить согласие должника на уступку права требования (п.2 ст.382 ГК РФ).
Например, не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника (п.2 ст.388 ГК РФ).
Также без согласия всех участников невозможна уступка права требования по договору о совместной деятельности. При этом согласие может быть предусмотрено как самим договором простого товарищества, так и последующим соглашением сторон (п.4 ст.388 ГК РФ, п.4 информационного письма Президиума ВАС РФ №56 от 25.07.2000 г.).