Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как обменять квартиру на квартиру с доплатой в Самаре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Есть возможность увеличить площадь квартиры на 70кв.м за счёт тех. этажа, площадь уже отгорожена от общей крыши, сделан выход из квартиры, частично произведено утепление стен и потолка, есть возможность сделать отдельный вход из подъезда.
Особенности самарского обмена жилья с доплатой
Доска бесплатных объявлений Самарская область © КупиПродай. Здесь можно Купить или Продать не прогадать!
Меняется 2-этажный коттедж со всеми удобствами в районе п.Мехзавод Жилой комплекс «Кристалл».
ПРОДАЕТСЯ 3х-комнaтная не угловая квартира улучшенной планировки на 5 этаже в собственности. В городе Чапаевск. Все комнаты, санузел и ванна раздельные. Пластиковые окна. В гостиной(зал+кухня) залита стяжка, постелен ламинат, дизайнерский ремонт. В двух комнатах и коридоре линолеум. Потолки в гостиной и комнатах натяжные. Большой широкий коридор.
С Вами будут работать все те же риэлторы, что проводили такие сделки еще в кризис 2008 года. Они расскажут все тонкости этой процедуры. Для Вас это гарантия уверенности в чистоте сделки и высокая скорость её проведения.
Жилищный кодекс РФ такой вариант не предусматривает, но и прямого запрета на это тоже нет. Местные власти в каждом городе руководствуются своими внутренними постановлениями для таких случаев.
Нашёл объявление на одной из площадок по продаже квартиры самостоятельно. Квартира продавалась через агентство. В ходе общения с сотрудниками агенства убедился, что они профессионалы своего дела.
Куплю земельный участок с домом (ИЖС или дачу) в пригороде Самары, стоимостью до 3 млн. Предложения в личку.
Спасибо Елене Дугиной за оперативно проведённые продажу и покупку квартир! За такие короткие сроки! Столько вариантов!
Обменяю новый дом.в черте г.САмара -112 кв.м 2 этажа. 3 сотки. Жилой с качественным ремонтом с дорогой кухней.душевая парная. 2 сан узла . Газ ,свет ,вода централизованные.теплый пол и т.д на дом тоже свеженький только в других регионах.
Услуга подходит всем собственникам жилья (квартиры, комнаты или дома), желающим приобрести квартиру в «Кошелев-Проекте». Не важно, где вы живете – в Самаре или Самарской области. Отдел вторичной недвижимости заключает договор на продажу старого объекта недвижимости и покупку нового.
Особенность обмена жилья с дополнительной оплатой вне зависимости от того, какие виды недвижимости задействованы, состоит в том, что помещение должно быть приватизировано одним или несколькими жильцами. От них требуется согласие на сделку, так как именно они являются собственниками.
Если же оно не приватизировано, вам придется собрать множество справок из муниципальных органов, которые суммарно могут вам разрешить или запретить проведение сделки.
Решение по данному вопросу зависит не только от вас, но от органа местного самоуправления.
Да и желающих приобретать не приватизированную недвижимость совсем не много. В этом случае вам придется серьезно уступить в цене, чтобы иметь возможность конкурировать с более выгодными вариантами.
Мена с доплатой – невероятно удобный способ поменять место жительства. Разобравшись с правовыми аспектами – для вас не будет сложности в реализации данной процедуры.
Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.
Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.
Как обменять квартиру на другую?
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
- паспорт,
- правоустанавливающие документы,
- выписку из ЕГРП,
- кадастровый паспорт,
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
- справку о составе семьи,
- свидетельство о регистрации или расторжении брака,
- письменное согласие со стороны супруга,
- проект договора,
- квитанцию об оплате госпошлины,
- заявление на регистрацию сделки.
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
При равноценном обмене действует следующее правило: если квартира находилась в собственности менее 3-х лет, обязанность платить налог в размере 13% НДФЛ отпадает; если же квартирой обладают в течение большего, чем три года, срока, полагается оплатить вышеуказанную госпошлину.
Стоит обратить внимание, что если при равноценном обмене (стоимости квартир одинаковы) первая жилплощадь находилась в собственности менее трех лет, а вторая — более трех лет, владелец второй квартиры платит 13% налога за свою жилплощадь. Первого участника обмена данные расходы не касаются.
Однако при обмене с доплатой налог на сумму сделки обязателен. Если владелец квартиры обладал собственностью в течение меньшего времени, чем три года, ему полагается налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. Это значит, что если сумма сделки, например, составляет 2,5 млн. рублей, то облагаться налогом будет только 1,5 млн. рублей.
Жилой объект, присутствующий в обменной цепочке, может привести к следующим проблемам:
- необходимость получения разрешения из отдела опеки, некоторые трудности с выпиской из жилья третьих лиц, с ипотечными выплатами и долгами, а также с другими проблемами;
- срок действия некоторых документов даже при абсолютной готовности квартиры к предстоящей сделке.
Также потребуется определение характера договора при переходе права собственности:
- самый простой вариант – договор мены, идеально подходящий для выполнения равнозначного обмена;
- наиболее распространённым считается ДКП с разницей только в цене объектов и реквизитов;
- важным моментом является вопрос о приватизации квартиры, так как сделки с социальным жильем могут автоматически затягиваться, а оформление в собственность занимает много времени.
Перед началом процедуры обмена рекомендуется уточнить, что нужно для обмена квартирами. Это информация о физическом состоянии объекта и юридической стороне предстоящей сделки.
При этом целесообразным станет привлечение опытных риэлторов или компетентных юристов, которые изучат всю информацию и рассеют подозрения в возможной неблагонадежности выбранного объекта. Возникающие у сторон сомнения в подлинности предоставленных правоустанавливающих документов станут необоснованными.
Для проведения обмена необходимо подготовить документацию, зарегистрировать переход прав собственности, а также доплатить за жилье, если объекты неравнозначны по цене. Если квартира ипотечная, то сделка требует разрешения со стороны кредитора.
Рассмотрим следующие способы обмена объектами недвижимости.
Один объект недвижимости передается в собственность в виде замены на иной объект. Каждый из участников процедуры одновременно выполняет обязательства и продавца, и покупателя.
К преимуществам прямой мены объекта относятся следующие:
- есть возможность улучшить условия проживания при небольших затратах;
- если участники сделки приходятся друг другу родней, то прямая мена – несложный и выгодный способ решить вопрос с жильем.
Но необходимо учитывать и минусы:
- сложно найти подходящее жилье;
- шансы на то, что второй стороне понравится вариант для обмена, невысоки;
- оформление договора мены требует затрат времени на поиски объектов, согласование условий, а если меняются неприватизированные объекты недвижимости, то процедура усложняется в разы.
Если в соглашении отсутствует информация о стоимости квартиры, то объекты равнозначны по цене.
Собственник покупает новое жилье и в то же самое время продает имеющееся. Для предотвращения финансовых рисков можно получить от покупателя задаток.
Преимущества:
- можно быстро оформить сделку, особенно если стоимость продаваемого объекта ниже среднерыночных цен или равна им;
- найти покупателя нетрудно, ведь нет необходимости в том, чтобы жилье последнего соответствовало потребностям и пожеланиям продавца;
- нет необходимости получать разрешение от местных органов власти, нормы предоставления жилья в учет не входят;
- условия сделки зависят исключительно от договоренности участников обмена.
Недостатки подобного обмена следующие:
- приходится оформлять сразу две сделки в одно и то же время;
- за переход права собственности нужно повторно оплатить госпошлину;
- цены на рынке недвижимости меняются резко, и внезапное их повышение может лишить продавца возможности купить квартиру за деньги, полученные после продажи;
- юридическая сделка рискованная: если ее признают через суд недействительной, то кто-либо из участников лишается права собственности на жилье, причем прежнюю квартиру ему не вернут – формально оба соглашения купли-продажи не связаны по отношению друг к другу;
- необходимо заплатить налог за проданную квартиру (при этом есть возможность воспользоваться вычетом).
Этот вариант представляет собой смену вторичной недвижимости на объект в новостройке. Процедура заключается в организации двух юридически несвязанных сделок в одно и то же время и состоит из следующих шагов:
- соглашение по продаже вторичной недвижимости заключается между риэлтором и собственником жилья;
- жилье в новостройке бронируется с зафиксированной ценой, срок бронирования – 2-3 месяца;
- за период бронирования риэлтор продает объект недвижимости на вторичном рынке и направляет полученную сумму средств на приобретение новой квартиры.
Обмен,продажа квартир-домов в Самаре
Есть несколько способов размена жилья и оформления этой сделки.
- Риэлторы могут предложить оформить размен двухкомнатной квартиры обычным договором мены. В нем указывается факт доплаты по желанию участников сделки. Стоит проконсультироваться с юристом, опытным в вопросах недвижимости, по поводу составления такого документа.
- Также возможен вариант оформления договоров купли-продажи между собственниками жилья. При составлении бумаг определяется стоимость обеих квартир, из чего легко определить и размер доплаты.
- Агентство недвижимости может купить тот вариант, который подходит клиенту, и продать ему после реализации его квартиры. Вариант надежный, позволяет не упустить выгодный объект. Но риэлтору нужно будет доплатить проценты за его услуги.
Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную). В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену.
По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно. В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор купли-продажи, по которому осуществляются расчеты. Минусы альтернативного обмена те же, что и при заключении договора купли-продажи.
Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов. Также стоит обратиться к специалисту, так как может быть множество нюансов, с которыми самому будет сложно разобраться.
Обмен квартир(домов) в Самаре и области.
- Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи, наследства или дарения
- Паспорта участников сделки
- Выписка из БТИ
- Кадастровый паспорт объектов недвижимости
- Выписки об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ
- Документы на право владения землей
- Акт проведения межевания участка
- Согласие супругов на совершение сделки и отказы от претензий на собственность других жильцов
- Заявка Менеджер перезвонит в удобное время и проконсультирует вас по всем возникшим вопросам и тактике ведения таких сделок.
- Поиск покупателя Организация продвижения объекта по собственным каналам и на самых популярных площадках.
- Просмотр Консультации по предпродажной подготовке, сопровождение при показах и при проведении переговоров.
- Предварительный договор При появлении потенциального покупателя проводится оформление достигнутых договоренностей участников сделки путем заключения предварительного соглашения.
- Поиск альтернатив Подбираем подходящий вариант вашего нового жилья. Предлагаем максимум вариантов по вашим параметрам для удобства выбора.
- Подготовка к сделке Оценка юридической чистоты выбранного для покупки объекта.
- Переоформление прав Помогаем зарегистрировать договор купли-продажи и право собственности, специалист присутствует на сделке и сопровождает все операции.
- Взаиморасчеты По завершении сделки обмена квартир обеспечим организацию взаиморасчетов удобным и безопасным способом.
Мы предлагаем клиентам все, что нужно для обмена квартиры на квартиру:
- Рекламную поддержку на собственных ресурсах и тематических сайтах.
- Оказание профессиональных юридических услуг.
- Оценку объекта и подготовку к показам и сделке.
- Организацию процедуры обмена квартир в течение месяца.
- Свидетельство о собственности – при его отсутствии нужно заказать выписку из ЕГРП в ближайшем МФЦ.
- Документ основание возникновения права собственности.
- Кадастровый паспорт – при его отсутствии заказать его изготовление или копию так же можно в МФЦ.
- Технический паспорт – можно заказать в отделении БТИ вашего района.
- Выписка с лицевого счета – заказывается в управляющей компании.
- Заверенная копия домовой книги – заказывается в паспортном столе.
Дополнительные документы:
- Нотариально заверенное согласие супруга – если совместно нажитым имуществом по документам владеет только один супруг.
- Согласие органов опеки – если есть прописанные несовершеннолетние или недееспособные лица.
Трейд-ин (trade-in) — схема, созданная в США для обмена старых автомобилей на новый транспорт. Обычно это происходит в автосалоне одновременно с оплатой покупки, как говорится, «не отходя от кассы».
В начале 2000-х годов трейд-ин стали использовать российские застройщики. В то время из-за кризиса на строительном рынке спрос на новостройки заметно упал. Для привлечения клиентов девелоперы покупку жилья «в зачет».
Другими словами, при покупке квартиры в новостройке часть ее стоимости вы оплачиваете своей старой жилплощадью, которую сдаете застройщику. Впоследствии схему «старая квартира в зачет новой» стали применять и риэлторы.
Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?
Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:
- заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
- договор обмена;
- договоры социального найма для обеих квартир;
- ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
- копии паспортов квартиросъемщиков;
- справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
- справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
- нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
- справки о
санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры; - разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).
Что представляет собой схема trade-in?
Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом,
Кому актуальна смена квартиры
Агенты по недвижимости, имеющие богатый и длительный опыт, наверняка сталкивались с самыми различными ситуациями в жизни их клиентов, с самыми разными причинами, по которым те искали возможность обмена однокомнатной квартиры или другой недвижимости.
- В связи с увеличением семьи требуется и расширение жилплощади. И наличие даже однокомнатной квартиры уже может стать хорошим началом для улучшения качества жизни.
- Возникает у клиентов и необходимость в изменении места проживания. Кому-то нужно быть ближе к работе, кто-то переселяется ближе к стареньким родителям.
- Разменивается или обменивается жилье и при разводе.
Тот, кто хочет обменять большую площадь на более компактные размеры жилья, может нуждаться в денежных средствах и рассчитывает на получение доплаты. Если нет острой необходимости в просторных хоромах, почему бы не получить хороший доход от своей недвижимости?
При сотрудничестве с агентством нужно будет понести дополнительные расходы на оплату его услуг, но какой вариант на много снижает риски сделки. К тому же риэлторы владеют большой базой данных по объектам, выставленным на продажу или обмен, с ними найти подходящую недвижимость намного быстрее.
Также можно воспользоваться и другими возможностями для поиска недвижимости:
- Нужно постоянно мониторить все объявления по интересующему вопросу, располагающиеся на соответствующих сайтах, страницах печатных изданий. Всегда много объявлений на специальных досках, размещенных возле домов, просто на проходной части улиц. Но, как показывает практика, большинство этих объявлений также даются риэлторами.
- Еще один способ поиска жилья для обмена – самому дать объявление «меняю квартиру». Сразу по нему с вами будут связывать и агентства, но позвонят и собственники жилья.
Тонкости обмена недвижимости и «подводные камни»
С точки зрения закона, договор мены отличается от договора купли-продажи. В первую очередь тем, что при обмене недвижимости оба участника одновременно имеют статус Продавца и Покупателя. Но и это еще не все:
- Если в документе не прописана цена каждого объекта, то обмен признается равноценным. (будьте внимательны — многие собственники не учли этот момент и попали «в ловушку»);
- Жилье переходит в собственность другого владельца только при соблюдении всех пунктов договора, подписания акта и совершения государственной регистрации права собственности на оба объекта в Росреестре (таким образом закон «страхует» владельцев от мошеннических схем — когда один покупатель уже получил недвижимость, а второй еще -нет);
- Кроме подписания Акта о выполнении обмена, сторонам также необходимо подписать другой Акт, подтверждающий выполнение встречной сделки, если другая сторона хочет передать собственность позже (ст. 328 ГК РФ);
- Если, согласно судебному решению, договор мены оформлен неправильно, или обмен произведен без согласия одного из собственников, то такая сделка признается недействительной. И недвижимость возвращается прежним владельцам;
- При совершении неравноценного обмена с доплатой (что происходит довольно часто при решении поменять квартиру на дом), с полученной прибыли собственник дома обязан уплатить подоходный налог – 13%. При равноценном обмене — налог платить не нужно;
- Как уже говорилось, при переходе прав на частные дома, автоматически переходят права и на земельный участок. Здесь важно владельцу квартиры, еще до подписания договора мены, проверить — не нарушил ли прежний собственник законы о застройке участков (согласно его категории и назначения). В противном случае есть риск потерять вложенные средства и землю.
Документы и налоги при обмене
Заключение договора мены не обходится без следующих документов:
- паспорта;
- правоустанавливающих документов;
- выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП);
- кадастрового паспорта;
- справок об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогу на имущество;
- справки о составе семьи;
- свидетельства о регистрации/расторжении брака;
- письменного согласия со стороны супруга (-и);
- проекта договора;
- квитанции об оплате госпошлины;
- заявления на регистрацию сделки.
Необходимые документы для обмена вторичной квартиры
1. Правоустанавливающие документы со списком людей и указанием формы владения;
2. Согласие всех совершеннолетних собственников, заверенных нотариально, и опекунов несовершеннолетних собственников;
3. Если жилье покупалось в браке, потребуется согласие второй половинки, даже если вы в разводе;
4. Квитанции об оплате гос.пошлины;
5. Информацию о кадастровой стоимости жилья;
6. Справки об отсутствии долгов из Налоговой Службы и БТИ;
7. Выписку из домовой книги, подтверждающая регистрацию всех жильцов квартиры.
Если вы решились на обмен без обращения в агентство, обязательно убедитесь в «чистоте» приобретаемой жилплощади: в отсутствии обременений, долгов, наличие согласий от всех собственников, не лишним будет убедиться в адекватности продавца и попросить предоставить справки о психической вменяемости, если возникают сомнения. Со своей стороны будьте готовы предоставить тоже самое.
Существует целых три варианта размена.
Первый заключается в составлении обычного договора мены, где доплата может, как фигурировать, так и не упомянута собственниками.
Второй вариант – это оформление двухстороннего договора купли-продажи.
Данный договор позволяет собственникам указывать стоимость своего жилья и путем обычного вычитания из большего меньшего определять величину доплаты, если таковая предусмотрена.
Третий вариант – это задействование в данной цепочке сделок риелтора или агента по недвижимости. Данное лицо выкупает понравившийся вариант, а затем продает его спустя некоторое время, когда вы продадите свою недвижимость.
За свою деятельность риелтор берет проценты от сделки в оговоренной ранее сумме. Для того, чтобы договоренность с агентом не была голословной, необходимо и с ним составлять договор оказания услуг.
О том, можно ли использовать материнский капитал в качестве доплаты при обмене квартиры, узнайте из нашей статьи.