Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог на недвижимость Кипр в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На фоне всеобщей деофшоризации и усиленного контроля над низко налоговыми гаванями со стороны мировых регуляторов, большинство стран стремятся привести свои налоговые законодательства к единому стандарту. Но, без ущерба для собственной экономики и удобства для международных компаний.
Новые Соглашения и Протоколы Кипра в рамках СОИДН и плана BEPS
Кроме налоговой реформы, на Кипре были принятые новые Соглашения об избежании двойного налогообложения и Протоколы в рамках ранее установленных договоренностей:
-
Кипр и Иордания подписали Соглашение об избежании двойного налогообложения («СИДН») от 17 декабря 2021 года, основные положения которого основаны на Типовой конвенции ОЭСР, а также включает в себя все минимальные стандарты проекта «Эрозия базы и перемещение прибыли» («BEPS»), выпущенные ОЭСР/G20. Основные моменты, которые вступят в силу после ратификации, но также имеют исключения:
- 5% налог на дивиденды для компаний с долей владения не менее 10% капитала и 10% налог в остальных случаях;
- 7% налог на роялти;
- 5% налог с валовой суммы выплаченных процентов. Для бенефициаров в лице правительственных структур, органов власти или Национального банка Договаривающегося государства, ставка составляет 0%.
- С 1 января 2022 года применяются нормы Протокола к Соглашению с Германией, по которым также даются разъяснения о невозможности применения налоговых льгот при обстоятельствах и фактах, подтверждающих, что сделки совершены исключительно для налоговой выгоды.
- Протокол о внесении изменений в Соглашение об избежании двойного налогообложения между Кипром и Швейцарией. Поправки по первым двум пунктам вступают в силу с 1 января 2022 и предусматривают:
- включение специальной формулировки в преамбулу ДИДН;
- введение теста основной цели («PPT») в статье «Право на льготы» DTT.
- Следующие страны на очереди для заключения СИДН с Кипром – Оман, Гонконг, Вьетнам, Шри-Ланка, Пакистан, Польша и Франция.
Налоги на недвижимость при продаже
При продаже недвижимости на Кипре необходимо уплатить уже упомянутый налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) в размере 20% от полученной прибыли (разницы между ценой продажи и ценой покупки, указанных в договорах купли-продажи). При этом стоит учитывать тот факт, что фактический размер Capital Gains Tax может быть значительно меньше, ведь на законодательном уровне на Кипре предусматриваются существенные льготы по данному виду налога. Во-первых, при отчуждении собственности налогом не облагаются первые 17 086 евро для каждого собственника.
А если продавец эксплуатировал продаваемую недвижимость в течение не менее пяти лет и продает принадлежащий ему объект недвижимости на Кипре впервые, то первые 85 430 евро прироста капитала для каждого собственника налогом также не облагаются.
Из налогооблагаемой базы исключаются подтвержденные затраты на эксплуатацию объекта: ремонт, оплата коммунальных услуг, электричества, воды, затраты на покупку мебели и техники, и другие документально подтвержденные затраты. Если продаваемая недвижимость была оформлена на местную кипрскую компанию, то при желании продажу недвижимости можно оформить как продажу акций (паев) компании. В таком случае покупатель не платит Transfer Fee. При продаже дорогих объектов недвижимости это является серьезным аргументом для покупателя в целях экономии расходов, связанных с приобретением недвижимости на вторичном рынке.
Налог на покупку жилья на Кипре
Если вы покупаете недвижимость напрямую у застройщика (то есть на первичном рынке), то при осуществлении сделки вы обязаны заплатить в казну государства НДС в размере 19%. При этом с 2012 года на острове действует правило снижения ставки НДС до 5%, если покупаемое или возводимое жилье является первым и единственным жильем заявителя. То есть жители Кипра и иностранные граждане при приобретении объекта недвижимости, который станет местом их жительства, оплачивают НДС по ставке 5%. Согласитесь, 14% – приятная экономия.
Важно: льготная ставка налога на добавленную стоимость в размере 5% распространяется только на 200 «квадратных» метров площади объекта недвижимости. На оставшиеся метры площади будет начислен НДС в размере 19%.
Льготная ставка НДС при покупке недвижимости
С 13 января 2014 ставка НДС на Кипре составляет 19%. Однако у покупателей есть возможность приобрести новый объект с льготной ставкой НДС в 5% при следующих условиях:
- Если покупка совершается на физическое лицо, а не на юридическое.
- Покупатель не собирается сдавать приобретённый объект в аренду.
- Это будет основная резиденция на Кипре для покупателя и у него нет другой недвижимости на Кипре, приобретённой в течение последних десяти лет с льготной ставкой НДС.
Сниженный НДС — всего 5% — платится на первые 200 м². Оставшаяся площадь свыше 200 м² облагается налогом 19%. Эти правила касаются только покупателей новостроек, для вторичной недвижимости НДС составляет 0%.
Сейчас кипрские власти обсуждают новый законопроект, согласно которому льготная ставка НДС будет повышена.
Что может поменяться с вступлением законопроекта в силу:
- Может появиться разделение покупок на дома и на квартиры, к которым будут применяться разные условия.
- Скидка НДС будет действовать только на дома не дороже 350 000 € и с площадью не больше 220 м². Сниженным НДС будет облагаться только 170 кв. метров.
- Скидка будет на квартиры не дороже 200 000 € и не больше 110 м². Сниженным НДС будет облагаться 90 кв. метров.
Кроме того, есть риски, что ставка вырастет до 19%. Соответственно, скидка пропадёт совсем.
Если речь идет о покупке первичной недвижимости от застройщика, то здесь покупатель освобождается от налога на переход права собственности (Transfer Fee) — нужно оплатить только гербовый сбор (Stamp Duties) и регистрацию договора купли-продажи недвижимости в Земельном Комитете, которая составляет 50 евро (и по 5 евро за каждую дополнительно запрашиваемую копию). Налог на переход права собственности на Кипре отсутствует.
Размер гербового сбора зависит от стоимости объекта, указанной в договоре, и рассчитывается следующим образом:
СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ
СТАВКА НАЛОГА
Первые 5000 евро
0%
От 5000 до 165 000 евро
0,15%
Свыше 165 000 евро
0,20%
Гербовый сбор для объекта недвижимости стоимостью 500 000 евро может составить сумму трех слагаемых:
5000 х 0% + 160 000 х 0,15% + 330 000 х 0,2% = 900 евро
Также важно помнить, что при покупке недвижимости на Кипре на вторичном рынке лучше всего пользоваться услугами адвоката, услуги которого, как правило, составляют 1% от стоимости приобретаемого объекта.
Налоги на владение недвижимостью
Кипр отличается от многих европейских стран прежде всего тем, что ежегодный налог на его территории отсутствует. Что касается коммунальных платежей, то в них обязательно входит обслуживание придомовой территории. В случае, если есть управляющая компания, то стоимость услуг может составлять от 100 до 500 евро в год. Если недвижимость это самостоятельный объект (например, вилла), то расходы будут дробными: обслуживание бассейна специалистами (150 евро в месяц), садовник (40 евро один раз в 3-4 месяца), служба дезинфекции и борьбы с паразитами и грызунами (30 евро один раз в 2-3 месяца).
Вода оплачивается по счетчикам расхода воды. Обычно расходы по воде за три месяца составляют 30-35 евро и счет водоканал выставляет один раз в 3 месяца. Электричество оплачивается также по счетчикам расхода киловатт. В среднем, расходы по электричеству составляют за 2 месяца от 50 до 150 евро и зависят не только от использования лампочек и электроприборов, но и от времени использования кондиционеров, нагревательных приборов и т.д. Счет за свет электрокомпания выставляет один раз в 2 месяца. Оплата за вывоз мусора оплачивается один раз в год. Счет за эту услугу в конце года выставляет муниципалитет города, в котором находится недвижимость и зависит от конкретного района. В среднем, расходы по вывозу мусора составляют 120-140 евро в год.
Что касается страховки недвижимости, то ее стоимость составляет от 60 евро в год и выше и зависит от страхового пакета.
В каких странах налог на прибыль взимается по меньшей ставке, чем в ОАЭ
Министерство финансов ОАЭ подчеркивает, что ставка нового налога на прибыль — одна из наиболее конкурентных в мире. Например, в России и Великобритании компании платят в два раза больше — по ставке 20 и 19% соответственно.
Но некоторые страны взимают корпоративный налог по меньшей ставке, чем в ОАЭ, или не взимают его совсем. Например, от налога освобождаются новые компании в карибской стране Антигуа и Барбуде и Вануату, островном государстве Океании.
Мальтийские компании возвращают до 100% уплаченного налога на прибыль в виде вычетов. В Черногории действует такая же ставка корпоративного налога, как в ОАЭ, — одна из самых низких для стран Европы.
НДС на недвижимость
На момент приобретения строений, разрешение на градостроительство для которых было получено до 01.05.2004, а также в случае передачи прав собственности на земельные участки, НДС не взимается. Для остальных строений, разрешение на градостроительство для которых было получено позже указанной даты, единоразово взимается НДС по ставке 19%. Таким образом, если вы приобретаете недвижимость, за которую НДС был ранее уплачен, вам не нужно будет платить НДС еще раз. НДС не добавляется к цене продажи при расчете суммы сбора за переход права собственность на недвижимость.
С 1 октября 2011 года при покупке или строительстве жилья для постоянного местожительства применяется пониженная ставка НДС в размере 5%
В случае, когда застройщики и строительные подрядчики, а также бенефициары, заинтересованные в покупке недвижимости, соответствуют определенным условиям, недвижимость будет облагаться по сниженной ставке НДС в размере 5%.
Условия, при которых применяется пониженная ставка НДС:
К любым товарам или услугам, поставляемым застройщиками и строительными подрядчиками, будет применяться пониженная ставка НДС, если они соответствуют всем нижеприведенным условиям:
Условия относительно пользования
Жилое помещение квалифицируется как такое, которое используется или предназначается для использования бенефициаром в качестве главного и постоянного места проживания.
Другими словами, не имеет значения является ли бенефициар владельцем другой недвижимости, которая используется для иных целей, например, для сдачи в аренду или в качестве дома для отпуска.
Условия относительно процедуры
Бенефициар должен подать в департамент НДС Кипра декларацию для заверения
Если застройщик или строительный подрядчик не предоставил сертифицированную декларацию, на момент подачи декларации по НДС с него будет взыскан НДС по ставке 19%.
Условия относительно наличия надлежащих прав
Для того, чтобы заявитель считался бенефициаром, он должен удовлетворять следующим требованиям:
Быть физическим лицом
В момент подачи декларации (по специально разработанной форме) заявителю должено исполниться 18 лет
Быть гражданином Республики Кипр или другой страны ЕС, а также быть постоянным резидентом Республики Кипр.
Недвижимость должна использоваться в целях, указанных в декларации, то есть в качестве главного и постоянного местожительства.
Условия относительно недвижимости
Разрешение на производство строительных работ или строительная лицензия должны быть выданы после 1 мая 2004 года.
После покупки или строительства недвижимость должна использоваться в качестве постоянного и главного местожительства.
Общая площадь недвижимости не должна превышать 275 кв.м.
В случае, если недвижимость предназначается для проживания семьи, в которой более трех детей. В этом случае, площадь жилья возрастает исходя из 15 кв. м на каждого после третьего ребенка.
Пониженная ставка НДС в размере 5% применяется только к первым 200 кв.м.
Аренда квартир и апартаментов на Кипре
На Кипре за небольшую плату можно арендовать все, что угодно, начиная от небольшой квартирки у моря и заканчивая роскошным коттеджем. Тем не менее, наши соотечественники предпочитают всем видам жилья просторные квартиры-студии у моря.
Также можно арендовать офисное помещение или любой другой недвижимый объект на короткий или длительный (что, безусловно, более выгодно) срок в зависимости от ваших целей.
Сдать в аренду ваше жилье тоже несложно — можно оценить жилье и дать объявление о сдаче самостоятельно или обратиться за помощью к специалистам, которые осмотрят помещение, дадут ему объективную оценку и разрекламируют. Оплата услуг риелторов составит месячную арендную плату.
Кстати, если вы оформляете официальный договор о найме, следует помнить, что налог от сдачи в аренду жилья на Кипре составляет 5-8 % в зависимости от типа и расположения недвижимости.
При покупке недвижимости на Кипре, помимо стоимости приобретаемого объекта, нужно учитывать и средства, необходимые для уплаты определенных налогов и сборов:
- гербовый сбор. Оплачивается в течение 30 дней с даты подписания договора и составляет 0,15% на каждую тысячу евро цены жилья (до 170,860 тысяч евро) и 0,2% при стоимости жилья более 170,860 евро;
- налог на титул (получение права собственности) – 3-8% в зависимости от стоимости недвижимого объекта;
- ежегодный налог, составляющий 0,6-1,9% от рыночной стоимости жилья на 01.01.1980;
- налог на добавленную стоимость – 19%. Не взимается с объектов, разрешение на строительство которых получено ранее 01.05.2014.
Налоговые правила для нерезидентов
Чтобы получить статус резидента Кипра, не обязательно постоянно находиться в стране 183 и более дней. Россиянину стать резидентом на острове можно при условии, что в текущем отчетном году он:
- не был признан резидентом в другой стране;
- нигде не задержался на срок, превышающий 183 дня за год;
- прожил в республике не менее 60 дней;
- имеет свой бизнес на острове или за него уплачивается налог для работников РФ на Кипре.
Признание юридического лица полноправным участником фискальной системы Кипра возможно только в случае регистрации на территории страны и размещения головного руководства фирмы в ее пределах.
Тем не менее, если статус резидента физлицом или организацией не получен, налогоплательщики имеют ряд преимуществ:
- под обложение попадут только те доходы, которые получены на таможенной территории республики;
- дивиденды из зарубежных источников не попадают в поле зрения налоговых инспекторов;
- плательщик освобождается от некоторых обязательных для резидентов платежей (сбора на оборону, например).
Важно, что при этом налогообложение нерезидентов на Кипре не предполагает повышенных ставок в сравнении с правилами, предусмотренными для постоянных плательщиков.
Отчетность и налоговый контроль
Стремясь к прозрачности и максимальной простоте фискального режима, кипрское руководство постаралось и отчетность сделать необременительной. По итогам года коммерческая структура обязана позаботиться о предоставлении двух пакетов отчетной документации:
- финансовой – в Регистрационную палату (Registrar of Companies);
- налоговой (Tax Return) – в соответствующие фискальные инспекции (Inland Revenue Department).
В основной перечень фискальной отчетности вошли:
- декларация о прибыли – и расчет авансовых платежей по налогу до 31 августа;
- отчет о доходах и величине НДФЛ до 31 июля;
- отчет о размере оборонного взноса (сроки зависят от вида получаемого дохода);
- декларация о приросте капитала (в течение 30 дней после совершения сделки).
В 2019 году был изменен закон о формировании отчетов и уплаты обязательств для компаний, исчисляющих налог на прибыль на Кипре. Теперь юридические лица обязаны определять авансовый размер будущего налога (Temporary tax return form) и оплачивать его двумя траншами до 31 июля и 31 декабря текущего отчетного периода.
Примечательно, что предприятию грозит штраф, если при окончательном расчете 1 августа следующего года окажется, что авансовая сумма меньше окончательного размера налога более чем на 25%.
Для получения доступа к системе электронной отчетности нужно зарегистрироваться на сайте Налогового департамента и получить усиленную ЭЦП.
Несмотря на то, что лояльное отношение к взиманию налогов – принципиальная позиция республики, ее правительство понимает, что необходимо ужесточать контроль в тех сферах, где нарушения наиболее вероятны. Для продвижения в этом направлении планируется в течение 2019 года:
- повсеместно внедрить банковские терминалы для расчета карточками;
- ввести сплошное декларирование доходов, даже теми лицами, чья прибыль под обложение не подпадает;
- ужесточить законодательство в сфере исчисления и уплаты НДС и контроля за фиктивными компаниями.
Для упрощения администрирования налогов разрабатывается новая электронная система.
Статус налогового резидента Кипра
Для того чтобы физическому лицу можно было воспользоваться всеми преимуществами низконалоговой юрисдикции Кипр и оптимизировать свое налогообложение, ему необходимо стать налоговым резидентом Кипра.
Получить статус налогового резидента Кипра можно по «Правилу 183 дней» или по «Правилу 60 дней».
⇒ Правило 183 дней
Физическое лицо становится налоговым резидентом Кипра, если проводит на Кипре не менее 183 дней в налоговом году.
⇒ Правило 60 дней
Согласно «правилу налоговый резидент Кипра за 60 дней», физическое лицо становится резидентом для целей налогообложения, при условии, что в соответствующем налоговом году:
- Пребывает на Кипре не менее 60 дней
- Заявитель должен вести предпринимательскую деятельность на Кипре или быть трудоустроенным на Кипре или быть директором в компании, зарегистрированной на Кипре (с обязательным получением заработной платы) в любое время в течение налогового года.
Такой бизнес, трудоустройство или управление необходимо поддерживать до конца каждого года, в котором запрашивается статус налогового резидента Кипра. - Наличие счета компании и личного счета бенефициара.
- Заявитель имеет постоянное место жительства на Кипре (в собственности или в аренде).
- Заявитель не должен быть налоговым резидентом какого-либо другого государства или находиться в каком-либо другом государстве в течение периода или периодов, превышающих 183 дня в отношении любого года, когда запрашивается статус налогового резидента Кипра.
Подоходный налог для нарушителей — 26%
Ставка подоходного налога с физических лиц устанавливается в размере 26% вместо 20% в отношении доходов:
- исчисленных в соответствии с законодательством налоговым органом исходя из сумм превышения расходов над доходами;
- при установлении контролирующим органом факта неправомерного неудержания и неперечисления в бюджет подоходного налога с физических лиц налоговым агентом;
- при установлении контролирующим органом факта регистрации в СККС суммы дохода в виде выигрыша (возвращенных несыгравших ставок) на физическое лицо, которому фактически выплата (перевод, перечисление) выигрыша (возвращенных несыгравших ставок) не осуществлялась.
Что делать за границей
Когда налоговый резидент России надолго уезжает из страны, он, очевидно, лишается этого статуса. Но как именно работает законодательство при таком сценарии?
Обычно россияне становятся налоговыми резидентами другого государства после полугода проживания на его территории, рассказал доцент кафедры финансового менеджмента в государственном секторе департамента политики и управления НИУ «Высшая школа экономики» Владимир Тютюрюков.
Для примера возьмём несколько стран, куда в последние недели граждане России уезжали наиболее активно.
- Турция: резидентом станет человек с законным адресом регистрации или намерением проживать в стране, если по этим критериям статус резидента спорный, то резидентом признают того, кто непрерывно прожил в стране шесть месяцев в календарном году;
- Грузия: резидентом станет тот, кто проживает в стране 183 дня или более в течение 12 месяцев;
- Армения: 183 дня или более в течение 12 месяцев или имеет в стране центр жизненных интересов;
- Азербайджан: свыше 182 дней в течение 12 месяцев, есть место постоянного проживания или центр жизненных интересов;
- Узбекистан: 183 дня или более в течение 12 месяцев (либо меньше 183 дней, но больше, чем в любой другой стране), при этом можно получить статус и раньше, если подать заявление с копией долгосрочного трудового договора.
Анализ преимуществ кипрской холдинговой компании
Одним из основных преимуществ кипрской холдинговой компании является то, что распределение дивидендов в пользу бенефициаров, не являющихся налоговыми резидентами Кипра, осуществляется без необходимости удержания подоходного налога. Причем, делается это независимо от того, владеют ли бенефициары своими акциями непосредственно как акционеры, или через номинальных акционеров, обеспечивающих их анонимность. Это также верно как для юридических лиц, так и для иностранных граждан.
Другое большое преимущество состоит в том, что, если акционеры или бенефициары не являются налоговыми резидентами Кипра, то условное распределение прибыли также не применяется, и опять же это работает как для реальных людей, так и для компаний.
Еще одно очень важное преимущество состоит в том, что если компания-налоговый резидент Кипра выплачивает дивиденды другой компании-налоговому резиденту, то налог у источника выплаты дивидендов — не удерживается, за исключением косвенных дивидендов, выплачиваемых через четыре года после окончания налогового года, в котором возникла прибыль. Эти положения также действительны как для физических, так и для юридических лиц.
Регистрация холдинговой компании не требует каких-то особых действий. Холдинговая компания — это просто еще одна компания, и ее регистрация на Кипре проходит точно так же, как и любой другой. Процедуры выполняются одни и те же. Разница лишь в том, что в меморандуме холдинга, в разделе о деятельности компании, в первом абзаце указывается, что компания будет осуществлять холдинговую деятельность.