Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В 2023 году бума новых проектов на рынке жилья Украины не предвидится». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многие аналитики уверены, что если война в Украине продолжится и в 2023 году – ни о каком повышенном спросе на жилье не может быть и речи. Многие украинцы потеряли крышу над головой во время полномасштабного вторжения РФ и денег на покупку нового жилья у них нет.
Налоги и сборы, касающиеся покупки объектов недвижимости
Договор купли-продажи должен быть оформлен у нотариуса. Это одно из главных требований. Лицо сможет официально получить право собственности лишь после внесения нотариусом данных о сделке в Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество. Также с этого момента у покупателя появляется обязанность уплатить государственные налоги и сборы.
После подписания договора новый собственник недвижимости должен внести сбор в Пенсионный фонд, который составляет 1% от самой стоимости недвижимости. Кроме этого, выплате госпошлины (1%) подлежит также нотариальное удостоверение.
Необходимо знать, что эти налоги и госпошлины уплачиваются обеими сторонами соглашения, ведь оно двустороннее. Однако в большинстве случаев все происходит по предварительной договоренности.
Были ли какие-то изменения в налогообложении?
Да, были внесены некоторые изменения. Сегодня налогоплательщику за третью и последующие сделки необходимо будет оплатить государственный налог, который составляет 18%, а также военный сбор — 1,5%.
Важно! Вышеупомянутый НДФЛ от продажи недвижимости может не выплачиваться в некоторых ситуациях, а именно:
- сделка в текущем отчетном периоде была единственной;
- срок владения имуществом теперь не имеет значения.
Таким образом, если продавец недвижимости более трех лет владел объектом, а сделка по продаже недвижимости была первой за текущий год, тогда НДФЛ не устанавливается.
Однако в случае, когда одна из сторон является юридическим лицом, тогда на нее возлагается обязанность уплатить подоходный налог.
Как изменилась стоимость одного «квадрата» жилья
Как утверждают эксперты, за год стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке столицы выросла с 46 700 грн. до 49 880 грн. (в среднем +3 180 грн.).
Цены за «квадрат» жилья в разных районах Киева :
Деснянский – 40 287 грн
Дарницкий – 45 220 грн
Святошинский – 45 649 грн
Днепровский – 47 067 грн
Подольский – 47 483 грн
Оболонский – 49 624 грн
Соломенский – 50 651 грн
Шевченковский – 57 153 грн
Голосеевский – 57 646 грн
Печерский – 80 014 грн
Сергей Курганов соглашается, что на вторичном рынке недвижимости цены за квадратный метр жилья выросли.
«Существует методика по обоснованию стартовой цены на недвижимость на вторичном рынке жилья. Перед началом войны, за 2-3 дня, я делал аналитику по статистике для клиента. Сейчас я сравнил цены, которые были в феврале 2022 года и теперь. Могу сказать, что в долларовом эквиваленте цены за «квадрат» остались почти на том же уровне, но, учитывая, что курс доллара вырос почти вдвое, то, соответственно, что в гривне квартиры подорожали – это факт. К примеру, если трехкомнатная квартира на Троещине стоила 100 тысяч долларов (2 млн 600 тыс грн), то сейчас те же 100 тысяч долларов, это уже 4 млн 100 тысяч гривен», – объясняет эксперт.
Эксперт отмечает, что ситуация на рынке недвижимости в Киеве напрямую зависит от ситуации на фронте. Если будут успешные действия наших военных, то соответственно это придаст большую динамику рынку – как в аренде квартир так и купли-продажи, а соответственно, отрицательный результат способен остановить рынок.
«Конечно, мы верим в положительный вариант развития событий. Рынок недвижимости научился молниеносно реагировать на обстоятельства. Он максимально быстро подстраивается под любые внешние факторы, этому нас научил коронавирус. Например, 10 лет назад рынок довольно медленно реагировал на внешние факторы. Теперь все иначе. Могу сказать, что в начале пандемии мы адаптировались под новые условия за 3-5 дней – начали готовить соглашения о продаже квартир. А первую продали за 10 дней после начала локдауна», – вспоминает Сергей Курганов.
Налоги при покупке недвижимости в Украине
Первый налог, с которым сталкивается налогоплательщик при покупке недвижимости, — госпошлина, которая взимается при нотариальном оформлении сделки купли-продажи. Размер платежа составляет одну сотую часть стоимости сделки (1%).
Уйти от расходов на нотариальное оформление сделки при покупке не удастся, ибо в противном случае договор будет считаться недействительным. Соответствующие разъяснения содержат пункт о том, что нотариус не имеет права удостоверить соответствующий договор, пока покупатель не принесет платежку из банка, подтверждающую перечисление денег продавцу.
Если покупатель не является резидентом Украины, при покупке недвижимости он должен будет уплатить налоги в суме:
- 15% от доходов, получаемых на территории Украины;
- 20% НДС, если покупатель является юридическим лицом, имеющим представительство в Украине;
- 23% налога на прибыль (для представительства нерезидента).
Согласно действующему украинскому законодательству от налогов при покупке освобождаются:
- инвалиды войны и семьи погибших, пропавших без вести и приравненных к ним воинов;
- инвалиды I или II группы;
- потерпевшие в результате аварии на Чернобыльской АЭС.
Выгодные варианты приобретения
Осенью 2022 года Верховная Рада утвердила и запустила ипотечную программу для приобретения жилья. Это необходимо для экономики страны, а также для тех, кто оказался без жилья. Условия ипотеки: она предоставляется на 20 лет под 3 % с первоначальным взносом в размере 20 % от стоимости жилья для определенных категорий людей. С 1 января 2023 года эту программу планируют предложить для всех желающих. Василий Фурман , председатель Совета НБУ считает, что очень сложно составить прогноз, когда рынок недвижимости Украины на 2023 год сможет заработать на полную мощность. Но уже сейчас можно предположить, что будет дальше происходить. Например, оплаты аренды будет с каждым месяцем становиться все больше. Также в 2023 году ожидается большая инфляция. Она также будет влиять на цену по оплате за аренду.
Скільки коштує квадратний метр житла в новобудовах Києва?
Ціни за квадратний метр в Києві стартують від 21 700 грн за м²
Які новобудови найпопулярніші в Києві?
Найпопулярніші новобудови Києва: ЖК Сирецькі Сади, ЖК Теремки, ЖК Dibrova Park
Скільки коштує квартира в новобудові Києва?
Середня ціна на квартиру в новобудовах Києва складає 2 674 743 грн
Яка кількість новобудов в Києві наразі?
Наразі в Києві новобудов: 838
В яких ЖК Києва є введені в експлуатацію будинки?
Что можно ожидать после войны?
По мнению специалистов, с точки зрения послевоенного восстановления Украину можно разделить на три географических региона. В первый входят наиболее пострадавшие территории: восток и юг страны, Харьков и область, пригороды Киева. Ожидают, что в городах вместо точечного возведения зданий будет ландшафтная застройка согласно вновь разработанных генеральных планов.
В центре сохранится стабильное положение. Большого вливания средств, как в населенные пункты предыдущей группы, не прогнозируют. Вполне возможно, что отдельные проекты после войны еще долго останутся в «подвешенном» состоянии. В западных областях внутренняя миграция с востока стала причиной роста цен. Правда, большинство экспертов считает, что с приходом мирного времени стоимость жилья пойдет на спад.
Какие документы нужны для продажи квартиры в Украине?
- Необходимость выписаться из квартиры вам и другим прописанным в ней лицам, особенно это касается малолетних детей. Данному вопросу у нас посвящены отдельные статьи: «Как выписать из квартиры без согласия человека» и «Как выписать ребёнка».
- Если купля-продажа происходит не третьим лицам, а кому-то из родственников и вопрос о выписке малолетнего ребёнка не стоит, но малолетний ребёнок всё-таки прописан в квартире, вам понадобится получить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора.
- Проблемы с получением технического паспорта на квартиру (если в квартире была перепланировка, которая не отображена в старых документах).
- Наличие ареста на квартире. Его отсутствие или наличие особенно важно проверить покупателю, о чем мы поговорим ниже.
- Получение согласия второго из супругов на продажу квартиры. Если квартира была приобретена в браке, вам может понадобится нотариальное согласие от второго из супругов на её продажу. Исключение составляет недвижимость, которая не является совместной собственностью супругов. Об этом мы подробно писали в статье «Как происходит раздел имущества при разводе».
- Проблемы с задолженностями по оплате за ЖКХ. Такую задолженность необходимо погасить. При отсутствии денежных средств, этот вопрос можно решить путём заключения предварительного договора купли-продажи квартиры и получения задатка от покупателя, за счёт которого продавец сможет погасить задолженность.
На какую недвижимость можно и нельзя заключить договор купли-продажи
Приобретение квартиры будет считаться законным, если правильно оформлен договор купли-продажи, а сама жилплощадь принадлежала продавцу на законных основаниях. Собственник обязательно должен предоставить документ, который подтверждает право собственности, и иметь регистрацию в электронном реестре.
Итак, если квартира или дом законно принадлежат продавцу, покупатель может заключить сделку и подписать договор купли-продажи. Важно обратить внимание, если имущество было куплено в браке, второй супруг должен предоставить свое согласие на сделку. Если у жилплощади есть и другие владельцы, все они должны предоставить письменное согласие на продажу квартиры.
Важно также проверить, если среди собственников жилья есть недееспособный человек или несовершеннолетний, придется получить разрешение органов опеки. Когда один из владельцев не может присутствовать на заключении сделки, понадобится доверенность от его имени на право продажи недвижимости.
Есть несколько типов недвижимости, которую нельзя продать и соответственно нельзя заключить на нее договор купли-продажи:
- неприватизированное жилье;
- ведомственное;
- социальное;
- служебное;
- недвижимое имущество, на которое наложен арест/запрет;
- жилье, по которому не выплачен ипотечный кредит.
Чтобы сделка купли-продажи прошла успешно, важно убедиться, что недвижимость не относится к вышеуказанному списку и у собственников имущества есть все необходимые документы.
Глава городской администрации Мариуполя Олег Моргун:
— Мариуполь даже с двумя металлургическими гигантами всегда считался курортным городом, а теперь, когда остается только один завод, а курортная зона модернизируется и расширяется, мы только добавим в этом звании. О федеральном подчинении города говорят давно, но пока это только разговоры. Что касается военно-морской базы — этот вопрос нужно задавать не мне, а военным. О покупке квартир москвичами скажу так — ко мне массовых обращений по этому поводу не было. В новых домах квартиры не продаются. Мораторий на продажу продлен на три года. Это жилье компенсационное — выделяется тем, чье жилье было разрушено в ходе боевых действий. А что касается вторичного жилья, если сделки оформлены по закону, его могут приобретать граждане всей России.
Что ждать в 2023 году?
Прогноз на 2023 год для рынка недвижимости: цены стремятся вниз. Как не старались риелторы и маркетологи приостановить падение, у них ничего не получится. Донецкая, Луганская, Херсонская, Николаевская и частично Запорожская области не участвуют в продаже. Существует список городов, в которых невозможно покупать недвижимость. Он постоянно обновляется.
Курс доллара растет. Изменения заметны, но он курс сейчас «замороженный». Если война закончится, и экономика снова станет не военной, то курс моет уйти достаточно высоко. Строительство подорожает, именно благодаря повышению цены на материалы. Сейчас проблема заключается не только в оккупированных городах, в которых находятся огромные заводы, но и в привозе материалов из-за границы. Например, невозможно привести арматуру через порты и авиасообщения. То есть все, что необходимо привести из-за границы – подорожает в несколько раз.
На рынке жилой недвижимости в Украине появились положительные изменения. В июле появились изменения по документации. Реабилитировали возможность заключать сделки и применять доверенности. Во время войны в них появляется особая необходимость. Много семей разъединилось. Например, жена является совладелицей квартиры, но она выехала в Чехию. Приехать для продажи квартиры невозможно,
Есть определенные правила для применения доверенности. Если доверенность оформлена в Украине, то она имеет юридическую силу на протяжении месяца. Но если она оформлена в заграничном консульстве или зарубежным нотариусом, то функционирует на протяжении 2 месяцев. Существуют оговорки в этом законе. Нотариус может применять доверенность больше, рекомендованного срока на свое усмотрение.
Налог на недвижимость в Украине 2023 год – ставки и оплата.
Когда нужно платить налог на недвижимость
Каждому украинцу, кто, по мнению государства, живет слишком хорошо, по месту регистрации придет платежка из налоговой, которую нужно уплатить в банке. Как правило, налоговые уведомления – решения физическим лицам должны прийти к 1 июля 2023 года.
Уплатить нужно в течение 60 дней с момента вручения налогового уведомления. Если задержать платеж, будут начислены штрафы и пеня.
Теперь, если ваша квартира больше 60 метров, такие платежки будут приходить ежегодно.
Если вы не получили налоговое уведомление
Если контролирующий орган не вручил налоговое/налоговые уведомления – решения до 1 июля года, следующего за отчетным, физические лица освобождаются от ответственности за несвоевременную уплату налогового обязательства (пп. 266.10.2 НКУ) – так объяснили нам в ГФС.
Другими словами, в этом случае не будут начислены штрафы и пеня, однако сам налог уплатить все равно придется.
Если налоговая вспомнит о вас за несколько лет и пришлет уведомление на оплату, то уплатить налог на недвижимость нужно будет за последние 3 года, но без пени и штрафных санкций.
Владельцы жилой недвижимости, уплачивающие налог, но не получившие налогового уведомления – решения, могут (но не обязаны) самостоятельно обратиться в налоговую и провести сверку данных.
Уплачивается налог на недвижимость за предыдущий год. 2023-го за 2022 год.
Что не сбылось: прогнозы экспертов в конце 2021
После «ковидного» 2020 рынок недвижимости процветал: 2021 стал для украинских девелоперов действительно высокодоходным. И это притом, что цены на жилье были рекордно высокими для Украины. Ориентируясь на темпы роста стоимости квадратного метра, инвесторы и покупатели заключали еще больше сделок. Приобретение недвижимости позволяло уберечь деньги от обесценивания из-за инфляции. В итоге спрос за 2021 год вырос примерно на 30% по сравнению с предыдущим годом.
Хорошо обстояли дела и на вторичном рынке недвижимости. В 2021 году спрос увеличился на 25% по сравнению с 2020. Цены на квартиры стали выше в среднем почти на 10%.
В конце 2021 аналитики прогнозировали, что рынок недвижимости ожидает дальнейший рост. Инвестиционная привлекательность объектов на рынке недвижимости должна была улучшаться. Прогнозировалось, что инвесторы будут вкладывать деньги не только в жилые комплексы в пределах города, но и в загородную недвижимость, а также в коммерческие объекты.
Кратко по теме оформления купли-продажи квартиры
Статья актуальна на 2022 год
Так же как и в предыдущие годы, оформление купли-продажи квартиры в Украине в 2020 году представляет собой сложный многоэтапный процесс, который требует: ответственного подхода к правильному поиску потенциального покупателя или же подходящего объекта недвижимости, подготовке и проверке документов, выбору нотариуса.
Это касается как покупки квартиры на первичном рынке, то есть у застройщика, так и приобретения жилья на вторичном рынке, т.е. у физического лица.
Данную статью мы посвятили, как оформить куплю-продажу квартиры на вторичном рынке.
В частности мы остановимся на основных этапах поиска покупателей, подготовки пакета документов для заключения договора купли-продажи квартиры в 2020 году, отметим самые распространённые проблемы и подводные камни, с которыми может столкнуться как продавец недвижимости, так и покупатель, а также коснёмся вопроса уплаты налогов при оформлении сделки.