Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Составить договор найма жилого помещения или аренды квартиры в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Составить договор найма жилого помещения между физическими лицами можно, если вас устраивают условия в недвижимости. Даже если уже переданы ключи от квартиры и её владелец номинально дал разрешение на пребывание здесь, это ещё не дает права на проживание в рассматриваемой недвижимости. Это право дает договор найма. Но составляется он достаточно хлопотно. Первый шаг – обязательно проверить документы владельца и его представителя (если такой имеется). Если проигнорировать эту часть сделки могут вскрыться неприятные новости. Например, что вас пытались обмануть, и квартира не имеет никакой связи с человеком, пытающимся сдать её в наём.
жилого помещенияг. «» 2023 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наниматель», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
Предмет найма в договоре найма или аренды
Под предметом найма и аренды подразумевается сдаваемое помещение, как коммерческий физический объект. Как правило, с его наличием проблем не возникает, но если хотите перестраховаться, все же лучше проверить, правильно ли указан адрес недвижимости в документе.
Также важно обратить внимание на правильность формулировок. Например, если снимаете всю квартиру, в образце документе должна стоять пометка, что снимается «квартира». Формулировку «жилоепомещение», «жилое пространство» и т.п. следует исключить со всех образцовсоциального договора. Для аренды можно использовать понятие «коммерческий объект».
Обязательно проверьте, указана ли в договоре площадь жилой квартиры или коммерческого здания, и отвечает ли она реальным цифрам. Точные параметры содержит свидетельство о праве собственности.
Скачать бланк договора аренды жилого помещения
Многие правовые сайты предлагают типовые образцы договоров, которые несомненно подойдут большей части обывателей. Шаблоны и примеры стандартных бланков на аренду квартиры составлены вполне сносно и могут служить прекрасным подкреплением документально оформленной сделки, но лишь в том случае, когда арендатора и арендодателя все устраивает.
Нередко встречается формулировка «договор аренды», что для физических лиц при съеме или сдаче жилой недвижимости в наем просто недопустимо. При подмене формулировок, и возникновении спорных ситуаций такой документ признают ничтожным.
Важно: юридически грамотное название для физлиц — договор найма. Если же сделка совершается с организацией, документ оформляют как аренду. Учтите этот момент — иначе сделка по сдаче недвижимости будет признана недействительной.
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
Нужно ли прописывать временно жильца
Временная регистрация обязательна для арендодателей, она оформляется на срок договора, причем всех жильцов. Многие наниматели целенаправленно ищут жилье с регистрацией, особенно:
- родители с ребенком, чтобы зачислили в школу;
- взрослые граждане для устройства на работу.
Чем грозит собственнику проживание квартиранта без прописки на территории РФ
Это нарушение закона относится к категории административных и за него полагается штраф. Взыскание за проживание в арендованном жилье без регистрации накладывается на обе стороны:
- квартирант оплачивает — до 5 000 рублей;
- собственник – до 7 000 рублей.
Основные пункты в договоре аренды
Можно составить подробный договор на нескольких страницах, или использовать простую версию со всеми необходимыми пунктами и уместить всё содержимое на одном листе по следующей схеме:
- обозначение предмета договора
- имена сторон с расшифровкой
- основные данные сторон
- сведения о предъявленных документах, удостоверяющих личность
- точный адрес арендуемого (предоставляемого в аренду) жилья
- стоимость найма в принятых денежных единицах
- размер предоставляемого хозяину дома депозита
- периодичность выплат
- порядок оплаты (наличные, безнал, перевод, лично в руки и т.д.)
- порядок оплаты коммунальных услуг (какая из сторон что оплачивает)
- подписи участников
- длительность договора (не обязательно, потому что можно оговорить расторжение по соглашению сторон)
- ответственность сторон (подразумевается взаимное соблюдение условий, указанных в документе)
- дополнительные пункты, которые включаются в договор по согласованию собственника и нанимателя.
Жилые помещения, находящиеся в собственности граждан (частный жилищный фонд), могут быть предоставлены заинтересованному лицу по договору найма, либо по договору безвозмездного пользования.
| Договор найма | Договор безвозмездного пользования |
| Жилое помещение предоставляется во временное пользование за плату. Размер платы устанавливается по соглашению сторон. | Жилое помещение предоставляется во временное пользование безвозмездно. |
| Срок договора найма не может превышать 5 лет. | Срок договора устанавливается по соглашению сторон. |
| Договор найма является основанием для оформления регистрации в жилом помещении. | Договор безвозмездного пользования является основанием для оформления регистрации в жилом помещении. |
Порядок составления договора
Стандартный договор найма жилого помещения (коммерческий наем) содержит такие пункты:
- Полное наименование документа («Договор коммерческого найма жилого помещения»), дату и место его составления.
- «Предмет договора». Здесь указывают, что наймодатель предоставляет нанимателю в пользование недвижимость за определенную плату. Нужно прописать адрес дома и реквизиты документов, которыми подтверждается право собственности на имущество. При необходимости указывают Ф.И.О. граждан, которые будут иметь равные с нанимателем права по пользованию помещением.
- «Права и обязанности сторон». К обязанностям нанимателя относится своевременное внесение платы, оплата коммунальных услуг, обеспечение сохранности имущества, возмещение причиненного ущерба и т.д. Наймодатель обязан предоставить нанимателю жилое помещение в оговоренные сроки, принимать меры по устранению аварий и т.д. Наниматель и наймодатель имеют право разорвать действие соглашения до истечения срока найма, осуществлять другие права, предоставленные им действующим законодательством.
- «Порядок расчетов». В этом разделе необходимо прописать размер платы за пользование квартирой. При необходимости указывают условие о том, что наймодатель имеет право увеличивать размер платы, или наниматель имеет право требовать уменьшения платы за пользование жильем при наступлении определенных обстоятельств.
- «Ответственность сторон». Можно указать, что наниматель будет нести ответственность за причинение вреда имуществу наймодателя, за нарушение условий договора, за предъявление претензий от третьих лиц. Наймодатель обязан вернуть нанимателю полученные авансом денежные средства в случае досрочного расторжения договора.
- «Срок действия договора». Указывают дату, до наступления которой договор считается действительным, и с какой даты он вступает в силу.
- «Условия для расторжения договора». Порядок расторжения документа регламентируется ст. 687 ГК РФ.
- «Подписи и реквизиты сторон».
Договор найма жилья, включенного в перечень домов общественного жилищного фонда специального предназначения, – это официального типа документ, который дарит право государственным властям выделить нуждающимся лицам жилые помещения.
ВНИМАНИЕ! При этом стоит выделить, что форма подобного соглашения может изменяться в зависимости от того, какая имущественная доля признается предметом договоренности между участниками правовых отношений.
Проще говоря, жилищного типа законодательство устанавливает возможность изменять соглашение о найме помещения из жилфонда. Это указано в статье 100 ЖК России.
В 2023 году есть типовые виды договора найма из специального жилищного фонда. Классификация сформирована Постановлением Правительства России под № 42. В частности, законом были установлены следующие разновидности соглашений:
- соглашение социального найма жилья, подходящего для граждан с пометкой «временные переселенцы»;
- пакт социального найма жилья жилфонда, которые созданы для недолгого размещения на их территории граждан, которые считаются беженцами;
- договор соц. найма жилья, который приписываются к недвижимости маневренного фонда;
- соглашение социального найма жилья служебного назначения;
- контракт о найме социальной комнаты на месте общежития, которое принадлежит специальному фонду.
Какая бы ни была форма соглашения, она должна быть корректно составлена, не содержать явных и серьезных ошибок. Договор с ошибки не принимается и его можно легко оспорить в суде, необходимо помнить об этом.
Собственником по договору этого вида выступает займодатель специализированного жилья. Таким собственником считается или государство, или субъект России. А также муниципальное образование.
ВНИМАНИЕ! Нанимателем подобного жилья может быть только гражданин, не обеспеченный жилыми комнатами в соответствующем городе и причисленный к категориям граждан, которым выделяется определенный вид жилья, отнесенного к помещениям жилищного фонда.
К примеру, служебные жилого типа помещения представляются людям только в связи с характером их трудовых взаимоотношений с членами государственного типа власти, органом самоуправления, официальной унитарной организацией, муниципальным учреждением, в связи с выполнением службы, в связи с выходом на государственную работу в России или в связи с избранием на официальных государственных выборах.
Порядок и последствия расторжения
Наниматель может инициировать процедуру расторжения сделки в любой момент.
Но для этого необходимо выполнить следующие условия:
- получить согласие других лиц, проживающих с ним;
- письменно уведомить собственника не позднее, чем за три месяца.
Допускается и судебное расторжение договора по инициативе собственника. Оно будет возможным в случае:
- невнесения оплаты за жилье в течение полугода, а если срок договора не большой – более двух раз по истечении установленного срока платежа;
- разрушения и порчи имущества нанимателем или другими лицами;
- использования помещения не по назначению;
- нарушения прав и законных интересов соседей.
О том, какие проблемы могут быть с квартирантами и как их решать, написано тут.
Договор аренды жилого помещения
Договор аренды и договор найма жилого помещения имеют много общего. Главным различием является то, что пользователем жилого помещения при заключении договора аренды является юридическое лицо. То есть, если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения. Если юридическое лицо, то это договор аренды жилого помещения. Но нужно смотреть и назначение договора — для проживания.
Поскольку жилье предназначено исключительно для проживания граждан, единственная возможность использования жилища арендатором — сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку законом предусмотрена необходимость получения согласия арендатора на заключение договора поднайма, такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.
Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает год, то, в отличие от договора найма, он подлежит обязательной государственной регистрации.
Срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон. Если же срок в договоре не указан, то он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом договором может быть установлен другой срок для такого предупреждения.
Арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях. Если арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору или возмещения убытков.
Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. Если плата не указана, договор считается незаключенным.
Передача жилого помещения по договору арены осуществляется по акту приема-передачи.
При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа. В договоре может быть заложено условие, что арендатор обязан выполнить ремонт перед возвращением жилья.
Как составить договор аренды квартиры
Для начала необходимо разобраться в терминологии.
Если жильё сдаётся гражданину, то заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник, сдающий жильё, именуется наймодателем, а Гражданин, снимающий жильё, — нанимателем. Юридическое лицо (организация) не может получить Жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма, и в этом случае должен заключаться договор аренды либо иной договор. В договоре аренды стороны именуются соответственно арендодателем и арендатором.
Другой комментарий к Ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Договоры найма жилого помещения можно условно разделить на договоры коммерческого найма и договоры социального найма жилого помещения. Термин «коммерческий наем» законодательно не закреплен, однако применяется повсеместно для того, чтобы отличить его от договора социального найма (см. комментарий к ст. 672).
В п. 1 комментируемой статьи дается определение договора коммерческого найма жилого помещения. В качестве наймодателя по этому договору может выступать не только собственник, но и лицо, получившее соответствующие полномочия от собственника (например, доверенность). Что касается нанимателя, то им может быть только физическое лицо.
Коммерческий наем изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья. Именно поэтому законодатель указал на то, что жилое помещение наймодатель обязуется передать за плату. Определяя, какая часть помещения передается внаем (весь дом, его часть, вся квартира, ее часть), необходимо иметь в виду, что подсобное помещение не может быть предметом договора (кухня, коридор, кладовые). Стороны определяют размер платы за жилье, а также оговаривают, будут ли входить в нее коммунальные платежи. Если нет, то отмечается, кто будет их вносить, а также определяется периодичность платежей.
2. С юридическими лицами договор найма жилого помещения не заключается. В п. 2 комментируемой статьи подчеркивается, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (например, договора безвозмездного пользования). Таким образом, договор аренды жилого помещения — лишь основание для предоставления жилого помещения во владение и (или) пользование юридическим лицам. Постановлением Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 (п. 38) предусмотрено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие части первой ГК, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 Кодекса.
Предоставление жилого помещения
Малоимущие граждане, которые действительно нуждаются в жилом помещении, имеют право получить его в социальный найм, но на следующих условиях:
- не имеют съёмного недвижимого имущества;
- являются нанимателями государственного объекта недвижимости, площадь которого меньше принятой законодательством нормы;
- имеют неприемлемые для проживания условия.
Определенные лица могут стать нанимателями общественного жилья, согласно контракту, не дожидаясь собственной очереди:
- дети-сироты либо лишенные попечительства;
- лица с тяжелыми формами хронических заболеваний по установленному законодательством перечню;
- проживающие в квартире, комнате или доме, которые не соответствуют условиям проживания и не подлежат проведению ремонтных работ.
Нюансы составления договора найма
Долгосрочный наём (аренда), которая заключается в сдаче квартиры на срок от года до пяти лет, зачастую удобна для обеих сторон. Хозяин квартиры может быть уверен, что будет стабильно получать доход, а наниматель – при исправном исполнении своих обязательств – не волноваться с поиском другого жилья в течение длительного времени.
Если наниматель будет соблюдать все условия договора, то арендодатель вряд ли откажет ему в продлении срока аренды. У жильцов в этом случае есть преимущественное право. Механизм здесь следующий: у договора имеется срок действия и за 3 месяца до окончания хозяин может предложить жильцам его продлить. В случае согласия обеих сторон, они подписывают новый договор на следующий срок. Если хозяин не объявился, то договор продлевается автоматически на 5 лет.
Чтобы разорвать взаимоотношения по инициативе наймодателя, потребуется наличие на то веских причин:
- отсутствие платежей более 6 месяцев;
- существенная порча имущества;
- конфликтные ситуации с соседями и органами правопорядка;
- использование жилья не для проживания.