Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доверенность на управление квартирой без права продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Доверенность на право пользования квартирой оформляется доверителем (собственником) на поверенного. В дальнейшем тот может пользоваться недвижимостью по своему усмотрению, но с учетом мнения владельца и положений доверенности: там будет указано, какие действия можно предпринимать, а какие – нет.
Что такое генеральная доверенность
Генеральная доверенность — это нотариально удостоверенный документ, который включает в себя перечень полномочий, передаваемых от одного лица другому.
Доверенность оформляют, если человек не может самостоятельно совершить какие-то действия и необходимо, чтобы этим занялось другое лицо. Например, вы уехали в другую страну и срочно нужно продать автомобиль. От вашего имени может действовать тот, на кого оформили доверенность.
В российском законодательстве нет понятия «генеральная доверенность», однако термин широко используют. Условно виды документа по полномочиям можно разделить на:
- разовые — совершение какого-то отдельного действия (например, представление интересов в Росреестре для регистрации права собственности на квартиру в Москве);
- специальные — выдается для совершения нескольких однотипных действий (например, для регистрации права собственности на любую недвижимость);
- общие (генеральные) — ее особенность в более широком круге полномочий и сделок, которые представитель может совершать от имени доверителя. Такая доверенность обязательно проходит нотариальное удостоверение.
Главное отличие между видами доверенностей — объем передаваемых полномочий.
Почему «генеральная» и какие она дает права?
Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.
Типовые доверенности на недвижимость:
- генеральные доверенности на приобретение недвижимости;
- генеральная доверенность без права продажи недвижимости;
- генеральная доверенность на ипотечную квартиру;
- генеральная доверенность на приватизацию квартиры;
- генеральная доверенность на переоформление квартиры.
Генеральная доверенность на недвижимость дает следующие права:
- Распоряжаться имуществом любым способом, в том числе проводить сделки купли-продажи в интересах владельца (для чего, собственно, она и оформляется).
- Решать от имени владельца любые вопросы, связанные с оформлением документов по этому объекту (в том числе связанных с технической паспортизацией, кадастром и т.п.)
- Генеральная доверенность на квартиру дает право оформлять правоустанавливающие документы и проводить операции по регистрации имущественных прав после завершения сделки.
- Выполнять прочие необходимые правовые действия.
На практике разовые и специальные доверенности могут применяться только для подготовки документов и выполнения прочих подготовительных работ, в то время как подписание договора купли-продажи квартиры или дома от имени владельца может выполняться только по генеральной доверенности.
Голосование на основании закона
На основании закона чаще всего действуют родители (опекуны) несовершеннолетних детей.
В силу Семейного кодекса родители голосуют за детей, доверенность для этого не требуется. «Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий» (ч. 1 ст. 64 Семейного кодекса РФ). Подтвердить право голосовать за детей можно либо свидетельством о рождении детей, либо своим паспортом.
Полномочия представителя недееспособного или ограниченно дееспособного собственника подтверждаются документом, выданным органом опеки и попечительства: решением о назначении лица опекуном или попечителем.
Доверенности различают по объему тех передаваемых функций в рамках документа. Так различают следующие виды:
- разовая, где описывается конкретное действие и свыше этого доверенное лицо не имеет права действовать. Например, разовая доверенность может быть использована, когда необходимо получить почтовое отправление или денежные средства однократно;
- специальная, дающая возможность несколько раз выполнить функции одного или нескольких видов, строго указанных в доверенности и ограниченные по времени;
- генеральная позволяет распоряжаться имуществом доверителя, совершать с ним любые сделки, а также представлять интересы доверителя перед третьими лицами.
Сколько же будет действовать выписанная вами доверенность? Согласно изменениям в законе, принятым в 2013 году, законодательство не предусматривает максимальный срок, а значит, он может быть каким угодно. Но существует негласное правило, и нотариусы стараются указывать срок не более пяти лет. Учитывая, что ОД дает огромные полномочия вашему доверенному лицу, было бы неразумно выписывать ее на длительный срок, чтобы в последствие избежать горьких разочарований.
Если документ будет использоваться за пределами РФ и в нем не будет указан конкретный срок действия, то он будет считаться действительным до тех пор, пока доверитель не отменит ее (ГК РФ ст.186 п.2). А вот бумага, выписанная для предъявления на Родине, если в ней не прописан срок, будет действительна 12 месяцев со дня подписания, согласно ст.186 п.1 ГК РФ.
Какие полномочия нельзя передать по генеральной доверенности от физического лица?
Несмотря на широкий набор полномочий, которые представитель получает по генеральной доверенности, он может делать вместо доверителя далеко не все. ГК РФ устанавливает запреты, которые действуют в отношении любого доверенного лица, в том числе того, кто имеет на руках генеральную доверенность.
Во-первых, представитель не имеет права совершать сделки, которые по своему характеру доверитель может совершить только лично (п. 4 ст. 182 ГК РФ).
Во-вторых, ему запрещено заключать через доверенное лицо сделки, которые прямо указаны в законе.
Например, через представителя нельзя:
- написать, отменить или изменить завещание,
- заключить наследственный договор (п. 3 ст. 1118 ГК РФ),
- вступить в брак, заключить брачный договор (статьи 11, 40 Семейного кодекса РФ).
На какой срок оформляют генеральную доверенность?
Ее можно выдать на любой срок, который пожелает доверитель – никаких ограничений в законе нет.
Срок генеральной доверенности можно установить как календарную дату или истечение периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями. Еще срок определяют указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Например, в доверенности может быть указано, что она выдана сроком «на шесть месяцев», или «с первого марта две тысячи шестнадцатого года до двенадцатого апреля две тысячи двадцатого года», или «до достижения мной возраста девяноста лет» (п. 8.1 Методических рекомендаций по удостоверению доверенностей).
Если в доверенности не пишут про срок, она действует в течение 1 года со дня ее совершения (п. 1 ст. 186 ГК РФ). Например, доверенность, выданная 01.06.2015, начинает действовать 01.06.2015, а срок ее действия истекает 01.06.2016 (п. 8.3 Методических рекомендаций по удостоверению доверенностей).
Помните, что доверитель может в любое время отменить доверенность, в том числе генеральную.
Как правильно составить
Чтобы выдать генеральную доверенность, нужно, во-первых, её составить и подписать, а, во-вторых, удостоверить. Составить документ можно самостоятельно, но лучше будет сделать генеральную доверенность у нотариуса или юриста. Ведь чтобы оформить генеральную доверенность, нужно обладать знанием требований, предъявляемым к документу, а ими обладают, естественно, специалисты в данной области.
Согласно положениям ст. 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о госрегистрации прав/сделок, на распоряжение зарегистрированными в госреестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. Так что генеральную доверенность, в которой представителю передаются полномочия на продажу недвижимости или транспортного средства, должен удостоверить нотариус в присутствии доверителя.
Если доверенность подлежит нотариальному удостоверению, то правильным будет обратиться к нотариусу и за её составлением. То есть всё получится сделать в одном месте и, главное, документ будет юридически безупречным, что значительно снизит риски отказа в его принятии при обращении в ту или иную инстанцию.
Какими бывают виды доверенностей
В зависимости от условий, определяемых доверителем, может быть выделено несколько разновидностей доверенностей.
По кругу предоставляемых полномочий различаются:
- генеральная;
- специальная;
- разовая доверенности.
По сроку действия доверенности разделяются на два вида:
- срочные — на выполнение юридического действия отводится определенный период времени;
- бессрочные — временные ограничения в тексте документа отсутствуют.
По кругу доверенных лиц различаются:
- односторонние — полномочия делегируются одному физическому лицу;
- многосторонние, когда доверителей или представителей несколько.
По форме выделяются две разновидности документа:
- в простой письменной форме;
- нотариально заверенный документ (необходим для продажи квартиры).
Какие сложности могут возникнуть
Продажа квартиры по доверенности увеличивает риск как самого собственника, так и покупателя. Владелец квартиры рискует тем, что действия доверенного лица могут противоречить пожеланиям доверителя. Поэтому в документе нужно четко очерчивать круг полномочий представителя. Подписывать генеральную доверенность, которая позволяет определять стоимость продажи квартиры или иные важные условия, нужно лишь в случае крайней необходимости.
Существуют риски и у покупателя. Один из них — возможность столкнуться к поддельной или отозванной доверенностью. Также существует шанс на то, что действие доверенности может быть прекращено судом, например, по причине недееспособности доверителя. Если это произойдет уже после сделки, то она будет отменена. И хотя формально нотариус несет ответственность за совершение нотариальных действий, серьезные последствия в таком случае грозят лишь покупателю, рискующему своими деньгами.
Чтобы не попасть в сложную ситуацию, следует заранее проконсультироваться с юристом. Он разъяснит права всех сторон соглашения, поможет определить необходимый круг полномочий поверенного и поможет составить текст доверенности.
Доверенность – это документ, позволяющий выполнять определенные действия, которые доверитель поручил доверенному лицу. Этот документ может быть составлен только в письменной форме и не может выступать в качестве подтверждения уже свершившегося факта.
В ряде случаев ГК, а именно статья 185, налагает обязанность на доверителя по обязательному заверению доверенности у нотариуса, в частности это следующие ситуации:
- государственная регистрация прав на недвижимое имущество;
- регистрация ипотечных договоров;
- при выполнении функции по сделкам, которые заключены в нотариальной форме.
Существуют также лица, которые могут выполнять функции нотариуса:
- главные врачи медицинских учреждений;
- администрация тюрем;
- капитаны судов;
- руководство воинских частей и прочие.
Унифицированного бланка доверенности частному лицу от частного лица законодательством не предусмотрено.
Передача прав на управление автотранспортным средством
Законодательная норма по обязательному наличию доверенности на автомобиль давно упразднена. Поэтому требования представителей ГИБДД по предоставлению такого документа являются совершенно незаконными. Однако доверенность может помочь в других ситуациях, в частности если надо пройти технический осмотр, застраховать машину или продать. Главное — помнить, что при отсутствии в полисе ОСАГО лица, которому передан автомобиль в управление, вся ответственность по причиненному ущербу третьим лицам будет возложена на владельца.
Доверенность на автомобиль может составляться в простой письменной форме. Основное требование к таким документам – наличие информации о транспортном средстве, которая поможет идентифицировать его:
- цвет;
- марка;
- год выпуска;
- государственные номерные знаки;
- VIN;
- № кузова и шасси.
Обязательно следует указать данные из паспорта на транспорт и свидетельства о его регистрации.
Законодательная основа
Перед оформлением доверенности каждому владельцу недвижимости следует ознакомиться с нормативно-правовой базой, регламентирующей механизм осуществления данной процедуры.
Хорошей новостью для вышеназванных граждан будет тот факт, что практически вся информация о представительстве и обо всем, что с ним связано, находится в отдельной главе Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Согласно главе 10 Гражданского кодекса:
- представительство является особым мероприятием, когда одно лицо, действуя в рамках доверенности от иного лица, предпринимает какие-то шаги от имени доверителя,
- представитель в любом соглашении должен полностью отражать волеизъявление того лица, которое предоставило ему полномочия. Действия представителя, предпринятые в собственных интересах по какому-то соглашению, недопустимы. Действовать через доверенное лицо запрещается в ситуациях, четко зафиксированных в законодательстве,
- поверенный должен действовать с одобрения собственника квартиры. В тех ситуациях, когда соглашение было заключено без такого одобрения, итоги сделки могут как одобряться, так и оспариваться лицами, чьи интересы должен был выражать представитель,
- главным документом, который подтверждает факт предоставления полномочий, является доверенность. Доверенность по факту является документальным уполномочиванием, предоставленным одним лицом другому и дающим право представлять его интересы,
- оформляться документ должен в строгом соответствии с действующими нормами права и не нарушать их.
Запомните! Для более четкого понимания сути понятия «представительство» лучше самостоятельно ознакомиться с главой Гражданского кодекса, посвященной этой теме. В ней освещаются все законодательные детали, которые нужно учесть при создании любых разновидностей доверенности.
На какой срок оформляется
На какой временной период можно оформить доверенность на жилую собственность? Действующее законодательство гласит, что при создании доверенности можно зафиксировать срок ее действия, а можно не делать этого.
При точном указании срока ее действия следует в дальнейшем ориентироваться на дату окончания действия доверенности.
Если же доверитель не зафиксировал тот временной отрезок, на который предоставляется доверенность, то для его определения используются положения статьи 186 Гражданского кодекса.
Эта норма права устанавливает следующие указания:
- на территории России и за ее пределами срок действия доверенности равняется одному году со дня ее составления в той ситуации, когда он не зафиксирован в доверенности,
- за границей доверенность, которую оформил нотариус, продолжает действовать до той поры, пока ее не отменит доверитель, но лишь в той ситуации, если там отсутствует срок ее действия.
Как составить жалобу на нотариуса в нотариальную палату?
Как оформить доверенность на квартиру без права продажи?
Генеральная доверенность на квартиру позволяет лицу, на которого она оформлена:
- совершать юридические действия с недвижимостью;
- ставить подпись в документах;
- представлять интересы собственника в суде и т. д.
Согласно положениям Жилищного кодекса РФ, доверенному лицу запрещается продавать квартиру самому себе.
Несмотря на законодательные ограничения, собственник квартиры по-прежнему рискует. Чтобы обезопасить себя он лично обращается к нотариусу для составления доверенности, в которой указывается пункт «без права продажи жилой недвижимости».
Существует три вида доверенности на квартиру:
- Разовая. Предоставляется для осуществления какого-либо одного юридического действия — обмен жилой площади, подписание договора, приобретение или продажа жилой недвижимости;
- Специальная. Предоставляется для осуществления нескольких однотипных юридических действий. К примеру, выдается представителю собственника для предоставления его интересов в суде;
- Генеральная доверенность на квартиру без права продажи. Предоставляется для полного распоряжения имуществом доверителя, проведения сделок, в том числе при продаже и предоставления недвижимости в залог. Подобная доверенность предоставляется лицу, например, в случае длительного отсутствия собственника.
Согласно оформленной доверенности на квартиру без права продажи, перечень разрешенных уполномоченному лицу действий может быть различным.
Начиная от сбора необходимых бумаг и заканчивая получением денег от продажи жилой недвижимости.
Однако генеральную доверенность можно оформить без права продажи.
Наличие доверенности на управление квартирой наделяет поверенного полномочиями следующего характера:
- Решение имущественных вопросов в муниципальных и государственных органах;
- Защита интересов собственника в судебном процессе;
- Принятие участия в местных собраниях собственников жилья, где требуется воспользоваться правом голоса.