Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности досрочного погашения ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.
При досрочном погашении ипотеки нужно учитывать один важный момент. «Если заемщик вносит сумму, направленную на частичное досрочное погашение ипотеки, в дату ежемесячного платежа, то вся эта сумма уйдет на уменьшение так называемого тела кредита. А если позже хотя бы на несколько дней, то из этой суммы будут вычитаться средства за использование кредита», — говорит Векшина. К примеру, заемщик производит ежемесячный платеж 12-го числа каждого месяца. Он вносит сумму в 250 тыс. руб., которая полностью уходит на погашение тела кредита. Если же при частичном досрочном погашении клиент предоставляет эти средства, скажем, 16-го числа, то из этой суммы будут списаны проценты за использование кредита в течение четырех дней (с 12-го по 16-е число), а оставшиеся средства пойдут на выплату самого долга.
В таком случае заемщик подает в банк заявление о том, что он хочет досрочно погасить ипотечный кредит. При полном досрочном погашении ипотеки банк рассчитывает необходимую для этого сумму (вместе с процентами на дату погашения). Заемщик размещает на счете денежные средства, и в определенный день банк списывает сумму долга и закрывает ипотечный кредит. Обычно это происходит в дату очередного ежемесячного платежа.
Варианты досрочного погашения ипотеки
Существует два варианта досрочного погашения кредита – полное и частичное. В первом случае клиент через определенное время после оформления кредита выплачивает всю его сумму с процентами, пересчитанными на конкретный момент. Благодаря этому общий размер кредита удается уменьшить, так как переплачивать большие проценты уже не нужно.
Еще один вариант – частичное досрочное погашение – означает, что клиент один или несколько раз вносит сумму, превышающую рассчитанный ежемесячный платеж. При этом можно как уменьшать срок, так и снижать ежемесячный платеж – заемщик может самостоятельно выбирать, какой вариант ему подходит больше. При уменьшении срока кредитования удастся сэкономить, так как размер процентов, которые необходимо переплатить, уменьшится. При снижении ежемесячного платежа размер процентов останется прежним. Однако такой способ досрочного погашения подойдет тем клиентам, которые не уверены в стабильности своего финансового положения.
Важно учитывать, что в каждом из этих случаев досрочные выплаты необходимо делать в обозначенный договором день. Если деньги будут внесены на счет позже (даже на несколько дней), из них будут высчитаны проценты за пользование ипотекой в это время. В результате сумма, необходимая для досрочного погашения, вырастет.
Не стоит забывать и о том, что у заемщика всегда есть возможность воспользоваться комбинированным вариантом. В этом случае клиент может уменьшить срок кредитования и также снизить ежемесячные выплаты.
Полезные рекомендации
Чтобы досрочное погашение ипотечного кредита не привело к негативным последствиям для вашего бюджета, воспользуйтесь нашими советами:
- Прежде чем обращаться в банк, перечитайте договор о кредитовании, а именно – раздел, посвященный досрочным выплатам. Обратите внимание на размеры процентов, которые насчитываются до внесения дополнительных средств и после, а также на сроки уведомления банка о желании погасить ипотеку досрочно.
-
Оцените свои финансовые возможности. Рассчитайте, какой окажется дата полной выплаты кредита, если часть суммы будет уплачена преждевременно. Заемщик должен понимать, сможет ли он осилить большую досрочную выплату, и будет ли она действительно полезной для оптимизации условий последующих выплат.
-
Все возникающие вопросы решайте непосредственно в банке. Каждое финансовое учреждение может иметь свои условия и нюансы досрочной выплаты кредита. О всех подобных особенностях необходимо узнать заранее, чтобы это не привело к нежелательным последствиям.
Если вы точно уверены в выгоде досрочного погашения, то еще раз уточните алгоритм подачи заявления, чтобы не ошибиться в сроках.
Как досрочно погасить ипотечный кредит
Погасить досрочно ипотеку, частично или полностью, может абсолютно каждый заемщик. Для этого необходимо собрать необходимую сумму и прийти с ней в офис банка, в котором был открыт ипотечный кредит. К слову, многие банковские организации предлагают своим клиентам услуги дистанционных платежей. Это значит, что у заемщиков есть возможности досрочно погасить ипотеку в режиме онлайн.
Вся процедура выполняется в несколько этапов:
- Определитесь полностью или частично вы собираетесь погашать ипотечный кредит.
- Подготовьте денежные средства.
- Сообщите в банк о желании досрочно погасить задолженность.
- Внесите сумму на счет или в кассу банка.
- Если вы полностью погасили ипотеку, попросите у кредитора справку об отсутствии задолженности.
Как происходит досрочное погашение ипотеки
При заключении кредитного договора заемщик получает график погашения, по которому он будет выплачивать долг перед банком. График погашения — это таблица, в которой указаны суммы платежей с разбивкой на проценты и основной долг, даты погашения — часто это последний день каждого месяца, и остаток основного долга после каждого погашения.
Аннуитет. Обычно применяется аннуитетная схема погашения кредита. Это значит, что погашение происходит равными платежами, которые включают в себя сумму в погашение процентов и сумму в погашение основного долга.
Порядок начисления процентов и погашения долга при аннуитетных платежах описан в кредитном договоре, но так как текст сложен для восприятия, клиенту дают еще информационный график погашения. Это удобно, так как не надо считать или узнавать в банке, сколько заплатить в очередную дату погашения. Да и планировать семейный бюджет удобнее, когда сумма известна.
Какие есть способы досрочного погашения ипотеки?
Предусмотрено два основных способа частичного досрочного погашения ипотеки:
- Сокращение срока кредита. В этом случае ежемесячные платежи останутся без изменений, а срок ипотеки сократится. Так получится расплатиться по кредиту раньше, чем изначально заявлено в договоре. Выбирайте погашение с сокращением срока, если вас устраивает нынешний размер платежей и вы уверены, что сможете без проблем вносить их по графику и дальше.
- Уменьшение ежемесячного платежа. При таком досрочном погашении срок ипотеки остается неизменным, а дополнительно внесенная сумма идет только на снижение будущих платежей. Так можно продолжать выплачивать кредит на более мягких условиях. Но закрыть ипотеку досрочно, только уменьшая платеж, не получится. Экономия на переплате по процентам при этом будет намного меньше, чем при сокращении срока ипотеки.
Зачем спешить и платить наперед?
Некоторые наверно спросят, а зачем, собственно говоря, куда-то спешить и платить больше сейчас? Ведь изначально их устроили условия, и их не испугала переплата по кредиту практически в 2 раза. Но обстоятельства могут меняться, и вы можете стать обладателем дополнительного непредвиденного дохода, который вы с легкостью можете потратить просто на себя. Но те, кто понимает цену своему времени и деньгам всегда думают на перспективу. Зачем платить дольше, если можно сделать шаг к ближайшему будущему, в котором:
- на вас нет обременительного долга: он может быть и небольшой, но эти деньги будут реально нелишними для вашей семьи;
- вы становитесь полноправным владельцем купленной недвижимости, сняв с нее банковское обременение (возможно, вы захотите продать ранее купленную квартиру, и приобрести что-то получше и побольше);
- уменьшаете свою переплату банку в виде процентов, тем самым высвобождая часть денег для своих личных потребностей.
Военная ипотека — программа льготной ипотеки для покупки жилья военнослужащими в России. Особенность военной ипотеки в том, что государство выплачивает кредит за человека, пока тот служит по контракту. При этом неважно, владеет ли он уже недвижимостью, какое у него семейное положение или регион проживания.
Чтобы приобрести жилье по военной ипотеке военнослужащий должен участвовать в программе накопительно-ипотечной системы, или НИС. Участники НИС имеют специальный счет, на который ежегодно перечисляется определенная сумма — в 2022 году она составляет 311 044, 50 рублей. Через три года военнослужащий может использовать накопления в виде целевого жилищного займа как первый взнос за ипотеку. А может продолжать копить деньги до конца службы и купить жилье единой выплатой.
Как досрочно погасить ипотеку материнским капиталом
Ипотеку можно погасить досрочно полностью или частично с помощью сертификата на материнский капитал. Для этого нужно:
- сперва обратиться банк, чтобы получить справку об остатке задолженности по ипотечному кредиту;
- далее справку и определенный пакет документов нужно приложить к заявлению в Пенсионном фонде. В заявлении указывается, что владелец сертификата хочет направить средства на досрочное погашение задолженности и указать сумму, которую он хочет использовать. Если договор по ипотеке оформлен на мужа — к заявлению нужно приложить паспорта обоих супругов и свидетельство о заключении брака;
- после одобрения заявки в Пенсионном фонде необходимо получить выписку об остатке средств материнского капитала. Срок действия выписки всего 3 дня;
- с сертификатом, выпиской и паспортом заёмщик обращается в банк и пишет заявление о том, что он хочет уменьшить: платежи или срок. В большинстве банков за счёт маткапитала можно сократить только сумму ежемесячных платежей. Условия необходимо уточнить заранее и рассчитать, что будет выгоднее;
- после одобрения заявки уже в банке придётся обратиться туда ещё раз. Если ипотека была погашена полностью, то получить документ об отсутствии обязательств заёмщика перед банком. Если частично — получить новый график платежей.
Выгодно ли частичное досрочное погашение ипотеки?
Частично погашать ипотеку может быть выгодно не во всех случаях. Многое зависит от вариантов погашения, момента погашения и от того, с помощью каких платежей вы рассчитываетесь с банком: аннуитетных или дифференцированных. Напомним, что в первом варианте вы платите равные суммы на протяжении всего срока, однако структура платежей разная. В первой половине срока проценты за кредит преобладают над основной суммой долга, во второй половине – наоборот.
Дифференцированные платежи таковы, что одна половина платежа идет в счет уменьшения основного долга, а другая – в счет оплаты процентов. При этом, размер процентов к концу ипотеки становится все меньше, следовательно, размер самого платежа уменьшается. Этот тип платежей является более выгодным, поскольку переплата меньше, однако он более обременительный для заемщика в первой половине срока.
Выясним, при каком типе платежей досрочно погашать ипотеку выгодней. В качестве примера рассмотрим два ипотечных кредита на сумму 3 млн руб, на срок 120 месяцев (10 лет) под 10% годовых. В одном из них – аннуитетный тип платежей, в другом – дифференцированный.
Предположим, что мы досрочно вносим 500 тысяч рублей на третий год ипотеки. В одном случае, мы просим уменьшить срок ипотеки, в другом – сократить сумму ежемесячного платежа.
| Основные параметры | Аннуитетный | Дифференцированный |
|---|---|---|
|
Сумма кредита в руб. |
3 000 000 |
3 000 000 |
|
Сумма досрочного погашения через 3 года, в руб. |
500 000 |
500 000 |
|
Экономия при досрочном платеже при уменьшении срока в руб. |
400 961.8 |
302 039.67 |
|
Экономия при досрочном платеже при сокращении суммы в руб. |
192 297.73 |
172 888.31 |
Когда выгоднее уменьшать сумму долга ипотеки?
В случае, когда нагрузка на бюджет слишком велика, уместнее будет уменьшать сумму ежемесячного платежа. Это позволит чувствовать себя более свободным и улучшить качество жизни.
Возьмем ту же гипотетическую ситуацию, что и в предыдущем пункте. Сравним выгоду от досрочного погашения с уменьшением суммы применительно к платежам в разные сроки кредита.
| Основные параметры | Платеж через месяц | В середине срока | За два года до конца |
|---|---|---|---|
|
Общая сумма в руб. |
4, 472 млн |
4, 625 млн |
4, 708 млн |
|
Переплата в руб. |
1, 472 млн |
1, 625 млн |
1, 708 млн |
Как подавать заявление на досрочное погашение?
При подаче заявления непосредственно в отделении банка обязательно отметьте, какой из двух способов досрочного погашения ипотеки вы выбираете. Обновленный график платежей вам выдаст сотрудник учреждения сразу на месте. Составить и подать заявление можно в любое время, но если вы хотите привязать досрочные взносы к дате обязательных ежемесячных списаний, сделать это необходимо не позднее суток до очередного планового платежа. Имейте в виду, что документ не примут в день выдачи кредита или обязательного ежемесячного платежа.
ВАЖНО! Для успешного рассмотрения заявления требуется погасить все имеющиеся задолженности по кредиту. В противном случае внесенная на счет сумма для досрочного погашения не будет принята и останется лежать до следующего планового списания.
В результате частичной досрочной уплаты банк должен снизить размер ежемесячного платежа либо уменьшить срок кредита. Данное обстоятельство зависит от выбранного заемщиком способа погашения в поданном заявлении.
Общие моменты досрочного погашения ипотеки
Право на досрочное погашение ипотеки имеет каждый гражданин РФ. Об этот прямо прописано в Гражданском Кодексе. Так, статья 810 ГК РФ дает право каждому заемщику моментально погасить ипотечный кредит, если он имеет в своем распоряжении необходимую сумму.
Поэтому если еще на стадии оформления ипотеки вы заметили, что банк как-то ограничивает это ваше право, то лучше с ним не связываться. На самом деле, кредитным учреждениям не выгодно, чтобы вы погашали ипотеку досрочно. Поэтому многие из них вводят мораторий на досрочное погашение ипотеки в течение, например, первых 6 месяцев. Другой вариант – они вводят минимальную сумму погашения. Почему же им невыгодно досрочное погашение кредита? Казалось бы, заемщик досрочно возвращает долг, и это должно радовать кредитора. Однако все не так просто. Все дело в процентах. Ведь банк получает основную прибыль за счет процентов по кредитам. Если вы возвращаете долг раньше времени, то банк не досчитается процентов, на которые он рассчитывал.
Уменьшение платежа или срока погашения — что выгоднее
При частичным досрочном погашении ипотечного кредита договором предусматривается обновление графика платежа. Делается это одним из 2-х способов: снижением ежемесячного платежа или уменьшением срока кредитования.
Как показывает мой многолетний опыт работы в банковской сфере, если заёмщику предоставляется право самостоятельно сделать выбор каких-либо кредитных опций, он начинает метаться, не зная, что предпочесть, как не упустить свою выгоду.
Обычно в такой момент редко кто из должников обосновывает выбор расчётами. А зря! Подобные решения следует принимать с ручкой, бумагой и калькулятором. Только так вы точно узнаете конечный результат и примите верное решение.
Пример
В июне 2015 года Анна взяла ипотеку 1,2 млн руб. на 10 лет под 12,5% годовых. Ежемесячный платеж — 17565,14 руб.
Для себя девушка решила погасить долг за 5 лет. Исправно проплатив его 2 года, заёмщица смогла скопить 300 тыс. руб. для досрочного частичного гашения.
Она обратилась к своему кредитору с просьбой помочь решить, что лучше выбрать после внесения досрочной суммы: сокращать срок или снижать ежемесячный платеж.
К сожалению, помощи не последовало, и Анна провела расчёты сама:
| № п/п | Действие | Ежемесячный платёж | Дата окончания срока кредита | Итоговая переплата |
| 1 | Уменьшение платежа | 12606,50 | июнь 2025 г. | 731787,14 |
| 2 | Сокращение срока | 17565 | май 2022 г. | 542031,71 |
| 3 | Базовые условия | 17565,14 | июнь 2025 г. | 907816,83 |
Несмотря на то, что размер переплаты при первом варианте существеннее, Анна выбрала именно его. Ведь она планирует и дальше платить суммы большие, чем установлено графиком, за счёт откладываемой разницы между новым и старым ежемесячным платежом. В итоге заёмщица сможет снизить общую переплату и закрыть кредит досрочно.
Что выгодно: уменьшить срок кредитования или снизить ежемесячный платёж, каждый заёмщик должен решать самостоятельно. Моя информация лишь облегчает выбор!
Досрочное погашение ипотеки на примере Сбербанка
В Сбербанке, как и в других финансовых организациях, допустимо полное или частичное досрочное погашение ипотеки. Уведомлять о своих намерениях не всегда нужно за 30 дней, осуществить погашение ипотеки досрочно можно через приложение СберБанк-онлайн без каких-либо уведомлений. Сумму необходимо внести на следующий день после предоставления документов. Сотрудник финансовой организации сделает перерасчёт и предоставит обновленный график платежей. Если заявка отсутствует, деньги, внесённые сверх установленной нормы, не списываются. Они будут храниться на счету до следующего ежемесячного платежа.
Сбербанк предлагает клиентам не посещать офис компании, а обратиться через онлайн систему. Способ связан со следующими нюансами:
- Формирование заявки происходит автоматически. Система самостоятельно отправит её в банк.
- Погашение ипотеки досрочно можно осуществить в день заявки.
- Если планируется полное закрытие обязательств, рекомендуется заранее уточнить сумму оставшегося долга.
- Если происходит частичное закрытие обязательств, по электронной почте вам будет выслан новый график платежей.