Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор мены отличия от обмена, особенности заполнения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так как согласно договору мены не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары именуются равноценными, если другое не вытекает из договора.
- Договор мены заключается, когда два человека договариваются отдать друг другу своё имущество и получить чужое. Они не хотят переводить деньги туда-сюда, поэтому просто меняются.
- Обмен представляет собой две сделки купли-продажи каждого объекта, но в одном договоре. И правила к документу применяются те же, что и при купле-продаже.
- Если один человек ведёт себя вопреки соглашению, второй может отменить обмен и потребовать компенсацию.
- Договор можно составить в простой письменной форме. Но если не уверены в своих силах, лучше не экономить на услугах юриста или нотариуса, чтобы учесть разные нюансы.
- Убежать от налогов при обмене не получится. Действуют те же правила, что и при продаже имущества.
Порядок обмена, одной из сторон которого является собственник
С принятием Закона «О собственности» и Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» появилась необходимость регулировать порядок обмена между собственником, с одной стороны, и нанимателями, с другой. В настоящее время правовая регламентация таких сделок разрозненно содержится в актах жилищного законодательства. Вероятно, разрабатываемый сейчас новый Жилищный кодекс РФ предоставит правовую базу для регламентации подобных сделок.
Случай, когда одной из сторон при обмене жилья является его собственник, не предусмотрен федеральным законодательством. Эти случаи регулируются распоряжением Департамента муниципального жилья Правительства Москвы от 09.04.96 N 74. Обмен жилыми помещениями, находящимися в пределах г. Москвы, оформляется Московским государственным коммерческим агентством «Мосжилсервис» или его структурными подразделениями по месту нахождения любого из обмениваемых жилых помещений.
Стороны, желающие произвести обмен, подают в «Мосжилсервис» или его подразделение заявление об обмене установленного образца. Перед подачей заявление заверяется жилищно-эксплуатационной организацией по месту нахождения жилья. Заявление от собственника жилого помещения подается от лица всех собственников жилого помещения и должно быть подписано всеми лицами, постоянно зарегистрированными на данной жилой площади, и всеми собственниками. Заявление от нанимателя (или члена ЖСК) должно быть подписано всеми совершеннолетними членами семьи, имеющими право проживания на данной жилой площади. К заявлению прилагается выраженное в письменной форме и надлежащим образом заверенное согласие всех временно отсутствующих.
К заявлениям на обмен прилагаются ряд документов, удостоверяющих права собственности и владения на обмениваемые жилые помещения, документы подтверждающие право проживания в данных жилых помещениях, а также различные справки об отсутствии задолженностей, проверке жилищных условий (только нанимателю), разрешение органов опеки и попечительства (в случае, если в одном из обмениваемых жилых помещениях проживают несовершеннолетние дети) и др.
Заявления считаются поданными со дня представления всех необходимых документов, о чем служащим агентства «Мосжилсервис» делается запись в заявлении об обмене. Материалы об обмене рассматриваются на комиссии «Мосжилсервиса». Решение комиссии оформляется протоколом. Если комиссия запретила обмен, в протоколе делается мотивированная запись, которая доводится до сведения сторон.
Если обмен разрешен, «Мосжилсервис» оформляет обменный ордер и договор отчуждения жилого помещения у собственника. Договор отчуждения заверяется нотариусом по месту оформления обмена. Право собственности на жилье, получаемое по обмену, возникает в момент регистрации сделки в органе юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы.
Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения обменного ордера и оформления договора отчуждения жилого помещения. При этом фактическая передача жилья может возникнуть значительно позже.
На практике договор обмена чаще всего используется в схеме по продаже неприватизированного жилья.
ТОВАРНЫЕ ОТНОШЕНИЯ. МЕНА, ОБМЕН, БАРТЕР
Свободный рынок существует в различных формах. Исходной и на сегодня самой простой формой рыночных отношений следует считать непосредственный обмен товарами ─ товарные отношения. В таком случае обмениваемое благо становится товаром. Поэтому, прежде всего, следует осмыслить «товарную форму продукта труда» [79,Т.46, Ч.1, с.88] и проявление ею отношений между людьми.
При анализе простейшей формы рыночных отношений следует определиться по поводу решения двух проблем. Укажем их схематически:
|
Мена ┌──┴───┐ дарами«товарами (первая проблема) ┌────┴───┐ натуральная «бартерная (вторая проблема) |
Дарение или мена оспариваются в суде, процесс обычно проходит тяжело и требует хорошей юридической подготовки.
Но добиться признания договоров недействительными и вернуть имущество можно, что подтверждают несколько решений:
- Решение № 2-5303/2018 2-537/2019 2-537/2019(2-5303/2018;)~М-5049/2018 М-5049/2018 от 4 апреля 2019 г. по делу № 2-5303/2018 (ДМ);
- Решение № 2-1249/2018 2-1249/2018~М-1144/2018 М-1144/2018 от 13 ноября 2021 г. по делу № 2-1249/2018 (ДМ);
- Решение № 2-55/2019 2-55/2019(2-775/2018;)~М-675/2018 2-775/2018 М-675/2018 от 17 июня 2021 г. по делу № 2-55/2019.
Совет юриста: результатом оспаривания договоров становится возвращение сторон в первоначальное положение, возврат имущества. Чтобы этого не произошло, рекомендуется подойти ответственно к оформлению документов и не пытаться прикрыть одной сделкой другую.
Мена долей в квартире
Мена долей в квартире производится в том же порядке, как и всей квартиры целиком.
Как было отмечено ранее, правила сделок по договору мены аналогичны правилам купли-продажи. Это означает, что собственники оставшихся долей имеют преимущество на покупку доли. То есть продавец в первую очередь обязан предложить выкупить долю совладельцам квартиры. Если никто из них не захочет осуществлять выкуп, для дальнейшей продажи потребуется письменное согласие от всех совладельцев объекта недвижимости.
Еще один способ соблюсти закон — отправить всем собственникам письмо с уведомлением о намерении продать имеющуюся долю. При отсутствии ответа в течение месяца суд сочтет действия по продаже правомерными.
Если в квартире прописан несовершеннолетний, то для продажи доли дополнительно потребуется разрешение органов опеки. Чтобы сделка состоялась, потребуется доказать, что условия, в которые переезжает ребенок, лучше или как минимум не хуже нынешних. Кроме того, несовершеннолетнего обеспечивают в новой квартире такой же долей, которой он обладал в старой.
что такое договор мены?
Договор мены – один из древнейших институтов гражданского права. Отношения сторон, вытекающие из мены, возникли еще задолго до появления денег и представляли собой обмен одной вещи на другую. Впоследствии договор купли-продажи вытеснил договор мены. Но и сегодня договор мены не потерял своей актуальности.
Правовые основы заключения договора мены
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой1. Каждую из сторон считают одновременно и продавцом товара, который она обязуется передать контрагенту, и покупателем той продукции, которую она должна принять в обмен.
При этом обмениваемые товары предполагаются равноценными. Денежные расчеты при мене производятся в исключительных случаях, когда обмениваемые товары признаются неравноценными. Сторона, передающая более дешевый товар, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар2.
Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковые правовые последствия. Это подтверждается п. 2 ст. 567 ГК РФ, которым установлено, что к договору мены могут быть применены правила купли-продажи.
Как и договор купли-продажи, договор мены может быть заключен в отношении будущих товаров, то есть не только имеющихся в момент заключения договора у сторон, но и тех товаров, которые будут созданы или приобретены ими в будущем. Для того чтобы признать такой договор заключенным, от сторон требуется согласовать и предусмотреть в нем существенные условия договора мены.
Договор мены, как и договор купли-продажи, составляется в простой письменной форме.
Данному договору присущи следующие основные признаки:
– он относится к числу договоров, направленных на передачу имущества;
– обмениваемые товары передаются в собственность;
– договор мены отличается от других возмездных договоров характером встречного предоставления, а именно стороны обменивают один товар на другой. По этому договору в принципе исключаются как возврат товара, аналогичного полученному, так и оплата его стоимости.
– право собственности на передаваемый товар переходит к сторонам с момента исполнения встречного обязательства по передаче товара3. Иными словами, если одна из сторон договора не передала товар другой стороне, хотя та и исполнила свои обязательства по передаче товара, то исполнившая свои обязательства сторона остается собственником переданного ею товара. Поэтому, если получившая товар сторона каким-либо образом утратит его, она будет обязана возместить другой стороне убытки в соответствии со ст. 15 ГК РФ.
Существенные условия договора
Предметом договора мены являются действия каждой из сторон по передаче в собственность другой стороне одного товара в обмен на другой.
Следует отметить, что условия о предмете относятся к числу существенных условий этого договора, так же как и любого гражданско-правового договора4.
Другими существенными условиями являются наименование и количество товара, подлежащего передаче одной из сторон. При отсутствии в договоре мены согласования любого из этих условий он считается незаключенным. Такой вывод сделан в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 № 69.
Особенности обмена движимого и недвижимого имущества
Наиболее популярными видами имущества при обменных сделках выступают квартира, земельный участок и автомобиль.
При сделках с недвижимостью иногда договор мены квартиры является наиболее удобным вариантом, поскольку исключает оформление целой цепочки сделок с имуществом при договоре купли-продажи. Это значительно экономит силы и время клиентов при необходимости смены жилища.
Однако следует различать договор мены от договора обмена жилыми помещениями (используемыми по социальному найму).
В случае обмена происходит лишь переход права пользования квартирой, а в ситуации с меной – переход права собственности.
При сделках мены с жилой недвижимостью обязательна государственная регистрация заключенного договора.
Разновидности квартирных обменов
Равноценный обмен происходит между равноценными квартирами. В случае, когда обе стороны приходят к заключению, что никто из них не выиграл и не прогадал на сделке, доплата не взимается ни с одной из сторон.
Неравноценный обмен соответственно подразумевает что одна из жил. площадей стоит дороже, чем та на которую она меняется. В этом случае рассматриваются варианты погашения разницы в цене. Погасить ее можно как, собственно, деньгами, оплатив разницу в квадратных метрах, так и добавив к менее ценному жилью, например, гараж или машину.
Разъезд это когда одна квартира, скажем, трехкомнатная, меняется на несколько квартир меньшей площадью, предположим, на две однокомнатных. Разъездом также можно назвать процесс расселения жильцов коммунальной квартиры.
Что такое родственный обмен квартирами?
Родственный обмен квартирами – это гражданская сделка с объектами, принадлежащими родственникам. В договорах и иных документах участниками соглашения являются только дальняя или близкая родня (например, дедушка и внук, сестра и брат и т.д.). Гражданский кодекс РФ и ЖК РФ не содержат специальных нюансов для заключения договоров с недвижимостью между родственниками. Однако в ряде случаев стороны могут обойтись без уплаты налогов, которые предусмотрены для стандартных вариантов перехода прав на жилье.
Порядок действий граждан, планирующих обмен своими имущественными активами, будет зависеть от формы сделки и статуса недвижимости.
Приватизированные квартиры можно обменивать или продавать без дополнительного разрешения государственных или иных ведомств. Исключение составляет только сделка, по которой отчуждается имущественное право ребенка. Если же жилье находится в муниципальной собственности и предоставлено по договору соц.найма, согласие на обмен будет давать наймодатель.
- Дарение подразумевает безвозмездность, мена – возмездная сделка;
- При дарении сторонами сделки признаются одаряемый и даритель, при обмене – продавец и покупатель;
- НДФЛ по ДД не платят близкие родственники дарителей, по ДМ – лица, не получившие в результате сделки прибыль. Если прибыль получена от имущества, бывшего в собственности более трех лет, налог не платится;
- Дарственная выгодна одаряемым, мена – продавцам: помимо нового жилья, при доплате покупателем они получают прибыль;
- Переход права собственности на недвижимость по ДД и ДМ подлежит регистрации в Росреестре;
- Жилье, полученное супругом по дарственной, в разделе не участвует, по ДМ – делится.
Если у вас остались вопросы, задайте их через онлайн-форму на этой странице. Наши юристы ответят в течение 5 минут!
Как составляется для обмена недвижимости на аналогичное имущество?
Составление договора обмена недвижимым имуществом подразумевает чёткое понимание структуры самого процесса обмена. Для правильного составления такого договора следует определиться со следующими пунктами:
-
Предмет договора. Таковым может являться как частные владения — дома, квартиры, котеджи и прочие жилые и не жилые помещения, находящиеся в частной собственности, так и недвижимость, принадлежащая каким-либо организациям либо предприятиям — бытовые или складские площади, офисные помещения, цеха и т. д. (о том, как правильно заключается договор мены жилыми помещениями между собственниками, мы рассказывали тут).
Составляя договор мены, необходимо чётко прописывать все особенности обмениваемой недвижимости (месторасположение объекта, его состояние, квадратуру и т. д.). Это позволит значительно упростить процесс обмена и избежать возможных разногласий между сторонами. -
Правила составления, важные пункты и элементы. Как уже упоминалось выше, чётко определённой формы для договора мены законодательством не предусмотрено. По этой причине основой для его составления является факт встречной купли-продажи.
При этом в договор в обязательном порядке должны быть включены следующие данные: кадастровый номер объектов, площадь обмениваемых объектов (с приложением поэтажных планов или их копий), если хотя бы один из обмениваемых объектов включает в себе прилежащий к нему земельный участок, необходимо указать целевое его назначение (более подробно о нюансах составления договора мены, в котором объектом является земельный участок, прочтете здесь).Указывается также оценочная стоимость объектов, что позволяет определиться с необходимостью внесения доплаты одной из сторон.
-
Определение цены договора. Если договор мены не оговаривает стоимость объектов, подлежащих обмену, то предполагается, что они являются равноценными. Обязанности по оплате расходов на оформление необходимой документации оговариваются сторонами и затем прописываются в договоре. Это согласуется с требованиями, изложенными в пункте 1 статьи 568 ГК РФ.
В случае указания в договоре стоимости обмениваемых объектов их оценка должна производиться исключительно государственными организациями, уполномоченными выполнять такую оценку. В таком случае сюда включается также пункт с указанием доплаты, размер которой соответствует разнице в оценочной стоимости обмениваемых объектов.Важно! Вся оценочная документация должна быть заверена печатями и штампами соответствующих организаций.
Что такое родственный обмен квартирами?
Родственный обмен квартирами – это гражданская сделка с объектами, принадлежащими родственникам. В договорах и иных документах участниками соглашения являются только дальняя или близкая родня (например, дедушка и внук, сестра и брат и т.д.). Гражданский кодекс РФ и ЖК РФ не содержат специальных нюансов для заключения договоров с недвижимостью между родственниками. Однако в ряде случаев стороны могут обойтись без уплаты налогов, которые предусмотрены для стандартных вариантов перехода прав на жилье.
Порядок действий граждан, планирующих обмен своими имущественными активами, будет зависеть от формы сделки и статуса недвижимости.
Приватизированные квартиры можно обменивать или продавать без дополнительного разрешения государственных или иных ведомств. Исключение составляет только сделка, по которой отчуждается имущественное право ребенка. Если же жилье находится в муниципальной собственности и предоставлено по договору соц.найма, согласие на обмен будет давать наймодатель.
Что такое договор обмена квартиры на дом с участком?
При такой сделке сторона, имеющая в собственности квартиру, меняет ее на дом с земельным наделом, на котором он расположен.
Если участники соглашаются, что мена неравноценна, одна из них делает другой доплату деньгами.
При данной сделке первый участник утрачивает собственность на квартиру (является ее продавцом), взамен приобретает собственность на дом и участок (является их покупателем).
Вторая утрачивает собственность на участок земли с домом на нём (является их продавцом), приобретает собственность на квартиру (является их покупателем) (читайте об обмене дома на квартиру).
В ст. 567 Гражданского кодекса РФ изложено понятие договора мены – это разновидность сделки с недвижимостью, в результате которой владельцы обмениваются жильем.
Априори обмен этот должен быть равноценным, хотя в тексте может быть указано иное.
Нюансом такого соглашения является правовое положение сторон — каждая из них одновременно выступает и покупателем, и продавцом.
Факт обмена жильем подтверждается заключением письменного договора между сторонами. Документ оформляется как гражданско-правовое соглашение.
По своей сути, это тот же договор купли-продажи с присущими ему моментами:
- платой за жилье выступают не деньги, а имущественные права, в которые вступает каждый из собственников квартир по вступлении договора в силу;
- договор мены считается исполненным после регистрации прав собственности на жилые помещения, сопровождающейся получением новых свидетельств, техпаспортов, кадастровых паспортов и прочей документации.
В случаях, когда обмен неравноценен, сделку уже нельзя считать истинным «бартером», поскольку одна из сторон получает некую прибыль. Все эти нюансы также прописываются в договоре.
Регулируются такие сделки, как и купля-продажа недвижимости, нормами Гражданского кодекса РФ.