Что входит в капремонт многоквартирного дома в Москве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что входит в капремонт многоквартирного дома в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Капитальный ремонт многоквартирного дома – дело небыстрое, и каждый пункт в этом процессе важен. Изначально дом попадает в региональную программу капремонта, где для него определяется год проведения этого самого ремонта.

Что такое взносы на капремонт, и являются ли они обязательными?

Взносы на капитальный ремонт — это ежемесячные платежи, которые начисляются собственникам жилья в многоквартирных домах. Они являются обязательными для всех граждан, за исключением льготных групп населения, и перечисляются в специализированные региональные фонды.

---

Что входит в капремонт

Общий список, что входит в капитальный ремонт дома, содержит Жилищный кодекс в ст. 166. Данный перечень дублируется в актах региональных органов власти, а конкретные работы определяются уже исходя из текущего состояния МКД.

Капитальный ремонт жилых домов по Кодексу включает шесть основных направлений:

• капремонт имеющихся инженерных систем (вода, газ, электричество, тепло и канализация, а также всевозможные аварийные системы – например, противопожарную);
• капремонт и замену лифтов и лифтовых шахт, а также имеющихся машинных вспомогательных помещений;
• кровельные работы;
• капремонт подвальных помещений, которые являются общедомовым имуществом (если подвал приватизирован, отремонтировать его за счет средств капремонта нельзя);
• капитальный ремонт фасада жилого дома;
• капремонт фундамента МКД.

Данный перечень конкретизируется администрациями субъектов в сторону расширения. В список работ по жилым домам добавляется:

• капремонт несущих и ограждающих конструкций, если это не относится к реконструкции (к ограждающим конструкциям, например, в некоторых случаях относят окна, входные и подъездные двери);
• устройство и ремонт пандусов, а также иные работы, призванные улучшить мобильность инвалидов;
• установка общедомовых счетчиков, измерительных приборов;
• разработка, экспертиза и строительный контроль проектной документации на МКД;
• ремонт и обустройство вентиляции;
• ремонт чердачных помещений МКД.

Капремонт жилых домов – довольно новое явление для российских граждан:

• Обязанность сбора денег на капремонт лежит на собственниках. Контроль за качеством осуществляет муниципальная власть.
• Финансовые вопросы (например, тарифы) отданы в ведение региональных властей. Общефедеральных взносов не установлено.
• Аккумулировать деньги можно на общем счете у регионального оператора или на отдельном счете МКД в банке – по желанию собственников.
• Вопросы капремонта решаются на общем собрании собственников. Для принятия решения нужно квалифицированное большинство в 2/3 голосов.
• Отказ от капремонта не допускается, а за неуплату взносов установлена гражданско-правовая ответственность.
• Перечень домов и работ формируется ежегодно и отражается в рамках региональной программы капремонта.

Что говорится в законе о капитальном ремонте многоквартирных домов

До 2012 года капитальный ремонт проводился за счет средств коммунального фонда. Федеральный Закон №271 в корне изменил алгоритм сбора денежных средств. Теперь капитальный ремонт проводится исключительно за счет взносов владельцев квартир. При этом денежный фонд распределяется между всеми участниками реформы ЖКХ.

Размер ежемесячных взносов устанавливается региональными властями. То есть точная сумма на сегодняшний день законодательно не закреплена. Сумма взносов напрямую зависит также от площади жилого помещения. Главное условие — владелец квартиры должен своевременно вносить обязательные платежи.

Все собранные денежные средства направляются в специальный фонд капитального ремонта ЖКХ, который создан в каждом регионе страны. Действующее законодательство предоставляет жителям многоквартирных домов возможность перечислять деньги на индивидуальный банковский счет. Для того, чтобы открыть специальный счет в банке и начать копить деньги на ремонт собственного дома, все жильцы должны принять участие в общем собрании.

Важно: проведение капремонта не избавляет жильцов дома от обязанности вносить дальнейшие ежемесячные платежи.

Срок проведения капитального ремонта. Разумный срок

Сроки проведения капитального ремонта либо устанавливаются сторонами, либо установлены нормативными правовыми актами (НПА). При отсутствии указания на сроки проведения ремонта в договоре или нормативном акте, то он проводится в разумный срок.

Понятие «разумного срока» является традиционным для гражданского права и упоминается неоднократно в нормах Гражданского кодекса РФ (см. ст. 314 ГК РФ, применительно к отношениям залога — п. 4 ст. 345, п. 1 ст. 358 ГК РФ).

Разумный срок для проведения капитального ремонта зависит от состояния имущества, его свойств, особенностей климата, особенностей капитального ремонта, технических возможностей и других причин.

Кроме того, в НПА могут быть предусмотрены как конкретные сроки проведения ремонта, так и может закрепляться порядок их определения, устанавливаться периодичность выполнения отдельных видов ремонтных работ.

Капитальный ремонт и текущий: в чём отличия?

По закону капитальный ремонт — это обязанность арендодателя, а текущий — арендатора. Чтобы избежать вопросов, должен ли квартиросъемщик оплачивать капремонт, нужно разграничить, что является капитальным ремонтом, а что — текущим.

Текущий ремонт — это небольшие работы, которые проводятся для поддержания презентабельного вида дома или устранения мелких неполадок. К их числу могут относиться, например:

• побелка подъезда, ремонт светильников в подъездах;
• ремонт мусоропровода;
• ремонт водостоков и сливов;
• замена нескольких кусочков выбившейся плитки.

Отличие текущего ремонта в том, что он производится по мере необходимости или по требованию жильцов. Например, жильцы заметили, что протекает стена в подъезде во время сильного дождя, оставили жалобу, управляющая компания устранила причину протечки и обновила отделку на стене. Это — текущий ремонт по необходимости.

А капитальный ремонт — это более сложные работы, которые включены в график, расписанный на годы вперед. К капитальному ремонту в многоквартирных домах относят, например:

• обновление перекрытия крыши;
• полную замену напольного покрытия на лестничных клетках;
• замену лифтов;
• утепление и обновление отделки фасадов.

Понятие капремонта многоквартирных домов

По техническому определению капитальный ремонт это процесс, направленный на улучшение состояния всего строения с внутренними коммуникационными сетями. Во время проведения такого класса действия проводится восстановление отдельных частей общедомового имущества, которые в нём нуждаются.

При выполнении капремонта происходит замена, частичная или полная, некоторых элементов входящих в перечень оборудования дома. Или происходит реконструкционные мероприятия, направленные на повышения функционала элементов здания до нормативных показателей.

Необходимость проведения КР жилого здания регулируется на законодательном уровне. Производство работ может быть инициировано при износе каменного дома в пределах 30-70%. Для деревянных зданий предел изношенности составляет 65%.

В зависимости от объёма выполнения задания, который планируется провести, существует определённая классификация КР:

1. Комплексного исполнения, который проводится на всех элементах МЖД.
2. Частичного вида, включающий в себя восстановление отдельных элементов здания. Такими работами считается частичная смена труб внутренних сетей, объём которой превышает количество производимых по текущему ремонту действий. Выполняется при отсутствии достаточных средств на производство КР.
3. Внедрение новых технических средств, направленных на экономию природных ресурсов или на повышение уровня комфортности для жильцов.

На основании Постановления 271 Правительства РФ[1], вступившего в силу в 2012 году, расходы по выполнению капремонтов возложены на владельцев жилищ, проживающих в данном жилье. Контролируют соблюдение сроков исполнения действий региональные власти.

Капремонт: очередь на проведение

Прежде чем говорить об очерёдности осуществления капитальных ремонтных работ МКД, желательно коснуться основ Федерального законодательства (ФЗ), регламентирующих этот вопрос.

№/№	Законодательная база	Расшифровка
1.	ЖК РФ ст. № 166	Перечисляются ремонтные работы, производимые в рамках капремонта
2.	ЖК РФ ст. № 154	Говорится о том, что финансовые затраты по капремонту обязаны нести собственники квартир
3.	ЖК РФ ст. № 182	Говорится о том, что ответственность за капремонт возложена на плечи оператора регионального уровня

Очерёдность осуществления капремонта МКД должна устанавливаться программой регионального уровня.

Очерёдность напрямую зависит от того, насколько дом обветшал и нуждается в ремонтных работах. По закону, очерёдность устанавливается на период, сроком в тридцать лет.

Определение перечня работ по капремонту

С введением Фонда реформирования ЖКХ, формирование перечня необходимых работ по капремонту осуществляется двумя этапами:

• обязательный регламентированный перечень работ, утвержденный на федеральном уровне (он не подлежит изменению даже по решению собственников жилых помещений);
• дополнительный комплекс работ, перечень которых могут определять жильцы многоквартирного здания по собственному решению владельцев жилых помещений.

Дополнительный перечень строительных работ будет ограничен только размерами взносов, собранных и аккумулированных гражданами на момент заключения подрядного договора. Более того, если указанных средств недостаточно для запланированных ремонтных целей, могут оформить кредит в банковских учреждениях.

В федеральный перечень работ по капремонту многоквартирных зданий включены:

1. инженерные коммуникации, расположенные в пределах здания и входящие в состав общедомового имущества – элементы водоснабжения и водоотведения; отопительная система; электрокоммуникации; система газоснабжения (также указанным перечнем предусматривается замена печного отопления на центральное, если это позволяют конструктивные особенности здания);
2. система обслуживания лифтового хозяйства (восстановление или замена отдельных элементов или всей системы);
3. ремонтно-восстановительные работы на кровле здания;
4. выполнение строительных работ на элементах фундамента или подвала;
5. проведение ремонтно-восстановительных работ на фасаде здания.

Способ формирования фонда капитального ремонта

Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта.

По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.

Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.

Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.

Процесс проведения капремонта

Принятие решения о необходимости проведения капитального ремонта не приходит моментально. Существует установленная процедура совершения этого процесса. Первоначально соответствующие органы обследуют здание. Они составляют смету ремонта. Затем выполняются описанные в документах действия. На этом этапе осуществляется технический и авторский надзор за проведением работ.

В ходе капитального ремонта также выполняется энергетическое обследование дома. Завершает работы техническая инвентаризация, а также паспортизация здания.

Что входит в капитальный ремонт жилого дома, очень сильно варьируется в зависимости от множества факторов. Если собственники недвижимости посчитают нужным, они могут на общем собрании договориться об увеличении минимальной ставки взносов в целевой фонд. Это необходимо для расширения спектра дополнительных работ.

Принципы определения очереди МКД на капитальный ремонт

При совместном принятии решения в пользу самостоятельного осуществления жильцами сборов денежных средств на капремонт с хранением их на специальном счете, а также последующей самостоятельной организацией процесса, жильцы избавляются от необходимости ожидать своей очереди на плановый капремонт. Необходимые ремонтно-строительные работы могут осуществляться в любое выбранное жильцами время при возникновении фактической необходимости и наличии нужной суммы денежных средств.

Другие дома проводят капремонт в плановом порядке. Очередность определяется местными органами управления. Среди ключевых факторов, влияющих на очередность, выделяется скорость сбора необходимой суммы денежных средств и фактическое состояние дома на этапе приватизации квартир в нем. На сегодняшний день собственнику предоставляется возможность самостоятельно определить очередность своего дома в отношении капремонта посредством изучения информации на специальном онлайн-портале.

Кому положены льготы по уплате взносов за капремонт?

Отвечая на вопрос о том, насколько обязательной является уплата взносов, необходимо уточнить и наличие у некоторых категорий жильцов права на пользование соответствующими льготами. Чтобы исключить риск возрастания финансового бремени на остальных жильцов, предоставление льгот осуществляется путем компенсации за счет бюджета. К списку лиц, которые могут рассчитывать на получение льгот, относятся:

• Пенсионеры. Фактические условия приобретения льгот в рассматриваемом случае напрямую зависят от возраста пенсионера. Например, если собственник достиг 80-летия, то он полностью освобождается от обязательства внесения платежей. Лица в возрасте от 70 до 80 лет имеют право на получение 50-процентной скидки. В более младшем возрасте какие-либо льготы для пенсионеров по возрасту не предусмотрены. Такие владельцы жилой площади обязуются вносить платежи наравне с остальными жильцами.
• Инвалиды. Получение льгот возможно лицами, которые имеют инвалидность первой и второй группы. Также от ежемесячных взносов освобождаются семьи с детьми-инвалидами. В данном случае возможна уплата взносов в размере, равном 50-ти процентам от установленной суммы. Что касается лиц с инвалидностью 3 группы, то они обязаны участвовать в ежемесячных взносах наравне с остальными владельцами квартир.
• Многодетные семьи. Фактические условия льготных взносов определяются региональными властями. В большинстве случаев такие семьи получают возможность внесения ежемесячных платежей в размере, равном 50-ти процентам от общей суммы взносов.
• Ветераны труда. Если гражданин признан ветераном труда, то он имеет право на получение 50-процентной компенсации ежемесячных расходов при капитальном ремонте.
• Участники Великой отечественной войны. Ветераны имеют право на внесение платежей в размере, равном 50-ти процентам от общей суммы, которая определена для остальных собственников жилья. Наравне с участниками, право льгот переходит и на их вдов.
• Другие льготники. Помимо описанных выше категорий граждан, на получение льгот могут рассчитывать и иные граждане, которые приобретают статус льготников на основании соответствующего решения органов муниципальной власти. Юридическая практика показывает, что муниципальные власти могут принимать решения в пользу полного или частичного освобождения от расходов на процедуру ремонта. Например, льготниками могут быть признаны работники бюджетных организаций, сельскохозяйственной сферы и так далее. Льготы могут получить и малоимущие лица, а также почетные доноры и члены семьи, лишенные кормильца.

Каковы риски самовольного уклонения от уплаты взносов за капитальный ремонт?

Согласно законодательству Российской Федерации взносы на капремонт обязательны для каждого собственника. Таким образом, уклонение от их уплаты является прямым нарушением закона и влечет за собой реальные проблемы в виде растущей задолженности, увеличивающейся также за счет процентов и пени. Вы рискуете стать участником судебного разбирательства.

Как правило, при образовании задолженности у владельцев квартир в доме управляющая компания принимает попытки решения конфликта в досудебном порядке. Для этого должнику направляется уведомление о возникновении задолженности, требующей погашения. На данную задолженность начисляются обязательные пени. При отказе должника погасить задолженность дело может быть передано в суд, а ответчику придется столкнуться с судебными издержками.

Помимо сопутствующих финансовых расходов, возможны и иные негативные последствия. На основании возникновения задолженности управляющая компания прекращает обеспечение владельца квартиры – должника – различными субсидиями и льготами в отношении оплаты коммунальных услуг.

Наиболее существенные риски игнорирования ежемесячных платежей:

• В соответствии с частью 14.1 статьи номер 155 Жилищного Кодекса Российской Федерации должнику предстоит уплата региональному фонду пени за все просроченные дни платежей в размере, равном 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка.
• В отношении должника возможна подача искового заявления о взыскании задолженности, вследствие чего собственнику придется оплачивать не только долг, но и сопутствующие судебные издержки.

Учитывая тот факт, что рассматриваемая разновидность платежей относится к категории коммунальных, дополнительно в отношении граждан применяются следующие санкции:

• Запрет на пресечение границы Российской Федерации для выезда из страны.
• Наложение ареста на частное имущество должника.
• Изъятие частного имущества должника.

Похожие записи:

• Единовременная социальная выплата: кто может претендовать и как ее получить?
• Покупка дачи в СНТ оформление документов в 2023 году
• Расторжение договора управления многоквартирным домом собственниками помещений