Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать квартиру в аренду правильно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
- документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
- паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
- арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
- срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
- порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
- оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
- условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
- число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
- опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
- условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Как правильно передать имущество при сдаче квартиры в аренду
Помимо договора найма, владельцу квартиры и арендатору стоит составить акт приема-передачи имущества. В нем приводится перечень техники, мебели, газового и электрического оборудования, передаваемых во временное пользование, а также их фактическое состояние на момент подписания документа.
Акт составляется в двух экземплярах, подписывается обеими сторонами сделки и подкрепляется к договору найма. Если имуществу будет нанесен вред по вине арендатора, он должен понести затраты на ремонт или приобретение нового изделия (оборудования).
Если между сторонами сделки возникнут спорные ситуации, они вправе подать исковое заявление в суд. В таком случае, договор найма и акт приема-передачи станут прямыми доказательствами.
Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду
Многое здесь зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода, говорят опрошенные эксперты.
«Получение статуса плательщика НПД целесообразно для людей, которые имеют несколько свободных квартир в собственности и хотят их сдавать (но в сумме доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год). При наличии единственного объекта недвижимости под сдачу, когда доход от аренды не является основным для человека, удобным будет каждый год подавать декларацию 3-НДФЛ», — объясняет Николай Титов.
Выбор конкретной схемы зависит от ситуации, отмечает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Если квартиру планируется сдавать недолго, после чего ее рассчитывают продать с применением вычета, а стоимость квартиры при этом не очень большая, может подойти схема НДФЛ. При высокой стоимости квартиры и ее длительной сдаче часто стоит использовать „упрощенку“, а потом можно и перейти на патент, если доход стабильно выше среднего по региону», — рассуждает эксперт.
НПД — это скорее что-то среднее между НДФЛ, с одной стороны, и УСН и патента — с другой. Этот вариант подойдет при небольшой стоимости квартиры и длительном сроке аренды. Но эти рекомендации не универсальны и могут измениться в зависимости от конкретных условий, отметил он.
Каждый из указанных вариантов налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками, отмечает и Евгений Арапов. «При выборе НДФЛ гражданин будет уплачивать налог по достаточно высокой ставке, но этот способ прост в формальностях — по сути, необходимо лишь своевременно подать декларацию. НПД предусматривает низкую ставку, но размер дохода ограничен. Кроме того, существует риск возникновения спорных ситуаций, когда налоговая служба или банк сочтет подлежащими налогообложению те поступления на счет налогоплательщика, которые доходом для этого налога не являются (например, дополнительные доходы, переводы от родственников), — разъясняет эксперт.
УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, и этот статус предполагает уплату страховых взносов, кроме того, для применения этих налоговых режимов потребуется подача специальных заявлений в налоговую службу.
Как оформить объявление
Допустим, вы решили пройти через все прелести сдачи квартиры самостоятельно. Тогда вам нужно объявление.
Вот пошаговая инструкция для того, чтобы ваше объявление содержало всю необходимую информацию.
- Не поленитесь: проведите несколько часов на сайтах с недвижимостью. Подойдут любые, от Авито до Камелота или ваших местных. Ваша цель – узнать, за сколько примерно можно сдать похожую на вашу квартиру. Лучше ориентироваться на среднюю цену: поставите слишком дорого и будете искать арендатора вечность, поставите слишком низко – и потенциальные клиенты начнут задаваться вопросами «а почему так дёшево», и квартиру вы, опять-таки, не сдадите.
- Сфотографируйте комнаты: все жилые, кухню, санузел. Обеспечьте хорошее освещение на фото (фотографируйте ярким солнечным днём). Оцените фото: вы бы там жили?
- Составьте текст объявления. Укажите в нём размер квартиры, имеющуюся мебель (не точную опись, просто чтобы арендатор имел представление), удобства. В квартиру проведен хороший интернет? Есть кабельное? Кондиционер? Указывайте это. Проблемы тоже укажите сразу – не тратьте зря свое и чужое время. Может, кому-то будет принципиально мешать ваше пятно на потолке или гнездо голубей на балконе.
- Договоритесь сами с собой: что вы не готовы терпеть? Вы ненавидите собак? Или, может, в квартире нет балкона, поэтому курящим лучше вообще не заезжать? Или у вас есть какие-то свои требования? Укажите это в объявлении.
- Укажите, входят ли коммунальные услуги в цену.
- Нелишним будет в паре слов описать район. Расскажите, как далеко остановки общественного транспорта, удобно ли парковать машину, есть ли магазины, школы, детсады и больницы.
- Если у вас есть, что добавить по поводу квартиры – не стесняйтесь. Люди в поисках квартиры прочёсывают сотни одинаковых объявлений. Может быть, ваше примечание про красивый вид на закате станет для кого-то решающей зацепкой. Автор статьи знает людей, которые выбирали квартиры, исходя именно из таких вот милых мелочей в объявлениях.
- Выложите объявление, прикрепив ваши прекрасные фотографии. Где? Да везде! На Авито, на тематических сайтах, в соцсетях – везде, где вам только придёт в голову. Чем больше людей увидят, тем быстрее вы найдете того самого жильца.
Что должно быть в договоре найма жилого помещения
Составить договор найма жилого помещения между физическими лицами можно, если вас устраивают условия в недвижимости. Даже если уже переданы ключи от квартиры и её владелец номинально дал разрешение на пребывание здесь, это ещё не дает права на проживание в рассматриваемой недвижимости. Это право дает договор найма. Но составляется он достаточно хлопотно. Первый шаг – обязательно проверить документы владельца и его представителя (если такой имеется). Если проигнорировать эту часть сделки могут вскрыться неприятные новости. Например, что вас пытались обмануть, и квартира не имеет никакой связи с человеком, пытающимся сдать её в наём.
Что происходит в таком случае? Обычно повезет, если владельцы просто выселят незадачливых нанимателей. Но ведь они могут посчитать, что произошел взлом, и придется дополнительно разбираться с полицией. Например, придумывать как доказать, что вас обманом заставили составить неправомерные образцы договора. Даже если есть договор, он будет недействительным, поскольку документ заключался с людьми, которые не имеют никакого права на рассматриваемую недвижимость.
Конечно, можно начать судебное разбирательство, и скорее всего, оно будет начато. Но в его результате все равно наниматель покинет помещение. Естественно рассчитывать на физический возврат страхового депозита при таких обстоятельствах не приходится, поскольку хозяева его не получали. Даже если квартиру сдавал один из супругов, могут быть нюансы, особенно если недвижимость принадлежит супруге или куплена в браке. В таком случае супруг не имел права самолично отдавать физический объект, что не является только его.
Если социальный договор найма подписывал представитель, уточните, не истек ли срок действия доверенности. Распространяется ли эта доверенность на возможность подписания договора или только на показ имущества потенциальным нанимателям, которые ищут жилой вариант квартиры.
Обеспечительный платеж по договору найма или аренды
Обычно, перед тем как сделка будет закончена, наниматель вносит депозит, чтобы снять помещение. Если это происходит, составляя договор нужно обязательно включить пункт о рассматриваемом финансовом взносе. Этот пункт может иметь разные названия. Например, «о депозите», «гарантийном взносе», «обеспечительном платеже». Размер взноса оговаривается дополнительно, но обычно он идентичен месячной оплате недвижимости.
Главное на что нужно обратить внимание когда хотите составить договор – при каких условиях обеспечительный платеж останется у владельца квартиры. Эту суму страхует его в случаях, когда нарушителем выступает наемщик. Например, если наемщик нарушил условия, прописанные в договоре (вовремя не платит) или если повредил имущество в квартире (сломал что-то).
Если покидаете помещение раньше времени, в договоре можно указать, что в таком случае платеж нужно вернуть. Не обязательно соблюдать временные рамки, чтобы владелец смог найти нового съёмщика. А вот если произошла порча имущества, вернуть депозит за жилой объект не получится. Именно потому составляя договор так важно четко прописать, в каком случае деньги будут возвращены, а в каком они остаются у владельца жилойквартиры.
При неожиданном переезде можно использовать другую форму наказания. Например, штраф. А вот обеспечительный платеж имеет резервный характер, и может использоваться, если квартира будет повреждена или за коммерческие объекты не заплатят вовремя.
Когда подписывается договор аренды квартиры между физическимилицами или договор найма, иногда встречаются понятия задатка и аванса, подразумевая обеспечительный платеж. Но эти понятия разные и их неправильное использование может навредить, поскольку взносы будут возвращены в разных случаях и при разных обстоятельствах. Потому давайте определяться.
Что такое обеспечительный платеж мы относительно разобрались. Это платеж, что используется как резерв для владельца недвижимости, если съёмщики или арендаторы нанесут её вред или нарушат условия договора. Если никаких нарушений не было, владелец должен вернуть эти деньги после прекращения действия договора найма или аренды. Если этот резерв засчитывается как плата за последний месяц аренды, возвращать его не нужно.
Аванс — это вид взноса, что будет зачислен, как часть последующих платежей за недвижимость, если сделка пройдет хорошо. А если договор аренды или найма не подписали, владелец возвращает аванс.
Задаток считается самым жестким страховочным платежом. Чтобы его использовать потребуется составить дополнительное соглашение. Если человек, после того как хотел арендовать или взять в наём недвижимость, отказывается от сделки, задаток останется у того, чья квартира. А если от сделки отказывается владелец, он не только возвращает задаток, но и платит его в двойном размере. Задаток поможет убедиться, что владелец серьезно относится к сделке, и не заключает соглашение с несколькими людьми.
Ответственность сторон по договору найма жилого помещения
Стороны одинаково ответственны за соблюдение условий составленного договора, но даже при ответственности сторон могут возникнуть непредвиденные обстоятельства. Например, просрочить платеж за квартиру можно не по своей вине, а потому что владельцы недвижимости были заграницей или в банке произошел сбой, из-за которого деньги поступили на счет не вовремя. Если подобные случаи обозначить в договоре, в дальнейшем, это избавит вас от головной боли.
Оплата может быть наличными или в безналичной форме. Во избежание недопонимания стоит указать, что если используется безналичный расчёт, днем его внесения будет считаться дата, когда со счета были списаны деньги, а не момент когда они поступили. Поскольку в законе нет четких предписаний по этому вопросу, можете решать проблему любым удобным способом.
Важный момент – возможность расторжения составленного социального договора по вине человека, чья квартира вызвала спор. Например, он должен заплатить штраф, если просить досрочно расторгнуть договор без предупреждения. Такая же ответственность может лежать на арендаторе, на условиях которого заключена аренда.
Жилец отвечает за сохранность имущества, которое наймодатель оставляет в квартире. Оно должно быть указано в акте приема-передачи с указанием степени сохранности. Прежде чем составить этот документ, можно даже сделать фото. При расторжении договора нужно проверить сохранность всех предметов, а если есть повреждения, действовать согласно прописанным условиям.
Для примера рассмотрим образец договора найма жилого помещения.
Особенности аренды жилья через агентства недвижимости
Рынок аренды – один из самых сложных, при этом чаще всего страдают арендаторы. Поэтому очень важно арендовать жилье правильно, исключив максимально риски. Существует несколько вариантов, но лучшим считается наем у родственников или хороших знакомых, особенно если вы находитесь с ними в хороших отношениях. Также можно заключить договор напрямую с собственником, но найти его сложно, так как в средствах массовой информации львиная доля объявлений, размещаемых посредниками.В некоторых случаях аренда через агентства недвижимости – залог надежности, так как они не только найдут нужный вариант, но и помогут заключить договор. Речь, конечно, идет об агентствах, имеющих непререкаемую репутацию, но часто арендаторам приходится сталкиваться с настоящими мошенниками. Поэтому, общаясь с агентствами помните:
- будьте осторожны, если вам предлагают дом или квартиру в аренду по заведомо заниженной цене, так как в этом случае велик риск попасть в руки к мошенникам
- нельзя давать предоплату за поиск подходящего объекта – вы гарантированно потеряете деньги, жилья не найдете, а доказать ничего не сможете, так как договор они заключают на оказание информационных услуг, не более
- внимательно читайте условия договора, а в нем должны быть указаны все тонкости аренды – не подписывайте договор об оказании услуг информационного характера
- подписывайте договор с хозяином и платите деньги только после осмотра квартиры и проверки документов на право собственности
Найти объявления об аренде можно в печатных СМИ, на специальных сайтах, в социальных сетях и на других источниках. Лучшим вариантом будет «сарафанное» радио, или советы знакомых.
Как найти квартирантов (арендаторов) на квартиру
Основная проблема, с которой сталкивается хозяин квартиры под съем — поиск жильцов. Выйти из сложившейся ситуации можно несколькими способами.
- Обратиться в специализированное агентство недвижимости. Специалисты подберут арендаторов, соответствующих всем требованиям заказчика, стоят такие услуги недешево, придется рассчитывать на дополнительные затраты.
- Разместить объявление о сдаче квартиры на онлайн площадках. Эта схема также работает, правда, велик риск «нарваться» на недобросовестных арендаторов, которые могут испортить имущество или попросту обворовать квартиру.
- Искать потенциальных жильцов через знакомых, коллег, друзей. Это, пожалуй, самый правильный и удобный способ – по крайней мере, при возникновении тех или иных проблем нанимателей можно будет легко найти и потребовать возмещения нанесенного ущерба.
Аренда комнаты в коммуналке
Нередкой бывает ситуация, когда один из владельцев комнаты в коммунальной квартире сдает ее в аренду посторонним лицам. Часто другие соседи не желают иметь под боком квартирантов, меняющихся время от времени.
Многих интересует, возможна ли сдача в аренду комнаты в коммунальной квартире без согласия соседей? Как сдать комнату в коммунальной квартире в аренду?
Для начала выясняется правовой статус комнат в квартире. Он может быть таким:
- Коммуналка находится в долевой собственности. В данном случае при вселении жильцов придется получить письменное согласие от других владельцев комнат.
- На каждую комнату выдан документ о праве собственности, и они являются самостоятельными. Получать согласие собственников необязательно.
Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.
Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.
Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.
Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.
Дополнительные расходы
Разовые расходы:
- Если делать ремонт полностью, нужно закладывать минимум 300 тысяч рублей.
- Если делать косметический ремонт, то можно уложиться в 100 тысяч рублей.
- Обустройство квартиры — минимальным набором мебели и бытовой техники. В данном случае можно сэкономить и купить все б/у на том же Авито. Ориентировочные траты 100 тысяч рублей, меньше только при условии что какая-то мебель, бытовая техника остались от предыдущих владельцев квартиры.
- Ключевой момент — скорость подготовки квартиры к сдаче и дальнейшие переделки.
- Сам ремонт должен быть универсальным. Пример, как не нужно делать — брать хрущевку, делать в ней ремонт на несколько миллионов и пытаться ее сдать, продать за космические деньги. Такое никогда не окупится.
В итоге, для варианта однокомнатной квартиры доп. вложения в квартиру составят 200-400 тысяч рублей. Сам ремонт 100 — 300 тысяч рублей + 100 тысяч обустройство.
Постоянные расходы:
- Коммуналка — так или иначе данные платежи влияют на стоимость сдачи квартиры и итоговый доход.
- Страховка квартиры — обязательна, как минимум страхование ответственности перед третьими лицами (соседями).
- Имущественный налог — без вариантов, платить придется.
- Налог на доходы — если одна квартира, то сдавать проще как физ. лицо и платить 13%, либо зарегистрироваться как самозанятый и платить 4% (есть нюансы).
- Категорически не рекомендуется укрываться от уплаты налогов — сейчас все поступления легко отслеживаются. наличка не панацея — это всего лишь вопрос времени когда ее уберут. Опять же, платя налоги, можно не бояться шантажа со стороны квартиросъемщика, соседей. Спокойный сон в данном случае обойдется всего в 4-13% — это не так дорого, по сравнению с теми последствиями, которые могут быть если за вас возьмется налоговая.
- Периодический ремонт — стоит закладывать деньги на ремонт мебели, бытовой техники, отделки. При смене квартиросъемщиков это неизбежно. Хотя бы 10-30 тысяч рублей в год.
- Простой квартиры — также стоит включить в расходы, т.к. люди будут съезжать и в такие моменты доходов не будет.
Общие положения и терминология
Если арендодатель заранее поинтересуется, как правильно сдать квартиру квартирантам по закону, он защитит себя от возникновения проблем. Не стоит надеяться на то, что сдавать квартиры получится тайно. Соседи могут пожаловаться в прокуратуру или налоговую инспекцию, после чего будет проведена проверка. За уклонение от налогов придётся возместить не только недоимку по налогам за весь период сдачи жилья в аренду, но и существенный штраф.
В разговорных оборотах люди часто используют понятия «наём» и «аренда» квартиры как равноценные понятия. Но с юридической точки зрения это ошибочное мнение. Наём квартиры происходит в тех случаях, когда сторонами сделки являются частные лица. Если квартиросъёмщиком является организация, тогда следует понимать сделку как аренда недвижимости,(например, для проживания иногородних сотрудников).
Можно рассматривать оба варианта. Но квартиранты в большинстве не желают заниматься проблемой обустройства жилья. Владельцам недвижимости проще обзавестись минимальным набором мебели и бытовой техники. Меблированные квартиры, в которых есть стиральная машина, холодильник, сдаются быстрее и дороже.
Самостоятельный поиск жильцов
Услуги посредников обходятся недёшево, и если владелец сдаваемого жилья хочет сэкономить, необходимо поместить объявление на тематических сайтах. Важно указывать, что жилье сдаётся напрямую. Это заинтересует соискателей, которые хотят сэкономить на риэлтерской комиссии.
Скорей всего, претенденты откликнутся быстро, но прежде чем подписывать договор, поинтересуйтесь, что это за люди, где работают, чем занимаются. Дополнительным источником информации могут стать социальные сети.