Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как происходит прием квартиры на вторичном рынке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сделка такого типа связана с формированием двух документов. Первый — договор купли-продажи, который должны подписать обе стороны, после чего передача права на недвижимую вещь получает государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Второй — документ о фактической передаче, который законодатель назвал передаточным актом. Он подписывается автономно от момента регистрации сделки. В нём покупатель может отразить реальное состояние недвижимости и указать отдельные факты.
Aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy кyпли пpoдaжи пpeдcтaвляeт coбoй coпpoвoждaющий дoкyмeнт пo зaключeнию пoдoбнoгo poдa cдeлoк.
Eгo cyть пpoявляeтcя в oбязaтeльнocти cocтaвлeния и дoпoлнeния ocнoвнoгo дoгoвopa пo кyплe-пpoдaжи.
Юpиcты c гoтoвнocтью oтвeчaют нa гpaждaнaм — зaчeм нyжeн aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы. Дoкyмeнт пoзвoляeт зaвepшить и пoдтвepдить пepeвoд имyщecтвeнныx пpaв coбcтвeннocти нa зaкoнныx ocнoвaнияx oт oднoгo влaдeльцa к дpyгoмy.
Блaнк пpиёмки тpeбyeтcя oфopмлять пo пpaвилaм:
- coблюдaть юpидичecкyю гpaмoтнocть;
- включaть в пoлнoм oбъeмe инфopмaцию o двyx cтopoнax coглaшeния;
- yкaзывaть инфopмaцию o пpoдaвaeмoм oбъeктe, ycлoвияx и oбязaтeльcтвax coглaшeния.
Переход прав на недвижимость
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ и п. 1 ст. 551 ГК РФ, право собственности возникает в момент государственной регистрации. Акт приёмки говорит лишь о том, что передача состоялась на практике. Это может произойти и до регистрации, и после неё.
Довольно большую важность здесь получает ст. 17 Закона о регистрации, которая указывает на то, что основанием для перехода права являются договоры и другие сделки, к примеру, завещание, представляющее собой одностороннюю сделку. Без этого зарегистрировать переход права на недвижимую вещь невозможно.
Из двух документов, — договора и передаточного акта, приоритетным является договор.
Более того, в нём стороны могут указать, что договор следует считать исполненным и без составления передаточного акта или иного документа о передаче. Такая возможность вытекает из самого принципа свободы договорных отношений и ст. 224 ГК РФ.
Отражение ст. 556 ГК РФ в определениях ВС РФ
В судебных определениях ВС РФ ст. 556 ГК РФ практически никогда не являлась основной. Она упоминается в связке с другими, которые относятся к существу рассматриваемых дел. Одним из примеров, раскрывающих сущность акта приёмки, является определение по делу №5-КГ 14-24, которое рассматривалось 13 мая 2014 года. Интересующая нас статья была упомянута в нём в силу того, что коллегия сочла необходимым подчеркнуть её отношение только к сделкам купли-продажи, а данное дело касалось дарения.
Не играет ключевой роли статья и в том случае, если акт не составлялся.
Так, в определении по делу № 18-КГ14-50 от 3 июня 2014 года, коллегия ВС РФ отметила, что Президиум Краснодарского краевого суда неправильно истолковал сущность ст. 556 ГК РФ. Отсутствие акта приёмки не говорит о том, что правовые последствия от подписания договора купли-продажи и государственной регистрации сделки не наступили. В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, если какие-то сделки требуют государственной регистрации, то сделка считается заключённой с этого момента.
Отсюда можно сделать вывод о том, что акт приёмки является вспомогательным документом, но для того, чтобы это доказать, некоторым лицам иногда приходится проходить длинную цепочку судебных разбирательств и доводить дело до ВС РФ.
Когда подписывают акт приема-передачи квартиры
Рассмотрим несколько ситуаций:
- Наиболее распространенный случай сейчас – покупка квартиры в ипотеку. Акт приема-передачи подписывают после регистрации сделки на этапе передачи ключей.
- Покупка квартиры осуществляется в два этапа: покупатель вносит задаток, а оставшуюся часть – после государственной регистрации права собственности. Акт в этом случае оформляют после этой процедуры.
- Покупатель сразу вносит всю сумму за объект. Акт приема-передачи подписывают до регистрации прав собственности, а сам договор купли-продажи оформляют у нотариуса.
Не стоит забывать, что определенных сроков подписания передаточного акта после заключения сделки законодательством не установлено. Поэтому продавец и покупатель могут самостоятельно договориться о времени, когда будет подписан этот документ.
Кто составляет акт приема-передачи при покупке квартиры
В этой сфере нет никаких ограничений. Если в сделке купли-продажи участвует нотариус, то и составление передаточного акта лучше доверить ему. Обе стороны будут защищены от рисков, связанных с указанием недостоверной информации в документе.
Как правило, покупатель сотрудничает с риелтором, который берет на себя ответственность за подбор недвижимости. Крупные риелторские агентства своим клиентам предлагают юридические услуги по составлению договоров купли-продажи и актов приема-передачи объекта.
Стоимость услуги зависит от рейтинга агентства. Например, в Краснодаре помощь в составлении документов стоит от 15 000 рублей. При составлении договора и акта передачи специалисты агентства выезжают на объект, фиксируют его состояние в присутствии покупателя и продавца.
Обязательно ли составлять акт приема-передачи?
ГК РФ прямо указывает на необходимость составления передаточного документа при заключении сделки купли-продажи. Если документ не будет составлен — квартира считается не переданной покупателю. После подписания акта собственник получает возможность пользоваться своим имуществом, а с продавца снимается обязанность по оплате коммунальных платежей.
Документ служит дополнительным доказательством того, что требования по договору купли-продажи выполнены, кроме того акт может помочь собственнику избежать некоторых рисков. При отказе продавца подписать передаточный акт или в случае выявления существенных недостатков в приобретаемом имуществе, покупатель вправе обратиться в суд для расторжения договора купли-продажи и возвращении уплаченных денежных средств.
Если недвижимость приобретена по договору долевого участия, отсутствие передаточного акта является основанием для отказа Росреестра в регистрации права собственности.
Передаточный акт прикладывается к договору купли продажи квартиры, что указывает на фактическую передачу недвижимости. Это значит, что новые владельцы приняли жилплощадь в том виде, в котором ее передали при продаже. Если обе стороны сделки подписываются в документе, значит, никто претензий не имеет. Продавец не будет требовать от покупателя выдать ему в прошествии времени оставленные вещи, если такие были, а новый собственник не выскажет прежнему претензий относительно состояния коммуникаций, стен, пола и прочего.
Обратите внимание! Передаточный акт составляется на квартиру не только в случае купли-продажи, но и при аренде помещения или дарении недвижимости. Во всех случаях цель документа одна – зарегистрировать состояние жилплощади и подтвердить отсутствие претензий у сторон при осуществлении сделки.
Как правильно оформить акт приема и передачи квартиры
О правилах составления документа говорится в законодательных нормативах. Но если выделить основные моменты, составляется следующий список:
- Текст документа можно написать от руки или напечатать.
- Составляется акт физическими лицами или юридическими – юристами, адвокатами и прочими организациями, которые занимаются продажей недвижимости.
- Важно предельно точно описывать все обстоятельства оформляемой сделки. Это может быть перечисление особенностей внесения платежей, если расчет происходит частями, а также факторы, предшествующие освобождению недвижимости. К примеру, если квартиру решили продавать, не закончив ремонт, но, уже закупив стройматериалы, необходимо перечислить их в полном объеме и указать тот факт, что весь инвентарь остается у покупателей. Если за это брались дополнительные денежные средства, указать сумму и документ, в котором были прописаны приведенные обстоятельства.
- Компания застройщика зачастую составляет готовый бланк для заполнения – типовой текст, который отождествляет все обстоятельства передачи объекта. Если покупатели желают внести дополнительные сведения, продавец не может отказать в этом. Зачастую выделяют просто графу «Дополнения», куда вносят все важные моменты для индивидуального случая.
Не следует недооценивать юридическую значимость передаточного документа – завершающего этапа сделки по продаже объекта недвижимости. Отсутствие единых законодательных требований к акту приёмки-передачи квартиры при покупке, необязательность нотариального удостоверения, наличие правового вакуума относительно даты подписания может отразиться негативно на любой из сторон, начиная от финансовых потерь и заканчивая длительными судебными разбирательствами.
Профессионалы рекомендуют не бороться с умышленными последствиями нерадивости контрагентов или правовой безграмотностью в части документального сопровождения сделки, а предусмотреть возможные риски на стадии составления договора. Беспроигрышным считается вариант включения в договорные условия пункта о выплате последней части договорной цены, составляющей порядка 10 % от общей стоимости, одновременно с подписанием передаточного акта.
Неприятные последствия для покупателя
Составление и подписание акта приема-передачи особенно важно для покупателя в том случае, если речь идет о приобретении квартиры в только что построенном доме. Так, помимо вручения ключей от квартиры не менее важным является тот момент, когда пора зафиксировать полноту выполнения обязательств застройщика перед клиентом. Единственным инструментом, который позволяет это сделать, как раз и является акт приема-передачи квартиры.
Да, строительная компания выстроила дом и ввела его в эксплуатацию, однако насколько качественно были проведены работы? Практика показывает, что при осмотре нового жилья клиенты застройщика иногда не очень довольны тем, как выполнена отделка, как работают инженерные коммуникации, а также замечают прочие недочеты. В то время, как договор (если принимать во внимание стандартный договор долевого участия, в котором оговорено, что работы должны быть выполнены не только с учетом принятых строительных норм и правил, но также быть надлежащего качества) исключает возможность наличия таковых недочетов. То есть, получается, что застройщик не в полной мере выполнил свои обязательства.
Осложнения во время продажи
Отсутствие акта приема-передачи может привести к определенным осложнениям во время продажи квартиры. Допустим, что потенциальный покупатель нашелся, однако он хочет для приобретения квартиры привлечь ипотечный кредит. В свою очередь некоторые банки кроме свидетельства о собственности желают видеть акт, согласно которому жилплощадь была передана текущему владельцу. Это требование вызвано желанием исключить любую возможность выхода собственности, которая является залоговым имуществом, из-под обременения банка (риск утратить залоговое обеспечение).
Таким образом продавец теряет часть аудитории потенциальных покупателей, которые хотели бы купить его квартиру в ипотеку. Это предполагает необходимость продавца идти на снижение цены в случае желания быстро реализовать недвижимость или увеличивает сроки продажи жилья.
Проверьте, что всё по закону
Как должна проходить приемка квартиры у застройщика, вполне конкретно описывает статья 7 и статья 8 статья закона о долевом строительстве.
Вот что должен сделать застройщик до передачи квартиры:
- Получить разрешение на эксплуатацию дома
- Уведомить дольщиков о готовности передать объект. Это делается обязательно письмом с уведомлением о вручении и описью вложения или лично под расписку. По телефону, на мейл или смской — не считается.
- В течение 7 дней вы должны «приступить к принятию», если других условий нет в договоре долевого участия (ДДУ). То есть нужно подтвердить намерение принять квартиру. Например, записаться на приемку. После этого есть 2 месяца на то, чтобы принять квартиру.
- Если за 2 месяца после уведомления вы не придете — застройщик подпишет односторонний акт приемки. То есть передаст вам квартиру без вашего участия.
Особенности составления
При составлении акта необходимо помнить о следующем:
- Составление поручается какому-либо сотруднику компании-продавца (или арендодателя), разбирающемуся в тонкостях оформления документов и описания объектов недвижимости. Это может быть юрисконсульт, бухгалтер, делопроизводитель. Сотрудники могут составлять документ вместе.
- Необходимо предельно точно описывать состояние квартиры. Обычно указывают состояние водопровода, электрики, вид ремонта, отопления. Перечисляют дефекты, обнаруженные при осмотре.
- Унифицированной формы не существует. Составляется документ произвольно, на бланке компании. Не исключено заполнение бланка от руки, однако машинописный вариант более удобен для чтения. Форму акта компания может разработать самостоятельно, главное, чтобы он был составлен по всем требованиям к подобного рода документам.
Что такое акт приема передачи квартиры при покупке
Акт приема-передачи – это не самостоятельный документ, а, фактически, приложение к договору покупки-продажи жилья. Они всегда связаны и не могут существовать отдельно друг от друга. Подписанный сторонами сделки документ такого типа указывает на то, что покупка-продажа недвижимости завершена и у покупателя с продавцом нет претензий друг к другу.
Составляется такой акт в свободной форме, но всегда должен быть привязан к договору. Если его составляет нотариус, рекомендуется, чтобы и акт составлялся им же. Особых и жестко фиксированных требований и условий нет.
Акт приема-передачи не нужно заверять у нотариуса в обязательном порядке, однако это повысит надежность сделки и минимизирует возможные риски.
Такие документы разделяются на те, которые оформляются при покупке квартиры в новостройке и те, которые составляются при приобретении жилья на вторичном рынке. Они во многом схожи, однако имеют и некоторые различия.
Оставить комментарий к документу
Считаете документ неправильным? Оставьте комментарий, и мы исправим недостатки. Без комментария оценка не будет учтена!
Спасибо, ваша оценка учтена. От вашей активности качество документов будет расти.
| Здесь вы можете оставить комментарий к документу «Акт приёма-передачи квартиры», а также задать вопросы
, связанные с ним. Если вы хотите оставить комментарий с оценкой , то вам необходимо оценить документ вверху страницы Ответ для |
- Договор аванса за квартиру
- Договор задатка за квартиру
- Договор купли продажи доли квартиры
- Договор купли-продажи комнаты
- Договор передачи жилого помещения в собственность (Договор приватизации)
- Предварительный договор купли-продажи недвижимости
- Примерная форма договора купли-продажи предоставляемая на государственную регистрацию (без учета особенностей конкретной сделки)
- Примерная форма передаточного акта к договору купли-продажи недвижимости, предоставляемого на государственную регистрацию
- Примерный договор купли — продажи жилой недвижимости с перечислением вариантов условий, включаемых в договор
- Соглашение об авансе за квартиру
- Типовой договор купли-продажи квартиры
- Образец заявления родителей для получения разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи квартиры
- Договор купли — продажи квартиры с использованием средств материнского (семейного капитала)
- Договор купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием материнского (семейного) капитала
- Расписка при покупке квартиры
- Расписка при продаже квартиры
- Договор купли-продажи земельного участка
- Договор купли-продажи жилого дома
- Договор купли-продажи имущества (квартиры, здания) (приложение № 1а к распоряжению премьера правительства Москвы от 20 ноября 1992 г. № 2738-рп)
- Договор купли-продажи квартиры
- Договор купли-продажи квартиры (устаревший вариант)
- Договор купли-продажи квартиры (вариант 2)
- Договор купли-продажи недвижимого имущества
- Договор о купле-продаже гражданином в собственность квартиры, занимаемой им в доме государственного, общественного жилищного фонда (вариант)
- Договор о купле-продаже гражданином в собственность квартиры, занимаемой им в доме государственного, общественного жилищного фонда (вариант)
- Договор о купле-продаже доли жилого дома
- Договор о купле-продаже доли жилого дома (вариант)
- Договор о купле-продаже доли жилого дома (вариант)
- Договор о купле-продаже жилого дома
- Договор о купле-продаже жилого дома
- Договор о купле-продаже жилого дома (вариант)
- Договор о купле-продаже жилого дома на снос
- Договор о купле-продаже жилого дома на снос
- Договор о купле-продаже жилого дома усадебного типа с надворными постройками
- Договор о купле-продаже кооперативу жилого дома, принадлежащего несовершеннолетним
- Договор о покупке жилого дома
- Договор о продаже квартиры