Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Смольный отказывается продлевать договоры аренды с неопределённым сроком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Не истек срок действия договора аренды.
Для продления важно, чтобы срок действия договора не истек.
Если срок договора аренды уже истек, то подавать заявление о продлении нет смысла.
Другими словами, продлить аренду, по которой срок действия договора истек, не получится.
Обратите внимание, что данный фактор имеет значение только на момент подачи заявления.
Для ясности рассмотрим пример.
Допустим, срок действия договора истекает 31 марта.
Заявление о продлении подано 30 марта.
В этом случае, отказать в продлении не могут, потому что на момент обращения срок действия договора еще не истек.
Так же важно, чтобы на момент обращения, в суде не было иска о расторжении договора аренды.
Иными словами, администрация не должна успеть обратиться в иском о расторжении аренды.
Второе условие.
Продление договора аренды
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Необходимые условия для продления договора аренды земельного участка
Аренда земельных участков регулируется не только Земельным кодексом, но и главой 34 Гражданского кодекса (ГК РФ). Согласно положениям кодексов, продление договора возможно при соблюдении следующих условий:
- Заявление на пролонгацию должно быть подано за 3 месяца до окончания срока найма.
- У нанимателя не должно быть нарушений в использовании земли.
- Арендатор должен остаться прежним.
- У арендодателя, т.е. уполномоченного органа не должно быть претензий к арендатору.
- Если первоначальный договор аренды был заверен у нотариуса, то все дополнительные соглашения также должны заверяться.
- Земельный участок предоставлен без проведения торгов.
Порядок пролонгации договора
Необходимо заблаговременно (за 3 месяца) прийти в администрацию муниципального образования, которому принадлежит арендуемая земля.
- При себе нужно иметь паспорт и договор (копия). Если паспортные данные менялись, понадобится документ, на основании которого это было сделано. Сведения, указанные в договоре, должны полностью совпадать с паспортными данными.
- В случае, когда вопросами продления договора найма занимается уполномоченный представитель, понадобится нотариально заверенная доверенность от арендатора.
- В администрации пишется заявление о своем желании продлить действие договора, указываются сведения, относительно будущих намерений арендатора по распоряжению участком или об отказе от него. Такие планы должны совпадать с разрешенным использованием земли в данной местности. Сюда же вносятся сведения о договоре аренды, дате его регистрации и сроке действия. Обязательно указывается преимущественное право арендатора на пользование землей и его освобождения от аукциона. На основании статьи 621 такой участок нельзя выставить на аукцион, арендатор продлевает срок действия соглашения на льготных условиях по прежней цене.
Обратите внимание! Льготные условия действуют только в трех случаях, если участок:
- взят в аренду без предварительного аукциона,
- предоставлен арендатору на правах победителя аукциона для дачного строительства или садоводства,
- предоставлен для осуществления сельскохозяйственного бизнеса.
К заявлению нужно приложить:
- основной договор (копия),
- предварительное согласование (копия),
- кадастровый паспорт,
- ситуационный план (выдается в администрации),
- справка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений,
- справка из БТИ о наличии строений (можно заказать в МФЦ или напрямую в Росреестре),
- паспорт (копия).
Если арендатор хочет выкупить участок, вместо права на пролонгацию указывается его намерение. Это дает ему право на льготные условия выкупа земли по кадастровой стоимости и освобождает от участия в аукционе.
Администрация в течение месяца может рассматривать данное заявление. Оплаты госпошлины для этого не требуется. Заявитель по прошествии указанных сроков получает административное решение. Именно оно служит основанием для перерегистрации прав собственности в Росреестре. Для оформления новой собственности придется заплатить госпошлину.
Обжалование отказа продлить договор аренды земли
В случае, если Вам был дан необоснованный отказ в пролонгации договора аренды, Вы вправе:
- Обратиться в суд и потребовать, чтобы арендодатель заключил договор аренды именно с Вами на новый срок
- Потребовать в суде взыскать с арендодателя все фактически причиненные расходы (транспорт, аренда другого земельного участка и т.д.)
Зачастую, разрешение подобных ситуаций происходит в претензионном порядке, поскольку в случае удовлетворения Вашего требования в суде, Вы имеете право взыскать с арендодателя судебных расходы, которые могут состоять из:
- государственной пошлины, уплачиваемой за обращение в судебные органы
- оплаты услуг представителя (составление претензии, искового заявления, представительство Ваших интересов в судебных инстанциях)
- расходов на транспорт (стоимость авиа-, железнодорожных билетов, оплата услуг такси)
- стоимость проживания в отелях, гостиницах
- почтовых трат и т.д.
Процедура возобновления договора аренды на новый срок
Порядок пролонгации арендного договора зависит от срока действия основного договора, а также способа продления. При этом он должен соответствовать следующим условиям:
- Если срок, на который продлевается договорной документ, равняется году и более, требуется проведение регистрационных процедур в Росреестре.
- Если увеличение срока осуществляется при помощи допсоглашения, оно должно оформляться в той же форме, что и базовый договор (письменное оформление, возможное нотариальное удостоверение).
- Если на стороне арендодателя выступает гражданин или организация, то возможно использование положений о преимущественном праве на заключения договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ). В соответствии с данным правилом добросовестный арендатор имеет первоочередное право на оформление договорного документа на новый срок. Однако в силу ст. 308 ГК РФ предоставленные субъекту права по договору арендного использования, который не прошел регистрационные процедуры в Росреестре, не могут противопоставляться правам третьих лиц (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» от 17.11.2011 № 73). Соответственно, преференции преимущественного права арендатора не должны применяться к соглашениям, по которым не проводилась госрегистрация (п. 2 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).
Общая процедура пролонгации выглядит следующим образом:
- Одна из сторон направляет контрагенту сообщение с предложением продлить либо перезаключить договор на новый срок.
- Стороны согласовывают обновленные условия сделки.
- Контрагенты оформляют пролонгацию документально, дополняя ее при необходимости прохождением госрегистрации в Росреестре.
Особенности пролонгации на неопределенный срок
При пролонгации арендного договора земли на неопределенный период нужно учитывать следующие выводы судебной практики:
Если срок арендных отношений в договорном документе не согласован, то он считается оформленным на неопределенный период. В случае включения в соглашение об аренде условия о пролонгации на срок, определенный сторонами, но без согласования количества продлений, такое продление возможно лишь единожды. Далее происходит либо завершение сделки, либо возобновление договора аренды на неопределенный срок (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.06.2018 № Ф04-1007/2018 по делу № А45-6997/2017).
В отношении федеральной и региональной земли действует преимущественное право арендатора на оформление договорного документа, хотя и не во всех случаях. Такое право у арендатора возникает только при условии наличия в его собственности недвижимости, находящейся на искомом участке (ст. 39.20 ЗК РФ).
Если договор арендного использования заключается на неопределенный период, то такая сделка, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, может быть расторгнута в любое время по воле одного из контрагентов. Закон в этом случае требует лишь предупредить о своем желании партнера за 3 месяца до предполагаемой даты. Если же арендодатель намеренно затягивает вопрос о продлении арендного договора, предметом которого является участок под строительство, судебный орган может признать такой пассивный отказ перезаключить договорной документ недействительным (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2014 по делу № А79-3121/2013).
Не знаете свои права?
Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.
Основания и способы продления арендных отношений
Пролонгация договора на предмет аренды участка может осуществляться на следующих основаниях:
- Добровольное волеизъявление участников ранее оформленного соглашения;
- Согласно административному акту, решению (при отношениях с органом МСУ);
- По решению органа правосудия (в случае нарушения некоторых условий ранее действовавшего договора, пренебрежении преимущественным правом или наличии неразрешенного спора).
Способы:
- Посредством оформления дополнительного соглашения
- Соглашение выступает приложением к основному договору и не обладает юридической самостоятельностью;
- Подлежит регистрации, если новые условия предусматривают аренду, превышающую годовой срок;
- Конструкция соглашения должна совпадать по форме с основным договором;
- Помимо указаний на срок, стороны могут скорректировать и другие условия ранее оформленного соглашения;
- Наиболее экономичный способ решения вопроса;
- Путем составления текстуально нового образца
- Необходимо соблюдение 3 месячного срока уведомления;
- Обязательная регистрация;
- В Росреестре оформляется перерегистрация договора, которая требует уплаты госпошлины;
- Ранее заключенное соглашение считается недействительным и отсылки к нему в новой конструкции договора являются незаконными;
- Автоматическое пролонгация ранее действовавшего соглашения
- Участники отношений проигнорировали факт окончания действия договора;
- Ни одна из сторон не выдвинула новых требований к условиям аренды (сохраняются все условия, в том числе и касаемо нового срока действия);
- Не требуется повторной регистрации;
- Одностороннее расторжение автоматически продленного договора требует весомых оснований.
Наём земель предусматривает оговаривание сроков пользования по усмотрению сторон, либо срок не указывается, что предусматривает владение им бессрочно, то есть до момента расторжения по обоюдному согласию сторон или в одностороннем порядке.
Установление срока не становится ограничением арендатора в правах пользования. Так как он может продлятся по взаимной договорённости или в соответствии с гражданскими правами сторон соглашения.
Способы продления аренды земельного участка зависят во многом от статуса собственника ЗУ, в качестве которого может выступать:
- физическое лицо;
- юридическое лицо;
- муниципалитет.
Сроки договора между юридическими и физическими лицами регулируются по взаимному усмотрению. Обычно действие договора продляется автоматически, если стороны не изъявили желания прекратить взаимодействие. То есть, не расторгнутый надлежащим образом договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Если одна из сторон не изъявила заблаговременного желания прекратить аренду, выраженное в письменной форме и переданное официально, он остаётся в силе. Последующие действия по возвращению ЗУ будут строиться не на завершении срока действия, а на расторжении договора аренды.
Закон о земельном кадастре с 1 января 2022 года
В противном случае бывший арендатор обращается в суд для признания сделки недействительной. Поскольку это нарушение закона, администрацию обязуют продлить договор аренды по поданному ранее заявлению.
Судебная практика Арендатор может обращаться в суд при получении отказа в пролонгации в любом случае – исковое заявление подается в течение 10 дней после получения отказа. В заявлении говорят о намерениях продлить аренду и незаконном получении отказа от администрации.
В данном случае в точности указывают причины отказа и прилагают копии полученного в администрации уведомления. Судебное разбирательство для арендатора-истца оказывается куда более выгодным, если к заявлению истец прилагает доказательства надлежащего пользования земельным участком.
Особенности пролонгации на неопределенный срок
При пролонгации арендного договора земли на неопределенный период нужно учитывать следующие выводы судебной практики:
- Если срок арендных отношений в договорном документе не согласован, то он считается оформленным на неопределенный период. В случае включения в соглашение об аренде условия о пролонгации на срок, определенный сторонами, но без согласования количества продлений, такое продление возможно лишь единожды. Далее происходит либо завершение сделки, либо возобновление договора аренды на неопределенный срок (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.06.2022 № Ф04-1007/2022 по делу № А45-6997/2017).
- В отношении федеральной и региональной земли действует преимущественное право арендатора на оформление договорного документа, хотя и не во всех случаях. Такое право у арендатора возникает только при условии наличия в его собственности недвижимости, находящейся на искомом участке (ст. 39.20 ЗК РФ).
- Если договор арендного использования заключается на неопределенный период, то такая сделка, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, может быть расторгнута в любое время по воле одного из контрагентов. Закон в этом случае требует лишь предупредить о своем желании партнера за 3 месяца до предполагаемой даты. Если же арендодатель намеренно затягивает вопрос о продлении арендного договора, предметом которого является участок под строительство, судебный орган может признать такой пассивный отказ перезаключить договорной документ недействительным (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2014 по делу № А79-3121/2013).
Продление договора аренды земли без торгов в 2022 году
Договор аренды земельного участка в большинстве случаев подписывается по результатам проведенного аукциона. Но по окончании срока у каждого арендатора имеется возможность продлить его действие – с торгами или без, что в большей степени зависит от социального статуса самого арендатора. О том, как продлить договор аренды земельного участка без торгов в 2022 году далее и пойдет речь.
Возможно ли Процедура продления договора аренды земельного участка называется пролонгация, которая разрешена на территории России и осуществляется на основании действующего законодательства. Здесь имеются свои сроки и условия, которые регулируются Земельным и Гражданским Кодексом РФ. На основании статьи 22 Земельного Кодекса РФ у арендатора остается преимущественное право аренды участка на новый срок.
Правда, при этом требуется пройти стандартную процедуру торгов – на общих основаниях.
Каковы сроки договора аренды земельного участка в 2019 году
Положения об основаниях для прекращения сделки об аренде земельной площади установлены 46-й статьей Земельного кодекса РФ. Согласно ее норме аренда может быть прекращена по основаниям и в порядке, определенным гражданским законодательством.
Аренда прекращается по требованию владельца земельного участка при расторжении контракта о комплексном освоении площади, предметом которого является данный надел или образованные из него площади, либо при нарушении графика освоения такой земли, установленного соглашением.
Образец свидетельства о праве собственности на землю
Кодекс Российской Федерации, регулирующий гражданско-правовые отношения (ГК РФ), напрямую о пролонгации умалчивает. В связи с этим иногда на практике обнаруживается отсутствие единообразия в понимании и трактовке участниками гражданских правоотношений действующих положений. Ситуация усугубляется применением целого комплекса норм из различных разделов акта.
Соглашения об аренде (найме) объектов недвижимости по правилам ст. 610 Кодекса являются срочными. Общий порядок их заключения и изменения закреплен ст. 450–453. Пролонгация договора как преимущественное право одной из сторон неполно освещена в ст. 621 ГК РФ.
Почему может быть отказано в продлении договора аренды земли?
Если арендодатель является частным лицом, то при отказе без предъявления обоснованных претензий и передаче участка в аренду другому человеку, это можно оспорить. Основанием для оспаривания будет нарушение приоритетных прав арендатора.
Такое право сохраняется за арендатором в течение года после окончания срока действия договора. Для восстановления прав и привлечения арендодателя к ответственности необходимо обращаться в суд. По решению судебных органов может быть не только возвращено право на продление срока аренды, но и возмещение причиненного ущерба.
Когда отказ объясняется наличием претензий, их необходимо доказать. Согласно законодательству, арендодатель обязан предоставить арендатору срок для исполнения требований.
По-другому обстоят дела, если арендодатель – администрация или субъект РФ. Органы власти не обязаны учитывать приоритетное право.
Как бы там ни было, всегда можно попытаться отстоять сове право на продление договора аренды в суде. При возникновении спорных ситуаций рекомендуем обращаться за консультацией к профессиональному юристу.
Если договор заключен с государством или администрацией муниципалитета
Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, арендаторы могут рассчитывать на заключение повторного договора без проведения торгов в следующих случаях:
- изначально участок был предоставлен без проведения торгов;
- участок предоставлялся через аукцион, но его назначение – ведение садоводства.
На практике нередко встречаются ситуации, когда чиновники отказывают в предоставлении земельных наделов в дальнейшую аренду без проведения торгов. Если у заявителя имеются законные основания, он может оспорить отказ. Именно поэтому все обращения должны подаваться письменно.
Следующий пункт этой же статьи устанавливает условия, при которых арендатор может рассчитывать на заключение нового договора:
- заявление о заключении новой сделки подано до истечения срока предыдущей;
- правами на приобретение такого надела не обладает иное лицо;
- предыдущая сделка не была расторгнута;
- есть основания для заключения договора без торгов.
Также пункт 5 данной статьи указывает, что новый договор может быть заключен однократно, если на нём располагается объект незавершённого строительства. Это будет возможно в следующих случаях:
- гражданин приобрёл право на объект, возведённый иным лицом, в результате проведения публичных торгов, а участок был изъят у предыдущего собственника после окончания срока;
- лицо является собственником объекта незавершённого строительства, участок изначально находился у него в аренде, при этом после окончания срока сделки по предоставлению земли в течение полугода администрация не обратилась в суд за изъятием.
Если на аукцион подавалась всего одна заявка, при этом лицо соответствует всем требованиям, договор заключается с ним.
Если закончился срок аренды участка без строений
После отмены преимущественного права арендатора в марте 2015 года договор аренды после истечения срока действия теряет юридическую силу. Арендаторы даже, внося ежемесячно плату за пользование участком, не смогут продлить срок соглашения, если не успели возвести дом и получить разрешение на строительство. Судебная практика показывает, что договор аренды, который был заключён до 1 марта 2015 года, невозможно продлить. Решение в 99% случаях — обязать арендатора снести строение за свой счёт и привести участок в первоначальный вид.
Но согласно гражданскому кодексу срок договора не имеет значения, если он не расторгнут. Поэтому собственникам при отсутствии строений на земельном участке советуем не обращаться в администрацию до момента получения разрешения на строительство. Этот документ может помочь продлить срок аренды без торгов, даже если на участке нет и фундамента. Для продления срока в первую очередь получаем разрешение на строительство, затем обращаемся в администрацию, сопровождает арендодателя на каждом этапе.