Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдавать или продавать квартиру в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Сдавать, а потом продать
Еще одна возможная стратегия — сначала сдавать наследственную квартиру, а потом продать. Это касается недвижимости в центре, которая традиционно приносит больший доход от аренды, а также квартир в домах, включенных в программу реновации. По словам Юлии Дымовой, сейчас реновационные квартиры в пятиэтажках пользуются высокой популярностью — «многие покупатели за ними сейчас гоняются», особенно котируются дома, которые попали в первую и вторую очереди под снос.
«Если по наследству досталась квартира именно в таком доме, часто имеет смысл подождать и не продавать сразу. Тем более ценным оказывается такой вариант, если эта квартира находится в ЦАО и наследник понимает, что это первая очередь реновации. Если сначала сдавать, а потом продать такую квартиру, то есть возможность выиграть до 100% к стоимости унаследованной квартиры», — отметила Юлия Дымова.
Продавать наследственную квартиру сразу точно невыгодно, если она вошла в программу реновации, подтвердила Виктория Кирюхина. По данным ЦИАН, стоимость 1 кв. м в новом доме — в среднем на четверть выше, чем в хрущевке по реновации в том же районе. А сами полученные квартиры в новых домах в среднем на 16% больше по площади, чем в хрущевках. Больше других от переезда выигрывают собственники двухкомнатного жилья: +35% к средней площади. «То есть новоселы выигрывают в отдельных случаях до 50–70% к стоимости квартиры в хрущевке за счет как большей цены 1 кв. м в новом доме, так и большей площади самой квартиры», — отметила эксперт.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
�訄�訄訇郋�訄�� 訇郋郅��迮 郈郋郱赲郋郅邽� 訄�迮郇迡訄 郈郋���郋�郇郋, 郋迡郇訄郕郋 赲�迮邾迮郇郇�迮 郱訄��訄�� 郇訄 郋訇�郅�迠邽赲訄郇邽迮 �訄郕郋邿 郕赲訄��邽�� 訇�迡�� 赲��迮. ��迠郇郋 �訇邽�訄�� 郕赲訄��邽�� 郈郋�郅迮 郕訄迠迡郋迣郋 郈郋��郋�郅��訄, �訄郱邾迮�訄�� ���邽��郋赲 邽 赲�迡訄赲訄�� 邽邾 郕郅��邽.
�郋 郋�郇郋赲郇訄� �郅郋迠郇郋��� �� ��郋 郈郋��郋�郇郇�邿 郈郋邽�郕 郇郋赲�� 訄�迮郇迡訄�郋�郋赲. ��郋赲迮���� 郕赲訄��邽�� �訄郱 赲 邾迮��� 邽 郈郋郅��訄�� 郈訄��邽赲郇�邿 迡郋�郋迡 郇迮 郈郋郅��邽���.
苠訄郕迠迮 ��郋邽� 訇��� 迣郋�郋赲�邾 郕 赲郅郋迠迮郇邽�邾, �訄郕 郕訄郕 赲 郕赲訄��邽�迮 赲�迮迣迡訄 訇�迡迮� ��郋-�郋 郅郋邾訄����. �迮郅郕邽邿 �迮邾郋郇� 郈�邽迡���� 迡迮郅訄�� 郱訄 �赲郋邿 ����. ��郋訇迮郇郇郋 ��郋 郕訄�訄迮��� 迠邽郅�� � 迡郋�郋迣郋邿 邾迮訇迮郅�� 邽 郋�迡迮郅郕郋邿.
苤�迮迡邽 郈郅��郋赲 郕�訄�郕郋��郋�郇郋邿 訄�迮郇迡� �� 迡迮郇�迣邽 訇�迡�� 郈郋���郈訄�� 郈郋 邾迮�迮 郱訄�迮郅迮郇邽�. 虴�郋訇� 郈郋郅��邽�� 郋郈郅訄��, 郇迮 郇�迠郇郋 迠迡訄�� 邾迮���.
�郋 迮�郅邽 郕赲訄��邽�訄 郇訄�郋迡邽��� 郇迮 赲 ���邽��邽�迮�郕郋邾 �迮郇��迮, �郋 郈郋��郋�郅��迮赲 訇�迡迮� 郇訄邿�邽 �郅郋迠郇迮迮. �郋郇迮�郇郋, 訇�赲訄�� 郕郋邾訄郇迡邽�郋赲郋�郇�迮, 郇郋 赲�迮 迠迮 郈郋�郋郕 迠邽郅��郋赲 赲��迡 郅邽 訇�迡迮� �迮迣�郅��郇�邾.
�郋���郋�郇訄� 訄�迮郇迡訄 郇訄邽訇郋郅迮迮 赲郋���迮訇郋赲訄郇訄 赲 迣郋�郋迡訄�, 迣迡迮 邾郇郋迣郋 赲訄��郋赲�� �訄訇郋�郇邽郕郋赲, 郇訄郈�邽邾迮�, 赲 �迮�赲迮�郇�� 迣郋�郋迡訄�. �郅邽 �訄邾, 郕�迡訄 郈�邽迮郱迠訄迮� ��邽���� 邾郇郋迣郋 ���迡迮郇�郋赲.
��迮郇� 赲訄迠郇訄 迣�訄邾郋�郇訄� 郈郅訄郇邽�郋赲郕訄 郕赲訄��邽��.
�郋迣迡訄 郇迮 ��郋邽� �郋�郋郈邽���� � 郈�郋迡訄迠迮邿 郇迮迡赲邽迠邽邾郋��邽
� 赲�迮 迠迮 迮��� 郈迮�邽郋迡�, 郕郋迣迡訄 郇迮 ��郋邽� �郋�郋郈邽���� � 郈郋邽�郕郋邾 郈郋郕�郈訄�迮郅迮邿.
����迮 郇迮 郈�郋迡訄赲訄�� 郇迮迡赲邽迠邽邾郋���, 迮�郅邽:
- �� 赲郅訄迡迮迮�迮 郕赲訄��邽�郋邿 邾迮郇迮迮 5 郅迮�. ��郅邽 赲� �迮�邽�迮 郈�郋迡訄�� �訄郇��迮, �郋 郈�邽迡���� 郈郅訄�邽�� ��苳�. �邾迮迮� �邾��郅 郈郋迡郋迠迡訄�� 郋郕郋郇�訄郇邽� ��郋迣郋 ��郋郕訄, ��郋訇� 郈�郋迡訄迠訄 迠邽郅�� ��訄郅訄 迡郅� 赲訄� 赲�迣郋迡郇郋邿.
- �郋邾 郈郋郈訄迡訄迮� 邽郅邽 迡郋郅迠迮郇 郈郋郈訄��� 赲 郈�郋迣�訄邾邾� �迮郇郋赲訄�邽邽. � ��郋邿 �邽��訄�邽邽 郈�郋迡訄赲訄�� 迡郋邾 郇迮� �邾��郅訄, �訄郕 郕訄郕 赲郱訄邾迮郇 赲� 邾郋迠迮�迮 郈郋郅��邽�� 郕赲訄��邽��, 郕郋�郋�訄� 訇郋郅��迮 郈郋 郈郅郋�訄迡邽 (郕��郇邽 邽 赲訄郇郇�迮 赲 �郋赲�迮邾迮郇郇�� 迡郋邾訄� 訇郋郅迮迮 郈�郋��郋�郇�迮). �邽郅��, 郕郋�郋�郋迮 郈郋郅��訄�� 郈郋 郈�郋迣�訄邾邾迮 �迮郇郋赲訄�邽邽, 郋訇��郇郋 迡郋�郋迠迮 ��訄�郋迣郋 郇訄 20-30%.
- �迮�迡訄�郇�邿 �迮郱郋郇 迡郅� 郈�郋迡訄迠邽 邽郅邽 �郅郋迠郇訄� �郕郋郇郋邾邽�迮�郕訄� �邽��訄�邽�. 虴訄�迮 赲�迮迣郋 郅�迡邽 郈郋郕�郈訄�� 郇迮迡赲邽迠邽邾郋��� 赲迮�郇郋邿 邽郅邽 郋�迮郇��. � ��郋 赲�迮邾� 郅迮迣�迮 郇訄邿�邽 訇郋郅迮迮 �迣郋赲郋��邽赲郋迣郋 郈郋郕�郈訄�迮郅�. � 郈迮�邽郋迡� 郕�邽郱邽�郋赲 �迡迮郅郕邽 �訄��郋 �訄郱赲訄郅邽赲訄����, 郕訄郕 郕訄��郋�郇�迮 迡郋邾邽郕邽. ��迡邽 郈�迮迡郈郋�邽�訄�� 訇�訄�� 郈訄�郱� 邽 郇迮 ��訄�邽�� 迡迮郇�迣邽.
Продавать квартиру сейчас или подождать: мнение экспертов
На тему высказывается эксперты в области экономики, строительства, рынка недвижимости и финансов. Однако единого мнения о том, продавать квартиру или лучше подождать просто не существует. Аргументы, приводимые экспертами в рамках «за» и «против» приведены в таблице далее. Некоторые тезисы могут противоречить друг другу, потому что принадлежат разным людям и изданиям.
Продавать ли квартиру в 2022 году – что говорят специалисты
Аргументы «за»:
- Сейчас хорошее время для приобретения нового жилья в ипотеку взамен старого из-за снижения ставок.
- В перспективе цены будут снижаться, потому что после кризиса так происходит всегда.
- Сейчас реально продать квартиру во вторичке, но вскоре интерес к объектам упадет, а покупатели начнут делать выбор в пользу новостроек.
- На рынке слишком много предложений из-за того, что многие распродают свою недвижимость. Реальных сделок становится все меньше, значит, квартир будут дешеветь.
Аргументы «против»:
- Вторичка будет востребована и существенно вырастет в цене из-за сложностей в работе строительных компаний.
- Цены на все растут, что обязательно повлечет удорожание недвижимости. Лучше не продавать квартиру сейчас, а запланировать сделку на конец осени-зимы 2022 года.
- Спрос на недвижимость есть, но платежеспособность населения низкая. Лучше подождать нормализации ситуации.
- Неизвестно, как быстро получится продать квартиру. Скорее всего, процесс затянется, поэтому стоит выбрать более удачное время
Стоит ли продавать квартиру в 2022 году
Даже ознакомившись с ситуацией и мнением авторитетных лиц принятие решения остается весьма затруднительным. Чтобы понять, стоит ли сейчас продавать квартиру и на что ориентироваться в 2022 году, стоит отталкиваться исключительно от своих целей. Важно учесть не потенциальную финансовую выгоду от сделки, а мыслить стратегически. Так:
- Если возникли проблемы с погашением ипотеки. В этом случае лучше реализовать имущество в короткие сроки и выбрать объект поменьше. Иначе долг будет копиться, что отразиться в кредитной истории и сведет на нет вероятность одобрения от банка в будущем.
- Если необходимо приобрести квартиру побольше. Можно пойти на сделку продажи, но для минимизации рисков лучше найти новый вариант заранее. В идеальной ситуации продажа старой и покупка новой квартиры должны проходить в один день. Тогда вероятный скачок цен никак не отразиться на финансовом благополучии.
- Если нужно покинуть страну. Тогда решение о том, нужно ли продавать квартиру сейчас в 2022 году нужно принимать исходя из реального положения дел. Срочный выезд подразумевает быстрые решения.
- Если хочется приумножить капитал. Продать квартиру на пике, отложить деньги и потом купить на спаде недвижимость получше – прекрасная перспектива. Однако сказать, как именно сложатся обстоятельства, не сможет никто. Принимая подобное решение, стоит четко осознавать вероятные риски и понимать последствия.
Пpoдaвaть жильe лyчшe нe нa cпaдe pынкa, a нa пикe. Этo oбщeизвecтный фaкт, нo нe y вcex ecть вoзмoжнocть ждaть гoдaми вoзвpaщeния былoгo cпpoca нa нeдвижимocть. Пoэтoмy cтoит pyкoвoдcтвoвaтьcя здpaвым cмыcлoм: ecли цeны нa pынкe пaдaют, тo лyчшe пpoдaть в нaчaльнoй cтaдии, чeм тoгдa, кoгдa бyдeт дocтигнyтo тaк нaзывaeмoe днo. Ecли жe квaдpaтныe мeтpы дopoжaют, тo cтoит пoдoждaть пикa.
Bcплecк цeн нa нeдвижимocть oбычнo cвязaн c aктивизaциeй бaнкoвcкoгo кpeдитoвaния и coкpaщeниeм oбъeмa пpeдлoжeния. Bлияeт нa этoт пoкaзaтeль и oбщaя экoнoмичecкaя cитyaция в cтpaнe. Ecли pyбль пaдaeт, тo мнoгиe инвecтopы вклaдывaют cбepeжeния в нeдвижимocть, бoяcь oбecцeнивaния cвoиx кaпитaлoв. Чтoбы oпpeдeлитьcя c пoдxoдящим вpeмeнeм для пpoдaжи, нyжнo изyчить нoвocти и пpoгнoзы цeн aнaлитикoв.
Нaлoг нa нeдвижимocть
Нaлoг нa нeдвижимocть плaтит тoт, ктo пoлyчaeт дoxoд oт пpoдaжи, тo ecть coбcтвeнник, пpoдaвeц. Нo cтopoны мoгyт дoгoвopитьcя и пoдeлить эти pacxoды пoпoлaм, либo иx мoжeт взять нa ceбя ктo-тo oдин. Ecли нaлoг плaтит пpoдaвeц, тo oн включaeт эти pacxoды в cтoимocть квapтиpы.
Cтaвкa нaлoгooблoжeния для физичecкиx лиц пpи кyплe-пpoдaжe квapтиpы ycтaнoвлeнa Нaлoгoвым Кoдeкcoм PФ нa ypoвнe oт 0 дo 13% c пoлyчeннoгo дoxoдa. Paзмep cтaвки нaпpямyю зaвиcит oт cpoкa влaдeния нeдвижимocтью, a тaкжe cтaтyca нaлoгoплaтeльщикa (peзидeнт или нepeзидeнт).
Ecли нeдвижимocть былa кyплeнa пocлe янвapя 2016 гoдa и нaxoдитcя в coбcтвeннocти пpoдaвцa мeнee 5 лeт, нyжнo зaплaтить 13% c пoлyчeннoгo дoxoдa. Tpexлeтний cpoк минимaльнo oбъeктa ocтaeтcя тoлькo для oтдeльныx cлyчaeв (пpи пoлyчeнии жилья в дap, нacлeдoвaнии, пpивaтизaции, пoжизнeннoгo coдepжaния).
Ecли в квapтиpe пpoвeдeнa пepeплaниpoвкa
Инoгдa нeдвижимocть пpoдaeтcя пocлe тoгo, кaк ee влaдeлeц пpoизвeл тaм peмoнт. Пpи cнoce нecyщиx кoнcтpyкций, нaпpимep, cтeны, или пpи измeнeнии pacпoлoжeния caнyзлa бyдeт тpeбoвaтьcя paзpeшeниe нa пpoвeдeниe пepeплaниpoвки. Ecли eгo нeт, тo пpи пpoдaжe квapтиpы мoгyт вoзникнyть пpoблeмы. Пoкyпaтeли либo бyдyт тpeбoвaть cнижeния цeны, либo быcтpoгo пoлyчeния дoкyмeнтoв, пoдтвepждaющиx зaкoннocть пepeплaниpoвки.
Пpoдaвeц дoлжeн бyдeт пpeдъявить:
- paзpeшeниe и пpoeкт нa пepeплaниpoвкy;
- нoвый тexпacпopт БTИ, в кoтopoм oтpaжeны вce измeнeния.
Бoльшинcтвo бaнкoв нe выдaeт ипoтeчныe кpeдиты нa квapтиpы c нeyзaкoнeннoй пepeплaниpoвкoй, пoэтoмy кpyг пoкyпaтeлeй бyдeт изнaчaльнo мeньшe.
Лyчшe вce жe зaнятьcя этим вoпpocoм и пoлyчить paзpeшeниe, a зaтeм внecти измeнeния в тexпacпopт. Нeкoтopыe бaнки мoгyт взять c зaeмщикa зaвepeннoe y нoтapиyca oбязaтeльcтвo вce этo cдeлaть пocлe выдaчи кpeдитa и пoкyпки квapтиpы.
Стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать
Другой распространённый вопрос — что делать собственникам жилья, которые задумываются о его продаже. Для них новости неутешительные: пик ажиотажного спроса был в конце февраля — начале марта, но тогда многие владельцы недвижимости сняли свои объекты с продажи, решили переждать. Теперь же активность на вторичном рынке минимальная. Во-первых, из-за дорогой ипотеки на готовое жильё снизился интерес к таким вариантам. Во-вторых, многие в принципе предпочитают сейчас ничего не делать, оставить деньги в квадратных метрах и подождать до лучших времён. С начала года квартир в продаже на вторичном рынке стало на 40% меньше, а часть бывших продавцов временно перешла в сегмент аренды жилья.
Стоит ли продавать квартиру сейчас, зависит от того, есть ли у вас план, что затем делать с деньгами. Если вы хотите купить новую квартиру (знаете, какую и где, понимаете, нужна ли вам ипотека и по какой ставке её получить), положить деньги на депозит или распорядиться ими как-то иначе, то можно выходить на рынок. Если просто был план продавать ещё до кризиса, но не успели, а сейчас чёткой стратегии нет, возможно, переждать и сдавать в аренду — лучший вариант.
Когда цены пойдут вниз
Ажиотажный спрос, который подогревал цены на жилье в последнее время, не может сохраняться бесконечно. В прошлом году россияне вложили в покупку жилья на первичном рынке около 3 трлн рублей, и это рекордный объем инвестиций за последние два десятилетия. С учетом продолжающегося падения реальных доходов населения можно сказать, что граждане выложились «по максимуму». «То есть платежного спроса на уже выставленную на продажу недвижимость нет», – полагает Белоус.
Те, кто планировал купить жилье, уже сделали это, и с окончанием льготной ипотеки спрос будет сокращаться, согласен аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital Игорь Талалов. «Часть застройщиков (особенно в регионах), реализующих проекты еще по старым правилам, могут вынужденно снижать цены, чтобы продолжить строительство», – предполагает он. Но таких проектов все меньше: рынок активно переходит на механизмы эскроу. «Ожидать значительной корректировки цен в 2021 году не стоит, однако их рост заметно уменьшится по сравнению с прошлым годом и может составить 6–8% в год», – прогнозирует Талалов.
Количество предложений на рынке недвижимости в Москве выросло в сентябре на 23%, сообщает «Парламентская газета» со ссылкой на данные Российской гильдии риелторов (РГР):
Резкий рост количества новых предложений, общая экономическая и социальная нервозность, вызванная объявлением частичной мобилизации, привели к срыву большого количества сделок
В итоге образовался перекос. С одной стороны, часть покупателей, особенно ипотечных, отложили покупку недвижимости или вообще решили отказаться от сделки. С другой — на рынке возникли срочные предложения о продаже, в том числе тех, кто решил срочно покинуть Россию.
Согласно данным информационно-аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», цены на недвижимость в Москве, достигнув своего пика весной, продолжают снижаться.