Покупка квартиры по договору долевого участия риски

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры по договору долевого участия риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Еще одна возможная уловка — это включение в ДДУ пункта о праве застройщика менять условия в одностороннем порядке. «Застройщик при заключении договора долевого участия в строительстве может вносить оспоримые условия о возможности одностороненнего расторжения договора по своей инициативе, об одностороннем изменении площади квартиры или цены. Все эти условия требуют детального изучения и корректировки», — рассказал глава юридической коллегии «Белая сова».

Застройщики иногда включают в договор пункт о возможных финансовых взаиморасчетах при приемке квартиры в случае отличия реальной площади квартиры от проектной (оплаченной), говорит адвокат, кандидат юридических наук Анастасия Поликыржа. При сдаче квартиры часто обнаруживаются отклонения проектных площадей от фактических. Если фактическая площадь больше, то дольщик обязан будет доплатить за дополнительные квадратные метры.

В этом случае для проверки предоставленных данных следует провести замеры самостоятельно или пригласить на приемку профильную компанию, что позволит исключить переплату за недостоверные данные, рекомендует ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. Следует помнить, что по закону в площадь квартиры не включаются балкон, лоджия и терраса.

«Для вашей защиты нужно, чтобы застройщик указал конкретные цифры, в пределах которых может колебаться площадь квартиры и при этом не будет изменяться конечная стоимость. Необходимость данного условия в договоре долевого участия в июле 2021 года еще раз подтвердил Верховный Суд РФ», — добавила Анастасия Поликыржа.

Распространенной хитростью со стороны застройщика нередко становятся обещания, которые даются вне договора — в рекламных буклетах или на словах, отмечает Анастасия Поликыржа. Например, это может быть вид из окна, дом бизнес-класса, бассейн на территории комплекса или благоустроенная территория с детским садом. Но нужно понимать, что не все обещанное в рекламе и на буклетах будет воплощено в жизнь.

«Застройщики зачастую привлекают дольщиков хорошей инфраструктурой и отличным благоустройством, но так как указанные условия не фигурируют в договоре долевого участия, надо быть готовым к тому, что они будут выполнены не в полном объеме. Так, например, к моменту сдачи дома могут быть не построены детские сады и школы, что добавит проблем дольщику», — рассказала Анастасия Шеверева.

Стратегия и тактика переговоров с застройщиком

Сразу отмечу, что процесс переговоров с застройщиком существенно отличается от формата привычных деловых переговоров. Именно эти особенности (убедилась лично), обычно приводят покупателей к провалу – даже тех, кто как и я, по роду деятельности зачастую проводит с партнерами успешные переговоры. Перечислю главные причины, из-за которых дольщики не добиваются в офисе девелопера уступок (осознала их после анализа ситуации, с которой пришлось столкнуться):

1. В большинстве случаев переговоры с дольщиком ведет не тот, кто принимает решения по затронутым в ДДУ вопросам (чаще всего инвестора слушает менеджер).
2. Дольщик заинтересован в покупке выбранной квартиры гораздо больше, нежели застройщик в получении денег от одного «мелкого» клиента (особенно если тот покупает студию или «однушку»).
3. И выплывающее из предыдущего пункта – застройщик быстрее согласится изменить некоторые положения договора и пойти на уступки инвестору, покупающему несколько квартир, нежели прислушиваться к дольщику, выбравшему ту же крохотную студию.
4. Высокий спрос на объект. Когда у застройщика в отделе продаж очередь – вероятность того, что он пойдет вам на уступки, крайне мала.
5. Распространяющиеся слухи о том, что в договор внесены изменения. Существует вероятность «сарафанного радио», вследствие чего другие покупатели начнут активно давить на застройщика и требовать правок или изменений в каждом договоре. Чтобы не допустить таких «заморочек», застройщик готов отстаивать свои позиции до последнего, отказывая даже самым перспективным инвесторам.

Все эти моменты необходимо учитывать и продумывать их нейтрализацию заранее. Не менее важно добиться встречи с юристами застройщика, а не с менеджером, который не способен повлиять на договор. Действия дольщика должны быть таковыми:

1. Внимательно вычитать предложенный договор – со мной это сделал юрист.
2. Выделить положения, которые для вас являются принципиально неприемлемыми или несут серьезные риски. У меня были такие пункты:
   • слишком большая неустойка (материальная ответственность дольщика за невыполнение условий договора);
   • привязка к курсу доллара (подразумевает возможное увеличение стоимости квартиры);
   • указанная в договоре собственная эксплуатационная/управляющая компания застройщика.
3. Сформулировать эти положения в других редакциях – так, чтобы найденные риски для инвестора (вас) свести к минимуму. И предоставить их юристам.

Застройщики обычно не хотят соглашаться на следующие изменения в договоре:

• увеличение их материальной ответственности при невыполнении обязательств;
• изменение порядка проведения расчетов (как у меня – нужно было отвязать стоимость квартиры от курса быстрорастущего американского доллара);
• предоставление дольщику права свободы выбора управляющей организации (с этим я еще готова была смириться);
• установление конкретных сроков передачи недвижимости в собственность покупателя (повезло, что в моем договоре они были четко прописаны, иначе бы и в этом месте я возмутилась);
• уменьшение материальной ответственности дольщика в случае ненадлежащего выполнения условий договора (чрезмерная неустойка – тоже пункт «из моей оперы»).

Письменные обещания и достижение компромисса

Очень важно все обещания и гарантии юристов застройщика или представителей отдела продаж фиксировать сразу в договоре. Никаких устных заверений! Иначе это время можно будет считать потраченным зря. Знайте: то, что не описано в договоре – обычно не выполняется.

После удачных (на ваш взгляд) переговоров, необходимо еще раз тщательно все прочитать и изучить договор в новой редакции. Проверьте:

• внесены ли все изменения, которые вы обсуждали;
• точная ли формулировка (без подсмысла и дополнительных нюансов);
• нет ли других добавленных в ДДУ без вашего ведома пунктов, которые нейтрализуют согласованные с вами изменения.

Как получить квартиру по договору переуступки прав требования

Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.

Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.

Для этого потребуются:

• паспорт;
• договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
• копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
• акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
• квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.

Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.

Как стать участником долевого строительства

Предположим, вы изучили рынок недвижимости в своем регионе и узнали, какие компании ведут строительство и предлагают приобрести жилье по договору долевого участия, сравнили отзывы других клиентов и ознакомились со строительной историей самых интересных на ваш взгляд фирм. Многое можно найти в интернете, только не ленитесь искать. В таком случае вам остается только сделать выбор и узнать, на каких условиях компания предлагает купить жилье.

Некоторые застройщики соглашаются на поэтапную выплату стоимости квартиры, другие требуют внести сразу всю сумму целиком. Выбор целиком за вами. Если вас устраивает последний вариант, но нет необходимой суммы денег, вы можете обратиться в банк и получить ипотечный кредит.

Если вы дошли до стадии подписания договора, то советуем поступить следующим образом. Сначала составьте с представителем застройщика договор, но не подписывайте его, а заберите домой для сверки с проектом, а еще лучше – покажите документ опытному юристу.

Соглашение будет считаться вступившим в силу после его регистрации в государственных органах.

Договор долевого участия (далее ДДУ) – вид соглашения, заключаемого между дольщиком и застройщиком. ДДУ регламентирован ФЗ 214 Гражданского кодекса РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также рядом других нормативно-правовых документов.

Отличие покупки квартиры по ДДУ в ипотеку состоит в том, что обеспечением кредита является договор долевого участия, а не готовое жилье. Как только объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, квартира переходит в распоряжение банка до окончательной выплаты заемных средств. Чтобы обезопасить себя от рисков, финансовая организация проверяет всех участников долевого соглашения.

Сначала на предмет платежеспособности проверяется заемщик. Как только банк одобряет потенциального дольщика, проверке подвергается застройщик, возводимый им объект и все необходимые документы.

Для одобрения ипотеки по ДДУ заемщик должен:

• Иметь гражданство РФ.
• Быть старше 21 года.
• Быть зарегистрированным в городе, где находится банк-кредитор.
• Иметь безукоризненную кредитную историю.
• Работать в одной организации более полугода с оформлением по Трудовому кодексу РФ.

Банки могут иметь незначительные отличия в процедуре выдачи ипотечного займа, но в большинстве случаев условия примерно одинаковые. Основные критерии оформления ипотеки таковы:

• Размер первоначального взноса равен 10–20% от общей суммы займа.
• Процентная ставка по кредиту чаще всего составляет 11,5–17% годовых.
• Период выплаты ипотеки варьируется в пределах 20–30 лет.
• Сумма займа не может быть больше 85% от стоимости квартиры.

Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с материнским капиталом

Допустимо ли использование средств материнского капитала для участия в долевом строительстве? На сегодняшний день ограничений на данный вид применения сертификата не существует.

Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с привлечением маткапитала возможна при соблюдении нескольких условий:

• На момент приобретения квартиры ребенку, после рождения которого родители получили сертификат, должно исполниться три года. В противном случае маткапитал при покупке за наличные деньги не может быть учтен.
• Покупка квартиры по ДДУ с использованием средств материнского капитала допустима только при получении ипотеки.

Как зарегистрировать ДДУ?

Для регистрации ДДУ от дольщика потребуются следующие документы:

• ДДУ со всеми приложениями (три экземпляра: для застройщика, покупателя и Росреестра. Количество экземпляров договора может быть увеличено в зависимости от количества дольщиков); заявление застройщика и покупателя о государственной регистрации ДДУ;
• документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица могут обратиться за регистрацией через представителя — в этом случае потребуется нотариальная доверенность;
• нотариальное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба являются дольщиками по одному ДДУ, то согласие не нужно;
• договор залога права требования, если квартира приобретается в ипотеку.

Застройщик может сам подать документы на регистрацию договора. В этом случае, покупатель должен передать ему необходимые документы.

Заявление на регистрацию ДДУ можно подать лично в Росреестре и МФЦ или электронно. В последнем случае необходимо, чтобы документы были подписаны электронно-цифровой подписью. Срок рассмотрения — 7−9 рабочих дней.

Госпошлина за регистрацию ДДУ составляет 350 руб. для физических лиц и 6 000 руб. для юридических лиц. Обе стороны договора оплачивают половину от размера пошлины (175 руб. и 3 000 руб. соответственно).

Закон упорядочил жилищную отрасль

По словам эксперта по недвижимости, до принятия 214-ФЗ рисков было намного больше. «Была масса схем, в том числе и мошеннических. Разрешение на строительство могло быть неправильно оформлено, застройщики часто начинали строительство до его получения. Разрешение иногда покупалось у чиновника-взяточника, в итоге государство признавало его недействительным и принимало решение сносить дом. Сейчас, по сути, единственный риск при покупке жилья в новостройке — это банкротство, когда организация не сможет выполнить взятые на себя обязательства построить дом», — рассказывает Барсуков.

С 1 июля 2018 года стали действовать поправки, которые внесли серьезные изменения в процедуру долевого участия граждан в строительстве. Пока добровольно (а с 1 июля 2019 года — обязательно) средства дольщиков должны храниться на специальных эскроу-счетах. Застройщик сможет получить средства со счёта только после сдачи дома. «По сути, планируется отказаться от долевого строительства как такового: привлекать средства заёмщики будут у банков, а не у покупателей. Правда, сейчас застройщики работают с площадками, которые были получены до этих изменений, поэтому пока действуют по старинке», — поясняет специалист.

Что значит приобретение недвижимости у дольщика

Схематично участие в долевом проекте можно обозначить так:

• инвестор подписывает договор ДДУ с застройщиком,
• после этого вносит одноразово или по частям нужную сумму,
• ждет, пока строительство дома завершится,
• принимает жилье у застройщика,
• оформляет на квартиру право собственности,
• после этого он становится владельцем недвижимости.

Однако инвестор далеко не всегда приобретает жилье для себя. Зачастую деньги вкладываются на первоначальном этапе стройки для получения прибыли, поскольку на более поздних этапах строительства стоимость недвижимости возрастает. Дольщик находит заинтересованное лицо, которому и продается квартира.

Но здесь напрашивается вопрос: что значит квартира от дольщика, как можно продать то, что еще не существует? По сути, в этой сделке речь и не идет о продаже жилья, как такового. Ведь квартиры еще нет, как собственно и прав на нее тоже. А есть только договор ДДУ, дающий право дольщику требовать эту квартиру у застройщика, когда она будет полностью достроена. Вот собственно свои права дольщик и выставляет на продажу. Он их продает, а если выражаться юридическим языком переуступает другому лицу.

Возможные риски долевого строительства

Существует ряд нюансов, которые стоит выяснить перед заключением договора: на чем основано право застройщика на земельный участок — является ли он собственником земли, на которой возводится объект, или обладает ею на правах аренды; продлено ли на момент заключения ДДУ разрешение на строительство; соответствуют ли характеристики объекта строительства (квартиры) сведениям, содержащимся в проектной декларации, и многое другое.

Следовательно, перед заключением ДДУ в первую очередь следует проверить проектную декларацию застройщика, в которой как раз и отражается вся необходимая информация о застройщике и объекте строительства со всеми последними изменениями, в ней также содержится информация о дате получения и сроке действия разрешительной документации застройщика, о сроке получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, о подрядных организациях, о страховании ответственности застройщика, о правах застройщика на землю, о сроке аренды, его продлении, о размере уставного капитала застройщика и другие необходимые сведения.

Что нужно знать про ДДУ и ДКП?

Всем привет! В этом ролике мы продолжаем цикл полезных советов «Как купить квартиру в новостройке».

Представим, что вы уже выбрали жилой комплекс, получили скидку на желаемую квартиру и приехали в офис продаж заключать договор.

Существует два основных варианта сделок: ДДУ (договор долевого участия в строительстве) и ДКП (договор ). ДДУ, как понятно из названия, относится к еще строящимся объектам, ДКП — к уже готовым.

Начнем со строящихся квартир. Если вы покупаете квартиру до ввода дома в эксплуатацию, то, в большинстве случаев, вам предложат оформить сделку по ДДУ. Если кратко, то дольщик получает не саму квартиру, а право на ее получение по окончанию строительства. В обмен на это покупатель обязуется ее оплатить.

В ДДУ вам нужно проверить:

• строительный адрес дома и кадастровый номер участка, на котором его строят
• стоимость квартиры, этаж, предварительный номер, площадь, планировку и расположение на площадке (эта информация может содержаться не в самом ДДУ, а в дополнительном соглашении к нему)
• дату сдачи новостройки и передачи ключей — в ДДУ всегда содержится дата самого позднего срока передачи ключей
• условия по доплате со стороны покупателя или застройщика, если площадь квартиры окажется меньше или больше заявленной (как правило, проверенные застройщики доплачивают покупателю, если площадь отклоняется более чем на 0,5 кв. м)
• паспортные данные, реквизиты застройщика, номер текущего счета, с которого будет производиться оплата квартиры, а в случае ипотеки — данные открытого в банке аккредитива, где находится ваш первоначальный взнос и заемные средства банка.

С 1 июля 2019 года застройщики не будут получать от покупателя деньги за квартиру на этапе строительства. Но это не относится к тем строительным компаниям, которые будут отвечать подготовленным Минстроем России критериям от 27 февраля 2019 года. На данный момент они касаются следующих случаев:

• «степень строительной готовности [жилого комплекса] составляет не менее 30%» и «количество заключенных ДДУ не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений»
• проект считается «комплексным освоением территории» или «застройщик включен в перечень системообразующих организаций РФ» (будут применяться пониженные коэффициенты)
• проект разработан для программы реновации или достройки проблемных объектов в Москве.

Это нововведение связано с проблемами долгостроев и обманутых дольщиков. Чтобы таких неприятных ситуаций не возникало, денежные средства от покупки квартиры будут храниться на специальных счетах. Они называются эскроу счета. Что происходит: покупатель оплачивает квартиру, деньги блокируются в ячейке банка. Как только дом введен в эксплуатацию, застройщик получает деньги. На февраль 2019 года уже 90% застройщиков Москвы открыли спецсчета.

Если вы приобретаете готовое жилье, то вам предложат подписать ДКП — договор .

Мы рассмотрим случай, когда квартира продается от застройщика через отдел продаж или привлеченного агентства недвижимости, физически в ней никто не проживал и ранее эта квартира продавалась по ДДУ. Теперь дом сдан — ее можно купить только по ДКП. Проверьте адрес, указанный в договоре, расположение квартиры на этаже, ее площадь и ознакомиться с тем, как и когда вносить средства на реквизиты застройщика.

---

ДДУ, если он правильно составлен, может служить защитой для дольщика, в случае непредвиденных ситуаций или банкротства фирмы. Сведения, которые обязательно должны быть прописаны в ДДУ:

1. Данные о строящемся объекте и отдельной квартире (точный адрес, этаж, расположение на этажной площадке).
2. Назначение объекта (жилое помещение).
3. Технические характеристики (площадь всей квартиры и отдельных комнат, планировка, наличие дополнительных помещений – кладовка, балкон, лоджия).
4. Сроки строительства (две даты: день введения здания в эксплуатацию и день передачи права собственности на квартиру дольщику). Если сроки нарушены, дольщик вправе обратиться в суд за назначением штрафных санкций или выплаты пени за каждый просроченный день.
5. Гарантия на объект. На конструктивные элементы (полы, стены, проёмы, крышу, потолок, окна) должна предоставляться гарантия сроком минимум на 5 лет, а на коммуникации в квартире, встроенное оборудование – минимум 3-х летний гарантийный срок. Если дольщик обнаружит изъяны, дефекты или проблемы во время эксплуатации, то он может требовать исправления недочётов от застройщика за его счёт либо компенсацию затрат, понесённых дольщиком.
6. Цена (полная стоимость объекта, которую обязан заплатить дольщик).
7. График уплаты взносов (обозначение каждого срока внесения очередной платы, размер таких выплат, порядок уплаты – по частям или единовременно).
8. Права и обязательства каждой из сторон. Прописываются обязанности дольщика регулярно проплачивать оговоренную сумму на счёт застройщика. Указывается, каким образом застройщик будет выполнять свои обязательства в отношении вкладчика.
9. Ответственность за несоблюдение условий договора. Определяется как для дольщика, так и для самой строительной фирмы.
10. Регулирование непредвиденных ситуаций. Прописываются действия обеих сторон в случае возникновения претензий, форс-мажорных обстоятельств или разрыв договорных отношений в одностороннем порядке.

Похожие записи:

• Пособия на детей в 2023 Иркутск
• Есть ли льготы для пенсионеров СПБ на проезд в летний период на пригородном автобусе 408 2023 году
• Размер компенсации если ребёнок не ходит в детский сад в 2023 Нижний Новгород