Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли сделать двухуровневую квартиру в хрущевке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отвечая на этот вопрос, первое, о чем стоит задуматься — конструкционные особенности, которые отличаются у различных зданий. Дело в том, что объединение двух квартир по одну двухэтажную — предполагает устройство проема в междуэтажном перекрытии и установку лестницы. Какой бы не была конструкция дома, а обустройство проема – сложная задача, ее не выполнить без строгих инженерных расчетов, в которых будет учтено и текущее состояние перекрытия, и особенности его конструкции, и другие тонкости.
Ремонт в хрущевке следует начать с замены коммуникаций. Установка новых труб и проводов обеспечит необходимую безопасность.
- Канализация. Ремонт в ванной в хрущевке обязательно сопровождается заменой гидроизоляции. Трубы, выводы и сливы лучше сменить на пластик. Заменяя лежачую канализацию на трубы из полипропилена, особого внимания заслуживает состыковка с чугунным стояком.
- Проводка. Вместо алюминиевой проводки устанавливают медную, а также оборудуют специальный автомат для каждой линии напряжения. Во время ремонта производят замену монтажных коробок, выключателей, розеток, пятиамперного счетчика и устанавливают дополнительные автоматы. Кухню лучше обеспечить еще одной силовой линией, так как в данном помещении располагаются мощные бытовые приборы.
- Отопление. Радиаторы в каждой комнате можно дополнить одной или несколькими секциями. Однако этим советом не стоит злоупотреблять, так как большое количество радиаторов поспособствует нарушению теплового баланса в доме.
- Вентиляция. Для правильной вентиляции фрамужное окно между кухонным пространством и ванной можно не закладывать и сделать его открывающимся. Таким образом ванная будет лучше проветриваться, что позволит предотвратить образование грибка. На кухне, оконные рамы или наружную стену оснащают клапанами приточной вентиляции. Для правильной циркуляции воздуха следует предусмотреть наличие зазоров под дверями в каждую комнату и установить вентиляционную решетку внизу дверного полотна в санузел.
Перепланировка 2-комнатной квартиры в хрущевке
Двухкомнатные хрущевки, в большинстве своем, имеют множество перегородок, ниш, кладовых, которые «крадут» квадратные метры полезной площади. При этом комнаты не могут похвастаться удобной планировкой и выгодным метражом. Зачастую перепланировать и расширить пространство не так уж просто. Одним из выгодных вариантов изначальной планировки квартиры остается так называемая «распашонка», где комнаты расположены по обе стороны от кухни и не являются проходными. Но и перестроить площадь таким образом, чтобы получить третью комнату, не удастся. Даже разделив одну из комнат перегородкой, мы получим два помещения, одно из которых будет без окон, а во второе нужно будет организовать вход с территории и без того маленькой кухни. Поэтому такие квартиры, чаще всего, оставляют в первозданном виде.
Ограничения при перепланировке квартир в хрущевских домах
Как правило, перепланировка квартиры в хрущевке затрагивает самые неудобные помещения – кухню, ванную, санузел и коридор. Все эти помещения обычно настолько малы, что довольно часто возникает потребность объединить их друг с другом.
Надо сказать, что перепланировка квартиры хрущевки в этом плане облегчается тем, что в ней большинство стен являются ненесущими перегородками, а это открывает практически неограниченные возможности в плане внесения изменений в конфигурацию помещений – от новых дверных проемов до перепланировки хрущевки в студию. Сказанное относится, в первую очередь, к панельным и кирпичным хрущевкам.
Хрущевка серии 1-511, фото.
Варианты перепланировки хрущевки
Наша организация много лет успешно занимается проектированием и согласованием перепланировок в Москве и области. Мы работаем с квартирами в сталинках, брежневках, новостройках. Также среди наших объектов есть много хрущевок.
Далее вы можете посмотреть примеры перепланировок квартир в жилых домах, построенных в хрущевскую эпоху.
Все эти перепланировки в разное время были успешно согласованы с жилищной инспекцией города Москвы.
Проекты в каждом случае разработала наша организация. Часть проектов согласовывалась также нашими сотрудниками по доверенности от собственников. Но есть среди них и проекты, разрешение на которые владельцы квартир получали в жилищной инспекции самостоятельно.
Возможно, планировка вашей квартиры совпадает с каким-нибудь из предложенных примеров. Это может помочь вам составить мнение о том, как именно допускается переделывать интерьер квартиры в хрущевке, и определиться с окончательным вариантом именно вашей перепланировки.
Можно ли сделать полноценную квартиру из малогабаритной хрущевки? Перепланировка двушки вполне реальна. Однако при этом жильцы непременно сталкиваются с различными трудностями. Одна из основных – маленькие площади жилых и нежилых помещений. Например, в серии К-7 (ее реализовывали одной из первых) кухни сравнительно большие. Их площадь составляет от 6,8 до 7 м2. В дальнейшем реализовывались менее удачные проекты. Заметим, что балконы и лоджии в домах серии К-7 не предусмотрены. Зато санузлы в квартирах раздельные. Общая площадь 2-комнатной хрущевки — от 44 до 46 м2, а жилая – от 29 до 32 м2.
В домах серии I-335 балконы есть. Кухни здесь тоже можно назвать просторными. Их площадь составляет от 6,3 до 7 м2. А вот площадь квартир уже несколько меньше. В двушках серии I-335 она составляет:
- общая – от 41 до 45 м2;
- жилая – от 26 до 35 м2.
Санузлы в квартирах смежные. Межкомнатные панели из гипсобетона. Их толщина всего 8 см, что облегчает выполнение перепланировки квартиры.
С 1958 года начали возводить дома серии 1-480. В основном это здания из кирпича. Балконы в квартирах имеются. Кухни маленькие. Их площадь всего от 5 до 6,5 м2. В коридорах оборудованы стенные шкафы. Санузлы раздельные. Комнаты сравнительно просторные. Общая площадь составляет до 48 м2. В кирпичных домах несколько теплее, чем в панельных. Пожалуй, это единственное их различие. Перепланировка 2-комнатной кирпичной хрущевки выполняется по тому же принципу, что и панельной.
Серия 464 – одна из самых распространенных и самых неудобных для проживания. Площадь кухни в квартирах составляет всего 5,5 м2. Комнаты небольшие, санузел совмещенный. Общая площадь составляет до 42 м2, а жилая – до 27 м2. При этом во всех двушках серии 464 комнаты смежные.
Серия 438 характеризуется ухудшенными планировками. Комнаты в двушках только смежные (одна проходная). Кухни маленькие. Их площадь составляет от 5 до 5,5 м2, санузлы только совмещенные. Во всех квартирах (кроме тех, которые расположены на первом этаже) предусмотрены балкон либо лоджия. Коридоры в квартирах серии узкие и неудобные.
Дома серии 447 начали вводить в строй с 1958 года. Двухкомнатные квартиры в них характеризуются малыми габаритами. Площади:
- кухни – от 4,7 до 5,5 м2;
- общая – от 40 до 43,7 м2;
- жилая – от 28 до 32,4 м2.
Санузлы в этой серии только смежные. В каждой квартире есть балкон и сравнительно большая кладовка. Площадь этого помещения составляет от 2 до 3 м2.
Есть и другие типы квартир, так как в каждой серии предусматривалось несколько вариантов проектов.
Так как на рынке появляется всё больше двухуровневых квартир, целесообразность перепланировки двух квартир в одну всё чаще вызывает сомнения. Две квартиры, переделанные в одну, могут в конечном итоге обойтись дороже, чем покупка одной двухуровневой. Принимать решение о покупке нужно только после предварительных расчётов. Да и в плане дизайна застройщики предлагают интересные варианты, делая упор на хорошую освещённость и объединение пространств. Достичь чего-то подобного обычной переделкой просто невозможно.
Взявшись за оформление двухуровневой квартиры, желательно делать все помещения в едином стиле. В настоящее время при отделке отдаётся предпочтение простым формам, нейтральным цветам и минимализму. Это позволяет сделать помещения ещё более просторными. А вот яркая мебель придаёт комнатам индивидуальность и настроение.
Лестница, соединяющая уровни может стать центральным элементом интерьера. Так что на ней стоит экономить в самую последнюю очередь. Уделите её дизайну особое внимание. А еще лестница должна быть безопасной, особенно, если в семье есть маленькие дети.
Есть классическая формула посуточной аренды — стоимость квартиры должна составлять 10% от ее помесячной стоимости, т. е. 20 000 рублей в месяц превращается в 2 000 рублей в сутки. Если эта формула нарушается в сторону уменьшения, то проект становится нерентабельным.
Я купил квартиру в ипотеку. Поэтому средний платеж за каждую студию, если брать по отдельности, составляет 13 600–14 000 рублей. Минимальная суточная цена на рынке — 1 500 рублей, максимальная — 2 000 рублей. Я ставлю цены в этом диапазоне. При этом по этой стоимости пока не получается сдавать студию в длительную аренду на неделю, как на январских праздниках. Конкуренты предлагают либо цены чуть ниже, либо отходят от правил минимальной аренды сроком на неделю.
Дизайнерские приемы, которые сделают хрущевку уютной
Двухкомнатную неудачную планировку можно улучшить с помощью цвета, правильно подобранной мебели и освещения. Например, в типовом проекте двушки, разделенной на три части, мебель-трансформер — необходимость. Если в детской будут жить два ребенка, ее нужно зонировать. Сохранить свободное пространство помогут кровати-чердаки с рабочим местом под ними, двухъярусные, выдвижные кровати, откидные столики и столешница-подоконник, шкафы-купе .
Вообще в малогабаритках лучше смотрится обстановка в минималистичном стиле . Стеллажи и шкафы не должны быть громоздкими. Здорово, если на вторых есть зеркала — они визуально расширит пространство . Поделить площадь на функциональные участки можно с помощью разных конструкций:
- Арки, перегородки с полками из гипсокартона.
- Обычные книжные стеллажи.
- Стенка в виде оконной рамы с подоконником, разделяющая спальную и гостиную зоны.
- Прозрачные и полупрозрачные матовые раздвижные двери и ширмы.
Немного истории о двухуровневых квартирах
Первые квартиры двух уровней появились в сталинские времена. Их создавали для партийных бонз и находились они в башнях сталинских домов. В Москве и по сей день существует такая квартира. Она находится на Фрунзенской набережной и жил в ней тогда сам Маленков. Далее в столице перед олимпийскими играми в процессе построения Северного Чертаново, тоже построили двухуровневые квартиры. Пик популярности таких квартир пришелся на 2000 е года.
Очень часто богатые москвичи покупали квартиры на нижнем и высшем этажах вторичного фонда и перестраивали их в двухуровневые, объединяя по вертикали. Таким образом они становились владельцами новомодной и удобной недвижимости и увеличивали свою жилплощадь. Первыми современные новостройки на улице Версаева и Татарской внедрили двухуровневые квартиры. И то они были только на последних этажах.
Есть ли еще негативы…
Стандартные плюсы и минусы двухуровневых квартир очевидны, когда о них говоришь. Но некоторые нюансы известны не всем, так как остаются в формате устного разговора, и редко где прописаны для ознакомления. Попробую привести некоторые их них в текстовым режиме:
- Проблема затопления на промежуточных этажах или протечки крыши. В стандартной квартире может пострадать помещение непосредственно под местом возникновения проблемы, в двухуровневой – сразу два ваших помещения на верхнем и нижнем уровне;
- Неудобства разводки инженерных сетей. Зонирование отопления или кондиционирования и вентиляции, а также оборудование санузлами первого и второго уровня в квартире – дополнительное повышение комфорта, но весьма дорогостоящее. Нюансы подключения некоторых коммуникаций могут умножить расходы сразу в несколько раз;
- Стоимость лестницы. Ранее не озвучивал, но цена простой, скажем, даже стандартной лестницы может быть соизмерима со стоимостью бюджетного авто или маленького дачного домика в пригороде. Стандартно, от 150-200 тысяч, а дизайнерские лестницы могут стоить от 1-2 миллионов рублей;
- Сложное и дорогостоящее обеспечение безопасности с увеличением точек доступа к вашему жилью (через крышу, мансардные окна, а также непосредственно окна второго уровня);
- Двухуровневые квартиры могут проигрывать частным домам и таунхаусам по причине отсутствия собственного входа и двора;
- Невысокий спрос на двухуровневые квартиры. По причине целого комплекта минусов, а также высокой стоимости, в случае необходимости продать двухуровневую квартиру будет сложно!