Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проводить общее собрание собственников мкд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Реестр собственников помещений многоквартирного дома нужен для того, чтобы направить уведомления о проведении общего собрания и посчитать голоса по вопросам повестки дня. Он должен включать сведения о собственниках помещений конкретного многоквартирного дома, с указанием площади занимаемых ими помещений. Документ является неотъемлемой частью протокола общего собрания.
Зачем нужно голосование через интернет
В условиях пандемии многие граждане оценили удобство онлайн-сервисов, такие продукты стали востребованы собственниками жилья в МКД.
До сих пор собрания жильцов часто проводятся в очно-заочной форме с бумажными бюллетенями для голосования, которые раздаются жильцам лично или через почтовые ящики. Собрать жителей вместе особенно сложно в многоэтажных многоподъездных домах с большим числом собственников. Часто отсутствие кворума мешает решить ту или иную проблему жителей дома.
Голосование через интернет-платформы позволяет сократить сроки проведения собрания и принятие решений до нескольких дней, увеличит вероятность достижения кворума, сделать процесс голосования удобным и доступным даже жильцам, находящимся в отпуске или командировке. Доступ по персональному коду исключает возможности фальсификации, что нередко случается при голосовании в бумажной форме.
Направление протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в надзорный орган
Порядок передачи копий протоколов общего собрания собственников помещений установлен Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 года № 937/пр.
1. В связи с принятием Федерального закона №485-ФЗ от 31.12.2017, Управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК после 11.01.2018г. обязаны направить не копии, а подлинники решений и протоколов общего собрания собственников помещений, представленных им в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ, на территории которого находится многоквартирный дом, собственники помещений, в котором проводили общее собрание.
2. Подлинники решений, протокола нужно передать в течение пяти дней с тех пор, как их получили от инициатора управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК или ЖСК. Вручение надо оформлять так, чтобы можно было подтвердить факт и дату получения документов органом государственного жилищного надзора. Кроме этого, сохраняется обязанность размещения в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее — система) электронных образов решений, протокола в электронной форме.
3. Копии решений, протокола считаются переданными в случае, когда электронный образ решений, протокола находится в открытом доступе и доступен для обозрения в системе, а также при передаче решений, протокола иным способом, кроме размещения в системе, — в случае наличия у управляющей организации, правления товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива документа, подтверждающего факт и дату их передачи в орган государственного жилищного надзора.
Как проводится голосование в очной, очно-заочной и заочной форме?
Если собрание проходит в очной форме, оно начинается с регистрации всех присутствующих в реестре. Для начала голосования обязателен кворум, то есть присутствующие собственники должны иметь не менее 50% голосов. Далее собрание избирает председателя, секретаря и счетную комиссию. Голосовать можно только по вопросам, включенным в повестку. Оно может быть организовано с помощью бланков голосования или другими способами, например, поднятием рук.
При заочной форме голосование происходит с помощью бланков голосования, которые собственники передают до определенной даты по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.
В ходе
Уведомление собственников о проведении общего собрания
Перед проведением ОСС в МКД необходимо правильным образом уведомить собственников о предстоящем собрании. Для определения способа оповещения необходимо сделать запрос о предоставлении копии последнего принятого протокола ОСС в управляющей компании. В случае если это первое собрание собственников в доме, то необходимо известить собственников всеми предусмотренными Жилищным Кодексом способами и самостоятельно выбрать способ последующего уведомления.
Согласно ЖК РФ существуют два способа информирования собственников о предстоящем собрании: рассылка заказных писем (Почта России) с оповещением собственников или размещение уведомлений на входных группах жилого дома (на всех подъездах, на информационных стендах и в лифтах).
Особое внимание стоит уделить тому, что согласно ЖК РФ объявление о предстоящем собрании необходимо анонсировать не позже чем за 10 (десять) дней до начала очной части собрания.
Практика проведения общего собрания собственников многоквартирных домов
При проведении собрания на практике возникает множество обстоятельств, которые мешают проведению и тем самым нарушают действующее законодательство (ЖК РФ):
— управляющая компания (УК, УО) различными способами пытается помешать проведению внеочередного собрания в случае, если на повестке дня рассматривается ее смена;
— формируется активная группа из жильцов дома, мешающая проведению общего собрания;
— принятые решения собственников могут быть обжалованы в суде (например, при несоблюдении правил проведения очной части собрания или фальсификации решений);
— агитация лидерами общественного мнения среди большинства жильцов против голосования или по принятию отрицательного решения относительно повестки дня;
Мы рекомендуем не заниматься попытками самостоятельного проведения ОСС в МКД, а доверить эту процедуру НАШЕЙ организации, имеющей необходимый практический опыт. Учитывайте то, что при изначальном непрофессиональном подходе повторное проведение собрания будет организовать значительно сложнее или невозможно в связи со сложившимся негативом со стороны жильцов.
Извещение о решениях общего собрания
После оформления результатов, о его результатах необходимо известить собственников, УК, ЖСК или ТСЖ и надзорные органы.
Подлинники решений и протокола не позднее десяти дней со дня проведения общего собрания направляются в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖСК, при непосредственном способе управления домом – в орган жилищного надзора.
Управляющая организация, правление ТСЖ, ЖСК в течение пяти дней с момента получения указанных подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном законом, направить их в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет. Собственники смогут получить копии представленных в надзорный орган документов по запросу.
Собственники МКД оповещаются о решении путём размещения сообщения в месте, определённом решением общего собрания.
Решение общего собрания обязательно для всех собственников помещений в МКД, в том числе и для тех, кто не участвовал в голосовании.
Как рассчитать кворум общего собрания собственников?
Как мы уже знаем кворум собрания определяется количеством голосов. А как же определяются голоса?
Все очень просто: каждый собственник обладает определенным количеством голосов. Количество голосов зависит от того, какая у собственника доля в праве общей собственности на общее имуществом в доме, и определяется пропорционально соответствующей доле. При этом доля в праве на общее имущество пропорциональна размеру общей площади помещения собственника в конкретном доме.
При голосовании количество голосов собственника учитывается полностью, т.е. собственник не может голосовать частью принадлежащих ему голосов. Иными словами, при голосовании собственник отдает свой голос за то или иное решение, а этот голос содержит в себе несколько голосов с учетом доли в праве на общее имущество в МКД.
Количество голосов у каждого владельца помещения разное — считать нужно пропорционально его доле в праве общей собственности в доме. Если проще, нужно взять площадь вашего помещения и разделить на общую площадь имущества в доме. Например, в доме 15 000 кв. м имущества. Ваша квартира занимает 120 кв. м. Разделив, получаем 0,8% — это количество ваших голосов среди всех собственников.
Аналогично считается вес голосов, если квартира у вас в долевой собственности. Например, квартирой в 120 «квадратов» владеют супруги, пополам. Значит, у каждого по 0,4% голосов от всего дома.
Если вы не используете информационную систему для голосования, придется считать все голоса вручную после собрания, — этим занимаются люди, выбранные в начале в счетную комиссию.
Если голоса разделились поровну, то их сначала пересчитывают, а затем вопрос переносится на следующее собрание. И так до тех пор, пока решение не будет принято.
Затем нужно составить протокол общего собрания — это обязанности секретаря и председателя. Сделать это нужно в течение 10 дней после собрания.
Сообщите об итогах голосования и принятых решениях всем собственникам
Итоги голосования и принятые на общем собрании решения доводятся до сведения собственников помещений в доме инициатором проведения собрания не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений. Сообщение размещается в помещении дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
Решения общего собрания в форме заочного голосования, проведенного с использованием информационной системы, автоматически формируются в форме протокола и размещаются в данной системе в течение часа после окончания голосования (п. 3.25 Порядка N 115-ПП).
Обратите внимание! Решение общего собрания собственников, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Как проводится заочное голосование собственников жилья опросным путем
Если собрание собственников жилья не состоялось по причине отсутствия кворума, проводить собрание повторно вряд ли имеет смысл. Тогда и проводится заочное голосование. А опросный путь предполагает следующий порядок.
Повестка собрания остается такой же (как и при попытке провести собрание путем очного голосования). Каждому собственнику направляется сообщение, в котором помимо повестки должны быть указаны: дата и время, когда оканчивается прием сообщений собственников по вопросам, поставленным на голосование, адрес, куда такие решения должны быть переданы, как и где ознакомиться с материалами, которые будут представлены на собрании, инициатор собрания и его контактные телефон.
Собственники жилья в доме принимают решения по каждому вопросу – за, против, воздержался. Бланк решения содержит сведения о лице, которое проголосовало, о документе на право собственности такого лица. Подается по адресу, указанному в сообщении и счетная комиссия проводит подсчет голосов.
Чтобы понимать законный порядок проведения ежегодного или внеочередного собрания владельцев помещений МКД, можно выделить следующие обязательные этапы:
| Наименование этапа | Особенности проведения |
|---|---|
| Отправление уведомлений о проведении мероприятия | В письменном виде за десять календарных дней до момента фактического проведения |
| Определение инициаторов | Целесообразно собрать группу единомышленников, распределив роли и обязанности, а не выступать от одного лица |
| Подготовка места проведения и выбор времени | Желательно, чтобы выбирать будний день в вечернее время. Тогда наибольшая вероятность, что жильцы будут дома |
| Сбор документов |
|
| Регистрация участников | В бюллетене указывается ФИО участника, номер квартиры, её площадь, паспортные данные, ставится подпись регистратора и указывается его фамилия |
| Оглашение повестки дня | В ней недопустимы никакие изменения |
| Порядок ведения протокола | Секретарь назначается заранее |
| Проведение голосование | В проекте решений заполняются графы |
| Подсчет кворума | Результат голосования фиксируется фактом ведения протокола |
| Отправка уведомлений о принятом решении всем членам, которые не явились на собрание | В срок не более десяти дней от даты проведения мероприятия |
Особенности проведения очно-заочного собрания
В целом, нормы очно-заочного голосования ничем не отличаются от других форм. Главное отличие в том, что такое собрание состоит из двух этапов. Сначала проводится обсуждение вопросов очно, а затем собственники жилья проводят заочное голосование. При этом этапы могут проводиться не последовательно, а параллельно. Чаще всего это необходимо для решения срочных вопросов.
Если собрание решено проводить поэтапно, то в уведомлениях необходимо указать две даты: одну для этапа, проводимого очно, другую — для заочного голосования. При этом важно отметить, что повестка дня одинакова.
Если собрания будут проводиться последовательно, то уведомить собственников квартир придется дважды, то есть направить два разных уведомления. При этом оповещения о дате окончания голосования должны быть отправлены после первого этапа собрания.
С чего начинается процесс организации собрания собственников?
Итак, если вы определились с тем, кто будет входить в инициативную группу собственников вашего дома — сначала нужно провести ее заседание. На нем определяется предлагаемая для этого заседания повестка дня, а также обсуждаются детали проведения общего собрания собственников: его дата, время и место проведения. Первое официальное собрание собственников обязательно должно быть проведено в очной форме, т.е. «путем совместного присутствия собственников помещений», — как говорится в жилищном кодексе.
Итогом заседания инициативной группы должен стать протокол, в котором должно быть сформулировано намерение организовать и провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. В этом протоколе также нужно указать:
- форму будущего собрания (очное, заочное, очно-заочное голосование);
- место и время его проведения;
- перечень вопросов, которые планируется обсудить.
При этом очень важно сформулировать перечень планируемых к обсуждению вопросов максимально точно, потому что изменить повестку дня в течение самого собрания будет уже невозможно, то есть собственники не смогут принять на нем решения по вопросам, которые не были запланированы и определены инициативной группой заранее.
Основания для признания протокола общего собрания ничтожным
Проведение ежегодного или экстренного заседания жильцов могут признать нелегитимным в случае судебного опротестования вынесенного решения. Однако даже при отсутствии искового заявления есть вероятность присвоения статуса «ничтожный».
Зачастую такие ситуации касаются принятия решения по теме, которая не фигурировала в повестке дня.
Но и в этом случае есть исключения из правил:
- в ОСС приняли участие 100% от количества собственников МКД;
- протокол составлялся на сборе, который не имел кворума;
- вопрос входит в перечень полномочия ОСС.
Основания для признания протокола заседания владельцев помещений в многоквартирном доме:
- противоречия нормам и требованиям действующего законодательства;
- нарушение условий формирования документов;
- попрание нравственности.
Какие документы нужны для подготовки к проведению общего собрания
Общее собрание, как мы упоминали, инициируется усилиями отдельного лица или нескольких, обычно являющихся собственниками квартир.
Впрочем, право на инициацию собрания имеется так же и представителей управляющей компании жилого комплекса, и прочих юридических лиц, имеющих непосредственное отношение к конкретному многоквартирному строению.
Кем бы ни оказался инициатор мероприятия, во всех случаях он обязан будет подготовить перед собранием следующие бумаги:
- реестр собственников, притом, владеющих помещениями всех видов, а не только жилыми;
- сообщение о том, что будет проводиться общее собрание;
- бланки решений от собственников;
- регистрационные бланки.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством