Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перспективы развития рынка нежилой недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По данным CORE.XP, в третьем квартале 2022 года было введено в эксплуатацию в 4,5 раза больше офисов, чем в первом полугодии (170 тыс. кв. м). Половина всего объема нового предложения 2022 года уже продана конечным пользователям. По итогам квартала на офисном рынке Москвы остаются свободными только 8,5% площадей.
Тренды на рынке коммерческой недвижимости
В конце июля состоялся мастер-класс «Офисный рынок-2021: что и как продавать», где эксперты на рынке коммерческой недвижимости выявили несколько основных трендов:
-
в 2022 году офисных площадей будет строиться меньше, чем в 2021-м, что снизит доступность офисов (особенно новых) для арендаторов;
-
арендные ставки будут расти: одной из причин станет рост себестоимости строительства (в первую очередь это касается новых бизнес-центров). Этот тренд – неожиданность для тех, кто считал, что после пандемии будет низкий спрос, а значит, ставки тоже должны снижаться;
-
цифровые компании растут очень быстро, и это может привести к вымыванию площадей с рынка на фоне сделок таких корпораций;
-
здания класса В устаревают быстрее зданий класса А;
-
вакантность площадей в офисах класса В с 2015 года стабильно снижается. При этом в 2020-м вакансия на офисы класса А продемонстрировала рост: многие компании запаниковали и начали выходить из договоров аренды, из-за чего собственники площадей были вынуждены искать способы получать доход, например, сдавая излишки в субаренду. Тем не менее сейчас вакансия в обоих классах вновь сокращается. Тренд сохранится до конца этого года.
Стоимость коммерческой недвижимости
Переход к рыночной экономике потребовал совершенствования методик оценки стоимости недвижимости. Без квалифицированной оценки рыночной стоимости недвижимого имущества невозможны аренда коммерческой недвижимости, продажа коммерческой недвижимости, страхование, кредитование, разрешение имущественных споров и т. д.
Сформировались три наиболее распространенных подхода к определению стоимости недвижимости: затратный, сравнительный и доходный.
Затратный подход основан на сопоставлении стоимости оцениваемого объекта недвижимости и предполагаемых (поэтому в нем велика доля экспертных суждений) затрат на создание сравнимого с ним нового объекта. Метод наиболее эффективен при оценке недвижимости уникальной и с незначительным износом.
«Потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного объекта» – так формулируется принцип замещения – один из тех, на которых базируется сравнительный подход. Он эффективен при наличии информации о сделках, произошедших в сопоставимых условиях с объектами недвижимости, аналогичными оцениваемому.
«Чем выше доходный потенциал коммерческой недвижимости, тем дороже она стоит» – на этом принципе основывается один из ключевых методов оценки коммерческой недвижимости – доходный подход. Он лучше других подходит будущим инвесторам.
Павел Барбашев, коммерческий директор 01 Properties
«Наша компания – собственник офисной недвижимости класса А, но сейчас ничего не строим, законченные объекты на 70% были сданы еще до спецоперации. Дальше рынок встал, все корпорации затаились на несколько месяцев. Иностранные компании съезжают, и, чтобы сдать площади, которые они занимали, необходимо там сделать ремонт, а цены на стройматериалы и отделку взлетели.
Идет расторжение договоров с корпорациями, сокращение офисных площадей. Если до 2014 года мы гордились тем, что у нас 70% площадей занимают международные арендаторы, обеспечивающие нам стабильность, то теперь рады, что с 2015 года эта доля стала ниже 50%. Теперь аккуратно говорим: хорошо, что их меньше половины.
Среди потенциальных арендаторов есть неплохие российские арендаторы и компании государственного сектора.
Для нас очень успешным был 2021 год, тогда сдали больше 100 тыс. кв. м, но после февраля 2022-го за полгода из-за расторжения договоров высвободилось примерно 50 тыс. кв. м. Была небольшая пауза, первые сделки начались уже в середине мая, и к сентябрю мы сдали новым арендаторам 25 тыс. кв. м. Планируем к концу года сдать всего 40–50 тыс. кв. м.
Рынок корпоративной аренды жив, с ним все в порядке, и даже ставки аренды не падают. Вакансия растет не такими быстрыми темпами, которые мы прогнозировали. Я думал, вакансии к концу года составят 15–20%, но реалии оказались более позитивными, сейчас вакансии по портфелю составляют порядка 8%. К концу года ожидаем уровень вакансий около 10%.
Для сравнения – в 2016 году вакансии были на уровне 15–16%. Спрос сохраняется. Причем компании подписывают 3–5-летние договора, расширяют офисы, поэтому не все так плохо, как ожидалось, 20% вакансий точно не будет.
Рублевая цена стабилизировалась, не растет и не падает, в отличие от 2015 года, когда ценник в рублях упал. Но с учетом высокой инфляции реальная цена аренды падает, поэтому нет демпинга и спецпредложений».
Аренда в 2020-м году: перспективы арендаторов
Наиболее подходящим и точным методом оценки эффективности вложений в недвижимость в текущей нестабильной ситуации является метод дисконтирования денежных потоков. Используя данный метод можно рассчитать стоимость:
- свободного от построек земельного участка;
- объекта незавершённого строительства;
- объекта, который необходимо реконструировать;
- объекта в условиях, когда прогноз будущих доходов должен учитывать динамику и изменение доходов / расходов, связанных со строительством и эксплуатацией объекта.
Основная сложность используемого метода — это умение обосновать сценарий, по которому объект будет развиваться и сопутствующие экономические показатели объекта в будущем.
Ниже приведено описание расчёта эффективности инвестиций в объекты недвижимости с помощью метода дисконтированных потоков для:
- объекта, площадью 500 кв. м, находящегося в собственности и требующего реконструкцию (расчет приведён на примере 1 -этажного офисного здания со «старой отделкой», которое будет реконструировано под торговую функцию);
- объекта, общей площадью 1 000 кв. м, планируемого к приобретению (расчет приведён на примере покупки условного 1 этажного здания под коворкинг).
Предполагается, что на сегодняшний день объекты используются не самым «доходным» способом, поэтому необходимо изменить их функциональное назначение.
1. Оценка эффективности реконструкции объекта, находящегося в собственности
Расчет производится в следующей последовательности:
- определение затрат на реконструкцию (инвестиций);
- определение потенциальных доходов;
- определение операционных расходов;
- определение ставки капитализации и ставки дисконтирования;
- расчет стоимости объекта оценки.
Определение затрат на проведение работ по реконструкции
Для определения затрат на ремонт, был произведен анализ предложений, путем поиска информации в сети интернет, а также переговоров со строительными компаниями о стоимости ремонта, включающего:
- разработка дизайн проекта;
- работы, связанные с отделкой (включая демонтаж);
- прокладка коммуникаций;
- материалы для черновой и чистовой отделки.
Стоимость ремонтных работ составляет – 30 000 * 500 = 15 000 000 рублей.
Определение площадей пригодных для аренды
В рамках данного варианта использования получение доходов предполагается от сдачи в аренду:
- помещения первого этажа под торговую функцию, за исключением общих помещений согласно плану объекта составляет 420 кв. м.
Определение арендной платы
Согласно анализу рынка арендная ставка составляет 1 200 рублей за 1 кв. м с учетом коммунальных услуг.
Определение площади недозагрузки
Уровень недозагрузки, согласно анализу рынка, определен на уровне 10%. Изменение процента недозагрузки принято, как типичное для сопоставимых объектов.
Операционные расходы
Операционные расходы (Operation Expense — OE) — это периодические расходы, которые производятся для обеспечения нормального функционирования объектов недвижимости. При оценке недвижимости в составе операционных расходов не учитываются амортизационные отчисления, налоги и расходы по обслуживанию долга.
Операционные расходы принято делить на:
- условно-постоянные;
- условно-переменные;
- расходы на замещение, или резервы.
Постоянные расходы:
- налог на имущество для здания определен на уровне 1,25% от кадастровой стоимости в год, для земельного участка определен на уровне 1,5% от кадастровой стоимости;
- страховой сбор составляет округленно 0,1% в год от страховой суммы и включает комплексное страхование конструктивных элементов и элементов отделки.
Переменные расходы:
К переменным относятся расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако, можно выделить расходы, которые являются общими для всех объектов.
Расходы на эксплуатацию, включающие в себя:
- контроль технического состояния;
- техническое обслуживание;
- санитарно-гигиеническое обслуживание;
- обеспечение ресурсами;
- планирование и бюджетирование;
- зарплата сотрудников.
Размер расходов на эксплуатацию в среднем составляет 13% от действительного валового дохода.
Расходы на оплату коммунальных услуг
Размер расходов на коммунальные услуги в среднем составляет 6% от потенциального валового дохода.
Расходы на охрану
Размер расходов на услуги охраны в среднем составляет 4% от потенциального валового дохода.
Расходы на замещение
Резерв на замещение рассчитан с использованием фактора фонда возмещения для короткоживущих элементов. Расходы на замещение составляют 320 926 рублей в год.
Чистый операционный доход
Чистый операционный доход – действительный валовый доход за минусом операционных расходов (за исключением амортизационных отчислений).
Расчет стоимости производится в следующей последовательности:
- Определяется чистый операционный доход: ЧОД = ДВД – (постоянные расходы + переменные расходы);
- Денежный доход, получаемый от использования недвижимости, приводится к текущей стоимости путем дисконтирования: Ставка дисконтирования = 1 / *(1 + ста��ка)^период ;
- Определение текущей стоимости денежных потоков: PV = ЧОД * (1 – ставка дисконтирования для периода);
- После стабилизации денежных потоков, определение стоимость объекта недвижимости путем капитализации и приведении результатов к текущей стоимости: Стоимость реверсии = ЧОД / ставка капитализации * (1 – ставка дисконтирования для периода);
- На последнем этапе определяется текущая стоимость объекта, с учётом полученных денежных потоков: Стоимость объекта = Стоимость реверсии + сумма PV.
По данным сервиса «Авито Недвижимость», на рынке купли-продажи торговых помещений объекты с большой площадью — от 50 м² до 100 м² и от 200 м² до 400 м², стали более востребованы у пользователей. В сегменте аренды наблюдается обратный тренд — потенциальные арендаторы чаще рассматривают торговые площади до 25 м².
Таким образом, спрос на арендном рынке смещен в сторону малогабаритных вариантов, в то время как в продажах более ликвидны крупные помещения. В результате на рынке складывается следующая ситуация: покупателям торговых помещений выгодно приобрести объект с большим метражом, затем сделать перепланировку и зонировать его, разбив на небольшие пространства.
Тем самым не только увеличивается арендная ставка, но и становится возможным хеджирование рисков — наличие одновременно нескольких арендаторов снижает вероятность убытков.
При покупке квартиры всегда нужно отталкиваться от целей и ресурсов. Сейчас и в случае инвестиционной покупки, и в случае покупки квартиры «для жизни» — один из самых подходящих моментов: рекордно низкая процентная ставка, выгодные предложения по ипотеке и полностью цифровой, бесшовный процесс покупки. При этом предложение качественных новых проектов на рынке снижается, что окажет влияние на цены.
Недвижимость может подешеветь в 2021 году, если девелоперы смогут снизить себестоимость строительства и сократить сроки возведения объектов. Темпы ввода новых жилых объектов не успевают за спросом во многих регионах. Проектное финансирование и эскроу, дефицит рабочей силы на стройках, дорожающие стройматериалы существенно снизили маржинальность строительства.
Среди технологий, которые могли бы существенно помочь застройщикам, стоит выделить модульные или prefab-решения, автоматизацию цепочек управления проектами строительства и BIM-технологии.
Первая и основная проблема развития рынка недвижимости в России — финансы. Здесь нужно принимать во внимание рост стоимости строительства, увеличение конкуренции и необходимость возведения очень качественных площадей. В России совершенно уникальная экономика по сравнению с Западом. Для Европы абсолютно нормально отдавать инвестиционные кредиты в течение 11-15 лет, в Объединенных Арабских Эмиратах — в течение 50 лет. До недавнего времени в России эффективными считались проекты с двухлетним сроком окупаемости. Сегодня произошел небольшой прогресс: срок увеличился до 5-6 лет, что, однако, тоже не всегда достаточно. Не способствует развитию рынка и высокая «стоимость» денег. Проект должен окупиться за 5-6 лет, а кредит дают под 15%. Если проект будет приносить сравнительно небольшую прибыль, то девелопер сможет отдать только проценты, но основной долг ему никогда не вернуть. В Москве арендаторы платят вполне «удовлетворительно», т.е. с такой арендной платой, которая в целом позволяет окупить расходы на строительство. В регионах дело обстоит совсем иначе. Строительство качественного объекта в регионе ничуть не дешевле, чем в столице, а аренду там платят в два раза меньше, чем в Москве. Получается, если рассматривать проект с точки зрения инвестиций, то строить «с нуля» в регионах невыгодно. Именно поэтому применяется множество схем по сокращению расходов на создание торгового объекта. Самая распространенная из них — продажа площадей крупным арендаторам в процессе строительства. Такими арендаторами являются супермаркеты, спортивные магазины, магазины электроники. Иногда владельцы торговых центров предпочитают продать вообще все площади, в том числе и небольшие магазины. Естественно, это ограничивает возможности дальнейших изменений и перестроек объекта. Но, с другой стороны, продажа площадей нередко является залогом самого существования проекта. Для воплощения проекта необходимо знать о существовании двух основных направлений строительства. Первое является компромиссным: перестройка существующих зданий и сооружений. Главным образом, производственные объекты перестраиваются в торгово-развлекательные. Затраты на квадратный метр в этом случае будут ниже в два раза, однако при этом необходимо быть уверенным, что ты получаешь технологичный объект, который при реконструкции будет нормально использоваться. Иногда девелоперы берут большой заводской цех, но оказывается, что реконструировать его очень трудно, а в ряде случаев вообще невозможно: не встраиваются лифты, сетка колонн не соответствует проекту, технические этажи труднопроходимы и пр. Однако, преодолев эти проблемы, можно создать торговый центр, отвечающий стандартам и вполне адекватный в плане экономики. Второе направление — строительство очень крупного магазина, желательно гипермаркета. Такие торговые центры ориентированы на большой поток посетителей. Наиболее выгодное решение для них — торговая галерея с магазинами одежды, обуви и аксессуаров. В рамках этого проекта можно успешно задействовать большие площади. Такое строительство делается на greenfild, т.е. на пустом месте, «с нуля». Появляется возможность хорошо спроектировать центр и прилегающую территорию. Стоимость строительства подобного проекта — на порядок ниже. Для гипермаркетов используется предельно простая конструкция без применения изощренных форм. Гипермаркет — это в любом случае выигрышный формат торговли, его выгодно строить даже в регионах. Клиенты едут в такие магазины большим потоком по выходным и совершают огромное количество «импульсных» покупок.
Проблемы ипотечного кредитования также занимают особое место в ряду вопросов, связанных с развитием рынка недвижимости и бизнесом на этом рынке. По большому счету это проблемы не только рынка недвижимости, но и в значительной мере финансового рынка, банковской сферы.
В наше время приобрели особое значение вопросы, связанные с недвижимостью. Это понятно, поскольку от того, как мы все, общество в целом, научимся, именно научимся, работать с этим институтом — частной собственностью, во многом зависят перспективы нашего движения вперед. Недвижимость должна стать, извините за своеобразную игру слов, активным двигателем экономического развития [8, 31].
И это не преувеличение. Мы понимаем, конечно, ведущую роль технического прогресса, высоких технологий в экономическом развитии. Эти факторы, помноженные на труд людей, напрямую создают материальные ценности. Но встает вопрос — какова дальнейшая судьба созданного недвижимого имущества — зданий и сооружений, жилья и коммерческой недвижимости — в строительство которых общество вкладывает значительные ресурсы? Перспективы развития российского рынка недвижимости во многом зависят от создания механизмов взаимодействия рынка недвижимости и финансового рынка.
«Пузыри» на жилищном рынке были одним из спусковых крючков мирового финансового кризиса, при этом, в большом количестве стран мира сектор строительства жилья оказался одним из самых сильно пострадавших от кризиса. Рынок недвижимости в России, следуя в русле мировых тенденций, не спешит восстанавливаться после криза: в целом по стране стоимость жилья с учетом инфляции продолжает снижаться. «Мы ожидаем, что схожая динамика будет наблюдаться и в ближайшие месяцы, а по итогам 2010 г. рост номинальных рублевых цен на жилье в России будет минимальным (около 1,5%). В 2011 г. ситуация на��нет очень медленно выправляться.
Кредитный бум и образование «пузыря» на рынке недвижимости в докризисный период были свойственны и российской экономике. В качестве главных факторов, двигавших цены на рынке жилья в России является приток капитала и рост реальных денежных доходов населения [26, 34].
Приток денег в экономику, связанный с растущими ценами на нефть и ожиданиями еще большей нефтяной выручки, способствовал тому, что в предкризисные годы рост цен на рынке недвижимости в России был аномально высоким по сравнению с другими странами (с I кв. 2002 г. по III кв. 2008 г. с учетом инфляции стоимость жилья выросла в 2,3 раза).
Цены на жилье в России достигли пика в III квартале 2008 года, после чего с началом кризиса произошло резкое падение: за полгода цены на вторичном рынке жилья в долларовом выражении упали на 28%. В Москве аналогичное снижение составило 29%. Столь существенное падение долларовых цен отчасти объясняется удешевлением рубля. Кризисная динамика цен в рублях, даже с учетом инфляции, выглядит не столь драматично: на первичном рынке в России стоимость жилья снизилась всего на 11%, на вторичном — на 10%.
В Москве кризисное падение рублевых скорректированных на инфляцию цен оказалось более значительным — 20% и 17% соответственно. Но и рост цен (с учетом инфляции) начался раньше — еще в конце 2009 г.
Еще одной характерной чертой кризиса стало увеличение разрыва между ценами на первичном и вторичном рынке.
Предложение на вторичном рынке может считаться более гибким, поскольку многие потенциальные продавцы вторичного жилья предпочитают придержать квартиры на время кризиса, тогда как предложение на первичном рынке зависит от объема только что построенных квартир, который изменяется медленно.
В кризис проявилось действие специфических факторов, влияющих на два рынка. Увеличение рисков банкротства застройщика нового жилья сильно ударило по спросу на первичном рынке. Кроме того, более существенно ставки по ипотеке были повышены именно для первичного рынка [12, 47].
Полученные оценки моделей позволяют построить прогноз цен на рынке недвижимости в России и Москве. В качестве основы прогноза Сбербанк использовал базовый сценарий развития российской экономики в текущем и будущем 2011 г. Согласно базовому сценарию в 2010 и 2011 гг. российская экономика вырастет на 4,4% и 3,6% соответственно, а рост реальных денежных доходов составит 3,6% и 4,1%. В 2010 г. возможен незначительный отток капитала (-$1 млрд), который сменится притоком в 2011 г. (+$10 млрд).
В ближайшем будущем российский рынок жилой недвижимости будет восстанавливаться, но достаточно медленно. В России в целом до конца 2010 г. и в будущем 2011 г. будет продолжаться стагнация цен с учетом инфляции. В номинальном выражении незначительный рост цен будет зафиксирован в 2011 году (+6%). В Москве до конца 2010 г. и в 2011 г. цены на жилье будут расти менее быстрыми темпами, чем в начале текущего года. По оценкам специалистов Сбербанка, в 2010 г. суммарный рост с учетом инфляции составит 4,5%, в номинальном — 11%. В 2011 году ожидается аналогичная динамика. Прогноз номинальных цен на жилье в 2010-2011 г. (представлен в таблице 1) [16, 31].
Таблица 1 — Прогноз изменения цен на первичном рынке жилья в 2010 — 2011 г.г.
|
Изменение цены 1 кв. метра с учетом инфляции |
Россия, % |
Москва, % |
|
2010 2011 |
-4,66 -1,06 |
+4,48 +3,82 |
|
Изменение рублевой цены 1 кв. метра |
Россия, % |
Москва, % |
|
2010 2011 |
+1,48 +6,08 |
+11,22 +11,31 |
Зачем нужна коммерческая недвижимость, если все работают удаленно?
Помните, что рано или поздно вакцину от коронавируса найдут, а население столицы вернется на свои рабочие места. Мало, кому понравилось работать, когда отвлекает ребенок, бухтит кто-то из членов семьи или щелкает каналы на телевизоре.
Покупка коммерческой недвижимости — это уверенность в завтрашнем дне. Договор аренды временное решение (вести долгие переговоры, где каждый отстаивает для себя наиболее выгодные условия… согласовывать ремонт и прочее, прочее). Свобода творчества. Когда помещение в собственности — можно делать с ним абсолютно все.
А что, если попробовать новый формат? Кризис — удивительное время, поскольку заставляет многие умы напрягаться и искать пути и выходы из затруднительных ситуаций, так появляются новые идеи и передовые направления. К последним относятся интересные решения на рынке коммерческой недвижимости. Стрит-ритейл? Коворкинг? Кластер? Чтобы бы Вы ни выбрали, трезво оцените возможности вашего бизнеса, проанализируйте локацию, конкурентов, проходимость. А лучше, если этим займутся профессионалы.
Тенденция цен на рынке
В среднем по стране цены на жильё поднялись на 15% с начала 2020 года. Но это среднее значение, в отдельных городах рост составил 100% и даже больше.
Некоторые аналитики прогнозируют ценовое падение в ближайший год. Но спад возможен только в условиях сокращения спроса. Льготная ипотека подогревает желание россиян приобрести жильё. После поправок в программе субсидирования с июля 2021 года покупателям в Москве и Санкт-Петербурге льготы практически недоступны: теперь сумма ипотечного займа не должна превышать 3 млн руб. Дешевая ипотека переехала в регионы и маленькие города, где за эти деньги возможно купить хотя бы однокомнатную квартиру. Есть шанс, что такая тенденция поубавит покупательский спрос в столицах, что затормозит ценовой рост.
При падающих доходах населения и ежемесячном росте цен спрос не может сохранять высокие позиции всё время. Рано или поздно продавать жильё по космическим ценам будет просто некому, и за покупателя ещё придется побороться. Но пока ситуация иная: спрос высокий, цены тоже.
Перелом наступит в 2024-й году
Четвертая волна цикла, в которой мы находимся, завершится в 2024 году. Затем рост цен на московском рынке недвижимости может начаться вновь.
2024 год станет знаковым по многим причинам. В 2024 пройдут выборы в нашей стране и США – про их результаты пока говорить невозможно, но перемены точно будут существенными. Это станет определенной «разрядкой» геополитической обстановки, которая в существенной мере влияет на ценообразование на рынке недвижимости.
Также примерно к этому времени появятся положительные результаты политики импортозамещения, что благоприятно скажется на доходах населения – это необходимое условие для повышения цен на недвижимость.
В целом, даже при самом удачном раскладе, рост цен после 2024 года не будет резким и быстрым. Такой переоценки недвижимости, какая была в прежние 30 лет, больше не будет – стоимость недвижимости останется адекватно привязанной к доходам населения.
Роста цен в МО не предвидится
С учетом того, цены на рынке недвижимости не растут, подмосковное жилье тоже дорожать не будет. И даже закон об отмене долевого строительства не сможет на это серьезно повлиять, т.к. москвичи просто не будут покупать дорогое жилье в области при наличии сопоставимых предложений в Москве.
Но сильного снижения стоимости жилья в МО не будет, т.к. маржинальность девелоперов и так уже очень заметно упала – и они точно не будут продавать жилье в убыток.
По предварительным прогнозам, цена однокомнатных квартир в некоторых может подняться до 10-15%. Это связано с тем, что в условиях перемен в законодательстве многие застройщики покинут рынок, соответственно, жилья будет вводиться меньше – и в итоге оно подорожает. И коснется это в первую очередь однушек, т.к. они стабильно пользуются самым большим спросом.
При том, что себестоимость возведения жилья вырастет очень существенно, повышение цен на отдельные категории квартир на 10% — это совсем немного.
Роста цен на недвижимость в Подмосковье можно было бы ожидать в том случае, если бы выросли цены в Москве – но этого не предвидится.
Диссертация: введение по экономике, на тему «Инновационное развитие рынка недвижимости на основе управления арендой городских объектов нежилого фонда»
Актуальность темы исследования. Современное состояние рынка недвижимости характеризуется неоднозначностью протекания социально-экономических процессов. Усиливаются интеграционные процессы в области управления объектами недвижимости в части объединения фирм в ассоциации и общества. Идет активное изменение условий государственного воздействия на рынок в части регулирования конкуренции и монополизации, а также в области привлечения сбережений населения и усиления инвестиционных процессов. Происходит усиление социальной ориентированности экономики, оптимизируются хозяйственные связи, формируются новые проекты и программы управления объектами нежилой недвижимости. Все это приводит к необходимости развития инновационной активности на рынке нежилой недвижимости с целью объединения описанных процессов в систему и повышения экономического потенциала исследуемого рынка.
При этом необходимо адекватное комплексное изменение сложившихся хозяйственных связей на рынке нежилой недвижимости, поскольку усиление исключительно рыночных или государственных механизмов управления может привести к неуправляемым изменениям на рынке, серьезно ослабив тем самым позиции российской экономики. Необходимо совместное взаимодействие стоимостных рыночных процессов и сознательной плановой деятельности хозяйствующего субъекта, действующего на рынке нежилой недвижимости при содействии государства. Подобный подход позволяет обеспечить сбалансированное развитие городских объектов нежилого фонда.
В данной связи ключевым вопросом повышения конкурентоспособности объектов нежилой недвижимости и становится интенсификация инновационных процессов, направленных на повышение эффективности управления арендой городских объектов нежилого фонда. При этом в качестве практической базы исследования рассматриваются городские объекты нежилого фонда г. Москвы.
При написании диссертации использовались научные труды ведущих экономистов различных областей экономики, инноваций, финансов и инвестиций. Значительный вклад в разработку теоретических подходов к решению проблем инновационного развития российской экономики внесли такие ученые как: Аньшин В., Барютин Л., Василевская И., Зинов В., Ильенкова С., Дуженкова
В., Медынский В., Оголева П., Ордуэй Нм Фатхутдинов Р., Фридман Дж., Хотя-шева О., Шаршукова Л., Швандар В. и др.
Совершенствованию инновационных механизмов управления отечественным рынком недвижимости посвящены труды таких исследователей как: Балабанов И.Т., Горемыкин В.А., Грабовой П.Г., Григорьев В.В., Зубеев И.В., Иванов А.Д., Ковалев В.В., Кошкин В.И., Оглоблина О.М., Остина И.А., Пацка-лев А.Ф., Петрова Г.А., Плужник Г.Н., Руднев А.В. и другие. Существенный вклад в повышение эффективности управления городскими объектами нежилого фонда г. Москвы, сдаваемыми в аренду, внесли такие ученые и практики, как: Бурак П.И., Кузнецова И.Г., Лексин В.Н., Ноздрина Н.Н. Рахман И.А. Ресин В.И., Ростанец В.Г., Рукина И.М., Токачев О.М., Швецов А.Н. и другие.
Несмотря на широкий спектр работ по организации и управлению объектами недвижимости и предприятиями, осуществляющими инновационно — инвестиционные операции на данном рынке, в экономической литературе мало внимания уделяется вопросам инновационного развития рынка недвижимости на основе управления арендой городских объектов нежилого фонда. Следовательно, эта область не получила необходимого освещения в отечественной экономической литературе и обладает необходимой актуальностью.
Целью диссертационной работы является разработка новых эффективных методов и механизмов управления инновационным развитием рынка недвижимости на основе управления арендой городскими объектами нежилого фонда г. Москвы. Достижение поставленной цели осуществлялось путем рассмотрения ряда логически взаимосвязанных задач, последовательно раскрывающих тему работы:
— изучить теоретические основы инновационного развития рынка недвижимости, рассмотрев его как объект управления;
— дать характеристику рынка нежилой недвижимости г. Москвы, определив возможности его инновационного развития и специфику аренды городских объектов нежилого фонда;
— дать оценку способам управления и развития рынка нежилой недвижимости г. Москвы на основе изучения и сравнительного анализа методик установления оптимальной арендной платы по городским объектам нежилого фонда;
— определить приоритеты инновационного развития проектов на рынке недвижимости г. Москвы, реализуемых на основе управления арендой городских объектов нежилого фонда;
— предложить инновационную модель развития рынка недвижимости на основе управления арендой городских объектов нежилого фонда г. Москвы и определить стратегические направления ее совершенствование.
Объект исследования — система инновационного развития рынка недвижимости в современной экономике России на основе управления арендой городских объектов нежилого фонда г. Москвы.
Х Предмет исследования — закономерности и механизмы инновационного развития рынка недвижимости в современной экономике России на основе управления арендой городских объектов нежилого фонда г. Москвы.
Методологические и теоретические основы исследования. В процессе работы применялись системные, статистические и общенаучные методы исследования, проводилась логико-аналитическая оценка параметров внедрения современных методов и механизмов инновационного развития ��а основе управления арендой городских объектов нежилого фонда г. Москвы. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить в конечном итоге достоверность и обоснованность выводов и практических решений проведенного исследования.
Теоретической основой работы являются труды отечественных и зарубежных ученых в области инновационного менеджмента, организации инновационно-инвестиционной деятельности предприятий и организаций, действующих на рынке недвижимости. В ходе диссертационного исследования изучены законодательные и нормативно-правовые документы, годовые отчеты и официальные публикации по проблемам управления хозяйственной деятельности предприятий — участников рынка недвижимости в современной экономике, материалы научных конференций, а также федеральные, региональные и корпоративные статистические и аналитические материалы. При проведении исследования использована общая и специализированная литература по выбранной теме.
Ряд методологических положений и выводов, содержащихся в диссертации, илюстрирован расчетными таблицами и графическими схемами, подготовленными автором на основе статистических данных Министерства экономического развития и торговли РФ, данных Госкомстата России.
Научная новизна работы заключается в разработке и обосновании методических рекомендаций по инновационному развитию рынка недвижимости в современной экономике, использование которых направлено на повышение эффективности управления городскими объектами нежилого фонда г. Москвы, сдаваемыми в аренду.
Научные результаты, полученные лично автором:
1. Определены условия инновационного развития рынка недвижимости, базирующиеся на организации взаимодействия государственных и рыночных механизмов управления арендой объектов недвижимости и направленные на обеспечение их сбалансированного развития за счет использования административных и экономических инструментов регулирования исследуемого рынка.
2. На основе классификации объектов недвижимости и изучении особенностей, влияющих на интенсивность их инновационных процессов, определены возможности эффективного использования городских объектов нежилого фонда г. Москвы, предоставляемых в аренду, и обоснована необходимость построения инновационной модели управления арендой нежилыми помещениями.
3. Определены приоритеты инновационного развития рынка недвижимости, суть которых состоит в существенном улучшении срока окупаемости и иных характеристик управления объектами недвижимости за счет использования новых методов установления арендной платы по городским объектам нежилого фонда г. Москвы и сравнительного анализа условий их реализации в различных городах России.
Оценка нежилого помещения
Центр оценки недвижимости – оценка стоимости помещения, включая оценку офисного помещения, складского помещения или торгового помещения, а также правовую и экономическую оценку перспективной и ретроспективной рыночной стоимости нежилого помещения.
Новации на рынке недвижимости 2014 и 2015 годов обеспокоили собственников нежилых помещений в Москве и других регионах: новые правила налогообложения по переоцененной кадастровой стоимости нежилого фонда; и макрофакторы, влияющие на аренду и стоимость недвижимости.
В условиях рыночной нестабильности всегда ключевую роль в принятии решений по нежилым помещениям играет информация по рынку недвижимости и профессиональная ее интерпретация и анализ.
Оценка рыночной стоимости помещений позволяет определить ценовую стратегию и тактику, механизм и возможности управления стоимостью зданий и помещений.
Глава 3. Анализ подходов к управлению нежилой недвижимости в Москве (по данным результатов конкурсных продаж и сдачи в аренду)
Основным направлением деятельности московского правительства, как главного участника столичного рынка недвижимости, является продажа в собственность на конкурсной основе нежилых помещений, а также сдача их в аренду с последующим возможным выкупом арендаторами в собственность. Конкретно подсчитать доходы города от использования принадлежащих ему нежилых помещений за последние годы достаточно сложно, т. к. эти доходы входят составной частью в общие показатели деятельности МКИ и МФИ.
В соответствие с действующим законодательством объекты нежилого фонда города (нежилые помещения: здания, сооружения) могут быть переданы в хозяйственное ведение, оперативное управление, безвозмездное пользование, в аренду и проданы. В круг вопросов, рассматриваемых в данной работе, входит рассмотрение того, как городские власти на практике реализуют свое право сдачи нежилых помещений в аренду.
Передача нежилого помещения в аренду реализуется, как правило, на основании аукциона или конкурса любому юридическому или физическому лицу. В данной работе предпринята попытка проанализировать деятельность Правительства города всего лишь по двум направлениям: по практике организации и итогам проведения конкурсных торгов по продаже нежилых помещений по округам и районам города.
Коммерческая недвижимость
Совершенно иначе обстоит дело с коммерческой недвижимостью, которая имеет существенный потенциал роста цен на фоне рекордного снижения ключевой ставки ЦБ с 7.5% в середине прошлого года до текущих 4.25%. Практически все инвестиционные инструменты уже отыграли данное снижение. Доходность по всем облигациям существенно снизилась, а максимальная ставка по депозитам в 10 крупнейших банков не превышает 4.5%. Однако коммерческая недвижимость, как наиболее инертный класс активов, практически не отреагировала на данное снижение ставок. Требуемая доходность инвесторов на данный класс активов должна также снизится вслед за общим снижением ставок, как это произошло с остальными активами. А значит даже при неизменном арендном потоке стоимость объектов коммерческой недвижимости должна возрасти из за снижения ставок капитализации. Но этому мешает экономический кризис, который оказывает существенное давление на сегмент коммерческой недвижимости. Поэтому вероятнее всего рост цен будет происходить постепенно по мере восстановления экономики, то есть в ближайшие 1-2 года.