Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После того, как продавец определился с местом новой прописки для детей, необходимо получить разрешение на снятие с регистрации у сотрудников органов опеки. Для обращения потребуется заранее подготовить необходимый пакет документов и определиться с последовательностью подачи.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Какая квартира считается залоговой?
Квартира, купленная в ипотеку, до погашения займа находится в залоге у банка. В ней можно жить, сдавать в аренду, но нельзя продать без согласия кредитной организации. В случаях, когда заемщик не платит взносы по ипотеке больше трех месяцев, и долг по платежам превышает 5% от стоимости жилья, банк подаёт в суд для обращения взыскания на залоговое имущество. Квартиру выставляют на публичные торги.
Недвижимость переходит в залог банку и при оформлении потребительского займа, в котором обеспечением выступает жилье. Если заемщик допускает три просрочки за год, кредитная организация вправе потребовать досрочного возврата всего долга. Когда должник не вносит плату, банк также продает квартиру с молотка, по решению суда.
Особенности покупки квартиры с детьми
Первым делом нужно понять, что на территории РФ за соблюдением прав детей внимательно следят органы опеки. Именно они и являются тем основным проблемным моментом, который может привести к потере уже вроде как купленной недвижимости. Таким образом, прежде чем приступать к обсуждению условий сделки и другим переговорам, следует сначала поинтересоваться, есть ли разрешение от органов опеки на продажу квартиры. Без него любая операция может быть с легкостью оспорена, чем нередко пользуются мошенники.
Более того, для продавца в данном случае риски минимальные. Как следствие, постоянно отслеживать процедуру получения разрешения, а также выполнения продавцом всех условий такого разрешения, нужно непосредственно покупателю. В случае невыполнения условий он рискует больше всех.
Риск, связанный с применением материнского капитала
Еще один риск сделки с недвижимостью, в которой фигурируют дети – это случай с материнским капиталом. Если квартира была прежде куплена с использованием средств материнского капитала, то владелец сертификата (наш Продавец) обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей. Если же он этого не сделал – то налицо нарушение закона о маткапитале и нарушение прав несовершеннолетних. Иск могут возбудить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд. Кстати, обиженный супруг, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии. Этот риск нам лучше сразу устранить.
Как проверить был ли использован материнский капитал при покупке квартиры? Это имеет смысл только для случая, когда у Продавца двое или более детей, и они – НЕ собственники квартиры.
Смотрим возраст детей и возможность наличия сертификата на маткапитал (он предоставляется тем, у кого второй или последующий ребенок родился после 1 янв. 2007 года). Есть такие дети? Значит, сертификат МОГ БЫТЬ реализован, в т.ч. на погашение ипотечного кредита за эту квартиру. Тогда всем детям и супругу обязательно должны быть выделены доли в праве собственности на квартиру.
При этом сама квартира могла быть куплена даже раньше 2007 года, например, в ипотеку, а маткапитал мог быть использован позже на погашение кредита. Если это именно ваш случай – поздравляем! Вы вступили в зону неопределенности и повышенного риска! Почему? В двух словах не расскажешь. Эту тему мы раскрыли в отдельной заметке о том, чем грозит покупка квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала, и что тогда делать Покупателю.
Продавец может уверять, что не применял материнский капитал для покупки своей квартиры и не гасил им ипотечный кредит. Тогда пусть покажет неиспользованный сертификат или справку из Пенсионного фонда об остатке материнского капитала, либо об отсутствии данных о предоставлении маткапитала этому гражданину (обычно – матери).
Проблема в том, что в ПФР могут такую справку дать, а могут и послать подальше. Никакого официального механизма за контролем выделения долей детям при использовании маткапитала сегодня не существует. Как вариант, можно попытаться запросить эту информацию из местного ПФР через органы Опеки и попечительства.
Вообще, эта бомба не просто разминируется, и однозначного решения на сегодняшний день такая ситуация не имеет. Т. е. нет возможности гарантированно узнать, применялся ли материнский капитал при покупке квартиры или нет.
Если из ПФР получена справка-документ, где ясно сказано, что маткапитал такому-то гражданину не выдавался, или выдавался, но не использовался (остаток маткапитала присутствует на счете в ПФР в полной сумме), то вопрос снимается с повестки – квартиру можно брать. Но если такого официального подтверждения нет, то вопрос остается подвисшим, а риск для Покупателя – значительным, и от такой квартиры лучше отказаться.
Вообще, если в процессе покупки квартиры и анализа документов на нее, мы обнаруживаем в составе семьи собственника несовершеннолетних детей, чьи права вызывают вопросы, то нам нужно быть здесь предельно осторожными, и нелишне будет по этому поводу получить дополнительную консультацию юриста, применительно к конкретной сделке.
Самый простой и безопасный для нас вариант покупки квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка – это когда он имеет долю собственности в этой квартире (тогда его права понятны и бесспорны), и Продавец получил разрешение Органов опеки и попечительства на сделку.
Подведем итоги:
- Если ребенок является собственником квартиры или доли в ней, то на ее продажу нужно разрешение органов опеки.
- Если в сделке участвует несовершеннолетний, то она должна обязательно заверяться у нотариуса.
- Интересы ребенка до 14 лет представляет его родитель (опекун). Если несовершеннолетний старше, то он может сам участвовать в сделке и ставить подпись, но с согласия законного представителя.
- Родители должны приобрести ребенку равноценное жилье или положить деньги от продажи недвижимости на спецсчет.
Имют Ли Право Судебные Приставы Выставить На Торги Комнату Где Прописан Несовершеннолетний Ребенок
Привет, всем, как Ваши дела? С вами снова я — Евгения Сергеевна, рассказываю, показываю свой большой опыт в юридическом поле, мой опыт небольшой, всего 8 лет, и все равно смогу быстро Вам помочь, а если потребуется проконсультируюсь у своих коллег и сейчас рассмотрим и узнаем о — Имют Ли Право Судебные Приставы Выставить На Торги Комнату Где Прописан Несовершеннолетний Ребенок.
Есть возможность, что по какой-то причине в Вашем городе может не быть профессиональных юристов/нотариусов/адвокатов, тогда сможете написать свой вопрос, и по мере возможности смогу ответить всем. А лучшее решение будет для Вас узнать в х у постоянных посетителей/читателей, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделяться с Вами его решением.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Покупка квартиры с несовершеннолетними прописанными детьми
Сделки с недвижимостью обычно не являются сложными или проблемными, однако когда речь идет о покупке квартиры с несовершеннолетними детьми, то нужно знать определенные нюансы. Когда мы говорим о ребенке, который прописан, является частичным или полным собственником жилья, то процедура приобретения требует дополнительного внимания. Сегодня мы поговорим о том, как правильно купить квартиру с прописанными в нем детьми, и как не потерять свои деньги.
Как вы знаете, права детей в любых вопросах, в том числе имущественных, защищены законодательством. Ребенок может приобрести квартиру или ее долю в результате дарения или получения наследства. Если имущество было взято с помощью материнского капитала, то дети обязательно должны стать совладельцами. Поскольку они имеют ограниченную дееспособность, то важно понимать, как происходит покупка квартиры по нормам действующего законодательства.
Когда разрешение органов опеки не выдадут?
Думая, как можно продать квартиру, если там прописан ребёнок, несовершеннолетний совладелец, нужно учитывать и ситуации отказа в заключении такой сделки. Есть чёткий перечень причин, по которым органы опеки и попечительства не выдадут разрешение на заключение такой сделки. Это:
- Ребёнку, который владел долей в продаваемой квартире, не выделили долю в новой.
- Новая квартира хуже предыдущей по важным параметрам, определяющим условия проживания ребёнка.
- Один из родителей против заключения сделки.
- Ребёнок не прописан в новой квартире.
- Он наследник продаваемой квартиры, но в наследство ещё не вступил.
- Новое жильё ещё строится и построено менее 50%.
- Новое жильё в аварийном состоянии.
- В нём нет ряда необходимых коммуникаций (электросети, канализации, водопровода и т.д.).
Кроме этих типичных причин отказа могут быть и другие. Задача органов опеки рассмотреть конкретную ситуацию и учесть все факторы, нарушающие интересы ребёнка. Например, если у него есть заболевания дыхательных путей, органы опеки могут отказать в сделке, в ходе которой будет куплена новая квартира в районе с большим количеством предприятий или автомобильных трасс.
Можно ли продать квартиру, не подтверждая наличие нового жилья?
Законодательное регулирование сделок с недвижимостью, в которой прописаны несовершеннолетние, в основном осуществляется органами опеки и попечительства.
Несмотря на строгое требование предоставления ребёнку нового жилья, есть ряд ситуаций, когда органы опеки могут и не устанавливать такое требование:
- Семья переезжает в другую страну.
- Переезд в другой город РФ. Но в этом случае будет предъявлено другое требование – перевести деньги от продажи квартиры на специальный счёт, открытый на имя ребёнка.
- Куплена квартира в строящемся доме. В этом случае он должен быть построен больше, чем на половину и до переезда в эту квартиру ребёнок должен быть где-либо прописан.
Кроме этих случаев, есть особые ситуации, когда органы опеки могут разрешить купить новую квартиру с худшими условиями, чем в предыдущей. Это возможно, если:
- Ребёнок нуждается в дорогостоящем лечении. Тогда разрешается потратить деньги, оставшиеся после покупки новой квартиры, на такое лечение. При этом нужно сохранять все документы, подтверждающие оплату лечения.
- Ребёнку по состоянию здоровья нужно переехать в экологически чистый район города или даже в деревню.
- Ребёнок нуждается в регулярном посещении специального учреждения для детей-инвалидов, которого нет в городе его проживания. В этом случае также допускается покупка квартиры с худшими условиями, но в крупном городе.
Однако, нужно понимать, что ухудшение условия в новой квартире не должно нарушать санитарные нормы. Допускается:
- Уменьшение площади жилья.
- Отсутствие некоторой инфраструктуры в районе.
- Менее удобное расположение дома.
- Большее расстояние от дома до остановок транспорта.
Риски не исключены при любых видах сделок, связных с отчуждением квартиры. Когда при их совершении участвует ребенок, они возрастают еще больше.
Основная проблема – возможный отказ органов опеки. Но не всех этот факт останавливает. Многие родители идут на риск и продают квартиру незаконным путем.
Риски покупателя в этом случае не менее оправданы. Приобретающей стороне следует обратить внимание на:
- возраст и количество детей, имеющих долю в продаваемой квартире;
- подлинность и достоверность разрешения органов опеки;
- выписку, подтверждающую, что на момент продажи в квартире нет зарегистрированных лиц.
Частый случай: разрешение органов опеки еще не получено, но продавец уверяет, что все вопросы с государственным органом будут улажены после совершения сделки. В таких ситуациях есть большая вероятность приобрести жилье незаконно. Помимо этого, любой суд признает сделку недействительной, а это может породить новые судебные разбирательства. Поэтому важно проверить недвижимость на предмет обременения перед его покупкой.
Можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком, несовершеннолетним ребенком / Юридические Советы
Последнее обновление Март 2019
Продать квартиру, в которой прописан человек, теоретически возможно. Запретов на такую сделку нет. Но покупатели часто отсутствие прописки гражданина ставят одним из важных условий сделки. И невыполнение этого условия становится предметом спора покупателя и продавца или вовсе причиной отказа от сделки.
Рассмотрим возможность продажи квартиры с прописанными в ней посторонними людьми.
Существуют определенные граждане, выписать которых Вы не сможете ни при каких обстоятельствах. Даже после продажи и смены собственника они сохранят за собой право пользоваться жилым помещением, в котором зарегистрированы. Ни прежний владелец, ни новый собственник выписать их не в силах.
К таким категориям относятся:
- дети, оставшиеся без родительской опеки;
- граждане, отказавшиеся от приватизации, сохраняют права на квартиру. Если в муниципальном жилье ранее были зарегистрированы два человека. После приватизации один из них стал собственником, а второй написал отказ от приватизации. Выписать второго можно не иначе как по его согласию;
- граждане, которые пользуется квартирой в соответствии с завещанием, либо договором ренты;
- лица — члены жилищного кооператива, внесшие хотя бы часть оплаты, а также члены их семей.
Хоть и сделка возможна, но для покупателя остается большая угроза относительно самостоятельного пользования и распоряжения квартирой, если прописаны:
- несовершеннолетний ребенок. При определенных обстоятельствах после сделки его возможно выселить только через суд и то с большим трудом;
- недееспособные граждане. Жилплощадь, где прописан инвалид, также может быть предметом спором относительно права проживания в ней такого гражданина.
Возможность участия в сделках
Российский закон разделяет всех несовершеннолетних на три группы:
· До 14 лет. За них все решения принимают родители, либо опекуны, усыновители.
· От 14 до 18 лет. Граждане этой возрастной категории имеют право заключать сделки самостоятельно, если законные представители дали на это свое официальное, заверенное у нотариуса согласие.
· Эмансипированные подростки. Решение об эмансипации принимает суд, после вынесения подобного вердикта несовершеннолетний признается взрослым и дееспособным – в этом случае он получает право распоряжаться своим имуществом без участия органов опеки и родителей.
В случае, если ребенок не эмансипирован или не имеет официального согласия от родителей на продажу недвижимого имущества, в будущем сделку признают незаконной. Удастся ли новому собственнику вернуть потраченные деньги – большой вопрос, а вот с квартирой придется распрощаться.
Пакет документов для продажи
Помимо двух указанных справок потребуется подготовить следующие документы:
· Паспорта и СНИЛС всех участников сделки;
· Выписку из ЕГРН, полученную не ранее, чем за месяц до сделки (справка, в том числе, подтверждает, что объект недвижимости не арестован и не находится в обременении у банка);
· Правоустанавливающие документы – это могут быть договора купли-продажи, долевого участия, мены, дарения, наследования;
· Технический паспорт на квартиру;
· Форму 9 и, в отдельных случаях, форму 9а (архивная форма, которая включает не только список ныне зарегистрированных жильцов, но и всех, кто был прописан в квартире в разное время);
· Нотариально заверенное согласие супруга или супруги на продажу, если продавец состоит в браке или состоял в нем на момент покупки жилья;
· Подтверждение отсутствия задолженностей по коммунальным услугам, взносам за капитальный ремонт, налоговым отчислениям.
Как обезопасить себя?
Прежде всего, наймите хорошего риелтора. Затем проверьте, не привлекался ли материнский капитал – в большинстве случаев, это прописывается прямо в договоре купли-продажи. Если же такой отметки нет, попросите предоставить продавца справку из Пенсионного фонда о размере оставшегося маткапитала. Не предоставит – отказывайтесь от покупки.
Тщательно проверьте все документы, особенно – согласие от органов опеки. Если сомневаетесь, свяжитесь с ведомством лично. И, конечно, уточните условия, которые поставили органы опеки, выдав свое согласие – права ребенка не должны быть ущемлены.
Также можно воспользоваться титульным страхованием. Оно защищает от потери права собственности. Но, конечно, лучший способ обезопасить себя – выбрать квартиру, где всем собственникам уже есть восемнадцать лет.