Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое обременение. Объясняем простыми словами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В 2019 году принят закон по вопросам усиления защиты права собственности, арбитража, оптимизации судебной нагрузки и дальнейшей гуманизации уголовного законодательства. В частности в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» внесены поправки, которые определили порядок снятия юридических притязаний.
Стоит ли покупать недвижимость с юридическими притязаниями?
Информация о юридических притязаниях на недвижимость содержится в кадастровой справке. Ее можно получить на сайте электронного правительства egov.kz. Справку может получить не только собственник недвижимости, но и третье лицо при согласии собственника, оформленного также через портал.
Первое, что нужно знать приобретая квартиру с юридическим притязанием, это то, что по закону вы имеете право ее купить, а продавец имеет право вам ее продать. Однако на практике бывает не все так просто. Некоторые покупатели жалуются на то, что встречаются нотариусы, которые отказываются регистрировать такую сделку, объясняя это риском того, что в будущем такая сделка может быть признанной недействительной.
Стоит ли соглашаться быть залогодателем? >>>
Теоретически можно совершить сделку без участия нотариуса, но на практике покупатели сталкиваются с тем, что регистрирующей орган отказывает в регистрации прав на такой объект. Хотя в законе четко сказано, что государственная регистрация юридических притязаний является учетной и не влечет приостановления государственной регистрации или установления обременении прав на недвижимое имущество. Следовательно, в случае незаконного отказа в регистрации можно поспорить с Департаментом юстиции, подав жалобу в прокуратуру. Но стоит ли сделка таких хлопот?
— В судебной практике самым распространенным видом спора является оспаривание сделок, — отмечает адвокат Жазира Нурланова. — Покупатель, приобретая недвижимость, которая является предметом судебного разбирательства, рискует при признании судом сделки недействительной понести последствия в виде реституции, так как, если сделка не соответствует законодательству, то нет оснований для возникновения права собственности на недвижимое имущество. Заключать такие сделки нужно с особой осторожностью, так как положительный результат разрешения дела никто не может гарантировать.
Ремонт от застройщика: преимущества и недостатки >>>
Что можно попробовать сделать в данной ситуации? Если хочется купить именно эту квартиру, то вместе с юристом стоит разобраться, в связи с чем наложено юридическое притязание. Возможно это подача иска или соглашение о задатке. Допустим, в иске было отказано или долг давно возвращен, а лицо, наложившее притязание «забыл» его снять или не хочет тратить на это свое внимание.
— Если заинтересованное лицо безосновательно отказывается снимать юридическое притязание с недвижимого имущества, то аннулирование записей в регистрационном листе правового кадастра осуществляется органом юстиции на основании решения суда, вступившего в законную силу, — отмечает Жазира Нурланова. — Следовательно, собственник должен обратиться в суд с иском о регистрации прекращения притязания.
Но если поводом для наложения юридического притязания являются наследственные споры, защита интересов несовершеннолетних собственников, раздел имущества между супругами и так далее, то риски признания вашей сделки купли-продажи в будущем недействительной возрастают. В связи с чем стоит повременить с покупкой такого жилья до разрешения споров либо найти другую недвижимость, которая будет безопасной с юридической точки зрения.
Что такое обременение недвижимости?
Какие виды ограничения недвижимости существуют и как снять запрет?
Точно так же, как и в случае покупки квартиры, при приобретении любой коммерческой недвижимости необходимо проверить, нет ли на ней обременения. Его наличие не отменяет сделку, но процесс в этом случае более длительный и сложный. Покупатель вправе отказаться от сложной сделки и поискать другой, «чистый» вариант, если он не хочет рисковать.
Термин «обременение права на недвижимость» означает, что собственник ограничен в пользовании и распоряжении своим имуществом. Это может быть сделано добровольно или в принудительном порядке. Пример добровольного обременения – объект находится в залоге у банка. Пример принудительного – арест имущества.
Наиболее распространенные ограничения прав собственности:
- Объект приобретен в ипотеку;
- Сдан в ренту (для жилых помещений);
- Находится в аренде;
- Находится в доверительном управлении;
- Находится в залоге у банка;
- Находится под арестом;
- Наложен запрет на регистрационные действия с объектом;
- Действует сервитут на объект (использование его другими лицами).
Что делать с неочевидными обременениями
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.
Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.
Анализ договора купли-продажи
Договор купли-продажи должен включать в себя существенные и обычные условия.
К существенным относят: условие о предмете договора, адреc, этажность, площадь, цену, порядок, сроки и размеры платежей, если жильё покупается в рассрочку.
К обычным: ответственность сторон, порядок приёма-передачи квартиры, срок и момент исполнения обязанности продавца по передаче недвижимости, порядок разрешения споров и изменения, расторжения договора, иные условия, которые стороны по законному праву или соглашению могут самостоятельно определить в соглашении.
Договор купли-продажи непременно должен быть заключён в письменной форме (напечатанным текстом) в двух экземплярах, сумму сделки при этом необходимо указать в тенге. После того как текст договора будет составлен и проверен каждой из сторон – нотариус должен его заверить и отправить на госрегистрацию.
Если вы решили заплатить за покупку недвижимости наличными – отразите это в договоре. В данном случае нотариус должен подтвердить факт передачи денежных средств. Если вы планируете оплатить покупку банковским переводом – факт передачи денег будет подтверждён соответствующими банковскими документами.
Юристы настоятельно рекомендуют указывать в договорах купли-продажи только реальную цену жилья. Распространены случаи опротестования сделок из-за заниженных сумм.
Также, при покупке квартиры рекомендуется составлять акт приёма-передачи имущества.
Статья 14. Регистрационная книга
1. Регистрационная книга состоит из регистрационных листов, заполняемых на объекты недвижимости.
Отдельные регистрационные листы могут быть заполнены на следующие объекты недвижимого имущества:
1) земельный участок;
2) вторичный объект недвижимости;
3) земельный участок вместе с расположенными на нем первичными объектами недвижимости.
2. Регистрационный лист состоит из четырех разделов:
1) идентификационные характеристики недвижимого имущества, указанного в пункте 1 настоящей статьи;
2) реестр прав на недвижимое имущество с выделением сервитутов, устанавливаемых в пользу господствующего земельного участка или другого объекта недвижимости;
3) реестр обременении прав на недвижимое имущество с выделением залога, а также обязательств, следующих за недвижимым имуществом;
4) реестр юридических притязаний и сделок, не влекущих возникновение прав или обременении прав на недвижимое имущество.
3. Форма и порядок внесения записей в регистрационный лист определяется уполномоченным органом.
1. В государственной регистрации изменения, прекращения ранее возникших прав на недвижимое имущество (обременении прав), признаваемых возникшими без государственной регистрации в правовом кадастре, или установления обременения в отношении ранее возникших прав не может быть отказано в связи с отсутствием регистрации такого права (обременения права).
2. При переходе ранее возникшего права в результате его отчуждения или наступления иных юридических фактов запись о возникновении ранее возникшего права и его прекращении осуществляется одновременно с регистрацией возникновения права у приобретателя.
3. Для государственной регистрации в случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, заявитель (уполномоченный его представитель), кроме случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи, должен представить в регистрирующий орган документы, подтверждающие ранее возникшее право (обременение права) на недвижимое имущество. Указанные документы должны соответствовать требованиям законодательства Республики Казахстан, действовавшим на момент возникновения права (обременения права).
4. Правообладатель ранее возникшего права (уполномоченный представитель) должен в письменном виде представить в регистрирующий орган сведения о ранее возникших обременениях такого права, признаваемых без государственной регистрации. При наличии документов, подтверждающих такие обременения, запись о них в регистрационном листе осуществляется в таком же порядке, что и запись о ранее возникших правах.
5. Для целей государственной регистрации обременении, устанавливаемых в отношении ранее возникших прав на недвижимое имущество по решению судов, правоохранительных, иных государственных органов и в иных случаях, когда обременение налагается не по волеизъявлению правообладателя, регистрирующий орган заводит информационную базу по субъектному признаку в тех случаях, когда в правовом кадастре отсутствует какая-либо информация об объекте недвижимости, его правообладателе, а заявитель не имеет возможности представить документы, подтверждающие ранее возникшее право.
Это одна из форм обеспечения сделки. Наиболее известно использование залога для обеспечения кредита. При этом предусматривается, что при полной или частичной невыплате кредита банк может продать залог для компенсации своих потерь. Важно отметить, что если вырученная сумма превысит необходимую сумму, то остаток необходимо вернуть владельцу залога. Этот способ должен компенсировать не только основную сумму долга, но и проценты, определённые договором.
Иногда возможна ситуация, когда залог снижает стоимость или полностью её теряет. Например, если дом обвалился, квартира, которая была в нём и являлась залогом больше не может быть продана. Если в залог был оставлен автомобиль, но он попал в аварию или был угнан, то им нельзя воспользоваться для компенсации убытков.
Чтобы такого не случилось, заёмщик должен застраховать имущество от порчи или уничтожения. При наступлении перечисленных ранее событий будет выплачена соответствующая сумма и банк ничего не потеряет. Прямо в договоре такое требование обычно не указывают, однако без договора страхования кредит могут вообще не выдать или выдать на менее привлекательных условиях.
Классификация обременений
Существующие виды обременений:
- Сервитут. Ограничение использования, основанное на изданном акте, в котором прописано, что обозначенный надел земли находится в общегражданской эксплуатации, является доступом к соседним объектам культуры или искусства.
- Ипотека. В этом случае объект недвижимости может выступать в качестве залога для получения ипотечных средств. Поэтому без разрешения банка совершать какие-либо действия собственник не может, пока не погасит такой кредит.
- Долгосрочная аренда. Подписание договора аренды на длительный период также своего рода обремененность до истечения срока временного пользования недвижимостью третьими лицами.
- Концессия. Договор, заключающийся на временное пользование ресурсами земельного участка, поэтому любые правовые действия невозможны до окончания срока действия такой сделки.
- Арест имущества на основании судебного решения. Основанием может быть ряд причин, повлекших за собой арест собственности.
Кроме этого, возможно установление ограничения не на сам земельный надел, а непосредственно на объекты, которые на нем расположены, а именно если они причисляются к памятникам культуры.
Обременение в виде залога по ипотеке
Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано. Чтобы приобрести такую квартиру, покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.
Сделки с продажей ипотечных квартир — не редкость, и обычно они проходят без проблем. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.
Обременения, которые сложно обнаружить
Большинство обременений (залог по ипотеке, рента, аренда, арест) легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил. Для этого нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН.
Однако некоторые обременения отследить сложно, поскольку сведения о них в выписку не попадают и нужно внимательно изучать другие документы. Например, это может быть, если в квартире зарегистрирован человек, который отказался от приватизации — по закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью. Также может оказаться, что человек получил право проживания в квартире по завещанию, и его тоже нельзя выселить даже при смене владельца.
Наконец, жилье может быть приобретено с использованием материнского капитала, а это значит, что права на доли в квартире имеют дети продавца.
Чем опасны квартиры с маткапиталом
Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства. Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.
Как продать и купить недвижимость с обременением?
Недвижимость с обременением закономерно должна стоить дешевле. Продать или купить недвижимость с обременением не составит труда, если соблюсти при этом все предусмотренные законом нормы.
- Если квартира в ипотеке согласие залогодержателя (это, как правило, банк) обязательно. Нужно уведомить о предстоящей сделке контрагента и кредитора. Вероятно, что покупатель попросит показать кредитный договор, а банк будущий договор купли-продажи. Банковские работники, оформят согласие на продажу, или пожелает присутствовать при совершении сделки.
- Если установлен сервитут, то эта информация есть в кадастровом паспорте или ЕГРП(Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество). Эти сведения открыты, их может получить любой желающий. Чтобы обезопасить себя, в договоре лучше специально оговорить этот момент.
- Если недвижимость передана в пользование по договору, необходимо выяснить срок, преимущественное право на продление договора, кто пользуется имуществом.
- Если жилое помещение обременено жилищными правами других лиц, стоит выяснить, на каком основании возникло это право, возраст лиц, какая часть от всего жилого помещения предоставлена им в пользование.
Ипотека как вид обременения
Ипотека по своей сути – это залог, поэтому для ипотечных заемщиков наиболее актуален следующий вопрос: что значит обременение банка на квартиру и как это сказывается на условиях кредитования? Если отталкиваться от положений закона, то наличие ипотечного обременения не препятствует собственнику жилого помещения (заемщику) владеть квартирой и использовать ее в качестве постоянного места жительства.
Иначе складывается ситуация с распоряжением имуществом, так как, помимо законодательных норм, правоотношения кредитора и заемщика регулируются условиями кредитного соглашения. Банк, формально являющийся совладельцем квартиры, вправе наложить запрет на передачу предмета залога в аренду, а также установить ограничение в части регистрации в квартире иных, кроме заемщика, лиц. И надо сказать, что кредитор в данном случае прав, ведь до момента выплаты кредита в полном объеме заемщик не является полноправным собственником жилья.
Тем не менее, даже при наличии обременения в виде ипотеки не исключается возможность реализации квартиры. Правда сделку в этом случае можно совершить исключительно с разрешения банка.
Перед совершением сделки с любой недвижимостью необходимо тщательно изучить всю документацию. Во избежание проблем целесообразно запросить выписку из ЕГРП об интересующем объекте. Этот документ наглядно покажет судьбу недвижимости, наличие/отсутствие обременения. Кроме этого, указания на ограничение присутствуют и в св-ве на право собственности. Эксперты не рекомендуют приобретать обремененные объекты. Как показывает практика, такие сделки создают очень много проблем всем ее участникам. Владельцам обремененных объектов не следует скрывать от потенциальных покупателей сведения об ограничениях. В противном случае может возникнуть спор, который будет разрешаться в суде. Это, в свою очередь, чревато значительными издержками, как финансовыми, так и временными.
Как снять ограничения
Автоматически действия любого соглашения, решение суда считаются недействительными, как только выполняются прописанные в документах условия. Параллельно снимаются любые запреты. То есть как только будет выплачена денежная сумма, истечет срок ареста, залога, то есть стороны полностью исполнят прописанные обязательства. Проще сказать, как только будут устранены причины, которые повлекли за собой проблему.
Важно! После снятия важно зарегистрировать снятие ограничений в соответствующем органе (Росреестре).
Владелец, собрав нужные документы, обращается к представителям МФЦ, Росреестра. Иногда требуется личное присутствие третьего лица, по причине которого был наложен запрет, для подтверждения определенной информации. Бывает, что приходится обращаться в суд, по его решению, устанавливать свои права.
Обременение на квартиру
Что такое обременение на квартиру? Это своего рода форма ареста, налагаемая на имущество, в нашем случае, квартиру. В результате собственник теряет возможность свободно распоряжаться недвижимостью, выполняя любые действия на свое усмотрение.
Такие ограничения могут появиться как по инициативе владельца недвижимости, так и в обход его воли. Первый вариант развития событий происходит в результате самостоятельных действий собственника. Второй вариант возникает при вмешательстве третьей стороны, чаще всего банка.
Даже несмотря на имеющиеся обременения такую квартиру можно купить. Есть два пути, по которым может пойти продавец.
- Обман. Продавец умышленно умалчивает об имеющихся на квартире обременениях. И, если покупатель окажется небдительным и не станет настаивать на проверке юридической чистоты, он вполне может лишиться и уплаченных за квартиру денег, и самой квартиры.
- Информированное согласие покупателя. Продавцов, которые честно предупреждают своих покупателей об имеющихся обременениях, немало. Стоимость таких квартир может быть на порядок ниже рыночной, и если покупатель готов к длительным процедурам и сбору бумаг, он вполне может решиться на покупку обремененной собственности.