Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какими документами необходимо запастись при оформлении покупки земли для ИЖС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правильно заключенный договор купли-продажи земельного участка предусматривает следование сразу нескольким законам. Особенно если речь об участке под ИЖС. В частности, к вниманию принимается земельный и гражданский кодекс, а также закон о гос. регистрации недвижимости.
Стандартный пакет документов для продажи земли включает:
- паспорт собственника (или собственников, если их несколько)
- выписку из ЕГРН
- документ, на основании которого возникло право собственности — договор купли-продажи, решение суда, договор дарения или свидетельство о праве на наследство
Дополнительно могут потребоваться:
- межевой план
- разрешение органов опеки и попечительства при наличии несовершеннолетних и недееспособных собственников
- нотариальное согласие супруга на продажу, если участок был приобретен в браке
- справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ
Если на участке есть зарегистрированная постройка (например, садовый домик), то на неё также потребуется предоставить документы, подтверждающие собственность.
Договор купли-продажи земельного участка: недействительные сделки
Недействительные сделки — не редкость. Договор купли-продажи земельного участка можно сделать таким, если документ будет признан оспоримым или ничтожным.
| Ничтожный | Рассматриваемое соглашение ещё на этапе заключения нарушало закон. Таким образом, документ будет считаться недействительным, начиная с момента, когда его заключили. Таким можно признать договор, составленный на основе поддельных документов, или если продажу скрыли дарением. |
| Оспоримый | Договор такого типа заключался с нарушениями, но все ещё может работать при условии, что никто не попытается его оспорить через суд. |
Какие должны быть документы на участок
При проведении сделки важно убедиться, что у продавца есть в наличии необходимые документы для продажи участка, дающая ему право продавать участок. При этом необходимо не только наличие документов, которые дали ему право собственности на участок, но и проведение регистрации в Едином реестре прав собственности на объекты недвижимости.
Документы для договора купли продажи земельного участка включают в себя:
- Правоустанавливающие документы, которые обосновывают наличия права на собственность на земельный участок. В зависимости от конкретной ситуации это может быть договор купли-продажи, договор, по которому земля была подарена, завещание или другие.
- Выписка из Единого государственного реестра, которая является основным документом, подтверждающим право собственности. В нём, в частности, будет содержаться информация о том, есть ли обременения на эту недвижимость.
- Кадастровый паспорт на участок.
- Если на участке имеются строения, на них должна быть предоставлена техническая документация.
- Необходимо предоставить межевой план на продаваемый участок земли.
- Акт, в котором зафиксированы границы продаваемой земли.
Как происходит сделка
Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:
- Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
- Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
- Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.
Такое соглашение необходимо заверить у нотариуса.
Какие документы должны быть у покупателя земельного участка
- Персональные документы:
- паспорт физ.лица;
- учредительные документы для организации.
Продажа участка под ИЖС
Предположим, что гражданин получил земельный надел в будущем коттеджном поселке, строительство которого пока только планируется. Но ситуация изменилась, и ждать застройки он не может, нужно продать землю. Участок представляет собой помеченную столбиками территорию в чистом поле, но, тем не менее, имеет категорию «земель под индивидуальное жилищное строительство». Какие бумаги потребуются здесь?
К землям ИЖС по закону предъявляется одно важное требование – они должны быть обеспечены необходимыми для жизни коммуникациями, как минимум воды и электричества. Соответственно, к базовому пакету документов придется присовокупить:
- разрешения на проведение коммуникаций;
- техническую документацию, показывающую возможность проведения коммуникаций.
В зависимости от ситуации, это может быть техдокументация на подведение газа, воды, канализации, электроэнергии, отопления и т.д. Кстати, если продавец уже получил разрешение на постройку на продаваемом наделе дома, его также стоит приложить к пакету бумаг.
При оформлении сделки следует придерживаться следующих нормативных документов:
- в части особенностей купли-продажи – Статья 37 Земельного кодекса;
- в части оформления договора купли-продажи – Статьи 554 и 555 Гражданского кодекса;
- перечень документов для перехода права собственности изложен в ч. 1,2 ст. 14, ст. 18 Закона № 218-ФЗ.
В 2022 году объектом купли-продажи могут быть только участки земли, которые прошли государственный кадастровый учет. При этом продавец обязан перед заключением договора предоставить покупателю всю информацию об ограничениях использования и обременениях в отношении земли (требование п. 1 ст. 37 ЗК РФ).
Основаниями для осуществления государственной регистрации прав на земельный участок в соответствии с п. 7 ст. 14 Федерального закона № 218 являются:
- документы о праве собственности (договора сделок, свидетельство о наследстве, свидетельство о приватизации, акты органов государственной власти или местного самоуправления, судебные акты);
- межевой план, технический план или акт обследования по результатам выполнения кадастровых работ.
| Вопрос | Ответ |
| Если собственник владеет участком более трех лет и продает по цене, которая ниже кадастровой стоимости, как рассчитывается налог? | Если участок находится в собственности более трех лет, то платить налоги не нужно. |
| Можно ли продать земельный участок с домом, оформленным как нежилой? Какой налог уплачивается? | Продать участок с нежилым домом можно. Налоги нужно платить при условии, если недвижимость принадлежит менее трех лет (в том числе и доставшаяся по наследству). |
| Можно ли продать земельный участок, если все владельцы согласны это сделать, но не договорились с окончательной ценой? | Действующее законодательство определяет следующее: сделки при продаже земельных участков проводятся с согласия всех собственников. Если один или несколько владельцев настаивают на изменение цены, то остальные не могут реализовать свои доли за другую сумму. Каждый собственник должен согласиться с одной ценой, по которой будет продана земля. |
| Земля выдана на основании постановления о предоставлении участка в собственность. Срок владения — менее двух лет. Участок продается по цене менее миллиона. Какие налоги нужно платить? | По действующему законодательству, налоги с продажи недвижимости взимаются, если объект оценен более чем в миллион рублей. |
| Срок владения участка 2 года, цена — 1,3 миллиона рублей. Каков размер налога? | Размер налога рассчитывается, исходя из кадастровой или рыночной цены. В обоих случаях применяется коэффициент 0,7. Если при умножении последнего на кадастровую стоимость получается сумма, которая меньше рыночной цены, то второе число применяется для расчета налога. Это правило действует и в обратную сторону. То есть для расчета налога применяется большая сумма. |
| С какого момента считается срок владения участком, который был получен по наследству или завещанию? | Срок владения участка исчисляется с момента смерти прежнего собственника, а не по дате получения свидетельства или регистрации права. |
Шаг 1. Сбор минимального пакета документов
В случае если вы решили продать земельный участок, то первым делом необходимо собрать определенные документы. Речь идет о кадастровом паспорте и межевом плане.
Кадастровый паспорт – это аналог паспорта гражданина, в нем содержится вся основная информация о земельном участке (площадь, владелец, уникальный номер и т.д.). Выдается Федеральной службой Государственной регистрации, в простонародье именуемого, как Росреестр.
Получить данный документ несложно, если вы проходили процедуру землеустройства и ваш земельный участок есть в базе данных Росреестра. В противном случае процедура может затянуться на несколько месяцев.
Итак, если все же процедура землеустройства пройдена, тогда вам необходимо:
- Обратиться в Росреестр и заказать кадастровый паспорт;
- В момент, когда придут кадастровые инженеры показать им свой земельный участок. Специалисты проводят измерения границ и составляют межевой план.
- Заранее, до прихода кадастровых инженеров, обсудить с соседями границы вашего участка. Постарайтесь решить все проблемы (если они возникнут) мирным путем, иначе свою недвижимость быстро продать вам не удастся.
- Документы передаются в Росреестр, где в течение месяца проверяются все данные, после чего выдается кадастровый паспорт.
Помимо кадастрового паспорта, необходимо подготовить документы, подтверждающие права вашей собственности. В случае если земля была куплена вами до 1997 года, тогда нелишним будет обратиться за консультацией к юристу. Дело в том, что продажа земельных участков происходит на основании Земельного Кодекса Российской Федерации, а он существенно поменялся после 1997 года.
Например, если земля была куплена вами после 31.01.1998 года, тогда вы должны иметь на руках Свидетельство о государственной регистрации права на землю. В случае если участок куплен до 31.01.1998 года, тогда вам придется перерегистрировать права на землю.
Правила осуществления сделок с землей как объектом недвижимости
Порядок совершения сделок по оформлению собственности на землю регламентируется . К числу наиболее важных требований законодательства относятся:
- Право собственности на землю, как и любой другой объект недвижимого имущества, должно быть отражено соответствующей записью в ЕГРН.
- Оформление и последующая регистрация сделки возможны только в том случае, когда владелец имеет на руках полный комплект правоустанавливающей и кадастровой документации.
- Оформление сделки купли-продажи земли и смена владельца не влияют на разрешенный вид землепользования.
- Переход права собственности на участок земли происходит только после регистрации договора в Росреестре и никак не связан с фактом подписания договора или внесения оплаты по нему.
- Продажа земельных участков, которые находятся в долевой собственности, требует обязательного нотариального заверения.
Приведенный перечень правил совершения сделок с землей не является исчерпывающим. Но даже он наглядно демонстрирует, что подготовка и оформление договора купли-продажи земельного участка — непростое мероприятие, сложное как с юридической, так и организационной точек зрения.
Подготовка документов для регистрации договора купли-продажи участка
Компания «Стар-Сервис» проверит документы для сделки купли-продажи земли на юридическую чистоту, согласует их с органами госрегистрации, выполнит сбор необходимого пакета для срочной регистрации сделки.
Подготовка документов потребует много сил и времени, поскольку:
- Необходимо ориентироваться в процедуре подачи документов, и требованиям к ним;
- Знать актуальные сроки подачи, перечень необходимых документов для конкретной категории недвижимости;
- Лично присутствовать при подаче документов или обращаться к доверителям.
Мы же предлагаем максимально удобный и простой способ регистрации сделок с недвижимостью любого типа – помощь специалистов, которые сэкономят массу времени и обеспечат желаемый результат.
| Регистрация прав собственности | Цены в рублях | |||
| Москва | Новая Москва | Московская область | ||
| Купля-продажа | участок | 12 000 | 13 000 | |
| участок с домом | 21 000 | 21 000 | ||
| ГОСПОШЛИНА ОПЛАЧИВАЕТСЯ ОТДЕЛЬНО |
Как восстановить документы на дом и землю
Утрата документов на недвижимость очень пугает правообладателя.
Но волноваться не стоит!
Все документы на дом и землю есть в архивах БТИ, Росреестра или Администрации населенного пункта.
Если объекты недвижимости состоят на кадастровом учете и права на них зарегистрированы в Росреестре — обращайтесь с заявлением о выдаче копий в региональное Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Плата за копию правоустанавливающего документа на бумажном носителе для физических лиц — 340 рублей, для юридического лица -1080 рублей ( на 2020 год).
Если регистрация прав в Росреестре не проводилась — тогда обращайтесь в БТИ.
Распоряжения Администрации о выделении земельных участков гражданам и юридическим лицам есть в Архиве Администрации населенного пункта.
Шаг 5 — взять у покупателя задаток (важно)
Итак, вы ответили на 20-30 звонков по телефону, сделали 5-10 показов и нашли покупателя. Но на этом дело не заканчивается — нужно зафиксировать готовность нового владельца к покупке, то есть взять у него задаток.
Брать задаток рекомендую при первой же возможности. Это могут быть вопросы покупателя о дате оформления; окончание торга, либо проверка документов. Зафиксируйте залог не менее 5-10% от стоимости вашего участка в письменном виде. Для убедительности — используйте выписку из ЕГРН, о заказе которой я говорил в самом начале.
Скачать предварительный договор купле-продажи земельного участка
Вовремя взяв задаток вы получаете страховку от «соскока». Покупатели недвижимости имеют свойство проснутся на следующий день и передумать, но если подписано соглашение о задатке, то вернуть залог они не имеют права. Однако и вы возлагаете на себя обязательство вернуть задаток в двойном размере в случае продажи земли третьему лицу.
После задатка, договоритесь о дате сделки и условиях передачи денег — 2-3 дня на подготовку документов будет вполне достаточно. Ожидают друг друга, например для поступления денег покупателю, как правило не дольше месяца. Более длинных сроков я бы избегал.
Подготовка документов для регистрации договора купли-продажи участка
Компания «Стар-Сервис» проверит документы для сделки купли-продажи земли на юридическую чистоту, согласует их с органами госрегистрации, выполнит сбор необходимого пакета для срочной регистрации сделки.
Подготовка документов потребует много сил и времени, поскольку:
- Необходимо ориентироваться в процедуре подачи документов, и требованиям к ним;
- Знать актуальные сроки подачи, перечень необходимых документов для конкретной категории недвижимости;
- Лично присутствовать при подаче документов или обращаться к доверителям.
Мы же предлагаем максимально удобный и простой способ регистрации сделок с недвижимостью любого типа – помощь специалистов, которые сэкономят массу времени и обеспечат желаемый результат.
| Регистрация прав собственности | Цены в рублях | |||
| Москва | Новая Москва | Московская область | ||
| Купля-продажа | участок | 12 000 | 13 000 | |
| участок с домом | 21 000 | 21 000 | ||
| ГОСПОШЛИНА ОПЛАЧИВАЕТСЯ ОТДЕЛЬНО |
Список документов при покупке дачного участка
Покупая дачный участок, приобретатель вправе потребовать перечень документов, подтверждающих регистрацию права собственности на продавца.
Это связано со спецификой таких участков и строений, на протяжении длительного времени оформить права на дачные домики и наделы было практически невозможно или затруднительно.
Поскольку продавцу необходим подтверждающий документ на собственность, ему предстоит надлежащим образом оформить дачный участок.
До конца 2016 года, в рамках программы дачной амнистии, было достаточно представить декларацию на объект (дачный домик) и схему расположения участка на территории СНТ. Документ, подтверждающий, что дачный участок принадлежит гражданину, выдавался правлением СНТ и регистрировался в учреждениях Росреестра.
Процедура оформления сделки купли-продажи
Процедура покупки осуществляется в три этапа:
- Составление договора купли-продажи между сторонами;
- Аккумулирование обязательных документов при покупке земельного участка со стороны продавца;
- Обращение покупателя и продавца в территориальное подразделение Росреестра, чтобы зарегистрировать переход прав от продавца к покупателю. Ранее на этом этапе новому собственнику выдавалось свидетельство о праве.
За покупателем имеется право требовать предоставить все сведения:
- Разрешена ли застройка;
- О соседних земмельных участках (кто владеет, как использует и что планируется);
- О действующих ограничениях. Такие сведения можно и желательно получить самостоятельно в Росреестре. Их знание не даст выбросить деньги на ветер;
- О характеристиках надела, затрагивающих его качество (подземные коммуникации и т.д., что создает препятствие эксплуатировать участок по прямому его назначению).
Предоставление заведомо недостоверных сведений дает покупателю право требовать уменьшения стоимости или вовсе расторгнуть договор и возместить убытки.
Центральная часть договора – положения о предмете и стоимости. В пункте, затрагивающем предмет, обязательно указываются объективные характеристики надела (адрес, площадь, кадастровый номер, категория и вид разрешенного использования).