Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли расприватизировать квартиру, и как это сделать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
М.А. Федосеев подал иск к С.М. Смирновой и А.А. Смирнову о признании недействительным договора приватизации по причине нарушения его прав в ходе её проведения. По утверждению истца, от участия в приватизации он не отказывался, а подписывал документ о передаче права на оформление своей доли в квартире падчерице – С.А. Смирновой, не изучив его перед подписанием. То есть, он был введён в заблуждение относительно природы и последствий сделки, тем более что из-за состояния здоровья не мог здраво оценивать свои поступки (длительное время находился под наблюдением в наркологическом диспансере).
Уже в ходе рассмотрения он дополнил изложенные в иске данные, уточнив, что его подписи на заявлении о приватизации и в записи об отказе от участия в ней были подделаны.
Чем отличается расприватизация от деприватизации
И расприватизация, и деприватизация – это процедура, которая подразумевает возврат жилья в собственность государства/муниципалитета. И тот, и другой термин в российском законодательстве отсутствует. Хотя само явление в практике есть.
В то же время, некоторые юристы утверждают следующее: расприватизация – это установление приватизационного договора недействительным, а деприватизация – добровольное аннулирование договора по передаче объекта недвижимости в личную собственность.
Установить недействительность договора можно исключительно в судебном порядке. Основания для этого – неправильное оформление договора, нарушение имущественных прав и интересов жильцов, которые из-за определенных обстоятельств не участвовали в приватизации, хотя по закону должны были это сделать.
Особенности оформления расприватизации
При желании расприватизировать жилье необходимо учитывать следующее.
- Если собственник не согласен на процедуру, то провести ее не удастся. Допускается расприватизировать квартиру через суд, если собственника признали малоимущим. Если приватизацию провели неправильно, расприватизировать жилье допускается вне зависимости от отношения собственника к этой процедуре.
- Если одним из собственников жилья выступает родитель с ребенком до 18 лет, без письменного разрешения со стороны сотрудников органов опеки процедуру провести не получится. Уполномоченные лица должны увидеть, что имущественные права детей не нарушаются, что расприватизация не приведет к ухудшению условий проживания для несовершеннолетних.
- Допускается расприватизировать долю в жилье, но для этого нужно получить разрешение со стороны каждого собственника жилья. Процесс проводится точно так же, как и расприватизация жилья целиком.
Можно ли расприватизировать долю в квартире
Собственник может расприватизировать принадлежащую ему недвижимость, однако для этого ему понадобится учесть определенные правила. Так, не удастся расприватизировать долю, которая:
- Обременена ограничениями, арестами или запретами (например, если имеется долг по коммунальным платежам, если доля и/или вся квартира выступает в качестве залога по кредиту и пр.).
- Была получена по договору купли-продажи, мены, дарения или в качестве наследства. Здесь процедура расприватизации не предусматривается в принципе. Расприватизировать можно только такое жилье, которое ранее было получено по договору приватизации.
- Относится к квартире с несогласованной и незаконной перепланировкой. Если во время владения недвижимостью собственники провели в ней самовольный ремонт, муниципалитет не примет ее назад
Правовые нюансы приватизации: о чем нужно знать
Каждый гражданин РФ имеет право приватизировать муниципальную собственность только 1 раз (ст. 11 Закона № 1541-1). Изначально в договор приватизации должны быть включены все лица, которые числятся пользователями данной квартиры (т.е. они зарегистрированы и проживают именно в ней). В противном случае от человека должен быть получен письменный и нотариально заверенный отказ от участия в приватизации.
Гражданин может сохранить за собой право на повторную, как бы неиспользованную, единоразовую приватизацию муниципального жилья. Это возможно в том случае, если проводится расприватизация недвижимости, т.е. отчуждение через судебные органы. Если же человек отказывается от принадлежащей ему собственности в добровольном порядке, то он навсегда утрачивает возможность приватизировать муниципальное жилье еще раз.
В соответствии со ст. 7 Закона № 1541-1, опекаемые лица, имеющие право пользования жилым помещением и проживающие в нем вместе со своими законными представителями, также должны быть включены в договор приватизации. Опекун, решивший по какой-либо причине не включать своего подопечного в данный документ, должен получить на это письменное разрешение от Органов опеки и попечительства.
Аналогичное письменное разрешение от ООП понадобится получить в том случае, если будет проводиться расприватизация/деприватизация квартиры, где несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин выступает в роли:
- одного из сособственников;
- прописанного и проживающего лица.
ООП почти никогда не дает разрешение на отчуждение недвижимости, т.к. это напрямую ущемляет интересы опекаемого лица. Именно поэтому деприватизация и расприватизация квартиры, в которой зарегистрирован опекаемый гражданин, оказывается практически неосуществимой идеей.
Особенности оформления расприватизации
При желании расприватизировать жилье необходимо учитывать следующее.
- Если собственник не согласен на процедуру, то провести ее не удастся. Допускается расприватизировать квартиру через суд, если собственника признали малоимущим. Если приватизацию провели неправильно, расприватизировать жилье допускается вне зависимости от отношения собственника к этой процедуре.
- Если одним из собственников жилья выступает родитель с ребенком до 18 лет, без письменного разрешения со стороны сотрудников органов опеки процедуру провести не получится. Уполномоченные лица должны увидеть, что имущественные права детей не нарушаются, что расприватизация не приведет к ухудшению условий проживания для несовершеннолетних.
- Допускается расприватизировать долю в жилье, но для этого нужно получить разрешение со стороны каждого собственника жилья. Процесс проводится точно так же, как и расприватизация жилья целиком.
При каких условиях осуществляется деприватизация жилого помещения
На законодательном уровне утверждено, что граждане РФ, официально признанные малоимущими, вправе отказаться от прав собственности на недвижимость и могут в любой момент передать ее под юрисдикцию муниципальных властей или государства.
Если собственник решит воспользоваться возможностью деприватизации, властные структуры будут вынужден заключить с бывшим собственником договор социального найма на соответствующую квартиру. При этом, особых условий к жилищу не выдвигается.
В частности, деприватизация жилого помещения будет проведена без особых сложностей при соответствии следующих параметров:
- Квартира полностью освобождена от любых обязательств. Таким образом, квартира не является предметом залога и не находится под контролем банка, как жилье, купленное в ипотеку. Если имеются какие-либо ограничения, возложенные на недвижимость, деприватизацию осуществить будет невозможно.
- Квартира, которая передается в собственность муниципалитету, не является единственным жильем для собственника, и у него отсутствуют другие варианты для постоянного проживания.
- Отсутствие любых задолженностей по коммунальным услугам. Наличие долгов по ЖКХ не позволит оперативно провести процедуру деприватизации.
Особенности расприватизации доли в квартире
Каждый человек, имеющий в собственности долю в квартире, может распоряжаться ею по своему усмотрению. Это самая острая проблема по сей день в юридической практике. Если один хозяин желает расприватизировать, то второй категорически “против” и, к сожалению, ничего нельзя с этим поделать.
Остается лишь жильцам садиться за стол переговоров и как-то договариваться.
Расприватизировать квартиру, значит, в первую очередь заручиться согласием всех собственников, находящихся в долевой собственности. В противном случае органы муниципалитета просто откажут в рассмотрении заявления.
Процедура расприватизации проходит в общем порядке в соответствии с регламентом законодательства. В 2017 году процесс возврата собственности муниципалитету упрощен. Сложности представляет квартира, находящаяся в долевой собственности и вероятно, потребуется помощь профессионального юриста.
Если же квартира чистая, то свои плюсы в расприватизации, конечно, имеются. Разные бывают случаи в семьях и возможно это – приемлемый вариант. Во всяком случае, государство дает сегодня такую возможность, но прежде, чем расприватизировать, нужно все обдумать и взвесить.
Отличие от деприватизации
Расприватизация и деприватизация жилья – это передача недвижимости обратно государству. Оба способа имеют одинаковое значение, однако различаются в условиях и последствиях.
Расприватизация – это признание приватизации недействительной в судебном порядке.
Деприватизация – это добровольное решение одного или нескольких собственников приватизированной квартиры о возврате жилье обратно муниципалитету.
Уже на примере определений видно, что расприватизация отличается от деприватизации. Если в случае с добровольным способом можно обойтись без суда, то расприватизация имеет исключительно принудительный порядок. Более того, если владельцу приватизированной квартиры откажут в деприватизации, он имеет право воспользоваться судебной защитой.
Но ключевое отличие двух способов – юридические последствия. После расприватизации в суде жильцы сохранят право еще на одну приватизацию. Если же вернуть квартиру государству добровольно, то попытка бесплатного перевода жилья будет считаться исчерпанной.
Есть два варианта проведения процедуры. Если собственник самостоятельно решает отказаться от приватизированного объекта, можно попытаться решить вопрос по деприватизации жилья во внесудебном порядке, обратившись в администрацию:
- Процесс деприватизации предполагает обращение в муниципалитет с документами, подтверждающими наличие оснований.
- По рассмотрению обращения администрация готовит соглашение об обратной процедуре перевода в муниципальный фонд с дальнейшим переоформлением права через Росреестр.
- Спустя 2 месяца объект переоформляется в муниципальную собственность, а бывшие участники приватизации заключают договор соцнайма для продолжения пользования жильем на правах нанимателей.
Условия и способы расприватизации квартиры
Законодательные акты предусматривают возможность передачи малоимущими лицами недвижимости, которая была приватизирована до 2007 года включительно при соблюдении двух условий:
- Недвижимость, передаваемая в собственность муниципальных властей, должна выступать единственным местом жительства владельца в противном случае запрещается передача собственности на баланс городских властей.
- Отсутствие каких либо долговых обязательств по данному объекту перед финансовыми организациями (банками, коммунальными предприятиями или на основании залоговых обязательств).
Существует два доступных способа расприватизации:
- По решению органов суда, по запросу лиц имеющих оспорить право собственности в соответствии с законом или запроса органов прокуратуры, при обнаружении фактов предусмотренных соответствующими актами.
- На основании договора добровольной передачи с муниципальными властями местных органов самоуправления.
Расприватизация или деприватизация?
Казалось бы, эти оба понятия являются синонимами, тем более что означают они одно и то же. Но наиболее «придирчивые» юристы считают, что, согласно ГК РФ (статьи 168-172 и 175-179), под расприватизацией жилья следует понимать признание договора о приватизации недействительным, которое осуществляется исключительно в судебном порядке. Инициатором процесса может быть, как сам собственник, так и иные заинтересованные лица.
Причинами расприватизации могут служить:
- неправильно оформленный договор;
- совершение сделки недееспособным лицом или введённым в заблуждение;
- нарушение прав всех прописанных на момент приватизации жильцов, которые по каким-то причинам не были включены в долю;
- отказ муниципальных властей принять жилплощадь на баланс.
Деприватизация квартиры (согласно статьям 450-453) – процесс добровольного расторжения договора о приватизации, инициированный собственником. То есть возвращение жилья на баланс муниципальных властей происходит по желанию владельца.
Порядок деприватизации квартиры в 2015 году
Подготовка документов, указанных в разделе 6 статьи.
Подача пакета документов в орган, который принимает решение о деприватизации:
- Заявление и необходимые документы обычно подают в тот же муниципальный орган, где ранее оформлялся договор приватизации.
- Прием и рассмотрение заявлений происходят в день обращения заявителя.
- Необходимо личное присутствие всех владельцев старше 14 лет, зарегистрированных в жилом помещении (или их представителей с нотариально оформленной доверенностью на заключение договора) с паспортами и свидетельствами о рождении детей.
- Все участники деприватизации предупреждаются, что они потеряют возможность на повторную приватизацию (только несовершеннолетние имеют это право).
Реприватизация аварийного жилья сегодня
Расприватизация в суде — крайняя, а иногда вынужденная мера, прибегать к которой следует только при наличии веских оснований. Процедура основана на признании сделки недействительной. Причиной удовлетворения иска может быть:
- Заключение договора с нарушением требований законодательства. Если говорить об аварийном жилье, то приватизация такового уже является нарушением в силу ст. 4 закона о приватизации жилфонда № 1541-1 от 1991 года.
- Совершенная сделка является притворной, то есть заключенной для сокрытия другой сделки либо мнимой, заключенной без цели создать правовые последствия.
- Договор нарушает права ребенка или недееспособного лица на приватизацию, например, если таковые не приняли в ней участие.
- Орган, заключивший договор, не уполномочен на совершение подобных сделок.
- Гражданин принял участие в приватизации под влиянием физического или психологического насилия либо вследствие заблуждения.
- Договор заключен без согласия других членов семьи, имеющих право на участие в приватизации.
При наличии одного из предусмотренных законом оснований, обратиться с исковым заявлением о принудительной деприватизации жилья вправе лица, чьи права были нарушены, их законные представители или уполномоченный орган. К примеру, от имени недееспособного лица может обратиться официально назначенный опекун, а в интересах несовершеннолетних родители или орган опеки.
Порядок действий в данном случае будет включать следующие этапы:
- Обращение в муниципалитет с заявлением о деприватизации. Если в ответ на обращение поступит отказ, можно переходить к следующему этапу.
- Составление искового заявления.
- Сбор документов и уплата госпошлины (300 рублей).
- Направление экземпляра иска и приложения ответчику.
- Подача заявления в районный или городской суд по месту, где находится имущество.
- Участие в разбирательстве.
- Получение вступившего в силу решения суда (через месяц после принятия в окончательной форме).
- Переоформление права собственности в Росреестре (осуществляется на основании решения, направленного судом).
- Заключение договора соцнайма.
В зависимости от обстоятельств приватизации ответчиком по делу могут выступать разные лица.