Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Типовой договор аренды квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Стороны договора найма и его суть
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Как прописать в договоре аренды депозит за квартиру
Понятие депозита в большинстве случаев приравнивается к залогу. Однако между ними есть определенная разница, которая отражается в нормах закона и может иметь значение в случае юридического спора.
Залог гарантирует исполнение арендатором своих обязательств. Например, хозяин не сдавал жилье другим желающим, потому что договорился с конкретным человеком и рассчитывает на него. После подписания договора арендатор платит ему залог. Если он передумает заселяться (перестанет выходить на связь или что-то подобное), то эта сумма будет для хозяина своеобразной компенсацией простоя.
Депозит же направлен на возможную компенсацию ущерба имуществу – а также служит определенной мотивацией для съемщиков следить за мебелью и техникой.
Сумма депозита может рассчитываться так:
- соответствовать месячной оплате аренды;
- высчитываться из общей стоимости имущества в помещении (всего или какой-то его части).
Хозяин может решить это самостоятельно или договориться лично с потенциальными съемщиками.
Сумма, которую хозяин имеет права не возвращать по причине ущерба, также зависит от ситуации – он может удержать определенную сумму, которая покроет ущерб, или оставить себе все, если масштабы вреда собственности будут этому соответствовать.
Все важные аспекты этой процедуры отражаются в документе отдельным пунктом.
Образец договора аренды от R.TIGER
Важно понимать, что любой образец в данном случае будет условным. Даже из приведенных примеров в предыдущих пунктах четко видно, насколько широко поле различных обстоятельств, характерных для процедуры аренды жилья.
Некоторые пункты могут вам вообще не понадобиться, а другие потребуется расписать более конкретно и с дополнительными уточнениями.
Постарайтесь оценить объективно, достаточно ли вам общих рекомендаций – в случае серьезных споров, значение могут иметь не только указанные условия, но и обстоятельства, которые вы пропустили.
Вы можете заказать договор в нашем сервисе. Специалисты грамотно оценят ситуацию, сдаваемое жилье, условия сторон – и сформируют договор, в котором в полной мере будут отражены все нюансы вашего случая.
Как сдать свою квартиру
В первую очередь нужно определить настоящую арендную стоимость квартиры, которая будет сдаваться, для этого нужно:
1) Прозванивать разные риэлтерские фирмы, говоря, что Вы желаете сдать квартиру, описывать при этом плюсы и минусы собственного объекта, узнавать примерную стоимость, выслушивать насчёт перспектив — как быстро риэлторы помогут сдать Вашу жилплощадь. Стоимость можно услышать очень разную (зачастую её определяют сами агенты — они не всегда говорят правду, часто обрабатывая клиента, причём каждый это делает по-своему). Выслушав, нужно благодарить и прощаться. Информацию Вы узнали, с этого момента потребуется определённое время для «остывания» от бесед с риэлторами и для взвешивания всего услышанного.
2) Установить стоимость в соответствии с рыночной. Она должна быть не чрезмерно высокой, отвечать качеству объекта, тогда квартирант не убежит от Вас через 1-2 месяца, а у Вас не появятся проблемы, вызванные разными претензиями со стороны квартирантов и поисками новых. Таким образом, правильная оценка квартиры позволит обеспечить устойчивый доход надолго, а также спокойные отношения с квартирантами.
Какие именно факторы требуется учесть, подсчитывая стоимость?
- Район. Как далеко от метро. Насколько долго ехать к центральной части города? При езде в час пик можно ли попасть в пробку? Какова цена в месяц проезда для человека, место работы которого расположено приблизительно в 1 часе езды?
- Соседи. Немаловажный фактор ценообразования. Адекватные люди, не алкоголики, не шумящие — это очень хорошо. Тогда у квартирантов не будет претензий. В противном случае следует приготовиться к значительному снижению стоимости аренды или к частой смене квартирантов, пока они не окажутся ещё более проблемными, чем соседи. Тогда им точно удастся найти способ воздействия на соседей.
- Этаж. Хорошо, когда он не 1-й и не последний. В противном случае придётся приготовиться к снижению стоимости. Аналогично при угловой квартире.
- Площадь объекта. Стоимость прямо пропорциональна ей.
- Наличие ремонта, при наличии — качество его проведения и год выполнения. Наличие/отсутствие грибка, ржавчины на трубах, протекания сантехники. Данные вопросы всегда возникают во время осмотра объекта.
- Есть ли мебель, какого она качества, сколько времени эксплуатируется. Старая мебель равносильна отсутствию мебели. Для множества людей одна лишь устаревшая мебель — уже веская причина для отказа от съёма квартиры.
- Есть ли бытовая техника, каков уровень её качества, сколько времени она эксплуатируется. Устаревшая техника — это недостаток. Вряд ли новому жильцу захочется материально отвечать за технику, которую перед ним кто-то уже изрядно попользовал. Требуется её гарантийное обслуживание, в противном случае ответственность за вероятные неисправности будет лежать на Вас целиком.
- Пластиковые окна. Их наличие очень приветствуют квартиранты, однако сегодня это скорее обычный атрибут нормальной квартиры. Такие окна попросту должны быть, а при их отсутствии цена уменьшается.
- Время аренды. При съёме квартиры более, чем на год, торг вполне уместен.
- Активность арендного рынка, зависящая прежде всего от сезона. Обычно сильные спады его активности имеют место примерно с конца декабря до конца января, со второй половины апреля до середины мая и с середины июня до начала сентября.
В зависимости от того, какой именно вид договора будет использован, его форма может различаться.
| Существующие разновидности типового соглашения найма помещения | |
| Социальный | Коммерческий |
| Разработаны типовые образцы. Они зафиксированы Жилищным кодексом РФ. Договор заключается между двумя физическими лицами – собственником и квартирантом. Одной стороной в правоотношении является собственник квартиры, а другой – квартирант. Подразумевается, что он будет использовать недвижимость только для проживания.
Если участники сделки не являются гражданами РФ, заключение соглашения запрещено. Правило не является актуальным только в том случае, если участниками сделки было получено соответствующее судебное решение. Нанимателем может выступать только один или сразу несколько человек. Если лицо, с которым был заключён договор, одно, и оно погибло, было госпитализировано или скрылось в неизвестном направлении, соглашение может быть перезаключено его родственниками. Документация оформляется по месту проживания. Оплата и срок аренды определяются по договорённости. |
Разновидность соглашения действующим законодательством не регламентирована. По этой причине его составление осуществляется в соответствии с общими принципами. Договор может быть заключён между физическими лицами. Иногда в роли нанимателя выступает юридическое лицо.
Оплату устанавливает собственник помещения. Однако в некоторых случаях ее максимальный размер может быть ограничен. В договоре в обязательном порядке должно быть указано, кто обязан производить оплату коммунальных платежей. Если стороны не внесли в документах эту информацию, обязанность ляжет на собственника. |
Нюансы составления договора найма
Долгосрочный наём (аренда), которая заключается в сдаче квартиры на срок от года до пяти лет, зачастую удобна для обеих сторон. Хозяин квартиры может быть уверен, что будет стабильно получать доход, а наниматель – при исправном исполнении своих обязательств – не волноваться с поиском другого жилья в течение длительного времени.
Если наниматель будет соблюдать все условия договора, то арендодатель вряд ли откажет ему в продлении срока аренды. У жильцов в этом случае есть преимущественное право. Механизм здесь следующий: у договора имеется срок действия и за 3 месяца до окончания хозяин может предложить жильцам его продлить. В случае согласия обеих сторон, они подписывают новый договор на следующий срок. Если хозяин не объявился, то договор продлевается автоматически на 5 лет.
Чтобы разорвать взаимоотношения по инициативе наймодателя, потребуется наличие на то веских причин:
- отсутствие платежей более 6 месяцев;
- существенная порча имущества;
- конфликтные ситуации с соседями и органами правопорядка;
- использование жилья не для проживания.
Что должно содержать арендное соглашение
Когда заключается договор аренды у частного лица, то важно оговорить ещё ряд важных моментов. В частности, должно быть прописано, на чьи плечи ложиться проведение ремонта в квартире и устранение последствий непредвиденных ситуаций (проблемы с проводкой, прорыв труб и т. д.). Также полезно оговорить, с какой периодичностью хозяин квартиры вправе проверять, как она используется арендатором.
Не нужно забыть согласовать случаи для досрочного прекращения взаимоотношений или порядок пролонгации договора на новый период. Если речь идёт о досрочном освобождении помещения, то желательно установить срок извещения об этом. Ведь арендатору нужно время подыскать жилье, а арендодателю – новых клиентов.
В разделе касательно ответственности следует установить как санкции за просрочку арендных платежей, так и обязанность по возмещению убытков в случае порчи имущества собственника квартиры.
Чем отличается краткий договор аренды жилья?
Главная особенность стандартной краткой формы договора аренды жилой недвижимости — это узкая направленность. С его помощью можно снимать помещение только с целью проживания. Осуществлять на этой площади коммерческую деятельность запрещено законом.
Также в кратком договоре аренды квартиры присутствуют только основные пункты документа. Список включает:
- Предмет договора.
- Обязанности и права наймодателя.
- Обязанности и права нанимателя.
- Платежи и порядок расчетов.
- Ответственность сторон.
- Заключительные положения.
- Особые условия.
- Адреса сторон.
- Дата и подписи.
Порядок регистрации договора аренды квартиры
Вопрос регистрации данного документа спорный. При стандартных условиях, когда одно физическое лицо снимает помещение у другого — обращение в Росреестр необязательно. Наличие подписанного договора с печатями достаточно.
Но есть и исключения:
- При аренде жилой недвижимости на продолжительный период (не менее 1 года).
- В соглашении один или оба участника являются юридическими лицами.
Для регистрации договора требуются определенные документы. Перечень включает:
- Заявление. Может подаваться любой из сторон. Типовая форма отсутствует.
- Квитанцию об оплате регистрации. Для ее получения нужно сначала обратиться в Росреестр, получить соответствующий бланк, заполнить его и обратиться в банк.
- Оригинал договора аренды квартиры.
- Пояснение к архитектурному проекту (экспликация) и поэтажный план жилого помещения.
- Для физических лиц — удостоверение личности (паспорт).
- Для юридических лиц — учредительные документы организации.
С этим документом нужно обратиться в Росреестр. Сотрудник ведомства проверит полученный перечень и, если все оформлено правильно, внесет соответствующую запись в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Подавать документы может любой из участников сделки или доверенное лицо (при наличии доверенности).
Законодательно лицо, которое должно платить за регистрацию, не указывается. Обычно стоимость разделяется на равные части, поскольку и арендатор и арендодатель заинтересованы в успешности регистрации жилой недвижимости.
Требования к договору аренды квартиры в 2018 году
Как уже было сказано выше, если срок аренды квартиры превышает один год, договор аренды составляется в простой письменной форме с обязательным указанием следующих пунктов:
- Предмет договора (описание квартиры, сдаваемой в аренду);
- ФИО и паспортные данные арендодателя;
- ФИО и паспортные данные арендатора;
- Обязанности арендодателя;
- Обязанности арендатора;
- Срок договора;
- Размер арендной платы;
- Порядок внесения арендной платы;
- Порядок оплаты коммунальных платежей;
- Перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
- Основания для расторжения договора;
- Дата и место заключения договора;
- Почтовые адреса и реквизиты арендодателя и арендатора;
- Подписи сторон договора.
Почему важно официально заключить договор аренды
Не секрет, что из-за необходимости уплаты налога некоторые хозяева жилых помещений не спешат официально заключать договора аренды, а ограничиваются лишь устной договоренностью с нанимателем. Но не стоит забывать, что договор найма защищает интересы как арендатора, так и арендодателя и оберегает их от многих рисков и переживаний.
Вот несколько причин для официального заключения договора аренды:
- Большие штрафы и последующие начисления налога с пеней за весь просроченный период. У налоговых органов существует множество способов вычисления недобросовестных арендодателей: обзвон телефонов из рекламных объявлений об аренде; «горячая линия» для приёма звонков от обиженных соседей или самих нанимателей и т. д.;
- Арендатор может начать шантажировать хозяина жилья доносом в налоговую инспекцию и требовать снижения арендной платы или вовсе её не платить;
- Проблематичность взыскать ущерб с нанимателя, причинённый квартире или имуществу в ней.
- Проблемы при выселении;
- В договоре можно прописать особые условия проживания: не курить, не заводить домашних животных и другие;
- И главное, все устные договорённости не имеют никакой юридической силы.
Основная часть типичного договора аренды квартиры
Статья 811 ГКУ гласит о составлении договора на аренду квартиры исключительно в письменном виде, который даже без присутствия и заверения нотариусом имеет юридическую силу. Однако это распространяется в случаях аренды до трех лет включительно. При большем времени съема у квартирантов появляются возможности пересдачи жилья другим людям, но по предварительному согласованию с владельцем.
Договор найма считается действительным при наличии:
- паспортных данных и подписей обеих сторон;
- предмета договора;
- платы и срока действия;
- характеристики площади, которая сдается;
- условий возможного расторжения;
- обязательств, прав, ответственности;
- других условий, указанных сторонами.
Варианты сдачи жилья без договора
Такие варианты особенно будут хороши для хозяина апартаментов, потому как не нужно тратить время на заполнение и выдумывание различных условий, а просто можно брать оплату авансом и мгновенно заселять новых жильцов. В некоторых моментах предусматривается и сумма залога, на разные случаи возможной порчи имущества или других нестандартных ситуаций.
Также нет существенных проблем и сложностей с выселением и в случае отсутствия оплаты – все решается сменой замков. Отсутствуют проблемы и с налоговой, а доказать в суде какие-то нарушения очень сложно, потому как нет документа, подтверждающего проживание.
Впрочем, для квартирантов тоже есть минимальные позитивные стороны – все происходит быстро, дал деньги и живешь спокойно некоторое время. На сегодняшний день более 80% арендодателей не используют договор, а сдают квартиру нелегально. Зачастую владельцам и будущим жильцам хватает копий паспорта.
Также происходит и расторжение – в устной индивидуальной беседе. При необходимости и нежелании покидать квартиру может быть вызван участковый и он будет силой выгонять людей. После написания заявления можно добиться и удержания просроченной оплаты, компенсации за моральный ущерб и возмещения за сломанные вещи.