Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купили квартиру с прописанным человеком что делать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы исключить риск приобретения жилья с прописанными жильцами необходимо проверить наличие обременений заранее. Для этого следует запросить у владельца выписку из домовой книги. Получить ее можно в паспортном столе, однако стоит учитывать, что выдадут ее только владельцу. В ней будут указаны все сведения о всех лицах, зарегистрированных в квартире.
Всегда ли можно выписать из квартиры зарегистрированного, находящегося в МЛС?
Российское законодательство защищает лиц, находящихся в местах лишения свободы, в том числе их право после отбывания срока иметь крышу над головой. В противном случае будет нарушена 40 статья Конституции РФ. Чтобы выписать лицо, находящееся в тюрьме, необходимо дождаться его выхода на волю и уговорить выписаться добровольно. В суд на бывшего заключенного можно подавать только в том случае, если он категорически отказывается сниматься с регистрации.
Нередко юристы рекомендуют человеку, которому предстоит отбывание наказания, оформить «временную выписку», подлежащую восстановлению. Также заключенным советуют не отказываться от своей доли квартиры на случай, если она будет продана. В этих ситуациях договориться с прописанным лицом о снятии с регистрации будет достаточно просто. Однако если освобожденный не идет на компромиссы, меняет адреса – суд его выпишет без его согласия.
Чтобы правильно составить иск, лучше всего обратиться к квалифицированному юристу. Он не только поможет правильно заполнить этот документ, но и проконсультирует по всем возникшим вопросам в вашей конкретной ситуации. Такие услуги требуют дополнительных расходов, и не каждый имеет возможность ими воспользоваться. Поэтому можно попытаться составить заявление самостоятельно. Оно заполняется в соответствии с определенной формой. В шапке заявления указывается:
- Полное название судебного органа, в который осуществляется обращение.
- Фамилия имя отчество истца и адрес его проживания.
- Сведения об ответчике в той же форме, что и об истце.
Ниже в тексте заявления следует указать обстоятельства, в связи с которыми заявитель обращается к суду. Затем описать основания для проведения процедуры выписки. Следующим шагом будет изложение всех требований, которые, по мнению истца, должен удовлетворить суд и перечисление всех приложенных документов. В конце иска необходимо поставить дату составления и личную подпись заявителя.
Кого будет сложно выписать
Есть категории граждан, которых собственнику будет сложнее всего выписать из квартиры. Хотя закон не устанавливает конкретный перечень тех, кого нельзя принудительно выселить из квартиры, он защищает наиболее уязвимые категории, в основном — несовершеннолетних, отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Хантимирова. «Могут возникнуть сложности с выселением несовершеннолетних, если родители развелись. Например, ребенок остался с мамой, а зарегистрирован в квартире отца. В этом случае до совершеннолетия ребенка снять его с регистрационного учета будет невозможно», — привела пример юрист.
Сложно или даже невозможно снять с регистрации граждан, у которых нет другого жилья, так как суд в абсолютном большинстве случаев старается не выписывать в никуда, добавил Кирилл Гавриличев. Также нельзя выписать тех, кто был зарегистрирован в квартире до приватизации и отказался от участия в ней. Если у человека есть хотя бы незначительная доля в квартире, выписать его также не представляется возможным, поскольку собственник вправе жить в своей квартире. «В данном случае возможно через суд признать долю такого гражданина незначительной и обязать его продать эту долю», — пояснил юрист.
Закон предусматривает больше всего ограничений по выселению для граждан, проживающих в служебных квартирах, отметила Анастасия Хантимирова. По ее словам, суд выселит следующие категории граждан, только если у них есть другое жилье в собственности или в праве пожизненного наследуемого владения:
- членов семьи военнослужащих, сотрудников ОВД и т. д., которые погибли или пропали без вести при исполнении;
- пенсионеров по старости;
- членов семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилье;
- инвалидов I или II групп. Инвалидность должна наступить в связи с исполнением трудовых или служебных обязанностей — из-за профессионального заболевания, ранения, контузии и т. п.
Чeм пoмeшaют вpeмeнныe жильцы пoкyпaтeлю квapтиpы
Bpeмeнныe жильцы — этo люди, зapeгиcтpиpoвaнныe в квapтиpe нa oпpeдeлeнный cpoк.
Жильцы, мoгyт пoльзoвaтьcя квapтиpoй, кaк и coбcтвeнник: жить, пpивoдить гocтeй, вpeмeннo зapeгиcтpиpoвaть cвoиx дeтeй.
Бывaeт, чтo вpeмeнныx жильцoв нe ycпeвaют выпиcaть дo cдeлки. B этoм cлyчae нoвoмy влaдeльцy квapтиpы пpиxoдитcя жить c чyжими людьми, пoкa нe зaкoнчитcя cpoк иx peгиcтpaции.
Инoгдa, peгиcтpaция — этo фopмaльнocть. Нaпpимep, бывший coбcтвeнник зapeгиcтpиpoвaл poдcтвeнникoв, чтoбы oни мoгли ycтpoитьcя нa paбoтy или пoлyчить вид нa житeльcтвo.
Бывaeт, чтo нa мoмeнт cдeлки в квapтиpe никтo, кpoмe влaдeльцa, нe пpoживaeт. Нo дaжe в этoм cлyчae вpeмeннo пpoпиcaнныe жильцы имeют пpaвo в любoй мoмeнт пpийти и ocтaтьcя жить в квapтиpe, пoкa нe кoнчитcя cpoк вpeмeннoй peгиcтpaции.
B дoгoвope кyпли-пpoдaжи нeльзя пpoпиcaть ycлoвия o тoм, чтo вpeмeнныe жильцы oбязaны cъexaть пocлe пpoдaжи квapтиpы. Этo нeзaкoннo.
Кого не получится выписать из купленной квартиры?
Покупка квартиры с прописанным человеком – это приобретение недвижимости с «обременением». Однако помните, что закон в большинстве случаев будет на вашей стороне. После того, как сделка купли-продажи будет зарегистрирована в Росреестре, все жильцы будут выписаны.
Не получится выписать только лица:
- прописанные на момент приватизации квартиры, но не являющиеся её собственниками;
- проживающие в квартире на основании «завещательного отказа» или договора ренты;
- являющиеся членами или бывшими членами жилищно-строительных кооперативов и их семьи;
- не достигшие совершеннолетия;
- признанные недееспособными;
- проживающие по договору безвозмездного пользования (ссудополучатели).
Все остальные граждане могут быть выписаны. Если они не хотят делать этого добровольно, можно обратиться в суд по месту жительства.
Как выписать несовершеннолетних из купленной квартиры?
Выписка несовершеннолетнего — особая процедура. Ребенка нельзя не только выписать без наличия нового места жительства, но и без учета соответствия нового его жилья условиям предыдущего. То есть, ребенок может быть выписан только при регистрации его в новой квартире, которая точно не будет хуже предыдущей.
Покупка квартиры с прописанным в ней ребенком считается крайне рискованной сделкой.
Более того, ребенок может оказаться владельцем доли в квартире. Если же покупка все-таки осуществлена, нужно искать пути разрешения ситуации. При снятии с учета несовершеннолетнего потребуется:
- Согласие родителей (опекунов) ребенка на выписку.
- Наличие у родителей (опекунов) иной жилплощади, куда прописывается ребенок.
Если же гражданин, не достигший совершеннолетия, владеет долей в квартире, для ее продажи нужно получить разрешение от органов опеки на продажу. В противном случае сам ребенок, достигнув 18-ти лет сможет сделку аннулировать.
✅ Как проверить квартиру перед покупкой?
Полную информацию о прописанных в квартире (доме) лицах можно найти в поквартирной (домовой) карточке учёта. Утвержденная выписка находится на сохранении в паспортном столе при жилищном управлении. Взять ее может только собственник жилого помещения. Покупателю в выдаче выписки из книги скорее всего откажут. Кроме того, в ряде случаев выписку можно заказать в МФЦ “Мои документы”.
Проверка юридической чистоты – это изучение обременений на квартиру (дом) по сведениям из домовой книги. Текущий владелец квартиры должен, но не обязан, предоставить обычную или расширенную (архивную) выписку по требованию покупателя. Последний должен убедиться, кто проживает в квартире и какими правами на жилье они обладают? Скажем, лица, имеющие право на пожизненное проживание, сохранят за собой право прописки даже при временном ее аннулировании.
Собственник квартиры – это лицо, обладающее зарегистрированным правом собственности на квартиру. Это гражданин, чьё имя занесено в Единый государственный реестр недвижимости и находится в графе «Правообладатель» в выписке из этого реестра.
Термин «прописанный» в квартире, на самом деле, юридически устарел. На смену прописке уже давно пришла регистрация по месту жительства и месту пребывания. Поэтому «прописанный» — это лицо, зарегистрированное в квартире по месту жительства или месту пребывания.
«Прописанными» выступают члены семьи собственника, проживающие совместно с ним. А это:
- Супруг, дети, родители;
- Другие родственники независимо от степени родства (например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и другие);
- Нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи;
- Иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака).
Особенности снятия с учета несовершеннолетних
Для того чтобы избежать проблем с выпиской зарегистрированных людей в квартире, которую человек планирует покупать, то варианты с прописанными несовершеннолетними детьми лучше совсем не рассматривать.
Профессионалы-юристы настоятельно рекомендуют отказаться от покупки жилья с прописанными людьми, не достигшими восемнадцатилетия. Проблема заключается в том, что ребенок является бесспорным владельцем жилья, в котором прописан. После достижения 18 лет он может обратиться в суд, после чего сделка купли-продажи будет признана недействительной.
Чтобы избежать проблем в будущем, перед продажей квартиры владелец жилья должен предоставить разрешение от органов опеки и попечительства. Это обезопасит покупателя от возможных проблем в будущем. Данная ситуация касается детей, которые имеют право собственности на квартиру. Если же ребенок только прописан в квартире, прав на нее не имеет, то выписать его должны родители до совершения сделки.
Выписка гражданина из квартиры может быть осуществлена как в добровольном порядке, так и в судебном. В некоторых случаях покупатели квартиры бывают очень убедительными, поэтому дело разрешается на стадии договоренностей. Однако бывают и ситуации, когда на компромисс обе стороны не идут по личным причинам (например, прописанного гражданина нет или он проживает в другой стране).
Пример из практики
Н. купила квартиру у В. На стадии оформления сделки был обговорен вопрос о том, что прописанный в квартире бывший супруг И. выселится, как только подыщет жилплощадь. Скидка на квартиру составила около 80 тыс. руб. Собственность на квартиру была оформлена, Н. пришла к бывшему супругу с разговором о выселении. Он согласился, но попросил дать ему время на поиск новой квартиры — 3 месяца. После чего пропал и на контакт с Н. больше не выходил. Н. подала в суд иск о прекращении права пользования жилым помещением. В ходе рассмотрения дела выяснилось, что у бывшего супруга есть квартира в отдаленном районе. На основании этого суд принял решение об удовлетворении заявленных требований.
Порядок продажи квартиры с прописанным лицом
Прежде всего, нужно уточнить, сохраняет ли прописанный в квартире человек в будущем право проживать в ней или нет. В первом варианте это обязательно указывается в договоре. Если такого пункта в соглашении нет, сделка признается ничтожной.
Но если на жилплощади прописаны лица, которые не сохраняют право на проживание, закон не относит это к категории существенных условий.
Чтобы сделка была успешной, нужно иметь представление о том, как продать квартиру с прописанным человеком. Для этого часто в договоре купли-продажи указывается, что лицо обязуется выписаться добровольно.
Важно помнить, что действующими сторонами сделки является правообладатель и покупатель. На других субъектов обязательства не возлагаются, они даже могут о них не знать, так как лично не подписывают соглашение.
После этого события могут начать развиваться по разным сценариям. Если кто-то купил квартиру с прописанным человеком, как его выписать – резонный вопрос, который возникает у нового владельца. Стоит постараться прийти к обоюдному согласию, чтобы гражданин добровольно обратился в регистрационное подразделение МВД, сам написал заявление с просьбой снять его с учета или подал заявку в электронном виде. Органы учёта в течение 3 дней выпишут человека.
Если лицо не хочет сотрудничать, выписка осуществляется на основании судебного решения. Покупателю придется доказывать, что человек, которого нужно снять с регистрации:
- живет в другом месте;
- не участвует в расходах на оплату и поддержание состояния общего имущества;
- постоянно проживает в другом городе.
Могут быть предусмотрены другие обстоятельства.
Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми
Законодательством не запрещена продажа жилья с прописанными в нем людьми. Дело в том, что в случае покупки права пользования и распоряжения квартирой переходят к ее новому владельцу. Поэтому жильцы, которые стоят на учете регистрации граждан в данном помещении обязаны, выселится из него в кратчайшие сроки.
В связи с этим можно сделать вывод, что покупать квартиру с прописанными жильцами можно, однако нужно помнить, что существуют категории граждан, которых выписать из квартиры практически невозможно. К ним относятся несовершеннолетние и недееспособные. Подробнее прочитать о нюансах выписки детей, вы можете в этой статье.
Кого не получится выписать из купленной квартиры?
Покупка квартиры с прописанным человеком – это приобретение недвижимости с «обременением». Однако помните, что закон в большинстве случаев будет на вашей стороне. После того, как сделка купли-продажи будет зарегистрирована в Росреестре, все жильцы будут выписаны.
Не получится выписать только лица:
- прописанные на момент приватизации квартиры, но не являющиеся её собственниками;
- проживающие в квартире на основании «завещательного отказа» или договора ренты;
- являющиеся членами или бывшими членами жилищно-строительных кооперативов и их семьи;
- не достигшие совершеннолетия;
- признанные недееспособными;
- проживающие по договору безвозмездного пользования (ссудополучатели).
Все остальные граждане могут быть выписаны. Если они не хотят делать этого добровольно, можно обратиться в суд по месту жительства.
Предсказать, чем грозит покупка квартиры с прописанным человеком, трудно. Многое зависит от конкретной ситуации и жизненных обстоятельств. Иногда это явление не доставляет хлопот новым владельцам жилья. Но чаще всего покупатели сталкиваются с рядом негативных последствий.
Каких именно? Последствия покупки квартиры с прописанным человеком могут быть разными. Например:
- Зарегистрированное в квартире лицо вернется в жилье и будет мешать его новым владельцам.
- Прописанный человек может зарегистрировать в имуществе своих несовершеннолетних детей.
- В обязательном порядке новые хозяева столкнутся с повышенными счетами по ЖКХ (при отсутствии счетчиков).
- Выписать чужих детей из квартиры проблематично. А пока несовершеннолетние зарегистрированы по тому или иному адресу, с ними могут жить их законные представители.
Выписать совершеннолетних жильцов из квартиры зачастую удается в судебном порядке. Но это потеря времени, сил и денежных средств. Кроме того, суды не слишком активно берутся за дела, связанные с пропиской граждан.
Кого можно выписать из квартиры
Прекращение регистрации человека без его согласия, даже если это намерение собственника жилья, сложный процесс, требующий оснований. Однако прежде, чем думать, как продать квартиру с прописанными в ней людьми, следует попробовать договориться или даже принудительно снять их с учета. Это упростит сделку с покупателем.
Согласно положениям ст. 90 и 91 Жилищного кодекса РФ, можно выделить несколько существенных причин для принудительной выписки людей из собственной квартиры:
- уклонение от уплаты коммунальных платежей;
- запрет на проживание с детьми у родителей, которые были лишены своих прав;
- использование жилья не по назначению;
- существенное ухудшение квартиры, причинение ущерба имуществу.
Указанные основания требуют доказательств, поскольку обычно используются в суде. Однако лучшим вариантом будет избежать разбирательств и договориться с жильцами.
Выписка по договоренности и по закону
Вопрос о том, как при покупке квартиры с прописанным человеком выписать его, возникает у многих граждан, оказавшихся в сложной ситуации. Здесь возможны три варианта развития событий:
- выписка по договоренности;
- выписка по закону.
Во многих ситуациях, удается достигнуть мирного соглашения, так как новоявленный владелец жилплощади идет на различные уступки, в том числе и финансовые, чтобы остаться без «соседа» по квартире. Но это не всегда возможно, ведь прописанный человек фактически может проживать в другом городе или стране.
Если прописанный живет в другой стране, дело надлежит решать иными методами:
- обратиться в консульство страны и оформить процедуру выписки из квартиры там, где проживает гражданин;
- новому собственнику надлежит обратиться в судебную инстанцию с соответствующим заявлением;
- прописанный в чужой квартире гражданин может отправить свое письменное согласие о выписке. Но документ должен быть заверен в нотариальном порядке.
Уже после оформления документации на квартиру может объявиться «владелец», который ранее отбывал срок в местах лишения свободы. Он может иметь право претендовать на проживание в квартире, если ранее подписывал отказ от приватизации. Тогда потребуется обратиться в суд, чтобы признать сделку купли-продажи недействительной и взыскать деньги с продающей организации.
В результате суд может:
- вынести решение в пользу добросовестного покупателя квартиры;
- назначить определенную сумму выплат бывшему владельцу недвижимости.
Такой исход нельзя назвать положительным, ведь у человека, отбывавшего где-то наказание, может не быть никакого имущества и денежных средств. Тогда взыскание всей суммы будет происходить постепенно с его доходов. Очевидно, что процесс выплат может затянуться на долгие годы.
Вопрос о сроках выселения прописанного гражданина в судебном порядке является спорным. Дело может разрешиться за неделю, несколько месяцев или даже лет. Все зависит от особенностей конкретной ситуации.
Как проверить квартиру на наличие прописанных в ней людей
Все сведения по поводу граждан, проживающих в квартире, можно раздобыть в домовой книге или учетных карточках (поквартирных), находящихся в паспортных столах. Владелец жилья может оформить выписку из этих документов, с целью ознакомления потенциальных покупателей с информацией об объекте недвижимости.
Но далеко не в каждом случае факт отсутствия в выписке данных о жильцах, находящихся на регистрационном учете, может служить гарантией защиты покупателя от возможных проблем.
Граждане, у которых есть право пожизненного проживания, не могут быть лишены его даже при выписке из жилья, носящей временный характер. Информацию о присутствии таких граждан можно получить, только заказав архивную выписку.
Часто бывает так, что в оформлении этой выписки в паспортном столе могут отказать, даже если данные запрашиваются непосредственно владельцем помещения.
Данную позицию обосновывают законодательно продиктованной необходимостью защиты персональных данных. Помощь в приобретении справки могут оказать лишь специалисты агентств недвижимости и юристы с определенными связями.