Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Верховный суд разъяснил, как правильно узаконить пристройку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существует два варианта узаконивания пристройки: первый – еще до ее возведения или во время строительного процесса. Это намного проще – можно обойтись без судебного процесса, достаточно собрать пакет документов и подать его в проектную организацию при местной администрации, после чего спокойно заканчивать возведение постройки и использование ее по назначению. Второй вариант – если пристройка уже закончена. Он более сложный и предполагает обращение в суд и легализацию конструкций по его решению.
Нужно или не нужно узаконивать пристройку к частному дому?
Чтобы ответить на вопрос, обязательно ли требуется узаконить самовольную пристройку к дому, вначале нужно разобраться, о какой конструкции идет речь. Дело в том, что законодательство четко разграничивает капитальные и некапитальные пристройки, и требования к ним совершенно разные. К некапитальным постройкам относятся такие:
- дополнительный вход в здание, при условии, что не будет затрагиваться окружающая территория;
- козырьки или навесы над входом, крыльцо, не влияющие на общую конструкцию дома;
- вспомогательные помещения, такие как сарай, беседка, гараж, если они не затрагивают несущие конструкции здания, а также не влияют на подключение коммуникаций.
Для некапитальных пристроек обязательное узаконивание не требуется: владелец может их зарегистрировать в установленном порядке, но может и не делать этого, и нарушения законодательства не будет. Впрочем, информацию о них все равно рекомендуется занести в документацию во избежание вопросов в будущем.
Все остальные пристройки, не упомянутые выше, считаются капитальными. И для них, согласно требованиям закона, регистрация необходима. В противном случае владелец может столкнуться с санкциями в виде штрафов, также власти могут потребовать от него привести здание в то состояние, которое значится в документах. Также дом с незаконными пристройками невозможно будет продать – сделку просто не зарегистрируют, пока состояние построек не будет соответствовать изначальному. Таким образом, если вы возвели дополнительные помещения в здании после его регистрации, потребуется провести последующее их узаконивание.
У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.
Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:
свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);
- паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
- схему участка;
- ГПЗУ;
- разрешение на строительство;
- технический план.
Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).
Самострой и какие объекты к нему относятся
Всего встречается несколько вариантов построек, которые считают самостроем. По состоянию на 2021 год к таким относятся следующие виды:
- Пристройка, возведенная на земельном участке, которое не предоставлено для этих целей в установленном законном порядке в рамках конкретного региона. Другими словами — это такие паи, которые не оформлены, то есть не находятся в собственности у того, кто выстроил на нем сооружение. Также строитель может быть не владельцем, а арендодателем при условии, что есть соответствующий договор.
- Сооружение выполнено на земле, которая не предназначена для такой цели, особенно, если по отношению к конкретному участку не предусмотрен данный вид разрешенного строительства.
- Конструкция не была согласована с соответствующими органами, а как следствие разрешение на пристройку к дому, не получено от местной власти.
- Пристройка, в которой есть нарушения строительных норм, наблюдается пренебрежение правил в ходе выполнения работ либо же объект нарушает требования пожарной безопасности.
Чтобы ваш объект не был признан самостроем и было легче решить вопрос, как узаконить пристройку к частному дому если по отношению к нему не были применены санкции, рекомендуем досконально изучить следующие разделы сегодняшней публикации.
Причины отказа при легализации через суд
Даже судебный способ получить разрешение на пристройку может оказаться отрицательным и это зачастую по нескольким причинам:
- У лица, которое обращается за предоставлением разрешения нет соответствующего права. Подать такое заявление может только владелец земли или дома. Допускается обращение представителя собственника, но в этом случае на него должна быть оформлена нотариальная доверенность.
- Пакет документов не соответствует требованиям. Сбор нужных бумаг — формальное обязательство, которое должно быть соблюдено в обязательном порядке. Также отказ может поступить, если в бланках допущены ошибки. Помарки, неточности тоже являются поводом для принятия негативного решения.
- Нарушение норм. Но определить это можно только после проведения соответствующей экспертизы. Поэтому, если будут найдены нарушения соответственно трата денег на проведение проверочных мероприятий будет неоправдана.
- Нарушены максимальные размеры строения. Сейчас характеристики, которым должен соответствовать жилой дом, достаточно строгие, поэтому даже если на несколько сантиметров будет замечено несоответствие, может прийти судебный отказ.
- Несоответствие заявленным характеристикам. В случае, если заявитель подал уведомление о реконструкции и указал все необходимые данные, которые будут участвовать в строительстве, но по факту не соблюдал все параметры, соответственно будет судебный отказ.
Документы для разрешения строительства
Для получения разрешения на строительство пристройки к дому потребуется предъявить следующие документы:
- паспорт и идентификационный налоговый номер заявителя;
- документация, подтверждающая право собственности заявителя на дом и земельный участок;
- письменное согласие других собственников дома (если таковые имеются);
- кадастровый паспорт;
- разрешение пожарной службы, коммунальщиков и архитектурного бюро;
- технический план дома;
- готовый проект реконструкции основного здания;
- квитанция об оплате госпошлины;
- согласие соседей на строительство (при необходимости).
Важность и необходимость данного процесса
Многие ошибочно считают, раз участок находится в собственности, то нет необходимости получать разрешение на строительство пристроек к существующему жилому дому.
Необходимость этого процесса заключается в следующем:
- При возведении пристройки происходит изменение общей площади помещения. Если в доме долевая собственность, то размер долей также изменяется.
- Строительство может затронуть интересы соседей, поэтому нужно получить их письменное согласие.
- При возведении пристройки, могут быть затронуты коммуникации и конструкции дома, это может отрицательно отразиться на безопасности жильцов имеющегося строения.
- Если нет разрешения на возведенное сооружение, то впоследствии все манипуляции с ним (продажа, обмен, дарение) будут запрещены.
Об узаконивании строения нужно позаботиться заранее, на начальном этапе строительства, чтобы избежать возникновения возможных проблем в дальнейшем.
Что делать, если пристройка уже есть?
По разным причинам владелец может нарушить этот алгоритм и создать пристрой раньше, чем обратится в муниципалитет. Некоторые игнорируют законодательство, другие боятся бюрократии. Есть и такие мастера, кто делает пристройку без чертежей и схем, поэтому не могут предоставить эту информацию в муниципалитет.
Сооружение, созданное в результате такой незаконной реконструкции, называется самовольной постройкой.
Обнаружив несоответствие фактических квадратных метров заявленным в кадастре, муниципалитет подаст на владельца в суд и заставит снести незаконное сооружение. Причём, делать это собственнику придётся за свой счёт. Чтобы не попасть под крайние меры, собственник должен узаконить самовольную пристройку.
Разрешение на строительство
Чтобы пристроить к частному дому хозяйственное или жилое помещение, нужно, согласно градостроительному кодексу, оформить разрешение на строительство в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля (далее ГАСК).
Из официального определения в градостроительном кодексе РФ следует, что пристройка — это второстепенная по отношению к основному строению дополнительная часть здания, не включенная в начальный проект, и имеющая одну или несколько общих стен с основным строением. Все постройки делят на капитальные и облегченные объекты. Для веранды, крыльца, террасы и прочих не капитальных пристроек, разрешение на строительство не требуется.
Здания и сооружения капитальной застройки подразумевают прочную связь с землёй и, в отличие от некапитальных строений расположены на крепком фундаменте. На строительство капитальных построек нужно оформить разрешение и утвердить проект.
Если оформление началось до строительства, то понадобится разрешение на стройку и проект будущей пристройки. Данные бумаги помогут доказать, что все мероприятия проводятся на полностью законных основаниях. На заключительном этапе останется только оплатить госпошлинный сбор и обратиться в Росреестр для оформления прав на пристрой.
Не стоит опускать руки, если пристройка уже возведена, а соответствующего разрешения на нее нет. Возможно, владелец не знал о необходимости разрешения, потому и возвел строение самовольно. Законодательство не запрещает легализацию подобных объектов, но для этого потребуется немного побегать по инстанциям.
Многие не понимают, с чего начать процесс оформления. Все процедуры, связанные с государственными структурами, начинаются со сбора бумаг и многочисленных справок.
Как узаконить пристройку к многоквартирному дому
Если вы хотите пристроить к квартире новый балкон или веранду, они должны быть признаны нежилым фондом. Многие часто пристраивают к квартирам дополнительные комнаты и доказать, что они являются нежилыми, очень сложно.
Когда вы оформили и подготовили весь пакет документов, то обратитесь в местное самоуправление, где будет согласован план строительства и дано разрешение. Потребуется написать соответствующее заявление, образец которого вы можете попросить уже на месте. В нём потребуется указать точные данные о застройщике и участке, где будет возводиться строение.
Если строение не предназначается для проживания, алгоритм узаконивания такой:
- реконструируйте ранее возведённую постройку;
- возьмите заключение, где указано, что именно было достроено, а что демонтировано;
- соберите техническую документацию;
- отправляйтесь в Регистрационную палату за разрешением.
Если на основании всего перечисленного вам не выдают разрешение, то можете обращаться в суд.
В большинстве случаев возвести на первом этаже многоэтажки дополнительный балкон можно без проблем, иногда даже не требуется согласие соседей.
Нужно помнить, что если построенное строение находится на участке, который вам не принадлежит, то его могут снести, если не узаконить его. Именно поэтому пристройку заранее следует приватизировать или же взять в аренду. В крайнем случае сделайте проект строения на сваях.
Узаконивание пристройки к дому на землях СНТ
В случае если дом, к которому планируется делать пристройку, находится на землях садовых некоммерческих товариществ, то регистрация в 2020-2021 году можно провести в упрощенном порядке, без получения разрешения от местных органов власти. Данный вариант возможен на период действия «Дачной амнистии-2», которая действует до 1 марта 2021 года. Итак, Вы обращаетесь к такому специалисту как кадастровый инженер, который проводит съёмку объекта и подготавливает технический план на реконструкцию дома. Далее остается только подать CD-диск в «МФЦ», подождать ответа Росреестра и больше никаких трудностей. Следует отметить, что на время «Дачной амнистии-2», зарегистрировать в упрощенном порядке можно и уже возведенную пристройку. Так, если Вы построили или планируете в ближайшее время возводить пристройку, то рекомендуется успеть зарегистрировать её до 1 марта 2021 года, чтобы в будущем не столкнуться с возникшими трудностями в виде получения разрешений у администрации и других моментов, усложняющих регистрацию пристройки.
Как узаконить пристройку к многоквартирному дому?
Обладатели квартир на первом этаже могут увеличить свою площадь за счет возведения балкона. Узаконить можно через администрацию, либо через обращение в суд.
- Понадобятся бумаги:
- проект, который заказывается в специализированной фирме;
- план жилплощади;
- справка обо всех зарегистрированных лиц в квартире;
- справка из БТИ;
- правоустанавливающие документы;
- разрешение Роспотребнадзора. В документе отражается право на оформление плана постройки по всем санитарным правилам.
- разрешение от МЧС;
- разрешение из архитектурного отдела и градостроительства;
- согласие всех соседей на возведение построенного объекта;
- фотографии всего здания.
Обращаемся в архитектурный отдел районного муниципалитета за разрешением на стройку. Через 30 дней приходит одобрение или отказ в удовлетворении просьбы. Если от муниципалитета пришла плохая новость, то составляем, подаем исковое заявление в суд. Ответчиком будет выступать отдел архитектуры администрации города.
Если документы собрали правильно, настроили отношения с сотрудниками органов, соседи не против, до суда дело обычно не доходит.
- Строим балкон.
- Сдаем объект комиссии.
- Оформляем документы в БТИ и Росреестре.
Что такое пристройка?
Жилым домом считают многофункциональное здание с фундаментом и несущими стенами. Каждый объект ИЖС имеет конструкцию. Сведения о частном доме вносятся в техническую документацию. Изначально в ней не фигурируют пристройки. Но когда они будут возведены, собственник может их узаконить и внести в технический паспорт дома.
Вспомогательные части увеличивают площадь, изменяют инфраструктуру, защищают несущую стену, повышают стоимость дома или выполняют хозяйственные функции. Определение понятию можно найти в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.
Пример:
Иван и его отец живут в частном доме ИЖС. Отец часто ездит на автомобиле, но транспорт некуда ставить. Автовладельцу пришла идея создать гараж. Строить отдельное сооружение не позволяет площадь участка. Зато можно сделать гараж в виде пристройки к дому. Для этого отцу и сыну нужно залить фундамент, возвести стены и установить крышу – признаки реконструкции. Одна часть гаража будет прилегать к несущей стене дома, а остальные выступать самостоятельными частями. Такой гараж является капитальной пристройкой к жилому дому – ее нужно согласовать с отделом архитектуры и градостроительства.
Решая споры о сохранении пристройки и о признании права собственности на объект ИЖС, суды следуют букве закона. Вместе с тем они анализируют жизненную ситуацию. Если пристройка отвечает нормам СНиП, никому не мешает и не нарушает интересов сособственников дома – появляется шанс на легализацию.
Отказ встречается в следующих эпизодах:
- Застройщик нарушил несущую стену (риск обрушения коттеджа).
- Возведение пристройки вблизи от коммуникаций – не соблюдено расстояние в 2,5 метра.
- Заход за границы соседнего участка, жалобы и претензии от соседей.
- Использование некачественных и устаревших материалов.
- Нарушение прав совладельцев коттеджа – они могут быть против создания пристройки, поскольку это увеличит площадь дома, а, следовательно, и налоговую нагрузку.
Суды также руководствуются советами Верховного суда РФ. Разъяснения издаются каждые три месяца. В них входят наиболее сложные дела, а также актуальные вопросы по узаконению пристроек в частном секторе.
Пример:
Козин обратился в суд с иском против своего соседа по участку Разина. Оказалось, что гараж ответчика находится на земле истца. Козин не давал своего согласия на размещение чужой пристройки к дому. Истец предоставил документы на свой земельный участок и капитальный объект ИЖС. Он просил суд признать гараж самовольной пристройкой и обязать ответчика его снести.
Ответчик в лице Разина заявил, что его гараж узаконен и находится на земле с согласия ее собственника. Ответчик предоставил суду нотариальное согласие прежнего собственника участка – сосед был не против, чтобы гараж Разина заходил на его землю. Тем более, что была договоренность использовать погреб в гараже для хранения урожая соседа. Разин заявил, что согласие давал не истец, а наследодатель (Козин унаследовал землю и дом после оформления договоренностей и возведения).
Суд назначил строительную экспертизу, установил, что пристройка отвечает требованиям СНиП, является прочной и устойчивой, но хоть и нарушает градостроительные параметры, согласие между соседями было достигнуто. Истец вступил в наследство позднее. Согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ, на момент договоренностей с умершим собственником он не имел никакого права распоряжаться наследством. Значит прежние договоренности остаются в силе. Суд отказал истцу в требовании снести пристройку как самовольную.
Узаконивание через суд считается сложной процедурой. Она отнимает не только время и деньги, но и большое количество сил. Юристы советуют не доводить дело до суда, а следовать административному порядку.
Полезные советы будущим владельцам пристроек:
- Не стройте без уведомления властей о своих действиях.
- Согласуйте реконструкцию с соседями.
- Учитывайте отступы от границ ЛЭП, жилых домов и соседних участков.
- Договоритесь со всеми дольщиками.
- Заказывайте грамотный проект переустройства и только у проверенных фирм.
- Не скрывайте технические параметры пристройки – о несоответствии все равно узнают.