Функции нотариуса при сделке с недвижимостью в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Функции нотариуса при сделке с недвижимостью в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Большинство граждан, продающих (покупающих) недвижимость, привыкли полагаться на слова риелтора. Однако его роль в сопровождении сделки заключается лишь в том, что он находит подходящий объект, доводит дело до завершения и получает свои комиссионные. Задача нотариуса — обеспечить юридическую чистоту соглашения, выявить возможные риски и дать рекомендации по их устранению. При заключении договора купли продажи квартиры необходимо учитывать возможные риски, как продавца, так и покупателя.

Риски для продавца и покупателя недвижимости

• Порядок расчетов. Нужно подробно описать его во избежание ситуации, когда в соглашении прописано, что продавец полностью получил деньги, а по факту стороны договорились передать их в другом порядке. Это влечет для него определенные риски.
• Отсутствие акта передачи. Необходимо избегать ситуации, когда договор одновременно выполняет функцию передаточного акта. В этом случае покупатель может столкнуться с тем, что по факту получит не то, что он видел. Имущество может быть испорчено, часть его утрачена.
• Неправильное оформление сделки купли продажи квартиры. Отсутствие в документе существенных условий, противоречивые положения, неточность формулировок ведут к тому, что сотрудниками Росреестра в переходе прав будет отказано.

Этих рисков можно избежать, если договор купли продажи заключается через нотариуса, что существенно повышает правовую защищенность сторон. Удостоверение им договора влечет наступление материальной ответственности за засвидетельствованную сделку. Поэтому нотариусом тщательно проверяется юридическая чистота объекта и правомочность участников купли-продажи.

Подача заявлений на государственный кадастровый учет и регистрацию прав

Напомню, что сейчас подать заявление на кадастровый учет и регистрацию прав можно на бумажном носителе при личном посещении МФЦ, либо ФГБУ «ФКП Росреестра», либо отправить по почте, либо заказать выездной прием за отдельную плату. Или в электронном виде через сайт госуслуг или Росреестра.

С 28.10.2021 года будет доступна подача заявления через нотариуса при нотариальной сделке. Либо выездной прием МФЦ или ФГБУ «ФКП Росреестра» за плату.

С 01.01.2023 будет доступна функция подачи заявления через личный кабинет на сайте Росреестра или через региональные порталы государственных и муниципальных услуг.

Кроме того, с января 2023 года органы государственной власти и органы местного самоуправления, страховые и кредитные организации будут запрашивать сведения, содержащиеся в Росреестре, только в электронной форме.

Через личный кабинет без электронно-цифровой подписи собственник может подать заявление на государственный кадастровый учет и регистрацию прав:

1. В связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости;
2. На созданный или реконструированный объект ИЖС или садовый дом;
3. В отношении участка, который образуется путем перераспределения, находящихся в государственной или муниципальной собственности земель;
4. В случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка;
5. О внесении сведений в ЕГРН о ранее учтенном объекте недвижимости.

Информационное взаимодействие

С 01.01.2023 органы государственной власти и органы местного самоуправления могут направлять в Росреестр информацию:

• Об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости;
• О резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, об отмене решения о резервировании.

Порядок проведения сделки

Под перечисленные выше ситуации попадает большая часть договоров, связанных с отчуждением жилья. Однако многие граждане удостоверяют их в нотариальной конторе в добровольном порядке. Особенно это важно для покупателя, который в случае признания сделки недействительной по суду, теряет и деньги и собственность. Нотариусы, оформляющие сделки с недвижимостью проверяют:

• паспорта участников и место их регистрации по базе МВД;
• правильность составления договора, наличие в нем всех обязательных реквизитов;
• запрашивают выписку из ЕГРН с указанием всех собственников жилья и наличия обременения;
• наличие решений судов в общегосударственных реестрах о признании стороны договора (физического лица) недееспособным;
• наличие решений судов о признании стороны договора банкротом, а также сведения о причастности сторон к экстремистской деятельности
• полномочия продавца, его право на продажу, наличие уведомления других владельцев долей и их отказа от покупки;
• кто фактически зарегистрирован в квартире, нет ли в ней лиц, находящихся в местах заключения.

Кроме того, с 2021 года применяется регистрация сделок с недвижимостью через нотариуса в органе Росреестра. Он самостоятельно передает заявление на переход права собственности от продавца к покупателю, причем срок регистрации в этом случае составляет всего одни сутки с момента поступления сведений об оплате госпошлины,за регистрационные действия, которую оплачивают участники сделки. В то же время, если лично обратиться в регистрационный орган или через МФЦ, процедура займет не меньше недели.

Комментирует нотариус города Москвы Колганов И. В.: Участникам сделки не нужно никуда ходить, новый собственник получает выписку из ЕГРН непосредственно в нотариальной конторе. Нотариус может дополнительно обеспечить их безопасность, приняв в свой депозит денежные средства покупателя и перечислить их продавцу после регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Сколько вы заплатите нотариусу?

Оплата услуг нотариуса складывается из нотариальных тарифов, а также стоимости технических и правовых работ. Первая часть контролируется государством, а вторая – определяется региональной нотариальной палатой и может отличаться в различных регионах.

Так, технические работы могут стоить как 3 тыс. рублей, так и 5 тыс. рублей, и 8 тыс. рублей.

На размер услуг нотариуса повлияет и тот факт, обязательно ли его участие в данной сделке, или нет. Оплата договоров, удостоверения которых требует закон, обойдется сторонам дешевле, чем тех договоров, заверение которых происходит по желанию участников.

Итак, приведем информацию по нотариальным тарифам при купле-продаже квартиры.

При обязательном удостоверении договоров нотариальный тариф не может быть более 20 тыс. рублей и менее 300 рублей.

Общие затраты на нотариуса составят:

0,5% × сумма по договору + технические работы

Например, стоимость договора 5 млн. рублей. По нотариальному тарифу получится 25 тыс. рублей, но существует ограничение в 20 тыс. рублей. Поэтому участие нотариуса обойдется в 20 тыс. рублей по тарифу и в некоторую сумму за технические и правовые работы.

Теперь поговорим о расценках за необязательное участие нотариуса.

Если продавцы и покупатели друг другу не близкие родственники и нотариус привлекается по их желанию, вы можете определить стоимость нотариальных услуг по следующему принципу:

Цена жилья	Тариф	Технические работы	Пример
Менее 1 млн руб.	3000 руб. + (0,004 × Цена)	Величина не постоянная – от 3 до 10 тыс. руб.	Продавец отчуждает квартиру за 12 млн руб. Технические работы нотариуса обойдутся сторонам в 5 тыс. руб. Тогда полный нотариальный сбор составит: 5 тыс. руб. + 25 тыс. руб. + (0,001 × (12 млн руб. – 10 млн руб.)) = 32 тыс. руб.
От 1 до 10 млн руб.	7000 руб. + (0,002× (Цена – 1 млн руб.))
Больше 10 млн руб.	25 000 руб. + (0,001× (Цена – 10 млн руб.))

Итак, без подписи нотариуса не могут пройти сделки, которые связаны с распоряжением недвижимым имуществом, если есть опека. Абсолютно та же ситуация, когда отчуждается недвижимость, принадлежащая ребенку или взрослому, но признанному ограниченно дееспособным.

Точно такое же требование об обязательной подписи нотариуса предъявляется к сделкам с недвижимостью, если заявление и документы на регистрацию сделки, регистрацию права, ограничения или обременения права представляются в Росреестр по почте.

И в обязательном нотариальном удостоверении нуждается доверенность с правом представления заявления и документов на кадастровый учет, регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы, а также доверенности, которые представляются почтовым отправлением. Похожее требование распространяется в том числе на доверенности, позволяющие распоряжаться зарегистрированными в государственных реестрах правами.

Нотариального удостоверения требуют еще и договоры уступки требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке. Придется сходить к нотариусу и с соглашением об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.

Теперь не требуется нотариально удостоверять сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке

В Росреестре напомнили, что с 31 июля 2021 года вступил в силу Закон «О государственной регистрации недвижимости». И в результате чего перестал действовать прежний порядок, который требовал обязательного удостоверения некоторых видов сделок с долями в праве общей собственности.

Нововведение позволяет участникам общей долевой собственности, которые принимают совместное решение совершить сделку, сократить время и финансовые затраты при отчуждении и ипотеке имущества.

Теперь не требуется нотариально удостоверять сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Такой же порядок действует и для договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, которые заключаются с кредитными организациями. При этом законодательство по-прежнему требует нотариального удостоверения во всех других случаях сделок по отчуждению или договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Справка «РГ»

По состоянию на 30 июня 2021 года в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано 66,1 миллиона прав общей долевой собственности физических лиц.

Договор купли-продажи

• Документ должен содержать подтверждение того, что объект имущества принадлежит одной из сторон, и данные, конкретизирующие местоположение недвижимости (отдельно на участке или как часть другого объекта).
• При отсутствии корректной информации нотариус не удостоверяет сделку.
• Обязательно указание стоимости недвижимого имущества. Если согласованная участниками цена отсутствует, договор признается не заключенным. Правила формирования цены на основе стоимости объектов при сравнимых обстоятельствах согласно п.3 ст. 424 ГК РФ в таком случае не применяются.
• Договор предусматривает, что цена сооружения включает стоимость земельного участка и переход прав на пользование им (если иное не прописано в договоре).
• В некоторых случаях стороны определяют цену недвижимости по ее фактическому размеру, отталкиваясь от стоимости за единицу площади.
• Инструментом передачи объекта является акт, подписанный всеми участниками.
• Если один из субъектов сделки уклоняется от подписания документа, это расценивается как отказ от продажи со стороны продавца и отказ от принятия со стороны покупателя. В случае, когда покупатель принял имущество, несоответствующее по каким-то критериям условиям договора, продавец не освобождается от ответственности от неисполнения.
• Согласно ст. 475 ГК РФ, при несоответствии объекта недвижимости договоренности покупатель может потребовать снижения цены, безвозмездного устранения дефектов или возмещения расходов от продавца имущества.
• Продать объект недвижимости на участке, который не находится в собственности продавца, можно без согласия владельца, если это не противоречит закону. Принимающая сторона после покупки пользуется участком на тех же условиях, что и предыдущий владелец сооружения.

Какие функции выполняет нотариус при совершении сделок купли-продажи?

Удостоверяя договор купли-продажи недвижимого имущества, нотариус должен разъяснить сторонам смысл и значение проекта сделки, удостовериться, что стороны действуют по своей воле и их действия не противоречат закону. Также нотариус проверяет, действительно ли лицо, отчуждающее имущество, является его собственником. Нотариус устанавливает, есть ли юридически значимые обстоятельства и факты.

По сути, нотариальное заверение – это проверка законности сделки, включая право каждой из сторон ее совершать. Так, удостоверяя договор, нотариус проверяет, кому принадлежит имущество, наложены ли на него какие-либо обременения и аресты (запреты), имеют ли на него права третьи лица, является ли оно совместной собственностью супругов или предметом брачного договора. Также нотариус ищет сведения о сторонах сделки в Росфинмониторинге и Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве, устанавливает, признавался ли правообладатель недееспособным или ограничено дееспособным.

Сделки с несовершеннолетними

Любая купля-продажа недвижимости с гражданами младше 18 лет требует удостоверения договора нотариусом.

Обратите внимание — если ребенок моложе 14 лет, то от его имени обязательно должен выступать родитель. Когда ребенку от 14 до 18 лет, он может заключать сделку сам, но по письменному разрешению родителей.

Если вы покупаете квартиру, которой частично владеет несовершеннолетний, убедитесь, что органы опеки согласовали эту сделку. И только после этого соглашайтесь на покупку и идите к нотариусу.

Ребенок может стать частичным владельцем квартиры, не покупая ее — например, если недвижимость приобрели с помощью маткапитала, несовершеннолетнему должны выделить доли. Если это происходит, продается такая квартира только через нотариуса.

Читайте подробнее — «Как купить квартиру, которой частично владеет несовершеннолетний».

Оформление купли-продажи квартиры в 2021

• Покупателя

  В рамках процедуры проверки жилья на юридическую чистоту покупатель может запросить у продавца справки ПНД и НД (из психоневрологического и наркологического диспансеров), подтверждающие его вменяемость и дееспособность и расширенную архивную выпискуиз домовой книги. Кстати, в некоторых случаях (когда собственник не старше 45 лет), заключения из специализированных медицинских учреждений также может заменить свежее (недавно выданное) водительское удостоверение (водительские права). Кроме того, в тех вариантах, когда право собственности на объект недвижимости зарегистрировано на основе свежего свидетельства на наследство (до истечения срока исковой давности), как по завещанию, так и по закону, встречная сторона может потребовать оформить в нотариальном порядке заявление об отсутствии других законных наследников на недвижимое имущество. Все эти документы являются совсем не обязательными (остаются на усмотрение приобретателя), но в большинстве случаев действительно могут пригодится и в этом нет ничего предосудительного (это обычная практика и нормальные условия) – таковы реалии и правила делового оборота на вторичном рынке.

• Банка при выдаче ипотеки

Настоятельно рекомендую собственникам не собирать документы заранее и начинать чесаться (предпринимать активные действия) по этому поводу лишь в момент появления реального покупателя под его точные конкретные запросы, потому как практически все официальные бумаги имеют ограниченный срок действия:

• Выписка из домовой книги – актуальна 1 месяц
• Расширенная (архивная) выписка из домовой книги – срок службы ограничен до 1 месяца
• Копия финансово-лицевого счёта (или ЕЖД) – пригодна для предъявления до 30 календарных дней
• Справка об отсутствии задолженности – срок действия 1 месяц
• Справки из ПНД и НД (психоневрологического и наркологического диспансера) – после выдачи имеют полную юридическую силу в течении 1 месяца
• Выписка из ЕГРН – самый скоропортящийся документ, профессиональные участники рынка обычно стараются брать её самым поздним числом, действительна на момент выдачи и в течении 30 дней
• Заявление об отсутствии брачных отношении на момент приобретения жилья – бессрочно
• Согласие супруги/супруга на продажу квартиры – бессрочно
• Документы БТИ – архивные копии поэтажного плана и экспликации – бессрочно
• Расширенная выписка из ЕГРН, которая вместо свидетельства, с указаниями правоустанавливающих документов, подтверждающая право собственности на объект недвижимости – действует бессрочно

Нотариальная сделка купли-продажи квартиры

• Нотариус разъяснит участникам соглашения его условия, их права и обязанности. Если в договоре присутствует дисбаланс интересов, нотариус на это укажет.
• Удостоверение договора у нотариуса дает дополнительную гарантию от оспаривания. Если нотариус подтвердил некий факт, такой факт не нужно доказывать в суде. Исключение составляют случаи, когда подлинность такого факта или документа опровергли установленным образом (ч. 5 ст. 69 АПК РФ).
• На нотариусе, который занимается частной практикой, лежит полная имущественная ответственность, если он нарушит закон при совершении нотариального действия и тем самым причинит имущественный вред (ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

§ Договор залога, если участники сделки хотят предусмотреть возможность обратить взыскание на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса , без необходимости подавать заявление в суд (п. 6 ст. 349 ГК РФ).

Нужно ли заверять договор на продажу или покупку квартиры в нотариальной конторе? На протяжении длительного времени оформление сделки купли-продажи обязательно удостоверялось у нотариуса, однако в настоящее время для надлежащего подтверждения прав требуется регистрация договора в службе Росреестра.

Тем не менее, без нотариального удостоверения договора купли-продажи не обойтись, если предметом сделки выступает жилое помещение, принадлежащее гражданам на праве долевой собственности. В этом случае в полномочия нотариуса входит не только проверка документов на предмет соответствия действующему законодательству, но и соблюдение интересов других владельцев долевого объекта недвижимости.

Помимо этого, удостоверить договор купли продажи квартиры у нотариуса стороны могут в любом ином случае, если достигли такой договоренности. Рассмотрим, в чем заключаются преимущества нотариального удостоверения сделок у нотариуса:

1. если нотариус проверил договор и поставил удостоверительную надпись, регистрация в учреждении Росреестра может осуществляться по упрощенной форме, в том числе путем направления документов по каналам электронной связи;
2. регистрация сделок после нотариального удостоверения происходит не только по упрощенной форме, но и значительно быстрее – в течение одного дня при подаче документов в электронной форме, и три дня – при стандартном варианте обращения в службу Росреестра;
3. при удостоверении сделок нотариус гарантирует сторонам соответствие условий договора требованиям законодательства, а при возникновении проблем юридического характера ответственность нотариуса наступает по договору страхования гражданской ответственности;
4. стоимость оформления купли-продажи через нотариуса может включать в себя услуги технического характера, что позволяет сторонам избежать необходимости обращаться к юристу.

В некоторых случаях заверение договора купли-продажи у нотариуса требуется по закону:

1. Сделки с долями (покупка или продажа).
2. Продажа от лица несовершеннолетнего или недееспособного.
3. Покупка жилья по ипотеке при предоставлении другой недвижимости в залог.

Рассмотрим особенности всех сделок купли-продажи через нотариуса подробно.

Если доля продается одним собственником другому или все владельцы одновременно решили продать свои доли по одному ДКП, удостоверять сделку необязательно.

Если же доли продаются по разным договорам или продавцом выступает только один собственник, а покупатель не является владельцем другой доли, обращаться в нотариальную контору придется.

Бывает и так, что два покупателя хотят купить квартиру в долевую собственность у одного владельца. Удостоверение ДКП в этом случае не понадобится, если покупатели не приходятся друг другу супругами.

При составлении договора купли-продажи у нотариуса не стоит переживать о его корректном оформлении. Но это оплачивается отдельно от госпошлины. Если хочется сэкономить, можно составить ДКП самостоятельно, указав в нем всю важную информацию о сделке:

1. Ф.И.О., адреса регистрации, паспортные данные, даты рождения продавца и покупателя.
2. Сведения о квартире: адрес, кадастровый номер, количество комнат, этаж.
3. Размер доли в праве собственности, если продается она.
4. Стоимость недвижимости или доли.
5. Информация о представителе продавца, если он не достиг совершеннолетия.
6. Порядок и сроки расчета по сделке.
7. Дата составления и подписи сторон.

В обязательный пакет документов входит сам ДКП, паспорта покупателя и продавца, выписка из ЕГРН, техпаспорт, а также документ, подтверждающий основание возникновения права собственности у продавца.

Могут понадобиться дополнительные сведения в зависимости от ситуации:

Особенности сделки	Что нужно
Несовершеннолетний продавец	Разрешение органа опеки
Продажа доли в праве собственности	Отказ от преимущественного права выкупа или документ, подтверждающий уведомление других собственников о намерении продать долю, если они его проигнорировали
Покупка долей супругами	Брачный договор (при наличии)

Какую работу проводит нотариус при удостоверении сделки?

На нотариусов возложена проверка так называемой юридической чистоты квартиры: они должны убедиться, что для совершения сделки нет никаких юридических препятствий, что в результате купли-продажи не будут нарушены интересы третьих лиц. Чтобы удостовериться в этом, нотариусу нужно собрать все необходимые для продажи документы и проверить, нет ли в них каких-то спорных моментов, которые в дальнейшем могли бы привести к признанию сделки недействительной.

«Нотариальное удостоверение сделки дает повышенную гарантию, — объясняет Елена Абрамова, — в отношении фактов, которые закреплены документами, удостоверенными нотариально, установлена повышенная доказательная сила. Если будет установлено, что ошибка нотариуса привела к признанию сделки недействительной, материальный ущерб покупателю будет возмещен».

При этом нужно оговориться, что речь идет об этой конкретной удостоверяемой нотариусом сделке. Если в предшествующий период при совершении сделок были допущены какие-то нарушения, в результате чего сделка будет оспорена, никто за это ответственности не несет.

По словам Елены Абрамовой, нотариус также запрашивает недостающие для проведения сделки документы. «Гражданам нужно прийти к нотариусу с правоустанавливающими документами на квартиру, если каких-то документов не хватает для совершения сделки, нотариус сам будет запрашивать эти сведения, — рассказывает Елена Абрамова, — мы запрашиваем информацию из ЕГРП, получаем не только общедоступные сведения. Существуют реестры ограниченного пользования, из них мы получаем информацию о лишении граждан дееспособности, о том, является ли физическое лицо банкротом, о брачных договорах и действительности паспортов.

Сокращены сроки регистрации права собственности на основании нотариально удостоверенных сделок. Если документы на регистрацию в электронном виде подает нотариус, регистрация занимает один день. Если граждане предоставляют документы на регистрацию самостоятельно, оформление прав происходит в течение трех рабочих дней. С заверенным нотариусом договором в регистрирующий орган может обратиться только покупатель, без продавцов.

Зачем вообще нужен нотариус

Задача нотариуса — удостоверять сделки, обеспечивать их безопасность и правовую чистоту. Он изучает данные сторон и их документы, условия сделки, готовит договор купли-продажи, заверяет личности продавца и покупателя, добровольность совершаемых ими действий и подписи. Все это нужно, чтобы сделку было сложно признать недействительной и оспорить.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости редко используется при покупке новостроек. Обычно договоры готовятся юристами застройщика.

Нотариальное удостоверение договора обычно используется при покупке квартир на вторичном рынке жилья. Тут больше рисков — недееспособный продавец, права на квартиру третьих лиц, внезапные наследники, обременение на квартиру и пр.

Нет точного ответа на вопрос о том, в какую сумму обойдутся услуги профессионала-нотариуса по удостоверению сделок с недвижимым имуществом. Неизменным и единым для всех контор является тариф за совершение определенного нотариального действия. Он определяется на государственном уровне, и нотариусы на эту цену никак не влияют.

Вторая составляющая – оплата за правовые и технические услуги, размер которой устанавливается на уровне нотариальных палат регионов. Сумма, которая зависит от финансового объема сделки, кроме того, отражает упомянутую выше профессиональную ответственность нотариуса. К этим услугам причисляется правовая экспертиза, хранение документов, составление или редактирование договоров с тем, чтобы они полностью соответствовали нормативам, и так далее.

Риелтор и нотариус не взаимозаменяемы

Редкие россияне ныне при покупке или продаже недвижимости обходятся без услуг риелтора. Этот специалист помогает сторонам сделки найти друг друга, встретиться и правильно договориться. Однако, даже профессионал подкован в правовых вопросах, он не заменит нотариуса, который готов принять ответственность за чистоту сделки, проверив все нюансы и подтвердив возможность купли-продажи.

Таким образом, оба специалиста успешно дополняют друг друга с тем, чтобы их клиенты получили то, в чем нуждаются. Рынок недвижимости давно уже перестал быть стихийным, и ныне профессионалы готовы сделать максимум для быстрого совершения законных сделок.

Похожие записи:

• Льготы пенсионерам в Санкт-Петербурге на электрички в 2023 году
• Повышение зарплаты военнослужащим с 1 января 2023 года
• Инвентаризация материальных запасов в бюджетных учреждениях в 2023 году